南京新百花园推广.docx

南京新百百花园推推广第一章 项项目基地地资源分分析一、 SWOTT分析优势：１．区域域位置―――位于于城市两两大中心心商圈中中心区域域新街口商商圈，位位于南京京城市中心心地带，是是江苏商商业与金金融机构构高度密密集的地地方，也也是南京京公认的的代表传传统与现现代的大大型CBBD奥体中心心圈，位位于南京京政府近近几年来来全力打打造的河河西新区区，即将将成为辐辐射周边边文化、、体育、、商务等等功能的的又一城城市中心心商圈奥体中中心所在在的南京京西郊河河西地区区，也将将在今后后5至110年内内，崛起起为一个个具有滨滨江特色色的现代代化新城城区，成成为居住住与就业业兼顾的的中高档档居住区区，以及及以滨江江风貌为为特色的的休闲游游览胜地地本案位于于新老城城区交界界处，地地理优势势得天独独厚，随随着城市市的建设设与发展展，即可可拥有通通达老城城区的便便捷与繁繁华，又又可享受受新城区区丰沛的的现代化化功能设设施，可可谓左右右逢源，，轻松掌掌握现在在与未来来２．生活活配套———周边边已形成成较为成成熟的生生活区项目区域域位置决决定项目目拥有齐齐全的生生活配套套设施，，南湖区区域和原原有新百百花园小小区成熟熟的各种种生活配配套设施施，都可可加以利利用。

新新百花园园小区内内拥有中中心花园园、地下下停车厂厂和幼儿儿园的配配套设施施，旁边边的宏苑苑新寓小小区拥有有菜场、、幼儿园园等配套套，苏果果超市距距小区仅仅2000米左右右新建成的的南湖邻邻里中心心，拥有有宾馆、、大型超超市及便便民商店店、菜场场、图书书阅览室室、老人人活动室室、少儿儿娱乐场场、体育育健身房房等；香香缇丽舍舍商业广广场包含含大量集集中空间间和休闲闲街区，，可容纳纳各类型型业态组组合，将将构成南南湖片区区较为完完整的商商业核心心，使居居民生活活更加便便捷利用政府府在河西西打造第第二个CCBD及及十运会会召开的的契机，，项目能能够享受受到奥体体中心的的3266亿市政政规划配配套资源源３．交通通网线———立交交桥、地地铁、公公交，立立体构筑筑城市动动脉赛虹桥立立交、所所街地铁铁站、十十几条公公交线缜缜密细致致的高效效路网，，使得本本案成为为连接新新老城区区的重要要门户，，也在整整个南京京城市的的道路规规划建设设中，承承担了重重要角色色水西门大大街、集集庆门大大街、梦梦都大街街及江东东路、南南湖路、、泰山路路，三纵纵三横城城市主干干道的延延伸与扩扩展，大大大加快快了周边边的运动动频率。

14路路、399路、661路、、92路路、1113路、、3011路等多多条公交交线路环环绕社区区， 3301路路终点站站就在小小区旁边边，为出出行的居居民提供供最大的的便利随着地铁铁的投入入使用，，本案所所在片区区将会拥拥有集地地下、地地面、地地上的全全方位立立体式交交通动脉脉，大大大缩减消消费者出出入的时时间成本本，带动动整个区区域的楼楼盘增值值4．平开开高走的的营销策策略本案将以以低于周周边竞争争楼盘的的价格入入市，抢抢占消费费者眼球球，在树树立品牌牌形象及及楼盘档档次感的的同时，，使消费费者对楼楼盘产生生“性价比比高、利利于生活活”的认知知也给给后期推推盘过程程中价格格的涨幅幅打下坚坚实的基基础针针对周边边竞争楼楼盘价格格高居不不下，消消化缓慢慢的特点点，本案案合适的的价格定定位将规规避部分分市场风风险，利利用时间间差减少少与竞争争对手的的正面交交锋5．经济济型户型型——满足足舒适精精致的生生活需求求本案主力力户型1110平平方米，，总的来来说具有有总价低低，还款款压力小小、满足足居住各各项功能能的特点点特别别适合注注重生活活本质，，要求改改善生活活环境的的消费者者，是他他们安家家置业的的首要选选择。

同同时经过过对周边边楼盘乃乃至整个个房产市市场的调调查研究究，此类类适合工工薪阶层层居住的的适宜面面积，易易受市场场的追捧捧和消费费者的青青睐，这这将势必必减少本本案销售售过程中中所面临临的抗性性6．开发发商品牌牌众所周知知新百品品牌，对对消费者者建立信信心大为为有利劣势：1．噪音音大本案距高高架不足足50米米，噪音音大2．部分分户型欠欠佳整体户型型进深过过长，不不利于通通风采光光，分摊摊面积大大 3．原住住民素质质较低原居住在在此地的的居民大大多素质质及层次次不高，，收入水水平较低低，加之之外来人人员的繁繁杂，使使本项目目的区域域购买力力度较弱弱，在项项目营造造目前的的市场定定位需要要更加准准确，而而在推广广中需要要更强的的针对性性与力度度，以提提升楼盘盘品质，，增加消消费者的的购房信信心为目目的4．同质质化竞争争激烈项目周边边楼盘较较多，且且面积集集中，房房型雷同同，三房房两厅两两卫的供供应量达达5000多户，，目前在在售的就就有天成成苑、城城开怡家家、苏建建豪庭、、苏建··艳阳天天等，且且销售情情况一般般集庆庆门地区区的城开开怡家可能会会分化本本项部分分意向客客群．相比周边边楼盘的的产品、、位置、、规划，，本案都都不算突突出，在在营销及及推广均均有一定定难度。

威胁点：：1．观念念位置：：提到本项项目，直直接联想想到的脏脏、乱、、差，而而这一区区域在人人们的观观念中属属于落后后地区，，主要是是这里长长期以来来为棚户户区、外外来人员员集散地地，随着着这一区区域的不不断改造造，这里里将会发发展较好好，但就就目前现现状，在在推广中中有一点点影响2．出行行交通：：小区附近近公路线线路并不不丰富，，出行不不是很方方便3．消费费群体：：因本区域域的特殊殊地理位位置及产产品特征征，使本本项目的的消费群群体区域域面较广广，使本本案在产产品塑造造上需要要更加丰丰富多样样，也需要注重重针对性性客户的的推广4．大势势趋平周边楼盘盘销售平平平，且且均有变变相降低低趋势，，本项目目存在价价格风险险威胁机会点1．价格格及定位位运用低价价入市的的价格策策略，选选择合适适的切入入时机，，技巧性性的推盘盘节奏等等，在研研究了直直接竞争争对手天天成苑、、苏建··艳阳居居、苏建建豪庭等等项目的的基础上上，找到到合适自自己的价价格空间间同时时在推广广及品牌牌塑造上上迎合消消费客群群安家立立业和升升级居住住的本质质需求，，提升品品质却不不偏离主主题，以以独特的的个性及及高性价价比打动动消费者者，完成成销售。

2．政府府政策导导向：政府政策策是本地地块发展展的巨大大动力另外区区域的居居住环境境改善、、奥体中中心的建建设也将将拉动本本区域的的发展而本案案处于通通往河西西的主干干道沿线线，位置置优越性性日益明明显3．以包包装至形形象取胜胜本案周边边楼盘均均不注重重项目本本身形象象塑造，，包装粗粗糙平庸庸，本项项目在形形象推广广中脱颖颖而出难难度不大大第二章 项目整整体包装装方案一、案名名新百花园园•首號新百花园园是一个个成熟的的住宅小小区，于于20001年已已经交付付使用，，由于政政府对应应天路的的到改造造而延期期开工建建设的高高层住宅宅，为小小区的最最后一幢幢建筑，，即新百百花园二二期项目目但对对项目在在案名的的包装上上不能完完全脱离离原有小小区，因因为宣传传上要有有必要的的支撑点点，才不不会使这这一幢高高层显得得突兀案名要要表现出出项目是是新百花花园的升升级版，，是颠峰峰之作，，不拘泥泥于原有有的小区区形象，，而要根根据现行行的居住住理念和和消费者者的需求求，来重重新塑造造和包装装项目的的品牌形形象，突突出项目目的鲜明明的特点点新百花园园在本项项目所在在片区已已有一定定的知名名度，因因此延用用其项目目，但本本项目又又有别于于一期现现有的已已较成熟熟的社区区，其应应定位于于新百花花园一期期的升级级版，在在案名上上也应有有别于一一期的说说法。

首號，意意为头号号，又有有首领、、首席、、门户之之意本本区域位位于老城城区与新新城区中中间地带带，是通通往奥体体新城的的必经之之路，又又是第一一站二、形象象定位及及说明压轴板式式公馆释意：做做为新百百花园的的最后一一期住宅宅，新百百集团力力图向消消费者表表达其塑塑造精品品的用意意，即新新百花园园的压轴轴之作，，也有收收山之笔笔，相对对于一期期的作品品是提升升之作，，鼎力之之作板板式楼有有南北通通透的特特征，通通过强调调板式建建筑来规规避本案案径深过过长的劣劣势公馆之名名有大家家风范，，与新百百老品牌牌的厚重重感相吻吻合，同同时在档档次上能能给予拨拨高表表现出奢奢华的、、舒适的的居住感感受，有有私密性性和专属属感，独独立的生生活居住住空间，，又不乏乏广阔的的公共活活动领域域，更适适合现代代人居家家理念三、主力力人群分分析根据本项项目特征征，以下下人群可可能会成成为本案案的主流流客群ü 原新百社社区内的的买家或或附近区区域的买买家分析：此此类在该该区域中中占主流流，这批批人在当当地生活活较长时时间，生生活圈子子几乎固固定在此此，对该该区感情情深厚，，而现有有条件已已难以满满足其生生活需要要，想买买大屋改改善环境境，同时时出于孝孝敬老人人的前提提下，在在同区就就近购房房，既能能更好照照顾老人人，又能能享受独独立居住住的自由由便利。

ü .区域居居民的亲亲属、朋朋友分析：此此类客户户受该区区域的亲亲属、朋朋友的口口碑宣传传，对小小区向往往，同时时在此地地置业，，方便于于同自己己亲属、、朋友进进行充分分的沟通通，接触触和联络络，还享享受其优优越住宅宅环境ü 外来人口口在该地地置业分析：他他们注重重本案的的综合素素质，周周围的自自然环境境以及周周围的配配套设施施，对新新环境适适应性较较强，反反而对区区域感情情不太考考虑，对对价格敏敏感度较较高，喜喜欢实惠惠的户型型产品，，同时由由于成家家立业需需在本地地购置物物来四、卖点点体系新百花园·首号产品两梯两户交通周边配套紧邻南湖区域成熟社区紧靠主城区价格区域位置一卫的主力户型降低总价价格低于周边竞争楼盘超大楼间距板式楼通风采光好纬七路拓宽改造工程的完成使交通更加便捷有多路公交车商业配套、市政配套逐渐完善南湖邻里中心成熟的生活配套依托原有新百花园小区五、形象象包装规规划 （一一）VII系统设设计 11． 标标志 22． 标标准字体体 33． 标标准色、、辅助色色 44． 象象征图形形 55． 标标准组合合此部分设设计宜简简洁、明明快，富富有生活活文化气气息。

（（二）围围墙围墙制作作是售楼楼处两侧侧围墙，，用大幅幅画面表表现，画画面力求求给人们们的视觉觉带来舒舒适感风格宜宜明快、、醒目、、热烈、、有公馆馆的文化化特色，，整体形形象能表表现出档档次感，，能抓住住受众““眼球”，具有有较强的的视觉冲冲击力三）售售楼处通过广在在吸引大大量客流流后，现现场环境境的好坏坏便是销销售能否否成功的的关健项目应应当在规规划设计计、园林林绿化、、现场包包装、接接待中心心、示范范单位等等方面营营造一个个非常舒舒适的内内部环境境，配以以销售策策略上营营造的热热烈买卖卖气氛，，力求迅迅速打动动客户的的心，促促进客户户成交 1．外外观设计计 体现小小巧精致致，视觉觉舒适 2．室室内设计计① 形象象背景板板 设形形象背景景板，使使客户在在进入现现场的短短短时间间内，即即经历围围墙、售售楼处外外观及背背景板的的三次视视觉冲击击，产生生良好的的第一印印象② 室内内展板。