土地增值税案例分析与计算.docx

一、土地增值税案例分析题1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010 年 1 月-2013 年 2 月开发“万 丽家园”住宅项目，发生相关项目如下：(1) 2010年1 月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定 2010 年3月1日动工开发由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工因超过期限1 年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费2) 支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450 万元3) 2012 年 3 月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150 万元，根据合同约定 当期实际支付价款为总价的95%，剩余 5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总 价款开具了发票4) 发生销售费用、管理费用 1200 万元，向商业银行借款的利息支出 600 万元，其中含 超过贷款期限的利息和罚息150 万元，已取得相关凭证5 )2012年4月开始销售,可售总面积为45000m2,截止2012年8月底，销售面积为40500m 2,取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。

6) 2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清 算,公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议⑺2013年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元 (其他相关资料：①当地适用的契税税率为4%；②其他开发费用扣除比例为5%) 要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数1) 简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税 清算的理由2) 在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?(3) 计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额4) 计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额5) 在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理?(6) 计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用7) 计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加8) 计算2012年9月进行土地增值税清算时的增值额9) 计算2012年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税10) 计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。

11) 计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税 【解析】：(1)万家房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑 面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500三45000X100%=90%，超过了 85%所以， 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算2) 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除由于土地 商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的 合理的支出，可以在企业所得税税前扣除3) 2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=(17000+17000X4%)X 90%=15912（万元）(4) 2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额=(2450+3150) X90%=5040 (万元)(5) 公司发生的借款利息费用，在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部分和加 罚的利息不允许扣除公司发生的借款利息费用，在计算企业所得税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利 息允许扣除。

6) 2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用=(600-150) X 90%+( 15912+5040)X 5%=405+1047.6=1452.6(万元)(7) 2012 年 9 月进行土地增值 税清算 时可扣除的营业 税金及附加 =40500X 5%X( 1+7%+5%++3%+2%)=2268(万元)(8) 可以扣除的项目金额=15912+5040+1452.6+2268+(15912+5040) X20%=28863 (万元) 增值额=40500-28863=11637(万元)(9) 增值率=11596.5 三 28863=40.31%2012年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税 =11637X30%=3491.1 (万元)(10) 单位建筑面积成本费用=28863三40500=0.71 (万元)(11) 可以扣除的项目金额=0.71X4500=3195 (万元) 增值额=4320-3195=1125(万元)增值率=1125 三 3195X100%=35.21%公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税=1125 X 30%=337.5 (万元)2、某房地产企业集团，2010年1月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。

1) 开发总建筑面积 21 万平方米房屋，其中普通住宅 17 万平方米；小区配套设施房屋含幼 儿园、会所、物业楼计0. 6万平方米；小学0.4万平方米；其他商业用房屋、写字楼等3万 平方米2) 取得350亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费2.1亿元；发生建筑成本 2.8亿 元(不含项目借款利息)；发生各项费用4500万元(印花税通过“管理费用”核算)该项 目共缴纳各项税费：4208万元，其中营业税3757万元，城建税263万元，教育费附加150 万元，印花税 38 万元3) 销售房屋取得收入 8.2 亿元4) 整个项目已经预缴土地增值税3000万元 该项目截至2011年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权且所建房屋住宅部分和商 业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件地税部门对该项目进行土地增值税清算时，确认(1) 所取得的土地有50亩未用于本项目开发，而是用于另一个项目，此项目正在建设中，不 具备清算条件2) 销售收入中含普通房屋销售5.9亿元；商业楼销售2.3亿元(以销售发票、售房合同为准)3) 其中普通住宅分配给本公司职工20套，2500平方米，按每平方米2000元成本价入帐， 实现收入500万元。

4) 用新建商业房第一、二层2800平方米对外投资，合伙开办一家餐饮公司，产权已经转入 餐饮公司5) 小学校0.4万平方米交给区文教局，文教局拨付补偿费400万元，未计收入，未冲减成本6) 收取客户退房违约金4万元，记入“其他应收款”7) “应付账款”挂账未付工程款3000万元(对方科目“开发成本”，凭据不足，经到对方 取证为虚增成本8) 支付煤气公司的煤气工程款共计500万元，付款凭据为行政事业收费收据9) 开发的商业用房有400 平方米用于企业办公，未对外销售10) 幼儿园、会所、物业楼0.6 万平方米作为配套设施，所有权归全体业主，以后发生经营 收益归业主委员会处置计算应缴纳土地增值税2、【解析】： 一、确定收入：1、普通住宅对外销售平均价格=(590000000 —5000000)^( 170000 —2500)= 3492.54 元出售给职工住宅应实现收入=3492.54X2500 = 8731350.00元 出售给职工住房已实现收入5000000元 出售给职工住宅少计收入=8731350—5000000=3731350元 普通住宅应实现总销售收入=590000000＋3731350=593731350元2、商业楼外销平均价格=230000000三(30000—2800—400 )= 8582元投资餐饮公司商业房应实现收入=8582X2800 = 24029600元商业楼房应实现总收入=230000000＋24029600=254029600元二、确定扣除项目金额1、 应扣除土地成本及开发成本总土地成本：210000000三350X(350 — 50)=180000000 元总开发成本： 280000000—虚列30000000—白条5000000= 245000000 元合计： 425000000 元平均单位成本=425000000三(210000—6000)=2083 元用于办公商用房成本=2083X400 = 833200元该项目应扣除土地及开发总成本=425000000—833200=424166800元 普通住房、商业用房占总可售面积的比例：普通住房面积占总可售面积百分比=17三(21—0.6)X100%=83.33%其他用房面积占总可售面积百分比=[3+0.4]三(21—0.6)X100%=16.67%普通住宅应扣除土地及开发成本=424166800X83.33% =353458194.44元其他用房应扣除土地及开发成本=424166800X16.67%—4000000 =66708605.56元2、 确定应扣除开发费用：普通住宅应扣除费用=353458194.44X 10%=35345819.44元 其他用房应扣除费用=66708605.56 X10%=6670860.56元3、 确定其他扣除项目(加计扣除)：普通住宅应扣除其他费用= 353458194.44 X 20% = 70691638.89 元其他用房应扣除其他费用=66708605.56X 20%=13341721.11元4、 扣除项目总额普通住宅扣除项目总额= 353458194.44+35345819.44+32952089.93+70691638.89=492447742.7 元其他用房扣除项目总额= 66708605.56 + 6670860.56 + 14098642.8 + 13341721.11 = 100819830.03 元三、确定增值额：普通住宅增值额=593731350—492447742.7=101283607.3元其他用房增值额=254029600—100819830.03 = 153209769.97 元四、 确定增值率普通住宅增值率=101283607.3 三 492447742.7 X100%=20.57%其他用房增值率=153209769.97 三 100819830.03X100%= 151.96%五、 计算应纳增值税税额普通住宅应纳增值税税额=101283607.3X30%=30385082.19 元其他用房应纳增值税税额= 153209769.97X50%—100819830.03X15%=61481910.49 元总共应缴土地增值税=30385082.19＋61481910.49=91866992.68 元总共已缴土地增值税=30000000元总共应补缴土地增值税=91866992.68—30000000=61866992.68 元二、土地增值税计算题1、 某房地产公司取得某块生地的土地使用权，支付地价款及相关费用1000万，发生的“三 通一平”费用共计180万，支付拆迁补偿款20万，后因决策改变转让该块土地，得到转让 款1800万，到转让时支付为该块土地而贷款的银行利息100万（有合法凭据但不能提供金 融机构证明），转让交纳的税金为48万，请计算该房地产公司转让土地使用权应缴纳的土地 增值税。

解析】：收入：1800万元地价：1000 万元开发成本：180+20=200万元加计扣除：200。