市区房产资源闲置情况调查及对策建议.doc

市区房产资源闲置情况调查及对策建议. ..11为进一步摸清我市资源闲置现状，加快推进资源整合，提高 利用效益，根据市委书记指示，市委改革办会同市国土、住建、 规划等部门，以及城建、交通、文旅、国控四大市属产业集团和 丹徒、京口、润州、新区四个辖区对市区土地、房产资源闲置情 况开展调查研究本篇对市区房产资源闲置情况进行梳理，分析 原因，并对盘活闲置房产资源提出对策建议注：本篇报告中 闲置房产统计范围是市直和辖区所属国有平台公司持有的房产 资源，不含集体及其他经营性用房一、当前市区房产资源闲置现状截至今年6月，四大产业集团和四个辖区（建投等政府平台 所属）在手闲置房产共206. 11万平米，其中城建集团80. 22万 平米，交通集团31.79万平米，文旅集团16.95万平米，国控集 团1. 4万平米，丹徒区5. 43万平米，京口区4. 59万平米，润州 区4. 06万平米，镇江新区61.67万平米根据闲置房产属性， 主要可分为三大类，即安置房、商品住宅和商办用房安置房闲 置总面积99. 24万平米，商品住宅闲置总面积约3. 82万平米， 商办用房闲置总面积约103. 05万平米此外，根据是否已经取 得预售许可证，又可进一步细分为“有证”和“无证”房产两类, 有证房产面积总计125. 32万平米，无证房产面积总计80. 79万 平米。

根据上述标准，可将市区房产资源闲置情况整理如下：图1:各集团/地区闲置房产面积占闲置总量比例0 2：各类别闲置房产占总量比例图3：无证房产占闲置总量比例集团，地区Q安置房/商品房（住宅X商办用房/其他（商办类）『合计.，有证Q无证3有证Q无证Q有证3无证3又旅日132240.830-0-1.40Q旅游甑套设施类Q1.53〃 （无证X16.95,城建，21.86$11.67*2.33Q0.73Q10"2024/西津渡-5 （无证k80.22.,子公司闲 置商办房S.11 （无 证：7.13X交通4.312.89+0.120.65〃1.93Q12.03*31.79.,国身0Q0Q0Q0-EP1.4.,京口0.8330.72Q0〃3.04Q0QAP4.59,阁州1.5532.520-0-00QPP4.06,丹徒Q0.38Q2.8脂0-030.16-2.01QPP5.43.,新区325.75/0Q0Q0-35.92$0QP61.67.,合计一67.77.,31.47.,2.44,1.3S,54.13.,34.28.,.114.64,206.11,99.24,3.82,88.41..，表1:市区闲置房产资源情况汇总表（单位：万平米）二、房产闲置的原因分析［一 一匡I由于房产资源的特殊性，闲置原因各有不同，十分繁复，但 总体上大致可划分为四大类。

一是由于各种原因导致无法办理相关权证，影响当前销售或 出租的1. 建设时缺少土地、规划等手续的如交通集团购买润州土地公司开发的秀山美苑安置房项目共682套，6. 33万平米， 已安置667套，剩余15套，面积为1828. 45对，除去预锁定房 屋，目前闲置套数为2套，174. lm2o2. 有规划手续，但未按规划条件建设的如交通集团紫园 安置房项目，共584套，面积6. 7万平方米，已安置355套，4. 08 万平米；剩余229套，2. 64万平米其楼栋外立面与规划审批总图不一致，无法办理验收，需要重新补办所有规划手续3. 房屋实际用途与土地规划性质不符的如文旅集团金泉 花园二期安置房，原用地性质为划拨用地，立项批文中明确用于 拆迁定建房（经济适用房）的建设，安置特定对象，后因安置压 力大、时间紧、任务重，文旅集团将上述定建房大部分用于普通 拆迁户的安置，并办理定建房产证己被安置在该项目的普通安 置户，在办理产权证过程中被告知“根据市有关政策，定建房的 房产证不能立即上市交易，上市交易后收益不能全部属于安置 户”为此，安置户认为利益受损，屡屡上访，并导致剩余0.8 万平米未安置房产闲置。

二是由于市场不景气、招商情况不理想等原因，导致未能租 售出去的，以商办用房类和安置房配套商业用房居多如国控大 厦1.4万平米闲置房产，文旅集团春天里商业街1. 4万平米闲置 房产，均属于此类此外，很多安置房小区配套商铺，特别是近 两年交付的小区，由于入住率不高，人气不足，加之此类依托小 区消费的内向性商业经营选择上局限性较大，商业价值不明显， 商家入驻意愿不强，影响安置房商铺的租售去化三是安置房当中，由于位置偏远、户型不佳、质量出现问题 等原因导致安置户不愿选择，造成闲置的如很多安置房项目在 多次安置后，主要剩余的是大户型与顶层、底层户型，难以安置, 交通集团外购的远洋香奈城一二期项目即属此类，共闲置196套, 1.52万平米又如交通集团外购的润城国际花园二期安置房项 目，由于地点在丹徒新区，安置户不愿选择，长期未安置，目前 闲置约1万平米四是由于地处风景名胜区或属于文保建筑，权证办理和确权 困难，影响去化，造成闲置的如城建集团西津渡片区闲置房产 约5万平米，因地处于三山国家级风景名胜区范围，土地只能划 拨、无法上市，且历史街区及风貌协调区保护建设与现行标准、 规范冲突，导致规划、消防、图审、质检、安检等手续无法正常 办理，加之文物保护单位只有永久使用权，无产权，大量修缮完 成的文保建筑无法形成资产，除少量文物建筑作为展示对外开发 外，大面积建筑无法植入业态而长期空置。

三、下一步对策建议破解闲置房产的难题，既要有的放矢、盘活存量，更要优化机制、统筹协调，着力形成全市一盘棋的格局，提高闲置房产的 使用效率)根据造成房产闲置的不同原因，对症下药，分门别类—1=1制定处置办法1. 商品住宅类这类在闲置房产中占比不大，特别是在近 期镇江房地产市场行情上行趋势下，去化率较高，且剩余去化较 为稳定，主要是部分尾盘和大面积房源相对滞销下一步重点是 加强市场推广，充分利用镇江房市利好趋势加快营销2. 安置房住宅因属政策性用房，在近年城市建设不断提速背景下去化率也较高，但在闲置房产中总量较大，占全部闲置 房产近一半，亟需引起重视剩余去化一方面要结合城市改造项 目、棚改项目调剂安置需求加快推进，另一方面也要机动灵活处 理，例如，由市住建局、住房保障联席会议牵头建立全市安置房 房源库和互相调配机制，以满足全市各地块征收需求，或者通过 补办土地出让金，面向社会按商品住宅销售或租赁3. 商办类房产这类房产库存闲置相对严重，总量逾100 万平米，占全部闲置房产的50%o建议：一是在规划源头上控制 供应，特别要严控商业综合体建设二是加大招商力度进一步 优化招商载体，全面跟进配套设施建设，合理布局市场、学校和 公交路线，带动地理位置人脉流向，提振房产投资信心。

三是加 大政策去化力度比如镇江市房地产去库存工作方案中，有“鼓 励大众创业”，“在容积率不变的条件下，经市规委会批准，可 适当降低商业办公用房比例”的规定，如充分执行可以打通商业 办公房地产库存转换通道四是针对安置房配套商铺，将体量较 大、规划利好、民生配套需求强的项目优先去化，采取“集中推 广”、“养商育商”、“以租代售”等多种处置手段加快处置 同时，加大市区联动，利用属地政府招商力量，加快安置小区商 业组团整片区推介力度4. 涉及权证问题的无证房产和需要变更性质的房产这类 房产在闲置房产中存量较大，总面积在80万平米以上，占闲置 存量的39%,且在安置房、商品住宅和商办用房三类房产中均有 分布由于缺少相关权证手续，直接影响存量房产的租售去化 建议在市级层面成立权证手续办理工作组，高位协调规划、国土、 住建、消防等职能部门，推进存量遗留问题处置和权证办理合规 路径，开辟绿色通道，简化并联办理尽快补办土地上市手续、 各类规划手续、调整部分规划以满足规划条件等，以加速解决权 证办理相关问题同时，明确对涉及辖市区地块的权证办理，参 照市区权证办理的程序、办法和政策进行5. 风景区内房产和文保建筑。

如城建集团所属西津渡房产, 由于涉及土地、规划、消防、文保等多方面问题，需要寻求上级 部门政策支持，探索采用地方立法权、调规、房产鉴定、土地带 现状建筑物整体上市等方式完善权证手续，做实片区经营性资 产，扫清房产盘活合规手续障碍在招商策略上，整体谋划，创 新思路，采取自营或合作经营模式统一运营，降低项目运营风险二）进一步完善机制建设，构建处置闲置房产“全市一盘棋”的格局，提高闲置房产的使用效率一1=11. 加强政策引导根据国家和省关于盘活闲置土地、房产 等国有资产的相关文件精神，结合近年来我市房地产去库存的经 验做法，研究出台关于盘活闲置房产的指导意见，为全市闲置房 产处置进一步明确方向如在体制机制上，探索将产业集团的闲 置房产由属地和集团共同运营，市里对辖区进行考核和奖励等2. 注重数据共享加快建立闲置房产资源信息库，对存量 闲置房产逐宗登记造册，全面掌握和监控闲置房产资源的详细情 况，在充分了解闲置原因的基础上，通过信息化手段进一步明确 闲置房产的分布、数量、资产和企业情况等信息，定期发布闲置 房产信息，增加交易机会，拓展招商渠道3. 强化项目推进根据新一轮城镇规划要求，有针对性地强 化招商引资，加大去化力度。

特别是在政府类项目选址、社区服务 设施（如菜场、邻里中心等）建设上，更加注重盘活存量房产，不 断提高闲置资源利用效率。