宋家庄c6商业项目招商策划报告.doc

宋家庄C6商业项目招商运营报告2010年7月目 录一、 招商推广执行方案 第一部分 市场综合评估1、宋家庄商业项目介绍2、宋家庄主要商业业态现状及分析3、宋家庄区域商业现状及发展情况4、区域消费整体评估第二部分 项目定位及规划1、项目属性定位2、项目产品定位3、业态分布规划第三部分 项目招商SWOT分析1、优势（S）2、劣势（W） 3、机会（O） 4、威胁（T）5、对策（C）第四部分 项目供应商定位1、供应商招商区域定位2、具体区域及招商对象3、项目各区域供应商合作模式定位4、供应商选择第五部分 招商实施1、招商推广总体战略、方式及目标2、阶段性招商推广策略3、招商前期准备工作4、招商架构5、招商工作流程第六部分 招商条件及优惠政策制定1、经营方式2、合作形式及内容3、合作期限4、管理费5、优惠措施6、招商细则第七部分 招商营销推广1、项目命名建议2、推广名建议3、招商宣传推广 二、 经营收益模拟测算1、 二层、三层及四层租金收益模拟测算…………………… 2、 首层租金收益模拟测算……………………………………………3、 地下一层经营组合模拟测算……………………………………4、 总体商业面积组合收益模拟测算……………………………一、招商推广方案第一部分 市场综合评估1、 宋家庄项目介绍-----宋家庄商业中心项目位置从上图可以看出，宏观地理位置上本项目地处北京南部区域，距离南三环有一定距离，同时距方庄和大红门地区也有2公里以上的距离。

但现今项目与地铁5号线宋家庄站直接相连，未来地铁10号线二期以及亦庄线都会与本项目相连，根据北京市目前地铁规划，有三条地铁交汇的换乘站仅有三处，宋家庄站是其中一处，大量的地铁客流将应运而生；宋家庄附近已兴建并存在大量经济适用房项目，如顶秀欣园、政馨家园、世纪风景、石榴庄小区等等，加上周围鑫兆雅园、嘉和人家等高密度商品房小区，该区域旧居住人口已经达到十几万，正在建设的万科两限房、我司经济适用房、扑满山三个项目，总建筑规模达60万平方米，固定消费人群约有20万周边两公里居民小区密集，有诸如世华水岸，建邦华府，万科红狮，中海城，文成建筑等十二个知名楼盘居住氛围比较浓厚，因此消费群体比较稳定，可为本项目发展商业带来良好机遇由于中低档住宅供应量相对较大，人口相对密集，区域内大规模的商业中心供应不足，多以社区小规模购物中心、社区邻里型商业为主故本项目体量虽然不是特别大，仍能与之区别开来，发展趋势是相当良好的根据既定的规划方案，C6项目为独立商业，南北向宽约为40米，东西向长约为130米，地上建筑面积12,608平米，地下建筑面积17712平米项目所处地块呈长方形，形状比较规则，东南方向考虑到交通红线以及疏散人流的关系，预留了一个转弯半径的空间。

项目各层面积如下表：商业面积（M2）地铁面积（M2）人防面积（M2）车库面积（M2）合计（M2）地上4层20002000地上3层38173817地上2层36423642地上1层4528162424732地下1层8157336388531地下2层299369151919181合计221447973771519131903其中，地下二层有约2000平米的机房，这部分的面积根据规划要求是固定且不能更改的，剩余约7200平米的面积既可以作商业用途也可以做车库，目前暂按地下二层全部作为设备用房和车库使用考虑2、 宋家庄主要商业业态现状及分析1、 正华商场本项目东100米, 正华商城由开发商住总正华集团自主招商，业态主要以品牌餐饮娱乐，共分为三层，地下一层：影城(自营)目前在装修阶段，一层：品牌餐饮、银行，二层：品牌餐饮、咖啡厅、茶楼、美容院、美发店等总面积近15000平米，集正华影院、电玩、视听馆等娱乐、知名品牌餐饮为一体的综合性商业项目定位及模式：休闲、娱乐、餐饮为一体的综合性商业项目体量：总面积近15000平米物业结构：共分为三层：地下一层，地上一层、二层、年销售额:未营业楼层业态分布品牌罗列经营方式价格（使用面积）元/天B1娱乐正华影院(自营)租赁6-7F1品牌餐饮、银行一茶一坐院、一品三笑租赁7-8F2品牌餐饮、咖啡厅、茶楼、美容院、美发店等招商中租赁72、扑满山商业定位及模式：7栋楼及2组商业裙房，北区8栋楼及2组商业裙房。

体量：商业建筑面积为16963.4平方米物业结构：地下一层至地上三层年销售额:未营业楼层业态分布品牌罗列经营方式价格（建筑面积）元/天B1娱乐和餐饮健身、网吧、大型餐饮租赁5.5F1品牌餐饮、银行麦当劳、好利来、农业银行、农村信用社租赁5.5F2餐饮、招商中租赁5.5分析：宋家庄目前商业项目非常少，从上述两个项目可以看出，这些项目基本属于是住宅项目的配套，多为建筑裙楼，作为底商体量也很小，业态分布倾向于基本的生活配套需求，饮食、娱乐等涵盖购物功能的商业的基本没有，更别说综合商业项目了3、 区域消费整体评估1、 消费能力宋家庄区域现有居住区已超过十几万人，未来估计应会外三十万以上，消费群体巨大据现有几个经济适用房集聚区的消费水平和消费能力来看，消费力是很强大的2、 消费心理此类居住区人群消费主要表现为日常生活需求品购买力比较强，平时生活服务型商业应该比较旺盛，应该说是消费的中低点均在周边配套商业解决但消费的高点仍不在本区域内，这个问题应予重视3、 消费行为消费行为表现为日常的餐饮，娱乐，超市生活购物等活动集中在本区域内，消费品购物的重心仍不在本区域内，这个或许跟本区域内没有优质的购物场所有关。

第二部分 项目定位分析1、 项目属性定位集购物、休闲、娱乐、美食为一体的区域购物中心2、 项目产品定位2.1、物业形态定位一个集流行百货、大型超市、娱乐、美食等为一体的中型地铁购物中心2.2、产品功能定位购物、休闲、娱乐、美食为一体服务于宋家庄社区及周边住宅区居民生活、购物需求服务于地铁中转站人流及宋家庄交通枢纽人流购物需求 2.3、产品经营定位 1）经营定位：百货、超市、娱乐、美食2）档次定位：中档为主、高档为辅3、 业态分布规划根据区域市场情况、消费习惯结合本项目建筑特点得出以下业态功能占比：1、 本项目的规划、特点及位置决定了购物功能是本项目运营的核心功能，在项目功能组合规划中，面积约为19504㎡，占本项目整体面积的86.67%2、 娱乐功能作为本项目的配套功能之一，主要服务于社区居住人群业态考虑比如儿童乐园类别，面积约为700㎡左右占本项目整体面积的3.11%，3、 美食功能作为购物功能的补充和延伸，让顾客充分体验购物的便利与乐趣也意在为乘坐地铁主人流—白领上班族打造一个享受美食名吃的便捷场所在项目功能组合规划中，面积约为2300㎡，占本项目整体面积的10.22%。

按照比例分布，我们划分各楼层的业态分布如下：方案一：楼层区域业态功能展现经营业态及所占比例B2地下停车场作为配套功能展现，不做经营使用B1A区流行时尚靓丽淑女仕女装、少女装、少淑装、时尚内衣、儿童服饰等B区男装男装、运动休闲服饰C区社区配套娱乐儿童乐园D区品牌快餐肯德基、好伦哥E区美食名吃地下美食街：呷哺呷哺、风味小吃F1A区大型超市家乐福B区百货精品专营店、珠宝饰品、钟表眼镜、化妆品、皮鞋、皮具、小家电等C区银行农业银行、工商银行、建设银行F2大型超市家乐福F3大型超市家乐福F4配套办公区家乐福配套办公区平面规划图如下：方案二：楼层区域业态功能展现经营业态及所占比例B2地下停车场作为配套功能展现，不做经营使用B1A区折扣店上品折扣C区社区配套娱乐儿童乐园D区品牌快餐肯德基、好伦哥E区美食名吃地下美食街：呷哺呷哺、风味小吃F1A区大型超市家乐福B区百货精品专营店、珠宝饰品、钟表眼镜、化妆品、皮鞋、皮具、小家电等C区银行农业银行、工商银行、建设银行F2大型超市家乐福F3大型超市家乐福F4配套办公区家乐福配套办公区地上一层平面规划图：（家乐福图纸）地上二层规划图：（家乐福图纸）地上三层规划图：（家乐福图纸）地上四层拟为外资超市企业配套办公区，图略。

三、 项目招商SWOT分析 Strengths(优势分析)S1、开发商经济实力雄厚，拥有良好的社会资源；S2、项目作为政府大型经济适用房居住区之一，拥有政府支持，外围环境良好；S3、作为未来宋家庄商业商业圈核心地段，地理优势有目共睹；S4、与宋家庄地铁枢纽站直通，交通便利，人流巨大 S5、符合商业趋势定位，填补市场空白点，抢先建立宋家庄大型居住社区服务型购物中心；S6、相比现有周边商业项目体量较大，3万多平方米；有条件抢先入驻大型外资超市品牌，为未来宋家庄商圈集聚人气和人流打下良好基础；S7、先规划、后施工，后经营，使物业环境和商业空间设计有利于商业经营；S8、开发商作为经济适用房总开发商，成立专业商业管理公司来管理运营商业项目，无论从总体战略布局和具体工作协调，还是经营管理都有先天优势Weakness(劣势分析)W1、南城片区属于北京市发展格局偏弱位置，偏离历史形成的商业中心；W2、因为商铺自己持有而产生的资金回笼压力，可能导致招商运营难以有长远的战略规划；W3、项目规模不属于大型商业中心，整体定位为地区级商业中心，引进大型国际品牌的超市占用面积较大，租金收益较低，剩余面积太少，导致其他业态价格调高，招商操作难度系数增大；W4、地下二层停车场，车位不足，地上停车位较少；W5宋家庄周边为为不熟居住地，投资及经营业户的资源有限，需纵深挖掘和向外围延伸，或许致使招商推广成本增加不少；W6项目周边市区现有消费人口数量虽不少，但消费高点习惯不再本区，运营方面需加强引导，时间成本及资金成本提高了。

Opportunity(机会分析)O1、宋家庄属于未来南城地铁交通枢纽，未来中低人群居住集聚地，消费力发展空间比。