竞争持续加剧,需求表现回暖.doc

1竞争持续加剧，需求表现回暖2004 年上半年中关村写字楼指数分析报告指数走势：租金售价指数连续两季度呈现下跌态势2004 年第一季度中关村写字楼的租金和售价指数保持下跌趋势，其中租价指数为 93.42 点，比上一季度下降 0.85 点，参考平均成交租价为 3.95 元/天/平米，指数平均成交价格为 4.10元/天/平米；售价指数为 99.56 点，比上一季度下降 0.32 点，参考平均成交售价为 10034.7 元/平米，指数平均成交价格为10588.7 元/平米2004 年第二季度中关村写字楼的租金和售价指数继续保持下跌趋势，其中租价指数为 93.01 点，比上一季度下降 0.41 点，参考平均成交租价为 3.93 元/天/平方米，指数平均成交价格为4.08 元/天/平方米；售价指数为 99.38 点，比上一季度下降0.18 点，参考平均成交售价为 10017.0 元/平方米，指数平均成交价格为 10541.1 元/平方米[指数成交价格：将采样的成交价格转换成标准价格进行指数的运算标准层的定义是：10 层以上的在租项目 7 层朝阳面为标准层，10 层以下的项目 3 层为标准层；在售项目统一的标准层为 7 层朝阳面。

标准价格的定义：将采样的价格按照楼层与价格的线性关系转换成标准层的价格]本年度一、二季度售价指数的下跌幅度均小于租价指数，同2时售价指数的下跌幅度呈现减小趋势，这表明：一方面销售市场供大于求的状况进一步加剧，但由于成本的制约，利润和价格下调的空间已经非常有限；就租务市场而言，随着第一季度的新盘入市和部分售盘集中成为现楼或准现楼后开始加强租赁攻势，导致租务市场的消化压力继续增大，但由于第二季度没有新增楼盘，租赁市场新增压力有限，因而第二季度租金的下跌幅度较第一季度小中 关 村 写 字 楼 售 价 指 数99.3899.5699.88100.498.2397.6398.83 100.60100.00 100.78100.92100.2999.82 99.799597991011031052001.32001.62001.92001.12 2002.3 2002.6 2002.92002.12 2003.3 2003.6 2003.92003.12 2004.3 2004.6指 数数据来源-北京广厦网络技术有限公司中 关 村 写 字 楼 租 价 指 数10094.793.0193.4294.2794.0294.2195.2696.9998.5596.10100.6897.26100.01939597991011032001.3 2001.9 2002.3 2002.9 2003.3 2003.9 2004.3指 数数据来源-北京广厦网络技术有限公司3市场供需：供给新装亮相、需求成交回暖上半年供给：上半年的新增供应主要集中在第一季度，新增供应量为 33万平米，分别是创富大厦、天创大厦、CEC 大厦、辉煌时代大厦、海兴大厦、海淀商业大厦，除创富大厦以只租不售方式推出外，其余均为出售项目。

上半年 33 万平米加上 2003 年度空置的 36 万平米存量写字楼供应，使目前中关村地区供出租和销售的高档写字楼存量供应达到 69 万平米2004 上半年新增供应楼盘情况：写字楼 位置 建筑面积 租价（报价） 售价 （报价均价） 创富大厦 中关村西区周边 2.3 万平米 4 元/天/平米天创大厦 中关村西区 6.8 万平米 未定CEC 大厦 中关村西区 12.5 万平米 28 美金/月/平米 16800 元/平米辉煌时代大厦 中关村西区 6.4 万平米 24 美金/月/平米 18000 元/平米海兴大厦 中关村西区周边 3 万平米 12000 元/平米海淀商业大厦 中关村西区周边 2 万平米 未定4从高档写字楼目前存量供应的区域分布上看，目前存量以及近期新增供应主要集中在以中关村广场为主的核心区本年度第二、三季度，以中关村广场为主约有 35 万平米高档楼盘即将成为现楼/准现楼，一般来说写字楼的成交主要发生在现楼或准现楼时段，今年第二季度需求市场成交呈现明显回暖现象，也说明了这一点。

从供给方式来看，由于销售市场供给远远大于需求，迫使售盘采用租售并举的方式，尤以已经或即将成为现房的售盘为主，使销售市场的消化压力直接转嫁到租务市场，导致租务市场的供给竞争加剧，直接反映到价格的竞争上面上半年需求：上半年写字楼租赁和销售成交数量（按照指数采集标准）有32 单，消化了约 15 万平米左右的面积，主要发生在高档写字楼上半年成交的特点表现在大面积租赁和购买，如： 中关村金融中心 B 座被新东方学校整栋购买 三家中资机构购买中国电子大厦 A 座（洽谈） 中国公路工程咨询监理总公司购买嘉豪国际中心 2100 平方米 新浪、百度、华旗资讯、美国存储技术等 IT 知名企业，租赁理想国际大厦超过 15000 平米 世界零售巨头沃尔玛租赁盈都大厦几乎全部商业面积近 3万平方米5值得关注的是，今年上半年需求变动呈现出几个明显的特点：（一）有国资背景或在行业内处于领先地位的大中型高新技术企业在中关村投资置业的趋势渐暖， “国”字头和行业龙头企业成为消化写字楼面积的市场主力，同时部分中关村本土成长而目前在东部地区办公的实力高科技企业目前已经表现出明显的回流趋势；（二）世界高科技知名企业在中关村地区设立研发中心或加强研发力量的趋势更加明显；（三）是企业可选择的余地比较大，理性消费与性价比综合评比在企业消费行为中表现得突出；（四）商业面积购买持续走俏，商铺投资在中关村商业配套缺乏的情况下被看好。

成交特点：今年上半年需求市场呈现活跃态势，成交表现出以下特点： 开发商的背景资源带来客户的强大作用 商业的大面积成交在中关村并不新鲜 住宅立项、写字楼构造的楼盘，若在相同位置，其价格优势导致成交表现活跃 只租不售、位置好、品质高的现楼受到欢迎供需结构：今年上半年中关村区域写字楼销售市场供大于求的状况进一步加剧，而且超过 30 万平米的楼盘即将成为现楼，从出售转为出租的面积集中扩大，租务市场竞争压力明显增加6总体而言，由于目前区域市场同质写字楼的现房/准现房集中放量，造成市场供给竞争愈演愈烈，而众多在售项目纷纷转为租赁，又导致租售价格的连续走低但由于大部分写字楼属于现楼推广，同时销售和租赁价位已经达到较低的水平，因此尽管竞争较为激烈，但企业观望态度有所好转可以预计，随着目前区域市场越来越多的楼盘集中成为现楼、周边环境和配套服务的逐渐改善，供大于需的不平衡结构将逐步好转上半年与房地产市场相关的宏观政策环境房地产金融信贷继续收缩今年上半年银监会和央行对过热行业采取了一系列限贷措施，房地产行业成为金融调控的重点目标1．中国人民银行决定从 2004 年 4 月 25 日起，提高所有商业银行存款准备金率 0.5 个百分点，即存款准备金率由现行的7%提高到 7.5%。

提高存款准备金率后，金融机构将一次性减少可用资金 1100 亿元左右；2． “五一”前，根据国务院的要求，房地产开发项目投资的自有资本金比例已从原来规定的 20％提高了 15 个百分点，即自有资金投资需占项目总投资的 35％北京继续加强土地市场整顿，取消大批开发区建设项目7今年上半年北京市国土资源和房屋管理局继续加大对本市土地市场特别是开发区的治理整顿工作，3 月 24 日北京市国土局向国土资源部提交了本市开发区整顿的结果，请国务院检查验收：对本市 470 个开发区（包括园区、工业大院）进行全面清理整顿的结果是，北京市九成开发区被撤销；国务院批准设立的 3 个开发区全部保留；市政府批准设立的 27 个开发区，保留18 个，撤销 9 个；国务院所属部门、市政府所属部门和各区（县）政府设立的 111 个开发区，拟保留 7 个，撤销、整合104 个；经区（县）以下政府和区（县）所属部门批准设立以及擅自设立的 329 个全部撤销北京市开发区的数量由 470 个减少到 28 个，减少 94.04%；规划面积由 87609.06 公顷减少到40532.04 公顷，规划面积核减率达到 53.74%以上宏观政策环境的调控，长期来看对写字楼供需市场的影响较大。

市场展望：需求市场逐渐活跃、租务市场压力渐增2004 年第三季度开始将有新项目入伙同时更多的写字楼成为现楼，导致本地区供应量还会有所增加，竞争也会进一步加剧但随着可比较写字楼的增多、写字楼周边小环境及配套设施方面（特别是中关村广场整体市政环境）进一步的完善和成熟，写字楼的性价比进一步看好，需求将会呈现逐渐活跃的态势，成交量从第三季度开始，将会有一个上升的趋势8可以预计：2004 年第三季度本地区写字楼租售指数将继续保持小幅下跌态势售价将呈现基本稳定略有下降趋势；由于销售市场的消化压力转嫁到租务市场表现越来越明显，预计第三季度租价指数仍将维持一定幅度的下跌指数介绍1、区域范围：南起西直门外大街，北至上地，西起京密水渠，东到八达岭高速路2、写字楼：是指用于企事业单位办公、有完善的物业管理，而且经过主管部门批准可以出租或者出售的商业用房其中包括写字楼、综合性楼宇中的写字楼部分,宾馆、酒店以及住宅项目中用于办公用途的部分3、基期和采集：2001 年 12 月末为准的 2001 年第四季度；本指数价格数据采集时间为最靠近每月的最后一个星期五的成交价格4、租价确定：指写字楼租赁双方经过充分谈判后实际支付的纯粹租金（不包含物业管理费用） ，且成交价格属于商业交易，不包含交易双方的特殊关系和买卖双方不平等关系（如母子公司、主管部门和下属公司关系等） 。

5、售价确定：指写字楼买卖双方经过充分谈判后实际支付的成交价格，不包含物业管理费用的实际支付的纯粹租金，且成交价格属于商业交易，不包含交易双方的特殊关系和买卖双9方不平等关系（如母子公司、主管部门和下属公司关系等） 。