区物业服务收费管理调研报告(共16页).docx

精选优质文档----倾情为你奉上区物业服务收费管理调研报告[模版仅供参考，切勿通篇使用]　　物业服务管理，是指物业服务企业接受物业所有人的委托，对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维修、修缮和整治，并向物业所有人、使用人提供综合性的有偿服务，其直接收取的物业服务费主要用于小区维修、保安、保洁、绿化、道路、税费等几个方面下面是为您推荐的物业服务收费管理调研报告，请参阅　　经区人力资源和社会保障局批准录用者，办理事业单位聘用手续，签订聘用合同聘用人员的工资、福利待遇和社会保险按照国家规定的相关政策执行　　目前，随着房地产业的发展及物业服务行业法规的不断完善，我市物业管理的普及程度有了较大幅度的提高，除了写字楼、商场、商品房外，工业厂房、学校、医院、房改房，城区居民小区也逐步引入物业管理物业服务行业在得到社会的认可和接受的同时，由于各个方面因素的影响，还是存在着各种各样的困境和难题，对行业的发展造成了一定的影响，特别是物业服务收费问题尤为突出，如何加强监管已属刻不容缓　　20xx年国家发展改革委、建设部下发《物业服务收费管理办法》、规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益。

以该办法为依据，**市政府于20xx年6月下发了《**市物业管理办法(试行)通知》(下称办法)，通过政府职能的转变逐步将物业服务收费的政府定价和政府指导价转为市场调节价及政府指导价《办法》规定包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价，即由市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业德惠服务等级、标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布;实行组合制的普通住宅服务收费和高档住宅别墅物业服务收费以及非住宅物业(如居民小区、商场等)的服务收费实行市场调节价，即由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定;物业服务企业应为业主提供优质价相符的服务，实行明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况在物业管理区域内的显著位置进行公示　　《办法》出台后，在行业及企业当中、广大业主当中产生了波澜，企业认为没有了“尚方宝剑”，收费将会更难，有企业的老总更说：：“这不是要我们提供无偿服务吗?”而业主们则认为政府不批复定价这不是给物业管理企业提供乱收费的依据吗?舆论方面也给予了较大篇幅的关注和报道，对关于住宅档次、服务标准的挂钩、收费标准的调整、如何协调定价等方面的存在着这样那样的质疑。

我们曾经在一天内接到10多个有关收费方面的投诉尤其是覆盖面较广的旧物业、早期的、中低档的商品房等物业，由于物业的绿化地小，道路较窄、坏、烂，配套不齐，功能欠缺，对机电、绿化等的养护不重视，再则业主素质参差不齐、需求的物业服务较表面等等问题，对物业服务实行指导价的争议特别大个别物管企业也因为低价介入物业的管理，并用车场费用等多种经营弥补服务费等做法，导致物业的重新招标，形成了各方均对原来的物业管理服务费的含金量重新评定问题　　　一、我市物业服务管理的现状：　　1、物业管理内容主要是小区的公共部位小区公用设置的维修，不涉及业主室内部位但有些业主却认为物业管理公司的工作不仅仅是保洁、保安、绿化，应无所不包，要求物业企业无偿为住户室内提供一切服务，一旦服务得不到满足，就以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业管理费　　2、业主对物业服务收费缺乏知情权从我市中心城区看，各物业服务公司都能做到明码标价收费，能在小区醒目位置公示服务项目内容、收费标准、收费依据等等，但对物业服务收费的收支情况，物业服务公司没有严格按照严格规定“每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务收费的收支情况，接受业主和业主委员会的监督”。

侵犯了业主的知情权和监管权　　3、物业公司自身管理水平较低，开展和提供的服务项目单一、面窄目前我市中心城区的物业企业仅仅是面向居民住宅小区提供服务，而对居民住宅小区也仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容，缺乏服务创新意识比如西苑小区物业公司，不能充分利用社区党建、社区卫生、社区文化、社区价格进万家等一系列社区建设活动的契机，拓展服务平台，只好在收费率不到70%的情况下，靠出租店辅租金来负债运转全市没有一家开设代接送小孩、代灌液化气、代家政服务等项目的物业服务企业　　4、物业企业员工素质不高，服务不规范，认为物业服务是简单劳动，于是低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗即便是企业对员工进行培训，也还是停留在基本技能的初级阶段，还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定，致使物业服务工作不到位，不按规范操作，从业人员流动性大、素质不一，高品位的物业公司无从查找　　6、业主委员会工作滞后目前，我市中心城区绝大部分小区都没成立业主委员会，虽然有极个别社区成立了业主委员会，但都没有形成和发挥业主与物业公司之间桥梁与纽带的作用：服务质量的监管工作没有真正开展起来;对物业服务与公共财务的收支疏于监管。

同时，由于业主委员会自身缺乏对物业相关政策、规定的了解、理解和运用，致使物业企业单方说了算，而业主委员会却对物业的管理事项难以决策20xx年04月17日 深圳市铭镭激光设备有限公司在互联网上公布招聘激光切割工程师信息，主要内容为以下: 深圳市铭镭激光设备有限公司是从事激光器件、激光加工成套应用设备的研发、生产与销售的集团公司，已形成了完整的产品系列专业的技术人才、丰富的管理经验、明确的发展方向保证了公司在激光行业快速发展中迅速成长至今集团属下四家公司都已经有一定的规模，所生产的产品也顺利通过 ISO9001 ：2000 质量管理体系认证我们的公司：深圳市铭镭投资有限公司（注册资金1000万），深圳市铭镭激光科技有限公司（注册资金300万）,深圳市铭镭激光设备有限公司（注册资金100万），铭镭激光香港有限公司拥有全系列的激光加工设备生产线，综合实力雄厚，合作有保障　　7、有个别业主过度强调个人的实用性利益不顾社区整体外观形象的共同维护如：防盗钢窗、空调等的安装零乱;私占公共场所，拥堵通道;随意丢弃堆放生活垃圾，这些行为在不同程度上，增加了物业公司的工作难度和不应有的工作量　　8、物业企业由小区全体业主共同选举、公开招聘的规定没有得到全面执行。

目前，**市中心城区各居民住宅小区提供物业服务的物业企业都是前期物业开发代管，后期物业则是由开发商将原来分管物业的人员分离出去，重新注册企业名称、企业法人，成立新的物业服务企业来接管社区不论是前期还是后期物业，都没有通过市场公开竞争招标，由全体业主自主选举物业管理公司，致使物业企业提供的服务质量标准缺少明细、欠缺可监督性　　9、市场体制不活，社会公共服务资源不均，增加了物业公司管理成本，导致不少物业公司负债经营如;**市康居蒂景湾居民住宅小区，公共服务水电都是按商业用户执行，甚至居民楼道公用照明也是无价可讲，价位的顺势反差加重了物业公司的管理成本，以致企业通过变术来减少债务，实行勉强运转　　10、由于房地产开发商的问题，小区分期建设及附属物配套工程未完全峻工而提前交付，有些配套设施如水、电、气工程不配套，造成物业公司开展工作困难，影响物业服务质量　　11、如何加强监管、规范行为?如何引导物业公司和业主搭建互盈载体?相关职能部门监管缺位　　3：规范：结合标准要求，对上述工作存在的问题以及其它方面的工作环节进一步规范，一切以标准为规范，一切以业主满意为目标，(包括对外围单位的管理，一切以行业标准为规范)做到各个工作环节有计划，有制度，有实施，有检查，有改进，并形成相关记录　　　二、造成物业服务管理难的主要成因：　　一年来，特别是区划调整以后，街道由原来郊区农村向现代化城区过渡，进入了一个崭新的发展阶段，新的目标任务、新的工作要求。

因此，我个人认为在新的历史时期，基层领导干部加强自身的政治理论、业务知识、党纪政纪条规的学习，显得尤为重要和迫切在学习上，我主要从四个方面入手，一是深入学习政治理论　　回想这次社会实践活动，我学到了很多，从我接触的每个人身上学到了很多社会经验，自己的能力也得到了提高，而这些在学校里是学不到的　　争创“文明公寓”根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动6号楼、9、10号楼、南区、大学城、纺院、师专等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准　　1、开发商对小区配套承诺不兑现，质量问题多由于开发商不兑现售房时的承诺，入住后问题迟迟得不到解决，有的业主以拒缴物业服务费来与物业服务公司实行对峙开发商遗留问题引发的物业管理矛盾，主要表现在;一是面积分摊不合理，配套服务设施建设承诺不能兑现二是房屋使用中出现质量问题，开发商和物业公司就修缮责任互相推托三是转嫁本属自身承担的费用(如：房产测绘费)给业主导致业主意见突出　　2、物业公司服务不到位、收费不合理、财务不透明物业服务收费难的另一个原因，是物业公司不按规定的收费标准收取物业费，擅自设立收费项目收费或者收费少服务。

从调查的情况看，这是业主反映最强烈的问题，直接影响了物业公司和业主之间的关系虽然我市1999年就出台了《**市普通住宅小区物业管理收费办法》，明确规定了收费项目、档次和收费标准，但仍有部分物业公司擅自提高收费标准、设立项目或者以强制提供服务的方式收取费用此外，问题更多的是物业公司的收费标准与其所提供的服务质量不符，同一区域同一收费标准的不同小区，服务的质量各有千别，常常引起业主的不满，以致业主拒绝交纳物业服务费依照国家发改委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》的规定，物业管理服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况而现在不少物业公司并没有执行规定，特别是没有成立业主委员会的小区，物业服务收费缺乏透明度业主不知道自己交纳的费用花在什么地方，总认为物业公司收了很多钱，却没有用在业主身上，所以拒绝交纳物业费　　3、业主的消费观念有待改变部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来一是买房人对物业管理的认识需要一个过程二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段遇到问题，业主不是积极通过司法、行政手段解决，而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行，这种做法不仅损害了合同的严肃性，而且造成了住宅消费的诚信危机。

三是一部分人存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不交物业费，认为自己交了反而吃亏，所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费物业服务收费不到位，最终利益受到损害的还是业主本身物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，这对缴费的业主是不公平的长此发展，不缴费的业主可能会越来越多，最终导致物业管理无法正常进行，房屋及设施将会失修失养，小区的保安、保洁、绿化将无人问津　　　三、着力从以下方面加强监管　　1、规范物业服务行为，提高物业服务水平倡导物业服务企业通过建立成本分析制度整合资源，联合采购，扩大管理规模，降低管理成本物业管理作为服务行业，服务质量是关系到企业发展的核心问题，这就要求企业创新服务理念，优化服务质量，为业主提供更细致、更周到的人性化服务，定期公布物业费的收支情况，使业主明白消费物业服务企业虽然是劳动密集型产业，但竞争仍然十分激烈因此，仅靠降低物业费已经不能吸引消费者，只有通过规范化的管理和优质的服务塑造企业品牌，才能实现物业企业的发展、壮大具体方法应该：一是改变以往的收费态度和方式由于收费员没有经过专业培训，自身对物业相关政策、规定缺位理解和运用。

同时，由于收费面广、点多、量大，难免出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很顺利，导致业主对物业服务公司有意见而不愿交费如：物业企业可在小区公告栏定期公布已缴费业主的名单，起到督促作用;对极个别拖欠较。