《万科企业股份有限公司工程合同管理办法》.docx

1. 目的为加强万科集团房地产工程的工程合同管理，标准工作流程，维护公司权益，根据?万科企业股份合同管理标准?，制定本管理方法2. X围本管理方法适用于万科集团所属各房地产公司3. 职责3.1万科集团总部财务管理部本钱管理组负责对本管理方法的制订、修改、解释、指导、监视检查3.2万科集团所属各房地产公司负责签订、履行工程合同的人员〔包括经办、审批、资料管理等〕贯彻执行本管理方法4. 方法与过程控制〔包括一般规定、合同订立的管理、合同履行的管理、合同档案的管理及其他规定〕4.1 一般规定4.1.1 本管理方法适用于直接构成发包单位工程开发本钱且需要承包单位通过工程施工形成实体产品〔如土建、安装、装饰、园林环境等〕的合同；勘测、监理、造价咨询委托类合同参照本管理方法执行；土地、材料设备采购、设计类合同那么另按有关管理方法执行4.1.2 万科房地产工程的工程合同管理必须遵循以下原那么：4.1.2.1 合法性原那么：工程合同管理必须全面符合有关法律法规及行业规定，使得公司的权益能够依法受到保护4.1.2.2 合同书原那么：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权利、义务和责任，但金额在一万元以下且能及时结清的零星工程及工程类合同中已经界定清楚归属的变更签证事项可另行办理。

4.1.2.3 事前签订原那么： 工程合同应在经济事项发生前签署， 制止工程类业务未签署合同即先行施工4.1.2.4 招标原那么本原那么包括以下两方面含义：◆ 采用招标方式确定合作方除以下情况外的所有合同的合作方均应通过招标方式确定： 〔 1〕某项工程、产品业已经过万科集团审批确定了长期合作伙伴关系； 〔 2〕某些政府垄断工程；〔 3〕属于?万科企业股份工程招标管理办 法?规定的适用情形，经详细填写?万科企业股份考察结果审批表? 〔详见附件〕，并按规定经公司有关负责人集体会签批准后，方可采用考察比照的方法确定合作方◆ 合同随附招标文件拟签合同正文及其补充协议〔包括设计变更与现场签证协议、工程保修协议、廉洁合作协议〕 ，应作为招标文件之附件一并发给投标单位， 投标单位需对其进展确认4.1.2.5 利益明晰原那么：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义务，以杜绝模糊、歧义、推诿、扯皮现象；合同中尤其应有明确的、可以界定清楚的合同价款、结算方法及付款方式；如果合同价款可能调整，那么应明确调整依据、调整方式〔如何计价、总价如何最后确定等〕，并就设计变更与现场签证的有效性、可控性作出明确规定4.2合同订立的管理4.2.1标准示X合同：在招标〔招标文件附件〕及合同签署时，工程合同应尽量应用合同标准文本。

4.2.1.1 总部有关部门将就房地产业务，逐步建立统一的合同标准文本，各公司应予采用4.2.1.2 合同标准文本内容尽量采用 FIDIC 条款模式，内容分为协议条款、通用条款、补充条款和附件，其中协议条款根据具体业务、对象的不同而定，通用条款适用于所有的同类合同，补充条款那么由经办人在具体经办合同时补充参加协议条款、通用条款中未尽事宜；4.2.1.3 如当地政府部门有强制性规定，可按当地政府部门标准合同执行，但必须通过补充条款等方式充分补充与公司合同标准文本之间存在差异的内 容4.2.1.4 如公司尚未制定合同标准文本，可以延用以往的合同，但经办部门应联系本钱管理部、工程管理部、财务管理部、办公室、法律组尽快制定相应的标准合同4.2.1.5 当客观条件发生重大变化、原有合同标准文本不再适用时，业务部门应及时提出与相关部门共同修改4.2.2 合同的经济条款应包括但不限于以下内容：4.2.2.1 合同价款或委托酬金： 采用招标方式选择合作方的， 应以双方确定的最终报价作为合同金额；提倡在有标底的情况下进展招标并确定合同价款， 如果是采用费率折扣方式确定合同价款，合同中应明确费用计取的依据、主材价格计取方法，并规定合同双方如何尽快核实施工图预算确定合同价款，以及就确定后的合同价款签署补充协议。

4.2.2.2 为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定控制方法比方：报送的结算造价最终核减额在审核总价 5％以内〔含 5％〕的造价咨询酬金由发包单位支付，假设结算造价最终核减额超出 5％，那么因造价超出局部而引起的造价咨询酬金之增加局部由承包单位支付；假设承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额 10％〔含 10％〕时，承包单位除造价咨询酬金外，发包单位应进一步扣款〔扣款比例、金额各公司自定〕，直至取消今后对万科工程的投标资格〔且应在?工程结算通知单?强调此内容〕4.2.2.3 计价依据：工程类合同应将施工图、预算书作为合同的组成附属局部 ，合同附属文件一般还包括： 招标文件、投标文件、答疑文件等，并 应在合同条款中明确以下问题：◆包干形式、定额标准、取费方法；◆发包单位分包工程、甲供〔发包单位〕材料设备、 〔发包单位〕限价的X围和种类；◆人工、材料、机械台班的价格及其价差的结算方法；◆总分包的关系、配合的X围以及总包管理费和总包配合费的计取方法等；◆ 开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费等费用的取舍、计取方法及其包括的具体X围4.2.2.4 设计变更及现场签证：合同中应规定设计变更及现场签证的认定依据、结算核价方法，对于承包单位，可依据?万科企业股份设计变更和现场签证管理方法?的规定与其另外订立?关于设计变更、现场签证的协议?。

4.2.2.5总价结算方法：工程类合同可在合同中明确规定按“结算 =合同价〔或预算造价〕+材料价差+设计变更 +现场签证+增加工程- 减少工程+奖励-罚款〞确定结算总价4.2.2.6结算和付款方法：合同应明确规定验收及付款方法、保修维护方法及保修金处理方法；进度款的支付一般按形象进度分阶段确定付款金额，不采用分月审核进度款的方法；各期进度款累计不应超过总造价的80%；无准确施工图预算或无准确合同总价时，应充分考虑付款风险，尤其在施工中后期更应有效地控制好进度款，以防超付4.2.2.7廉洁合作约定：为维护公司利益、防止黑幕、保护职员，在工程或其他高金额的合同中，应与承包单位另外签署?廉洁合作协议?作合同的补充协议4.2.2.8保修协议：对施工合同，为保证工程质量，保护公司利益，应与承包单位另外签署?工程质量保修协议?作合同的补充协议4.2.3合同起草、谈判与签署的主要职能部门：工程管理部负责工期、质量等技术局部的起草、谈判和合同签署；本钱管理部负责其中的合同价款、计价方式、付款方式等经济局部工程的起草和谈判4.2.4合同审批 流程：通过招标确定合作方后，由主办工程师填写合同审批表，在征得有关职能部门同意〔会签〕后上报分管副总、总经理审批；合同审批应按照合同的审批流程，工程合同审批流程如“图一〞所示〔图中实框为必经流程，虚框为按实际情况选择之流程；〕。

工程合同审批流程：主办工程师 /造价工程招标确定主办工程师填师共同确定合同格式法律组审核合作单位等写?合同审批表?非标准合同财务管理部本钱管理部工程管理部/工程部复驻工程部造价工程师复核签字复核签字复核签字核签字分管副总复核签字总经理批示签字办公室等存档下发执行〔图一〕4.2.5 为提高合同审批的效率， 公司领导、 职能部门经理可根据实际情况需要， 在自身职能X围内，对于某些类别、一定金额以下的工程合同，在不违反有关规定的前提下，可对下级部门或人员作一定的授权，但授权人仍为责任人第一章 4.3 合同履行的管理4.3.1 合同的交底：在合同签订之后，一般要求至少就主体合同填写?万科企业股份工程合同 摘要表?，发至各部门，并向工程、本钱、采购等有关人员进展合同讲解交底，说明工期、质量、工程X围、付款方式、发包单位职责〔即甲供材料设备、甲方限价、甲方分包等X围〕、总分包的关系等，以便各岗位人员协调、配合；金额较小的合同交底，可只填写?万科企业股份工程 合同摘要表?发送到相关部门的有关人员，以便执行4.3.2 合同款支付4.3.2.1 工程部的工程管理人员负责合同款支付的经办，填写付款申请单、工程付款审批表等，经相关职能部门审核、 公司领导审批后支付； 合同款支付审批按其支付金额规模确定审批流程。

工程进度款的支付流程如“图二〞所示〔图中实框为必经流程，虚框为按实际情况选择之流程〕工程付款审批流程：承包单位报付款申请报告监理审核形象进度现场工程师复核、驻工程〔附所需付款依据〕〔附质量等说明〕部造价工程师复审分管副总〔或总财务管理部本钱管理部工程管理部监〕签字复核签字复核签字复核签字现场工程师填写?工程付款审批表?工程经理复核签字总经理财务开支票并本钱管理部登记实际完工程部〔合同管理员〕登签字登记成和付款台账记台账〔图二〕4.3.2.2 对保修金等余款的支付方法应作明确规定，除一般保修金外，可在合同中约定发包单位在工程竣工后一定时间内扣押承包单位一定数额的渗漏保证金4.3.3 合同变更的管理合同订立后，因客观条件发生变化需要变更合同内容的，或者承包单位提出变更要求的，经办人员应及时向部门经理请示报告，部门经理同意变更的，经办人员在与对方协商一致后起草变更后的条款，再按照合同订立的有关程序办理，严禁擅自变更合同4.3.4 合同结算4.3.4.1 当合同中约定的承包单位的责任和义务已全部完成，并且通过验收、到达了工程结算条件，由主办工程师协助合作方收集整理结算资料，填写?工程结算申请表?。

4.3.4.2 如工程存在质量问题或履约过程中承包单位存在违约情况等，主办工程师应在结算申请表中作出详细说明及处理意见4.3.4.3 由本钱管理部负责按合同确定的结算方式办理结算，并特别注意：奖罚条款的执行〔如工期奖罚、质量奖罚、平安奖罚等〕、承包方承诺让利、各项费用的计取或扣除〔如水电费、扣款工程、保修金等〕、承包单位多报领的甲供材料、变更签证未如实实 施的局部、钢材实际用量、主 材价格等4.3.4.4 工程结算的具体方法按?万科企业股份工程预结算管理方法?执行4.3.4.5 工程结算要注意结算资料的及时整理、分类、归档。