五证两书及相关流程.docx

住宅质量保证书定义：住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时， 针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据 《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任意义：鉴于房屋的特殊属性，为了维护购房者的合法权益，国家对住宅质量进行了 专项规定，要求开发商建造的房屋必须达到一定的标准，并要求开发商承担一定期限的保修 责任 通常房屋保修的事项应该由开发商企业亲自负责维修和处理，如果，开发商委托物业管理公司等其他单位负责保修事宜的，必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单 位予以明示，保证购房者权益获得实际保护主要内容：(1) 房屋经工程质量监督部门验收后确定的质量等级；(2) 注明房屋基础构造的使用期限和保修责任；房屋基础构造指房屋的地基基础和房屋主 体结构3) 各部位、部件的保修内容和保修时间；国家对部分内容规最低保修内容和期限，具体 有：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系 统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年其他 项目的保修期限由发包方与承包方约定建筑工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

4) 房屋发生上述情况时，负责处理购房者报修、答复和处理等事项的具体单位保修期规定：开发商在质量保证书上注明的保修内容和保修期限不得低于国家规 定保修期从开发商将房屋交付给购房者之日起算在办理房屋交付和验收时，必须有购房 者对房屋设施设备正常使用的签字确认给付时间：开发商必须在向购房者交付房屋同时将《住宅质量保证书》一并交付给 购房者；同时，开发商应该将《住宅使用说明书》一并交付给购房者住宅使用说明书《住宅使用说明书》：应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等 作出说明，并提出使用注意事项内容：《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准 等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：？1、 开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；？2、 结构类型；？3、 装修、装饰注意事项；？4、 上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；？5、 有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；？6、 门、窗类型，使用注意事项；？7、 配电负荷；8、 承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9、 其他需说明的问题。

住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中一般是收房就应该领取到的制度规定：【实施时间】1998-09-01【发布单位】建设部建房（1998）102号 关于印发《商品住宅 实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知 各省、自治区、直辖市建 委（建设厅），计划单列市建委，北京市政管委、上海市住宅局，深圳市国土规划局、住宅 局：为了保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，促进住宅销售，决定在房地 产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度现将《商 品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》印发你们，请遵照执行并就有 关事项通知如下：一、 各级建设行政（房地产）主管部门要认真组织实施《住宅质量保证书》和《住宅使用说 明书》制度，加强房地产开发企业的管理，在商品住宅销售中明确质量责任、确保商品住宅 质量二、 房地产开发企业要结合《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的实行，建立和完善 企业内部的质量管理制度，加强对施工及材料、构配件和设备采购的管理，使用优质产品， 并明确与设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等相关单位的质量责任。

三、 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由房地产开发企业自行印制，各地建设和房 地产管理部门可以根据实际情况制定《住宅质量保证书》的样本商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定第一条 为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消 费者的合法权益，制定本规定第二条本规定适用于房地产开发企业出售的商品住宅第三条 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》 和《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定第四条《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件， 房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任 商品住宅售出后， 委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1、 工程质量监督部门核验的质量等级；2、 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3、 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

4、 用户报修的单位，答复和处理的时限；第六条住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不 应低于本规定第五条规定的期限房地产开发企业可以延长保修期国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行第七条 房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅 设备、设施的正常运行签字认可用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承 担维修责任第八条《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标 准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1、 开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、 结构类型；3、 装修、装饰注意事项；4、 上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、 有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、 门、窗类型，使用注意事项；7、 配电负荷；8、 承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9、 其他需说明的问题第九条住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》 中第十条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。

第十一条 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套（幢）发放 每套（幢）住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》第十二条 房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示因 用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保 修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承 担相应责任第十三条其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行第十四条本规定由建设部负责解释第十五条本规定从1998年9月1日起实施国有土地使用证《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护 办理对象：城镇住房用地登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和 其他住房用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象 为拥有房屋所有权的住房产权人房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两 者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护办理分类：房改房和经济适用房用地“土地使用证”的办理：由住房户和原使用土地单位到辖区国土资源管理部门共同申请，国土资源管理部门将依法办理;如原用地单位已不存在， 住房户可和该单位的上级主管部门，或现在实际使用原单位土地的单位，到国土资源管理 部门共同申请；如果住房由居委会管理，住户可和居委会到国土资源管理部门共同申请。

商品房住房土地“土地使用证”的办理：由住房户和开发商共同到所在辖区的国土资源管理部 门办理住房户需要提交的资料包括：房主身份证复印件、售房合同或单位售房证明或房产 证 如果城镇居民的工作单位或房屋开发商没有给房屋产权人办理住房“土地使用证”， 房屋产权人可向工作单位或开发商提出要求仍不办理的，可向所在辖区的国土资源管理部 门举报申办程序（一） 办理程序 土地登记申请人（使用者）应持有关土地权属来源证明相关材料，向国土资源局提出申请1、 土地登记申请（1） 有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证提交国有土地使用权通过招 标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料2） 因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的、提交买卖、继承、赠土地使用权转 让协议书和公证书，原土地使用的国有土地使用证书3） 提交土地登记申请人的身份证、户口薄企事业单位的土地使用者应提交土地登记法 人证明书和组织机构代码证、法人身份证2、 地籍调查 对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、绘制宗地草图及 红线图查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况并要 求宗地四至邻居界线清楚，无争议，确认后签字盖章。

3、 土地权属审核 土地登记机关对土地使用者提交的土地登记申请书、权属来源材料和 地籍调查结果进行审核，决定对申请土地登记的使用者土地权属是否准予登记的法律程序4、 颁发国有土地使用权证书二） 评估收费根据行政许可收费标准收取以宗地评估报告评估基准地价的总额计算各项费用变更：申请转让变更登记时必备材料一、个人商品套房：办理商品套房土地使用证变更手续须提供以下材料原件：1、 已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证2、 房屋所有权证3、 契证 4、受让方身份证5、其他材料二、 个人独立私房用地：（一） 、协议转让形式：办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：1、 已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证2、 房屋所有权证3、 契证或买卖协议书4、 受让方身份证5、 其他材料（二） 、法院裁定：办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：1、 已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证2、 法院判决书或法院裁定文书或法院调解文书3、 受让方身份证4、 房产已过户的，提供房权证与契证5、 其他材料（三） 、委托拍卖：办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：1、 已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。

2、 拍卖公证书或委托公证书3、 受让方身份证4、 房产已过户的，提供房权证与契证5、 其他材料三、 单位用地：（一）、协议转让：办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：2、房屋所有权证3、 契证或买卖协议书4、 受让方身份证或法定代表人身份证5、 企（事）业单位证照6、 企业章程7、 其他材料（二） 、法院裁定：办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：1、 已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证2、 法院判决书或法院裁定文书或法院调解文书3、 受让方身份证或法定代表人身份证4、 房产已过户的，提供房权证与契证5、 企（事）业单位证照6、 企业章程7、 其他材料（三） 、委托拍卖：办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：1、 已签定土。