北京高院关于物业管理纠纷的指导意见.docx

北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)2003年12 24日京高法发［2003 ］ 389弓为正确审理物业管理纠粉案件.依照《中华人因共和国民法询WO、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法，等法律.并参照国务院4物业管理条例*的有关规定，结合审判实践，就当前我市法院审理物业管理纠纷案件中的相关何瓯，提出如下意见，一、关于适用范围1、本意见所称物业管珅纠纷是指居住物业管珅区域内业I：或业I诿员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的比事m.现有卬住物业管理区域内的公阴使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等In］于前钦中的业主.2、不只右物业铮理资质的单位(如村委会、自行管理公榜的单位等)囚提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见，如果争议的双方系平等主体的.按照一■段的氏事纠纷处用.3、业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民那纠粉，不适用本意见-4、业主与业主团体(业主大会、业主委员会)之间因内佛管理行为发生纠纷的，当小人应当向政府房地产行政主管部门中清处理.5、海业物业管理区域或特抻物业管理区域内因物业管理行为发生的尺事到纷诃参照适用木意地.IH有特痛规定的除外。

二、关于管辖6、当事人一方违反物业席务合司约定造成另一方损害.发生违约3侵权死合的.另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据忡设性质依法确定管辖.三、关于诉讼主体7、业.1：委员会于下列情形下可作为顷告参加诉讼.以其」:要负责人(上任或副上任)作为代表人：(1) 物业管理企业迁反合同约定损害业主公共权益的：(2) 业主大会决定提前解除物业服务合同，物业修理企业拒绝退出的；(3) 物业服务合同终止时.物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例｝第I•九条第•款规定的资$1移交给业主委员会的：(4) 其它损吉全体业主公共权益的情形.业主委员会的成立应当符合法定程序.没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利.8、业主委员会作为以告提起诉讼，业主要求作为共同蜻告咎加诉讼的，不予准许业上委员会起诉H法院已经受理后•业上又以相同的事实和理由起诉的.不「受理.9、物业管理企业侵*的权益仅涉及单个业主或都分业主的，应当由单个业上成部分业主作为威告提起诉讼.io.物业管理企业因业1：违反物业眼务含同的约定而起诉业I.委狗会或要求将业r委员会列为共同被告的.不r准许.ih物业使用人有下列怡形之 的，可以作为诉讼当事人:(1) 物业使用人与物业管理企业f｛接签订物业殷务合同的；(2) 物业使川人接受物业服务.已经与物业管理企业形成事实上的物业服务关系的；(3) 业主与物业使川人约定由物业使用人交纳物业服务费用的：(4) 物业使用人违反《物业泠理条例3和业主公约的规定的.在上述(3)、(4)情形卜•，业主可以列为共同被告：12、因的期物业成务发生纠粉的.业主应以物业轮玫企业为被告.没有选聘物业管理企业的,应以实际提供物业眦务的单位为被告。

四、关于物业服务合同的效力13、物业管理企业虽不只有独立的法入资格，但具备国家观定的物业管理资质的，可以确认其所签物业服务合同的效力14、物业管理企业与业主委员会签订物业服务合同后，迷规将物业服务全部转托给箕他物业镣理企业的，如果该转托行为L1经公告且业主接箜 了物业服务的.陶依公平质则俩定V I：向实哧提供物业用务的物业管理企业支付适当的物业服务费川.15、物业限务合同期限内，当那人•方报自解除合同的.另•方可以要求M承担相应的民小责任.物业91务合同到期后，双方没有解除合同并鲜续履行合同的，视为合同口动延续16、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业用务合同后.单个业主戒部分业主要求解除物业服务合同的.不*支持.五、关于管理权纠纷17、物业管理企业依据物业用务合同行使泠理权.业主迷反规定妨吉物业泠理秩序的，物业管理企业可予以制止，并要求其承担氏事责任.18、物业管理企业适灼或述说利用物业共用部位、共用设施设备背利，损害业主公共权益的，业主委员会诃以要求物业管理企业恢岌原状，蛤 偿拗先.并返还收益.19、业主在物业共用怫位搭建自用设俺，妨有物业管理秩序的，物业管理企业nJ以要求业主抓除妨碎，恢发厥状，井炳偿相应损失。

20、业主在小区内饲养动物，构成妨客物业管理秋序的，物业管理企业可以要求业主承担停止仗得.消除危险等挞事赏任.21、业主建反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋.损害公用部位、公用设施设备或构成妨寓物业管理秩序的.物业管理企业可以 要求M承担相应的民那责任-六、关于管理费约粉22. 仃卜列情形之-的.业I河以要求M枚物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用:⑴物业管理企业捉供的服务顼II和质M与合同约定标准差网明显的:（2）物业v?理企业撩n扩大收哉范围、极尚收费标准、币虹收费的，23、业主因nrjKi因未居住房屋并以此为由要求被免物业眼务费用的，■-般不予支持24、物业管理企业与业主委员会虽未签订竹面的物业快务合同.但业主审实上接受r物业必务的,物业管理企业可以耍求业主交纳相应的物业 服务费用.双方当少人没有约定物业服务收费标廉的，法院可参照政府规定收费标准诙同类物业服务jjui收费坏况确定应交纳的物业服务黄用，25、业主拖欠物业服务责用，物业管理企业依据约定请求•并支付滞纳佥的，应予戈特滞纳金敖额过启的，可以依据欠费方的请求*以适当 调整，调整后的滞纳金-般不应超近火哉金额.26、市理迫索物业服务贸褰件，应依照现行法法关于诉讼时效的规定，但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业讼理企业明显怠下行使权利的. 可认定其在持缨主张权利.27、业主搐欠物业服务费用的.物业管理企业叮以向有管辂权的基层人民法院中请支付令.七、关于代收代墩纠纷28、业主推欠公共性用务或特约服务等物业呢务的用.物业％1理企业应当通过合法途徐道行追索。

物业管理企业采取停止供应电、水' ♦、热等方式催交物业盼务费用给业主造成损失的.业主可以要求物业管理企业索批赔偿寅任.29、物业管理企业勺电、水、气、热警供应部门因代收代缎发生争议.致使供应就门停止电、水、气、热等供应始业主造成损失的.业主有权 选择要求物业管理.企业股行合同义务，并赔傍损失物业管理企业承担始偿赏任后，认为自己没有过错的，有权向有关责任人追偿.30、物业管理区域实行整体供热的.部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供热费，不予支持.八、关于管理责任纠纷31、物业西理企业未按合同约定提供服务或看提供缺务不符合约定标席，业主仰以要求物业管理企业承担迷为街任32、物业般务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿贵任，物业取务合同没仃约定财物保曾服务.但物业管理企业在其职费池用内未尽到安全防沌义务或未祝置应仃的安全防裁设备.对射物丢失或笠损 有过谙的，业主诃以要求物业管理企业承担与其过铝相适应的赂偿责任，33、物业管理企业在其物业管理区域内没有卑炳泊位，井对停放的车辆收取泊位维护费用,在发生车辆丢失或毁损时，按黑双方签订的停乍管 理服务协议俩定赔偿贵任.没有签订停车管理服务协议.物业管理企业有过错的.可以根招其过错若'度、收费M准等因泰合州确定物业管理企业应 当承担的赔偿赏任.M.物业管理企业或其聘请的施工人员在维修施工时，速反施「火章制度，不设置明示标志或不采版其他安全措虬造成业主人4或财产损害 的.业* U以要求物业管理企业承抑相应的赔偿皆任.35、物姓骨理企业的受加人员在履行职务中给业I.人身或财产造成损出的.业1.叮以要求物业管理企业承担相应的贻佬责任.36、因物业铮理企业疏于管理，致使询业皆理区域内的娱乐、E动器材等公共设施存在不安全囚索.造成业主在使用或蠢近这些设而时受到伤 褂的，受害人“J以要求物业管理企业爪担相应的贴恰资任。

37、物业管理区域内发生电梯邪故.造成业上人身或财产损出的.业K诃以要求物业管理企业承担相隔:的螃偿寅任.38、询业管理企业怠于行使管理职贯.致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故.造成业主人身或财产损害的.业上可以要求物 业管理企业承担相应的账偿我任39、第：人仪权造成业长人身或财产损'再，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职贵 是否存在过错确定物业筒理企业应否承担相应的明信质任.40、木意义0 2004年1月1日起试行,并由北京市高级人氏法院民一庭负资解释法律、司法耕择另有JM定的，按法律和司法解释的规定执 行.。