福州中原-2017年莆田房地产市场年报.pdf

12017年莆田房地产市场报告2018年1月11日福州中原 资源中心市场研究部2目录PART1 经济及政策篇PART2 土地篇PART3 数字篇PART4 排名篇3Part1 经济及政策篇 2017年宏观市场回顾 2017全年GDP预计在6.8%左右的增速，略高于去年6.7％，整体经济好于预期楼市方面， 2017年被称为”政策年“又被称为“调控年”，房住不炒、租购并举、共有产权、住房租赁等热词贯穿全年，在分城施策背景下，各地调控政策内容不断升级，热点城市政策频频加码，周边三四线城市也同步联动调控，房地产供需两端信贷资金逐步收紧，金融去杠杆加速此外，限售是2017年本轮收紧政策一个新生事物，限售本质是楼市去杠杆政策，明显打击了投机和投资需求十九大用“房子是用来住的，不是用来炒的”为房地产再次定调，长效机制是未来的“主旋律”在热点城市严控背景下，三四五线城市去库存效果理想，房地产补库存、政府加速供地，房地产投资仍超预期，房地产GDP与GDP增速呈现大致平行走势莆田经济运行总体平稳，全年经济固定资产投资对经济拉动的作用减小，房地产投资增速扭负为正，装备制造业、生产服务业和高新产业得到持续发展。

全年房地产政策以“公积金收紧、限价、不得捆绑销售、租售并举”等，政策基调以调控为主全年关键词：公积金收紧、限价、不得捆绑销售、租售并举全国经济环境17年前3季度GDP稳中向好，CPI涨势温和，总体通胀压力较小，M2再次破12％，货币环境继续趋紧，供给侧结构性改革下，经济结构正 不断优化存贷款利率CPIGDPM2莆田经济莆田经济结构对房地产投资的依赖减小，持续发展装备制造业、生产服务业和高新产业指标1-11月月上年同期增幅 （%）数值增长（%）总计1874.838.48.8第一产业111.291.50.7第二产业1061.47.37.8第三产业702.1411.512.1农林牧渔业121.261.81.1工业882.17.57.6建筑业187.0368.5交通运输、仓储和邮政业70.065.13.8批发和零售业106.836.54.7住宿和餐饮业25.233.84.1金融业105.345.57.2房地产业86.734.38.4其他服务业290.2421.323.9Ø2017年1-11月，莆田经济运行总体平稳，主要经济指标增速仍在合理区间，居全省并列第二位初步核算，全市实现地区生产总值1874.83亿元，按可比价格计算，增长8.4%。

GDP增速与GDP固定资产投资弹性系数均走低，固定投资对经济增长的影响减小，今年房地产投资增速扭负为正，固定资产投资增速回升，经济结构稳中向好，持续发展装备制造业、生产服务业和高新产业全国房产政策17年调控依旧是房地产市场的“主旋律”，房住不炒、租购并举、共有产权等热词贯穿全年，十九大也为房地产未来发展再次定调010203070504 1月10日住建部、财政部：保 障城镇住房家庭租赁补贴l以建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度为主要方向，进一步完善住房保障制度3月9日住房和城乡建设部4月1日住建部、国土部l已储备了若干个调控政策，足够调控市场所用；l房地产库存60%以上都集中在三四线城市l确保房地产开发企业使用合规自有资金购地；l坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位；065月19日住建部l房企取得预售许可后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售0910111208 7月10日住房和城乡建设部7月27日发改委等31部门l特色小镇建设发展需坚持三大“不盲目”原则；l尊重小镇现有格局、不盲目拆老街区；l对失信的房地产企业、个人进行联合惩戒；l依法限制或者禁止惩戒对象的市场准入。

7月20日九部委l在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场l选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位12月26日四部委l房地产开发企业不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款；8月19国务院l限制房地产、酒店、影视等领域开展境外投资；l限制不符合投资目的国环保、能耗、安全标准的境外投资10月十九大l加快社会保障体系建设，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居8月28日国土资源部l确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点9月下旬国土资源部l部署对70个大中城市开展住宅用地出让合同执行情况检查，并要求11月30日前完成；l将2016年以来房价、地价上涨较快的其他城市纳入检查范围调控新政——限售限售是17年调控的一大特征，越来越多城市加入“限售大军”，限售本质是楼市去杠杆政策，要求购房者必须要以自用为目的配置资产，使 得房地产的投资属性降低资料来源：中原集团研究中心n限售是2017年本轮收紧政策一个新生事物，从效果看，属于 短效机制，目的是抑制市场的投机需求。

限售本质是楼市去杠 杆政策，这要求购房者必须要以自用为目的配置资产这种限 售明显打击了投机和投资需求，使得房地产的投资属性降低， 影响了短期获利的可能性，对于加杠杆的投资者来说，风险越 来越大 n从目前已出台限售城市来看，部分城市全面限售，而一些城 市分口限售； n从时间期限来看，有2年限售的，有3年限售的，有5年限售 的，有从2年升级到3年的，甚至有特定项目5年、10年限售的； n从范围来看，有针对户籍性质进行限售规定的，有针对城市 内部不同区域进行限售规定的，有针对新建商品房和二手住宅 进行规定的金融信贷政策传统的降准降息不再作为首要调节工具，首付贷、消费贷成为房地产市场严厉打击目标，金融去杠杆加速，住房租赁业务成为政策支持对象金融信贷 政策1月14日6年内 首次上调中期借 贷便利（MLF） 利率2月17日央行： 继续完善差别化 住房信贷政策 加 强债券市场管理7月4日央行：综 合运用多种货币 政策工具，实施 好稳健中性的货 币政策8月15日发改委： 鼓励符合条件的 企业发行债券以 发展住房租赁业 务9月30日央行： 应优化融资、信 贷结构 提高直接 融资比重； 2018年起对普 惠金融实施定向 降准政策10月12日 （G20）财长和 央行行长会议： 继续实行积极的 财政政策和稳健 的货币政策，补 短板、去杠杆十九大中央金融 系统代表团：传 统的降准降息不 再作为首要调节 工具，在经济过 热时采取逆周期 操作10月27日银监 会：严禁违规 “首付贷”，房 地产中介机构不 得提供或与其他 机构合作提供此 类产品或服务。

11月17日央行： 规范金融机构资 产管理业务，统 一同类资产管理 产品监管标准29 条指导意见莆田政策公积金收紧、限价、不得捆绑销售、租售并举等，政策基调以调控为主政策 收紧1月23日Ø 公积金首付比例提高 从2017年2月1日起，公积金贷 款首付最低比例提至30%，夫 妻双方都有缴纳额度从65万元 调整到55万元，单身职工或夫 妻只有一方缴纳最高额度由原 来的55万元调整到45万元3月22日Ø 出台商品房限价令 自2017年2月1日起取得的《商 品房预售许可证》的商品住房 销售价位上涨幅度，在一年内， 原则上不超过所提供一房一价 表中价位的5%，超过该涨幅的 暂停办理合同登记备案2月23日Ø 公积金政策再度收紧 职工家庭第二次使用公积金贷款购建房的，其 支取及首付比例不低于45%已使用过公积金 贷款购建房的，须结清公积金贷款满6个月后， 方可再次使用离异的职工，须离婚时间满6个 月后，方可申请公积金贷款职工须连续足额 缴存公积金满12个月后，方可申请公积金贷款4月20日Ø 商品房限价令升级 同一地块项目分期销售的，同类性质楼盘再办预售 许可时提交一房一价表中商品住房的销售均价涨幅， 不超过该楼盘上年度商品住房网签均价的5%；本 通知之日起新开的楼盘，商品住房价格变动幅度不 超过一房一价表中价位的正负5%，后一期的商品 住房一房一价表均价不超过前一期的均价。

楼市 调控9月30日Ø 开发商不得捆绑车位、另签装修合同 预约认购的房源10日内必须网签商品房买卖合同；不 得向购房人收取代办费、代理费等其他价外款项费用； 房地产开发企业不得以搭售车位、签订装修合同等为购 买商品住房附加条件进行的捆绑、强制消费或其他变相 捆绑、强制消费；房地产开发企业不得擅自提高其首付 比例等11月3日Ø 公积金二套最低首付50% 职工家庭第二次使用住房公积 金贷款购建房的，其提取及贷 款的首付比例不低于50%，贷 款利率按住房公积金贷款基准 利率的1.1倍执行12月1日Ø 鼓励开发商租售并举 支持房地产开发企业从开发销售向售租并举转变，将新建住房或 库存商品住房转为自持物业用于出租鼓励房地产开发企业探索 开发适合不同年龄人群需求的长租公寓等新产品引导有条件的 房地产开发企业，与专业化住房租赁企业合作，采取“订单式开 发”，建立“开发＋租赁＋销售”的多样化运营模式10Part2 土地篇 2017年土地市场回顾 2017年，莆田四区土地成交95.74万㎡，同比上行33.3%，成交总建211.89万㎡；全年成交金额104.04亿，同比上行106.1%莆田土地市场竞争激烈，全年拿地多为全国性企业以及国企和央企。

今年联发集团以16.06亿夺得2017-24号地块，为本年度总价地王全年关键词：联发造地王、竞争渐趋激烈、成交量价上涨土地成交莆田土地市场竞争激烈，除本土开发商以外，全国性企业及、央企及国企纷纷进驻成交面积：95.74万㎡ 成交金额：104.04亿 成交宗数：25宗同比：+33.3% 同比：+106.1% 同比：+212.5%Ø2017年莆田土地成交回弹明显，虽成交量处于13年至今的第三位，随着土地稀缺性的凸显，土地价格飙涨，今年成交量及成交价格均为13年至今的最高位；Ø莆田土地市场竞争激烈，今年拿地房企多为正荣集团、保利地产、联发集团等实力房企开发商拿地情况2017年联发集团以16.06亿夺得2017-24号地块，为本年度总价地王；全年土地成交95.74万方，总建211.89万方编号宗数成交时间行政区位置竞得开发商土地用途用地面积 （万㎡）容积率最大 容积率建筑面积 （万㎡）成交价格 （万元）楼面价格 （元/㎡）PS拍-2016-8号12017/3/14湄洲湾北岸经济开发区公园路西侧片区 的西南侧莆田市国有资产投资有限公司商服用地4.63≤1.51.56.943200461PS拍-2016-14号12017/3/14黄石物流园区一期范围内林金清商服用地1.59≥1.0且≤2.023.181920151 PS拍-2017-01号12017/4/12城厢区霞林街道坂头东片区融创地产商住用地4.52≥1.5且≤2.52.511.311004008880 PS拍-2017-03号12017/4/28荔城区西天尾镇溪白村福建阳光房地产开发有限公司住宅用地4.16≥1.5且≤2.42.49.98958009596 PS拍-2017-04号12017/4/28荔城区西天尾镇溪白村朗信地产住宅用地3.73≥1.5且≤2.52.59.329350010030 PS拍-2017-05号12017/4/28荔城区西天尾镇溪白村福建鑫和房地产有限公司住宅用地0.80≤2.82.82.242320010371 PS拍-2017-06号12017/4/28荔城区西天尾镇溪白村福建鑫和房地产有限公司住宅用地0.61≤2.62.61.581730010918 PS拍-2017-07号12017/4/28荔城区西天尾镇溪白村保利（福建）房地产投资有限公司商住用地5.16≥1.5且≤2.52.512.8913850010745 PS拍-2017-09。