高新区财富大厦项目可行性研究报告.doc

财务中心财富大厦项目可行性研究报告第1章 项目总论1.1项目基本情况1.1.1用地基本情况 用地性质为商业金融用地，产权40年基础数据表序号项目数据单位1建设用地面积3.85公顷2地上总建筑面积146300平方米3地下建筑面积30800平方米4建筑密度26.05%　5绿化率35.1%　6容积率　(1)地上容积率3.8　(2)地下容积率1.6　6停车位1560个1.1.2运作方式本项目地块走市场招拍挂程序，预计11月底前发布挂牌公告，公告期20天，10天挂牌公告，共计1个月期限1.1.3项目位置三庆世纪财富中心位于济南东部新城与东部产业带的核心地带，高新科技开发区核心园区科贸城内，南依齐鲁软件园，东靠济南高新区管委会办公大楼，北临国际会展中心和大型科技文化广场，是高新开发区的中央商务区，政治、经济和文化中心随着济南市政府的“两翼展开，高新先导”的重要战略规划的实施，世纪财富中心所处位置已成为济南新生活圈、高新经济圈、会展物流圈三大经济重地的核心1.1.4项目交通目周边交通条件良好，靠近工业南路，紧邻新宇路、崇华路，周边拥有奥体中路、经十路、世纪大道；绕城高速贯穿南北，济青、京沪、京福等高速公路与之紧密相连，到济南国际机场仅需15分钟车程，104、220、309国道纵横交错形成四通八达的交通网络，济南景观大道经十路，工业南路直通市区。

1.1.5项目周边配套目前周边有高新区管委会、高新区行政审批中心、济南国际会展中心、建设银行、中国银行、兴业银行、移动通讯、联通、上岛咖啡、雅悦酒店等较为齐全的配套，并且还将有银座商场（中铁汇展国际）、以及丁豪广场项目商业补充区域配套n 文化教育配套高新区实验学校、山东省警官学院、济南电子工程机械学校、济南石化经济学校、银座幼儿园、山东大学齐鲁软件学院、山师附小雅居园校区、济钢二区幼儿园；n 医疗配套铁十四局医院、山大齐鲁医院高新区医院、历下区第三人民医院、省立医院东院、省军区医院、天辰大街诊所等；n 金融配套中国农业银行、中国工商银行高新区支行、建设银行高新支行、济南市商业银行高新分理处、中国银行高新支行、建设银行雅居园分理处、润丰农信雅居园分理处等；n 商务配套高新区管理委员会、济南国际会展中心、净雅大酒店、雅悦酒店等；n 其它配套中国移动高新区高新区营业厅、中国联通高新营业厅、中国邮政王舍人支局等1.1．6项目现状项目总占地约150亩，规划建筑面积27.7万平方米，由A、B、C、D座和财富大厦（本次对外招拍挂部分）组成项目一期财富A、B座为商务写字楼，已经有金斯顿集团、山东振鲁会计师事务所、山东神州冠威国际贸易集团等等企业已在此办公，形成了较为成熟的办公氛围。

世纪财富中心二期为C、D座，其中C座一层为商业公建，二至八层为大开间的写字间，整层面积2000㎡左右，可自由分割，九至十二层为小户型写字间世纪财富中心二期D座一至三层为大型餐饮娱乐中心，正在招商中；四至十层南北向为精装商务公寓，45-150平方米不等；四至十一层东西向为高档商务酒店，北京雅悦酒店于2006年10开始营业，是东部高新区较早的商务酒店当前项目对外招拍挂部分，即财富大厦用地，基本处于“三通一平”状态，不涉及拆迁问题1.2可行性研究的目的通过对项目所处片区的发展规划、功能定位分析，及对济南全市房地产市场未来发展趋势的把握，并在对项目地块定位、产品类型、销售价格初步定位的基础上，通过财务测算评估等分析，为选择对项目地块的开发模式提供参考依据，并论证项目经济可行性等1.3项目建设的必要性房地产业是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一发展房地产经济（尤其住宅经济）对一系列行业的发展均有拉动效应，有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展虽然近年来，国家针对局部地区房地产市场过热的现象，从土地和金融两方面加强了对房地产行业领域的宏观调控，并颁布了一系列法律法规规范市场秩序。

但从国家调控政策的实施来看，国家宏观调控的目的是打击房地产投机，降低金融系统风险，维护正常的市场秩序，安定人民生活，而绝非打击房地产行业发展宏观调控至今，各项政策均已落到实处，国内上海、杭州、青岛等房价涨幅居前的城市已出现回落，一大批扰乱市场秩序、哄抬市场价格的开发商被清理出局，调控取得了显著的效果济南作为中国经济大省山东省省会，地理位置和交通优势得天独厚，城市经济发展迅速济南的城市建设工作也在与时俱进，在城市规划、建设、管理、招商引资等各方面都取得了较大进展城市经营者们围绕东西拓展的发展策略，突出大型基础设施、公益性设施、生态环境等强制性规定内容的项目布局与用地落实加强城市资源的优化和整合，合理进行土地储备，引入市场化、社会化和竞争机制，盘活存量，优化增量，实现城市综合效益的最大化济南东部发展以来，东部的市政配套、道路交通、工业企业、金融商贸得到了飞速的发展项目片区作为东部区域的一部分，坐拥高新区核心，紧邻会展中心，周边云集了国家级留学人员创业园、济南高新技术创业服务中心、齐鲁软件园、出口加工区等国家级产业园区，片区居住、办公氛围日渐成熟，发展商务、商业地产势在必行，因此本项目的建设存在必要性。

1.4项目经济效益的合理性在常规开发模拟下，项目的税前投资利润率达33%，税后投资利润率24.7%因此，从经济效益角度看项目是可行的1.5可行性研究结论从宏观视角审视城市发展潜力，项目具有广阔的发展前景；从济南“东拓”城市规划导向分析，为项目的发展提供了发展空间；从高新区的良好投资环境，为项目的开发提供直接动力；从济南写字楼市场、公寓市场、商业市场和片区可比项目的研究方面分析，本项目可通过精准定位切入市场的需求；从项目地块价值因素条件分析，项目具备了打造可观经济效益的条件；从财务经济测算结果来看，具备项目开发的经济可行性因此，本次可行性研究论证结果项目可行第2章 济南城市环境研究2.1济南城市综述2.1.1地理布局济南位于山东省中西部，是山东省的省会，全省的政治、经济、科技、文化中心和重要的交通枢纽，是国务院公布的历史文化名城，中国首批优秀旅游城市，国家批准的副省级城市和沿海开放城市；跻身于“中国经济综合实力50强”和“中国投资环境40优”城市的行列济南距离北京340公里，距离上海680公，为环渤海经济南翼，和黄河中下游的中心城市济南位于京津冀和沪宁杭两大都市圈的中间位置，是山东及华北地区重要的区域中心城市，随着全运会的成功举办和西客站的建设，城市建设日新月异，区域中心城市的地位得到大大加强，济南在经济、政治、文化方面的拥有充足的发展空间和强劲的发展动力。

在全运会、大济南都市圈、京沪高速铁路等诸多利好因素的推动下，济南有望在今后3-10年内进入加速发展阶段2.1.2行政人口济南现辖历下、历城、槐荫、天桥、市中区、长清区六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市，共设54个街道办事处，65个镇，27个乡，487个居民委员会，4658个行政村总面积8227平方公里，常住总人口607.4万人，暂住人口85.5万济南人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人口重心继续向东部和西部移动，历城区和历下区的人口规模快速扩大预计到2020年常住人口达到840万人，城镇人口达到670万人，城市化率达到75%城市人口比重呈逐步增加趋势，城市人口的增加，将拉动城市住房需求的增加，从而促进房地产的开发城市人口的增加使得城市化进程加快，从而促进城市空间的拓展，有利于项目区域的发展2.1.3外部交通济南基础设施完善，交通便利，是全国重要的交通枢纽，济南国际机场与国内外40多个大中城市相连，与美国、德国、日本、韩国、俄罗斯、香港等地开通了直达的国际航线济南是全省高速公路的枢纽，贯通京福、京沪、青银等全国高速公路干线，是京沪、胶济铁路的交汇处，京沪高速铁路的重要站点济南交通便利，济南机场开通了通往全国各主要城市的航线，济南国际机场是全国著名大型综合机场之一，可以起降大型民航货运班机。

2004年改建的机场建筑大大提高了济南机场的客货吞吐能力 　　济南也是铁路运输的重要枢纽济南市为济南铁路局驻地，济南铁路局线路里程和营业收入在全国路局处于中上水平济南枢纽为济南铁路最大的铁路枢纽济南西客站（建设中）位于济南西部京福高速公路西侧，为京沪高速铁路5个具有始发和终到能力的车站之一 2.1.4城市潜力山东省着力打造的“1＋6”济南都市圈，以济南为核心，辐射淄博、泰安、聊城、莱芜、德州、滨州济南都市圈交通发达，京沪、京九铁路和京福、京沪高速公路纵贯南北，胶济、济邯铁路和济青、济馆高速公路连通东西，济南与其他6个城市都有高速公路连接，再加上密集的国道、省道等交通干线，济南都市圈已基本形成“一小时经济圈”都市圈占山东1/3人口和面积，在华东区占据重要地位济南是这个都市圈的核心和引擎，必将吐纳大量的资源，带来商机 2.2城市经济发展状况2.2.1济南国内生产总值2001年——2009年济南市GDP数据及对比情况年份200120022003200420052006200720082009全市GDP（亿元）1067.212001367.81618.91876.521852554.33017.43351.4增长率12.10%13.20%14.50%15.60%15.60%15.7%15.7%13%12.2%2009年，全市生产总值3351.4亿元，比上年增长12.2%(注2)，其中：第一产业增加值187.1亿元，增长5.2%；第二产业增加值1453.6亿元，增长12.1%；第三产业增加值1710.7亿元，增长13.0%。

按常住人口计算人均生产总值50376元(折合美元7373美元)(注3)，增长11.3%从上表可以看出，济南市经济持续快速发展，自2001年以来，济南市经济基本上保持了平稳上升的态势，2004-2007连续四年保持在15%以上增长率，2008、2009年虽受到全球经济危机的一定影响，但增长率仍维持在12%以上根据城市GDP与房地产发展关系模型，济南市房地产处于高速发展时期2010年上半年，济南经济保持平稳较快增长全市上半年生产总值1821.0亿元，同比增长13.7%2010年上半年，从三次产业看：第一产业增加值90.5亿元，增长4.0%；第二产业增加值776.5亿元，增长12.5%；第三产业增加值954.0亿元，增长15.4%上半年，全市地方财政一般预算收入累计完成135.2亿元，同比增长26.6％；全市地方财政一般预算支出累计完成102.3亿元，同比增长12.6％2.2.2城镇消费年份200120022003200420052006200720082009城镇居民人均可支配收入（元）8607898211013120051315815340180052080222721人均消费支出（元）71107426839585819227107131238913904147642009年，省城城市居民人均可支配收入比2008年增长了9.2%，达到22721.7元；农民人均纯收入也达到7804.8元，同比增长了8.7%。

 2009年，在国家一系列拉动内需、刺激消费政策的带动下，省。