[司法考试]第四节 抵押财产.ppt

第四节 抵押财产主要内容：一、允许抵押的财产 二、禁止抵押的财产三、对《物权法》第182条的理解 四、抵押权效力所及的标的物范围Date1李凤霞担保法抵押权第四节允许抵押的财产不动产不动产他物权建筑 物和 其他 土地 附着 物正 在 建 造 的 建 筑 物用益物权 ，即建设 用地使用 权和以其 他方式取 得的承包 经营权法律允 许抵押 的特许 物权动产法律、行政法 规未禁止抵押 的其他财产生产设备、原材料 、半成品、产品 (2)交通运输工具，如包括机动车、非 机动车、船舶、航 空器等3)正在建造的船舶、航空器 Date2李凤霞担保法抵押权第四节其一，建筑物建筑物不仅包括房屋(用于居住的 建筑物)，还包括其他非居住用途的建筑物，如桥梁、地窖、水塔、涵洞、水道、索道、砖瓦窑、烟囱、游泳池、 纪念碑等人工构筑物其二，其他土地附着物，包括土地上的林木、农作物等我国法律将土地上林木以及尚未与土地分离的农作 物作为一类独立的不动产(《担保法》第92条第1款、《担 保法解释》第52条)第五十二条 当事人以农作物和与其尚未分离的土地使 用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效 第九十二条 本法所称不动产是指土地以及房屋、林木 等地上定着物。

本法所称动产是指不动产以外的物Date3李凤霞担保法抵押权第四节法律允许抵押的用益物权，即建设用地使用权和以其他方式取得的承包经营权(1) 依据《物权法》第135条，建设用地使用权是指权利人依法享有的对国家所有的土地进行占有、使用和收 益的权利《物权法》第143条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押 ，但法律另有规定的除外Date4李凤霞担保法抵押权第四节(2)以其他方式取得的承包经营权，就是指《物权法》第 180条第1款第3项规定的“以招标、拍卖、公开协商等方式 取得的荒地等土地承包经营权”土地承包经营权分为两类：一为通过家庭承包方式取得 的农村土地承包经营权；二为通过其他方式(即招标、拍卖 、公开协商等)取得的农村土地承包经营权《农村土地承包法》第3条规定：“国家实行农村土 地承包经营制度农村土地承包采取农村集体经济 组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式 的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取 招标、拍卖、公开协商等方式承包Date5李凤霞担保法抵押权第四节这两类土地承包经营权的一个主要区别就是，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租 、互换、转让或者其他方式流转(《农村土地承包法》第 32条、《物权法》第133条)。

而通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权 证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取 转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转(《农村土地 承包法》第49条)通过家庭承包方式取得的土地承包经营权由于有重要的 社会保障作用，因此不得设定抵押权Date6李凤霞担保法抵押权第四节法律允许抵押的特许物权特许物权，也称“特别法上的用益物权”或“特种物权 ”，它是指民事主体依法定程序，经有关行政主管机关许可后而享有的对自然资源进行占有、使用、收益及处分的 权利我国现行法上确认的特许物权主要包括海域使用权 、养殖权、捕捞权、采矿权、探矿权、取水权《物权法 》第122条、第123条只是原则上规定这些权利受法律保护，至于具体内容则应当适用相关法律的规定目前，我 国规范这些特许物权的法律主要有《海域使用管理法》、 《渔业法》、《矿产资源法》、《水法》等从这些法律 的规定来看，允许设定抵押权的包括海域使用权与采矿权 Date7李凤霞担保法抵押权第四节二、禁止抵押的财产《物权法》第一百八十四条规定：下列财产不得抵押 ：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的 土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单 位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益 设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

Date8李凤霞担保法抵押权第四节(一)土地所有权《宪法》第10条第1、2、4款分别规定：“城市的土地 属于国家所有…农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、 自留山，也属于集体所有任何组织或者个人不得侵占 、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地 《宪法》已经明确禁止了土地所有权的转让从我国法律的规定来 看，土地所有权的转让只有一种形式，就是国家通过征收 将土地的集体所有变为国家所有除此之外的任何形式的 土地所有权的变化都是不允许的Date9李凤霞担保法抵押权第四节(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外1．耕地的土地使用权所谓耕地的土地使用权，是指耕地的土地承包经营权，即权利人依法对其承包经营的耕地享有的占有、使用和 收益的权利(《物权法》第125条)《物权法》第184条第 2项明确禁止以耕地的使用权设定抵押Date10李凤霞担保法抵押权第四节2．宅基地使用权宅基地，是指农村集体组织的成员经依法批准用以建造个人住宅的农民集体所有的土地所谓宅基地使用权是 指，农村集体组织的成员依法对集体所有的土地享有的占 有和使用的权利。

宅基地使用权人有权依法利用该土地建 造住宅及其附属设施(《物权法》第152条)《物权法》 第184条第2项禁止以宅基地使用权设定抵押.Date11李凤霞担保法抵押权第四节3．自留地、自留山的土地使用权自留地、自留山也属于农民集体所有，是农民作为生活保障的基本生活资料，带有社会保障性质，从保护广大 农民根本利益出发，《物权法》第184条第2项禁止以自留地、自留山的使用权抵押Date12李凤霞担保法抵押权第四节《物权法》第184条第2项中“但法律规定可以抵押的除外”，是指虽然属于集体所有的土地的使用权，但是法律规定其可以设定抵押的 ，不受本项的限制这主要是指两类土地使用权：其一，《物权法》 第133条以及第180条第1款第3项规定的“以招标、拍卖、公开协商等 方式取得的荒地等土地承包经营权”；其二，《物权法》第183条第2句规定的，因乡镇、村企业的厂房等建筑物被抵押而导致该等建筑物 占用范围内的集体土地的建设用地使用权被一并抵押的情形第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不 得单独抵押以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的 ，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押Date13李凤霞担保法抵押权第四节(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施《物权法》第184条第3项禁止将学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗 卫生设施和其他社会公益设施设定抵押。

Date14李凤霞担保法抵押权第四节(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产《物权法》第184条第4项禁止以“所有权、使用权不明 或者有争议的财产”设抵押，其理由在于：如果一项财产的所有权归属或者使用权尚且不明确，甚至存在很大的争 议，那么将该项财产进行抵押，则不仅会引发更多的法律 上的纠纷与争议，更会出现侵犯真正的财产所有权人或者 使用权人的合法权利的情形Date15李凤霞担保法抵押权第四节(五)依法被查封、扣押、监管的财产所谓查封，是指人民法院或有权的行政机关，如产品质量监督管理部门、工商行政管理机关等，依法将被保全 的财产、被执行人的财产或违反有关法律、法规的财产 贴上封条就地封存，并禁止该财产被转移或处理查封一 般是针对不易或不能移动的物品，如机器、设备、厂房等 采用的，既包括不动产也包括某些动产所谓扣押，是指法院或有权行政机关将财物就地扣留，或者易地扣留，财物所有人在扣留期间不得动用或处分 Date16李凤霞担保法抵押权第四节监管是指海关依照《海关法》的有关规定，对自进境起到办结海关手续的进口货物，自向海关申报起到出境止的出口货物过境、转运 、通运货物，以及暂时进口货物、保税货物和其他尚未办结海关手续 的进出境货物进行监督、管理，对违反《海关法》和其他有关法律法 规规定的进出境货物、物品予以扣留。

依据《海关法》第37条的规定，海关监管货物，未经海关许可，任何单位和个人不得开拆、提取、 交付、发运、调换、改装、抵押、质押、留置、转让或者更换标记 海关加施的封志，任何人不得擅自开启或者损毁经海关批准未办理纳税手续进境，在境内储存、加工、装配后 复运出境的货物 “通运货物”是指以船舶或航空器装载从一国境外启运，经该国 设立海关地点不换装运输工具，继续运往其他国家的货物 Date17李凤霞担保法抵押权第四节(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产所谓“法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”，是指除《物权法》之外，其他法律、行政法规规定明确禁止 抵押的其他财产例如，2004年国务院颁布的《宗教事 务条例》第32条规定：“宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员生活用房不得转让、 抵押或者作为实物投资Date18李凤霞担保法抵押权第四节三、对《物权法》第182条的理解《物权法》第182条第1款规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押以建设 用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押第2款 规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财 产视为一并抵押。

该条是对建筑物与建筑物占有范围内的土地使用权一并抵押的规定Date19李凤霞担保法抵押权第四节(一)坚持房地合一的原则《物权法》第182条第1款体现了我国法律中历来强调 的一个基本原则，即“房屋所有权主体与房屋占有范围内 的土地使用权的主体一致”，亦即俗称的“房随地走，地随 房走”的原则《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑 物、构筑物及其附属设施一并处分第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的 ，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地 使用权一并处分Date20李凤霞担保法抵押权第四节(二)建筑物与建设用地使用权单独抵押或分别抵押时的处理方法依据《物权法》第182条第2款，无论是以建筑物及其占用范围内的建设用地使用权单独抵押还是分别抵押，未 抵押的财产都视为一并抵押至于这些抵押权就同一抵押 财产的受偿顺序，因建筑物和建设用地使用权的抵押都是 以登记作为生效要件，依据《物权法》第199条第1项的规 定，应“按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权 比例清偿 Date21李凤霞担保法抵押权第四节四、抵押权效力所及的标的物范围通俗地说，抵押权效力所及标的物的范围就是指，当抵押权人实现抵押权时可以就哪些东西进行折价，或拍卖 、变卖并优先受偿。

Date22李凤霞担保法抵押权第四节(一)从物所谓从物，是指非主物的成分，常助主物之效用而同属于一人之物；为从物所辅助的物被称为主物为了交易 上的便利以及主物经济效用的发挥，法律上确立了这样一 个原则：除非当事人有明确的相反意思，从物与主物同其 法律命运该原则也被称为“从物随主物”的原则，即当主物的所有权发生移转时，从物的所有权也发生相应的移转 《物权法》第115条规定：“主物转让的，从物随主物转 让，但当事人另有约定的除外Date23李凤霞担保法抵押权第四节对于抵押权的效力是否及于抵押物的从物，《物权法 》没有规定《担保法解释》第63条规定：“抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物 但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押 权的效力不及于抵押物的从物依据该条，抵押权的效力及于抵押权设定之前抵押物的从物，该从物与抵押物必 须是同属于一人所有如果非属于一人所有，则即便当事 人约定该物为抵押物的从物，抵押权的效力也不及于该。