汉中时代广场项目整体方点案汇报演示.ppt

突破坚冰突破坚冰突破坚冰突破坚冰万邦时代广场综合体商业部分万邦时代广场综合体商业部分万邦时代广场综合体商业部分万邦时代广场综合体商业部分项目市场研究、商业定位、销售策略、宣传项目市场研究、商业定位、销售策略、宣传项目市场研究、商业定位、销售策略、宣传项目市场研究、商业定位、销售策略、宣传营销整体汇报演示营销整体汇报演示营销整体汇报演示营销整体汇报演示 汇报纲要汇报纲要汇报纲要汇报纲要 商业整体主题定位商业整体主题定位商业整体主题定位商业整体主题定位商业定位商业定位商业定位商业定位项目分区定位项目分区定位项目分区定位项目分区定位商业空间规划商业空间规划商业空间规划商业空间规划发展业态发展业态发展业态发展业态项项项项目目目目自自自自身身身身认认认认知知知知整体销售策略整体销售策略整体销售策略整体销售策略销售策略销售策略销售策略销售策略目标客群目标客群目标客群目标客群商铺租售价格体系商铺租售价格体系商铺租售价格体系商铺租售价格体系销售模式确定销售模式确定销售模式确定销售模式确定营营营营销销销销策策策策略略略略财务测算财务测算财务测算财务测算项目问题项目问题项目营销项目营销基基基基础础础础 市市市市场场场场 出出出出口口口口项目自身认知项目自身认知1.1.• • 项目特性项目特性项目特性项目特性• • 商业环境商业环境商业环境商业环境• • 项目自身地块、现有规划条件项目自身地块、现有规划条件项目自身地块、现有规划条件项目自身地块、现有规划条件• • 交通条件交通条件交通条件交通条件• • 商业条件商业条件商业条件商业条件 项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目特性项目特性项目特性项目特性 汉汉汉汉中中中中时时时时代代代代广广广广场场场场，，，，总总总总建建建建筑筑筑筑面面面面积积积积170000170000170000170000㎡㎡㎡㎡，，，，其其其其中中中中商商商商业业业业面面面面积积积积120000120000120000120000㎡㎡㎡㎡，，，，是是是是一一一一个个个个集集集集购购购购物物物物、、、、餐餐餐餐饮饮饮饮、、、、娱娱娱娱乐乐乐乐、、、、休休休休闲闲闲闲、、、、文文文文化化化化、、、、居居居居住住住住、、、、旅旅旅旅游游游游、、、、酒酒酒酒店店店店一一一一体体体体的的的的一一一一站站站站体体体体验验验验型型型型商商商商业业业业中中中中心心心心，，，，是是是是汉汉汉汉中中中中甚甚甚甚至至至至整整整整个个个个陕南地区最具规模的城市综合建筑体。

陕南地区最具规模的城市综合建筑体陕南地区最具规模的城市综合建筑体陕南地区最具规模的城市综合建筑体 îî 地段、商业氛围条件，是项目铺路石地段、商业氛围条件，是项目铺路石地段、商业氛围条件，是项目铺路石地段、商业氛围条件，是项目铺路石 项目具备潜力和前景项目具备潜力和前景项目具备潜力和前景项目具备潜力和前景îî 120000120000120000120000㎡㎡㎡㎡的商业规模，是把双刃剑的商业规模，是把双刃剑的商业规模，是把双刃剑的商业规模，是把双刃剑 化整为零、化零为整化整为零、化零为整化整为零、化零为整化整为零、化零为整îî 汉中城市商业属性的一元性，决定了本项目商业发展途径汉中城市商业属性的一元性，决定了本项目商业发展途径汉中城市商业属性的一元性，决定了本项目商业发展途径汉中城市商业属性的一元性，决定了本项目商业发展途径 城市商业的集中浓缩城市商业的集中浓缩城市商业的集中浓缩城市商业的集中浓缩îî 工程、招商、项目自身条件趋于成熟工程、招商、项目自身条件趋于成熟工程、招商、项目自身条件趋于成熟工程、招商、项目自身条件趋于成熟 项目销售条件已成型项目销售条件已成型项目销售条件已成型项目销售条件已成型îî 二次启动销售，存在一定的运作困难二次启动销售，存在一定的运作困难二次启动销售，存在一定的运作困难二次启动销售，存在一定的运作困难 把握稳、新、快策略把握稳、新、快策略把握稳、新、快策略把握稳、新、快策略  项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目规划现状说明项目规划现状说明项目规划现状说明项目规划现状说明  项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目规划现状说明项目规划现状说明项目规划现状说明项目规划现状说明 通过上述项目商业整体规划的研究和说明，可以看出本项目在整体运作中，存在如下通过上述项目商业整体规划的研究和说明，可以看出本项目在整体运作中，存在如下通过上述项目商业整体规划的研究和说明，可以看出本项目在整体运作中，存在如下通过上述项目商业整体规划的研究和说明，可以看出本项目在整体运作中，存在如下的特点：的特点：的特点：的特点：îî 中心商业是项目命脉，决定规划、商业发展是否成立中心商业是项目命脉，决定规划、商业发展是否成立中心商业是项目命脉，决定规划、商业发展是否成立中心商业是项目命脉，决定规划、商业发展是否成立îî 基本最大化了项目商业价值，同时通过规划保证了项目各部分商业的均衡基本最大化了项目商业价值，同时通过规划保证了项目各部分商业的均衡基本最大化了项目商业价值，同时通过规划保证了项目各部分商业的均衡基本最大化了项目商业价值，同时通过规划保证了项目各部分商业的均衡îî 临街商铺的最大化，有利于商铺销售临街商铺的最大化，有利于商铺销售临街商铺的最大化，有利于商铺销售临街商铺的最大化，有利于商铺销售îî 但是，就现有规划，也存在若干问题但是，就现有规划，也存在若干问题但是，就现有规划，也存在若干问题但是，就现有规划，也存在若干问题为什么要研究现有规划？为什么要研究现有规划？为什么要研究现有规划？为什么要研究现有规划？定位原则定位原则定位原则定位原则îî 充分利用目前基本已定的现有规划条件，进充分利用目前基本已定的现有规划条件，进充分利用目前基本已定的现有规划条件，进充分利用目前基本已定的现有规划条件，进îî 行定位行定位行定位行定位îî 结合商业环境、交通等条件，利用业态等软结合商业环境、交通等条件，利用业态等软结合商业环境、交通等条件，利用业态等软结合商业环境、交通等条件，利用业态等软îî 性手段完善规划、调整规划，保证项目商业性手段完善规划、调整规划，保证项目商业性手段完善规划、调整规划，保证项目商业性手段完善规划、调整规划，保证项目商业îî 整体发展整体发展整体发展整体发展 项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目交通条件项目交通条件项目交通条件项目交通条件 车货出入口人流出入口人流主动线核心商业景观 项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目物业条件项目物业条件项目物业条件项目物业条件  项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 商业极点的设置商业极点的设置商业极点的设置商业极点的设置 132245 项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目核心问题一项目核心问题一项目核心问题一项目核心问题一 通通通通过过过过对对对对于于于于项项项项目目目目规规规规划划划划、、、、商商商商业业业业环环环环境境境境等等等等条条条条件件件件的的的的研研研研究究究究，，，，本本本本项项项项目目目目在在在在规规规规划划划划中中中中存存存存在在在在一一一一定定定定的的的的缺缺缺缺陷陷陷陷，，，，对对对对于于于于商铺销售将产生较大的影响，具体如下：商铺销售将产生较大的影响，具体如下：商铺销售将产生较大的影响，具体如下：商铺销售将产生较大的影响，具体如下：îî 项目全部按照零售型商铺规划，与商业环境不符项目全部按照零售型商铺规划，与商业环境不符项目全部按照零售型商铺规划，与商业环境不符项目全部按照零售型商铺规划，与商业环境不符îî 店铺分割全部按照零散店铺划分，投资产品基本趋同，客户选择空间过小，市场店铺分割全部按照零散店铺划分，投资产品基本趋同，客户选择空间过小，市场店铺分割全部按照零散店铺划分，投资产品基本趋同，客户选择空间过小，市场店铺分割全部按照零散店铺划分，投资产品基本趋同，客户选择空间过小，市场导向不清晰导向不清晰导向不清晰导向不清晰îî 部分业态不符合商铺销售需求部分业态不符合商铺销售需求部分业态不符合商铺销售需求部分业态不符合商铺销售需求îî 上述问题将在定位中加以解决上述问题将在定位中加以解决上述问题将在定位中加以解决上述问题将在定位中加以解决项目商业定位项目商业定位2.2.• • 项目商业整体主题定位说明项目商业整体主题定位说明项目商业整体主题定位说明项目商业整体主题定位说明 • • 项目分区定位项目分区定位项目分区定位项目分区定位• • 商业空间规划商业空间规划商业空间规划商业空间规划• • 项目发展业态项目发展业态项目发展业态项目发展业态项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 项目整体定位原则项目整体定位原则项目整体定位原则项目整体定位原则 根根根根据据据据项项项项目目目目前前前前期期期期整整整整体体体体市市市市场场场场研研研研究究究究，，，，结结结结合合合合项项项项目目目目整整整整体体体体空空空空间间间间规规规规划划划划、、、、项项项项目目目目各各各各方方方方面面面面工工工工作作作作进进进进展展展展状状状状况况况况等等等等条条条条件件件件，，，，对对对对项项项项目目目目商商商商业业业业整整整整体体体体发发发发展展展展业业业业态态态态等等等等进进进进行行行行确确确确定定定定，，，，在在在在此此此此部部部部分分分分工工工工作作作作中中中中，，，，将将将将遵遵遵遵循循循循如如如如下下下下的的的的原原原原则则则则和和和和目目目目标：标：标：标：îî　符合汉中商业市场特点，符合项目区域商业发展需要　符合汉中商业市场特点，符合项目区域商业发展需要　符合汉中商业市场特点，符合项目区域商业发展需要　符合汉中商业市场特点，符合项目区域商业发展需要îî　定位做到总体商业布局完整、业态准确可行、功能完备、区域划分清晰合理　定位做到总体商业布局完整、业态准确可行、功能完备、区域划分清晰合理　定位做到总体商业布局完整、业态准确可行、功能完备、区域划分清晰合理　定位做到总体商业布局完整、业态准确可行、功能完备、区域划分清晰合理îî　营造亮点，利于传播，提升形象　营造亮点，利于传播，提升形象　营造亮点，利于传播，提升形象　营造亮点，利于传播，提升形象îî　充分尊重前期项目商业规划成果，结合营销进行适度微调　充分尊重前期项目商业规划成果，结合营销进行适度微调　充分尊重前期项目商业规划成果，结合营销进行适度微调　充分尊重前期项目商业规划成果，结合营销进行适度微调îî　商业运营为出发点，商铺营销为基准点，最大程度的推动项目商铺销售工作　商业运营为出发点，商铺营销为基准点，最大程度的推动项目商铺销售工作　商业运营为出发点，商铺营销为基准点，最大程度的推动项目商铺销售工作　商业运营为出发点，商铺营销为基准点，最大程度的推动项目商铺销售工作îî　保证项目商业的可持续发展、稳定运营　保证项目商业的可持续发展、稳定运营　保证项目商业的可持续发展、稳定运营　保证项目商业的可持续发展、稳定运营îî　最大化商业价值　最大化商业价值　最大化商业价值　最大化商业价值项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 项目整体定位理念项目整体定位理念项目整体定位理念项目整体定位理念 根根根根据据据据对对对对本本本本项项项项目目目目前前前前期期期期商商商商业业业业管管管管理理理理公公公公司司司司的的的的系系系系统统统统工工工工作作作作，，，，本本本本项项项项目目目目已已已已经经经经具具具具备备备备相相相相对对对对明明明明确确确确的的的的整整整整体体体体定定定定位位位位主主主主题题题题，，，，我我我我司司司司对对对对于于于于商商商商管管管管公公公公司司司司的的的的理理理理念念念念十十十十分分分分认认认认可可可可。

我我我我司司司司认认认认为为为为，，，，此此此此主主主主题题题题的的的的确确确确定定定定符符符符合合合合项项项项目目目目整整整整体体体体经经经经营营营营的特点和诉求，能够准确的表达项目的发展方向的特点和诉求，能够准确的表达项目的发展方向的特点和诉求，能够准确的表达项目的发展方向的特点和诉求，能够准确的表达项目的发展方向大休闲、大娱乐带动购物人潮，打造汉中地区大休闲、大娱乐带动购物人潮，打造汉中地区大休闲、大娱乐带动购物人潮，打造汉中地区大休闲、大娱乐带动购物人潮，打造汉中地区第四代第四代第四代第四代Shopping MallShopping MallShopping MallShopping Mallîî 引领潮流、打造时尚引领潮流、打造时尚引领潮流、打造时尚引领潮流、打造时尚îî 彰显业态业种齐全、大众时尚的目标市场定位彰显业态业种齐全、大众时尚的目标市场定位彰显业态业种齐全、大众时尚的目标市场定位彰显业态业种齐全、大众时尚的目标市场定位îî 突出以休闲、娱乐、餐饮带动购物的经营理念突出以休闲、娱乐、餐饮带动购物的经营理念突出以休闲、娱乐、餐饮带动购物的经营理念突出以休闲、娱乐、餐饮带动购物的经营理念îî 满足一站式购物理念满足一站式购物理念满足一站式购物理念满足一站式购物理念项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 项目整体定位理念项目整体定位理念项目整体定位理念项目整体定位理念 结结结结合合合合商商商商管管管管公公公公司司司司定定定定位位位位理理理理念念念念，，，，同同同同时时时时考考考考虑虑虑虑商商商商业业业业经经经经营营营营，，，，特特特特别别别别是是是是商商商商铺铺铺铺销销销销售售售售的的的的需需需需要要要要，，，，我我我我司司司司对对对对上上上上述述述述理理理理念进行了整合，从而体现本项目核心经营理念和投资价值。

念进行了整合，从而体现本项目核心经营理念和投资价值念进行了整合，从而体现本项目核心经营理念和投资价值念进行了整合，从而体现本项目核心经营理念和投资价值全业态、全客群、全天候商业全业态、全客群、全天候商业中心环绕景观步行街中央餐饮、娱乐、休闲商业区 特色主题商业复合型、街区化复合型、街区化复合型、街区化复合型、街区化shopping mall新型商业中心项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 商业功能理念商业功能理念商业功能理念商业功能理念 基本功能基本功能基本功能基本功能衍生功能衍生功能衍生功能衍生功能 旅游的目的地旅游的目的地旅游的目的地旅游的目的地 商业购物公园商业购物公园商业购物公园商业购物公园 时尚购物空间时尚购物空间时尚购物空间时尚购物空间休闲商业休闲商业休闲商业休闲商业体验购物体验购物体验购物体验购物城市舞台城市舞台城市舞台城市舞台 产业窗口产业窗口产业窗口产业窗口商住配套商住配套商住配套商住配套休闲功能休闲功能休闲功能休闲功能购物功能购物功能购物功能购物功能娱乐功能娱乐功能娱乐功能娱乐功能旅游功能旅游功能旅游功能旅游功能附加功能附加功能附加功能附加功能项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 项目整体定位理念项目整体定位理念项目整体定位理念项目整体定位理念 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 首次汇报提出的整体商业布局首次汇报提出的整体商业布局首次汇报提出的整体商业布局首次汇报提出的整体商业布局 汉中汉中中中央央娱娱乐乐区区邻里型生活邻里型生活商业商业电子数码广场电子数码广场时代广场中心时代广场中心商业商业休闲餐饮走廊休闲餐饮走廊休休闲闲餐餐饮饮走走廊廊项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 2#2#商业商业商业商业 1F1F 自然型零售店铺自然型零售店铺自然型零售店铺自然型零售店铺项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 2#2#商业商业商业商业 3F3F 网吧网吧网吧网吧项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 3#3#商业商业商业商业 漫摇吧、迪厅、漫摇吧、迪厅、漫摇吧、迪厅、漫摇吧、迪厅、KTVKTVKTVKTV项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 2#2#商业商业商业商业 2F2F 自然型零售店铺自然型零售店铺自然型零售店铺自然型零售店铺建建建建议议议议2F2F南南南南侧侧侧侧位位位位置置置置商商商商铺铺铺铺，，，，增增增增加加加加中中中中心心心心通通通通道道道道，，，，将将将将商商商商铺铺铺铺面面面面积积积积减减减减小小小小，，，，同同同同时时时时将将将将完完完完善善善善人流动线，利于销售。

人流动线，利于销售人流动线，利于销售人流动线，利于销售项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 3#3#商业商业商业商业 1F1F 自然型零售店铺自然型零售店铺自然型零售店铺自然型零售店铺项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 3#3#商业商业商业商业 2F2F 自然型零售店铺自然型零售店铺自然型零售店铺自然型零售店铺项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 3#3#商业商业商业商业 3F3F 品牌餐饮、休闲餐饮品牌餐饮、休闲餐饮品牌餐饮、休闲餐饮品牌餐饮、休闲餐饮建建建建议议议议3F3F作作作作为为为为3 3个个个个大大大大中中中中型型型型品品品品牌牌牌牌餐餐餐餐饮饮饮饮商商商商铺铺铺铺，，，，利利利利于于于于销销销销售售售售，，，，同同同同时时时时对对对对于于于于整整整整体体体体业业业业态态态态的的的的搭搭搭搭配配配配、、、、人人人人流流流流的的的的吸吸吸吸引引引引等等等等具具具具有有有有一一一一定定定定的的的的作用。

作用项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 3#3#商业商业商业商业 4F4F 品牌餐饮、休闲餐饮品牌餐饮、休闲餐饮品牌餐饮、休闲餐饮品牌餐饮、休闲餐饮项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 5#5#商业商业商业商业 根根根根据据据据前前前前期期期期对对对对于于于于汉汉汉汉中中中中餐餐餐餐饮饮饮饮业业业业的的的的调调调调查查查查，，，，结结结结合合合合本本本本项项项项目目目目区区区区域域域域商商商商业业业业环环环环境境境境，，，，特特特特别别别别是是是是友友友友爱爱爱爱路路路路沿沿沿沿线线线线的的的的商商商商业业业业发发发发展展展展状状状状况况况况，，，，加加加加之之之之对对对对于于于于项项项项目目目目周周周周边边边边原原原原有有有有商商商商业业业业历历历历史史史史的的的的认认认认识识识识，，，，我我我我们们们们重重重重新新新新对对对对5 5 5 5号号号号楼楼楼楼商商商商业业业业条条条条件件件件进进进进行行行行研究和说明。

研究和说明研究和说明研究和说明市场基础层面：市场基础层面：市场基础层面：市场基础层面：îî 汉中餐饮业、部分娱乐业正处于上升和快速发展阶段，空间较大汉中餐饮业、部分娱乐业正处于上升和快速发展阶段，空间较大汉中餐饮业、部分娱乐业正处于上升和快速发展阶段，空间较大汉中餐饮业、部分娱乐业正处于上升和快速发展阶段，空间较大îî 项目周边，特别是友爱路南段中小型餐饮已经形成一项目周边，特别是友爱路南段中小型餐饮已经形成一项目周边，特别是友爱路南段中小型餐饮已经形成一项目周边，特别是友爱路南段中小型餐饮已经形成一pp 定气候定气候定气候定气候îî 原体育场夜店、夜市基础良好原体育场夜店、夜市基础良好原体育场夜店、夜市基础良好原体育场夜店、夜市基础良好商业发展层面：商业发展层面：商业发展层面：商业发展层面：îî 项目项目项目项目5 5 5 5号楼，特别是号楼，特别是号楼，特别是号楼，特别是2 2 2 2层，不适宜发展内部的、层，不适宜发展内部的、层，不适宜发展内部的、层，不适宜发展内部的、 零散的零散的零散的零散的pp 零售型商业零售型商业零售型商业零售型商业îî 项目商业整体中，第一，餐饮面积过小；第二，只满足项目商业整体中，第一，餐饮面积过小；第二，只满足项目商业整体中，第一，餐饮面积过小；第二，只满足项目商业整体中，第一，餐饮面积过小；第二，只满足pp 了个别大型餐饮的条件，中小餐饮没有选择空间；投资了个别大型餐饮的条件，中小餐饮没有选择空间；投资了个别大型餐饮的条件，中小餐饮没有选择空间；投资了个别大型餐饮的条件，中小餐饮没有选择空间；投资pp 客群的重叠客群的重叠客群的重叠客群的重叠îî 可作为商务酒店的配套商业可作为商务酒店的配套商业可作为商务酒店的配套商业可作为商务酒店的配套商业 项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 5#5#商业商业商业商业 人流集中区域人流集中区域人流集中区域人流集中区域商商业业衔衔接接关关系系项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 5#5#商业商业商业商业 1F1F 特色餐饮休闲夜店街（夜总会、高级会所、中小餐饮、足特色餐饮休闲夜店街（夜总会、高级会所、中小餐饮、足特色餐饮休闲夜店街（夜总会、高级会所、中小餐饮、足特色餐饮休闲夜店街（夜总会、高级会所、中小餐饮、足疗、酒吧等）疗、酒吧等）疗、酒吧等）疗、酒吧等）旅游商品特色街旅游商品特色街旅游商品特色街旅游商品特色街项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 5#5#商业商业商业商业 2F2F 特色餐饮休闲夜店街（夜总会、高级会所、中小餐饮、足特色餐饮休闲夜店街（夜总会、高级会所、中小餐饮、足特色餐饮休闲夜店街（夜总会、高级会所、中小餐饮、足特色餐饮休闲夜店街（夜总会、高级会所、中小餐饮、足疗、酒吧等）疗、酒吧等）疗、酒吧等）疗、酒吧等）旅游商品特色街旅游商品特色街旅游商品特色街旅游商品特色街项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 5#5#商业商业商业商业 项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 5#5#商业商业商业商业 3/4F3/4F 商务快捷酒店商务快捷酒店商务快捷酒店商务快捷酒店项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 4#4#商业商业商业商业 由由由由于于于于位位位位置置置置、、、、人人人人流流流流等等等等因因因因素素素素，，，，建建建建议议议议此此此此部部部部分分分分商商商商铺铺铺铺取取取取消消消消内内内内街街街街，，，，全全全全部部部部改改改改为为为为内内内内外外外外两两两两侧的独立店铺。

侧的独立店铺侧的独立店铺侧的独立店铺项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 4#4#商业商业商业商业 方案一方案一方案一方案一1F1F 社区邻里商街，社区生活类商业、服务类商业社区邻里商街，社区生活类商业、服务类商业社区邻里商街，社区生活类商业、服务类商业社区邻里商街，社区生活类商业、服务类商业自然型零售型商铺，服装为主自然型零售型商铺，服装为主自然型零售型商铺，服装为主自然型零售型商铺，服装为主项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 4#4#商业商业商业商业 方案一方案一方案一方案一2F2F 图书音像图书音像图书音像图书音像古玩、工艺品、玉器、文化用品、礼品等古玩、工艺品、玉器、文化用品、礼品等古玩、工艺品、玉器、文化用品、礼品等古玩、工艺品、玉器、文化用品、礼品等项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 4#4#商业商业商业商业 3/4F3/4F 商务快捷酒店商务快捷酒店商务快捷酒店商务快捷酒店项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 4#4#商业商业商业商业 根根根根据据据据项项项项目目目目整整整整体体体体商商商商业业业业发发发发展展展展的的的的需需需需要要要要，，，，结结结结合合合合业业业业态态态态搭搭搭搭配配配配等等等等问问问问题题题题，，，，前前前前期期期期市市市市场场场场调调调调查查查查中中中中，，，，重重重重点点点点对对对对电电电电子子子子类类类类市市市市场场场场、、、、电电电电脑脑脑脑市市市市场场场场进进进进行行行行了了了了研研研研究究究究，，，，确确确确认认认认电电电电子子子子市市市市场场场场商商商商业业业业具具具具备备备备发发发发展展展展可可可可行行行行性性性性。

结结结结合合合合项项项项目目目目具具具具体体体体如如如如下：下：下：下：市场基础层面市场基础层面市场基础层面市场基础层面îî 汉中缺少真正意义的电脑电子消费地，商户居无定所汉中缺少真正意义的电脑电子消费地，商户居无定所汉中缺少真正意义的电脑电子消费地，商户居无定所汉中缺少真正意义的电脑电子消费地，商户居无定所îî 整体市场空间较大整体市场空间较大整体市场空间较大整体市场空间较大îî 经营性质决定市场发展空间经营性质决定市场发展空间经营性质决定市场发展空间经营性质决定市场发展空间îî 上述认可度较高，具备意向上述认可度较高，具备意向上述认可度较高，具备意向上述认可度较高，具备意向商业发展层面商业发展层面商业发展层面商业发展层面îî 符合项目整体业态搭配组合，更协调，商业互动性更强符合项目整体业态搭配组合，更协调，商业互动性更强符合项目整体业态搭配组合，更协调，商业互动性更强符合项目整体业态搭配组合，更协调，商业互动性更强îî 与音像图书中心搭配合理与音像图书中心搭配合理与音像图书中心搭配合理与音像图书中心搭配合理îî 租金较高，满足销售要求租金较高，满足销售要求租金较高，满足销售要求租金较高，满足销售要求îî 销售中容易制造市场热点销售中容易制造市场热点销售中容易制造市场热点销售中容易制造市场热点项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 4#4#商业商业商业商业 方案二方案二方案二方案二2F2F 图书音像图书音像图书音像图书音像汉中电脑、数码广场，电脑销售为主汉中电脑、数码广场，电脑销售为主汉中电脑、数码广场，电脑销售为主汉中电脑、数码广场，电脑销售为主项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 4#4#商业商业商业商业 商业共性商业共性商业共性商业共性商业特性商业特性商业特性商业特性古玩、工艺品、礼品古玩、工艺品、礼品古玩、工艺品、礼品古玩、工艺品、礼品电脑、数码广场电脑、数码广场电脑、数码广场电脑、数码广场特色商业特色商业特色商业特色商业目的商业目的商业目的商业目的商业主题商业主题商业主题商业主题商业 带动旅游带动旅游带动旅游带动旅游 产业，特属标志产业，特属标志产业，特属标志产业，特属标志 窗口、城市舞台窗口、城市舞台窗口、城市舞台窗口、城市舞台 本地消费本地消费本地消费本地消费 大众时尚大众时尚大众时尚大众时尚 产业产业产业产业 担负作用担负作用担负作用担负作用 业态多样化，合理有业态多样化，合理有业态多样化，合理有业态多样化，合理有效避免内部冲突和竞效避免内部冲突和竞效避免内部冲突和竞效避免内部冲突和竞争，合理拆分争，合理拆分争，合理拆分争，合理拆分扩大项目目标市场拉扩大项目目标市场拉扩大项目目标市场拉扩大项目目标市场拉动项目市场知名度动项目市场知名度动项目市场知名度动项目市场知名度项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 4#4#商业　５号楼内街人流状况商业　５号楼内街人流状况商业　５号楼内街人流状况商业　５号楼内街人流状况 项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 4#4#商业商业商业商业 方案一方案一方案一方案一1F1F 古玩、字画、礼品等古玩、字画、礼品等古玩、字画、礼品等古玩、字画、礼品等收藏类商业收藏类商业收藏类商业收藏类商业工艺品、玉器工艺品、玉器工艺品、玉器工艺品、玉器项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 4#4#商业商业商业商业 方案二方案二方案二方案二2F2F 图书音像图书音像图书音像图书音像汉中电脑、数码广场，电脑销售为主汉中电脑、数码广场，电脑销售为主汉中电脑、数码广场，电脑销售为主汉中电脑、数码广场，电脑销售为主项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 集中商业集中商业集中商业集中商业 基基基基于于于于本本本本项项项项目目目目商商商商业业业业空空空空间间间间规规规规划划划划，，，，各各各各部部部部分分分分物物物物业业业业组组组组合合合合关关关关系系系系，，，，中中中中心心心心商商商商业业业业部部部部分分分分是是是是本本本本项项项项目目目目整整整整体体体体是是是是否否否否成成成成立立立立的的的的关关关关键键键键。

根根根根据据据据集集集集中中中中商商商商业业业业的的的的规规规规模模模模、、、、位位位位置置置置、、、、楼楼楼楼层层层层、、、、空空空空间间间间关关关关系系系系等等等等条条条条件件件件，，，，其其其其完完完完全全全全具具具具备备备备汉汉汉汉中中中中最最最最好好好好、、、、最最最最大大大大、、、、最最最最具具具具商商商商业业业业吸吸吸吸引引引引的的的的新新新新型型型型商商商商业业业业中中中中心心心心的的的的可可可可能能能能，，，，其其其其规规规规划划划划介介介介于于于于百百百百货货货货和和和和购购购购物物物物中中中中心心心心的的的的模模模模式式式式进行超市大卖场超市大卖场超市大卖场超市大卖场化妆品、鞋、箱包、皮具、钟表等化妆品、鞋、箱包、皮具、钟表等化妆品、鞋、箱包、皮具、钟表等化妆品、鞋、箱包、皮具、钟表等男装、女装（正）男装、女装（正）男装、女装（正）男装、女装（正）运动服饰、休闲装运动服饰、休闲装运动服饰、休闲装运动服饰、休闲装家电、家私、床上用品家电、家私、床上用品家电、家私、床上用品家电、家私、床上用品休闲、餐饮美食、娱乐休闲、餐饮美食、娱乐休闲、餐饮美食、娱乐休闲、餐饮美食、娱乐影院、休闲影院、休闲影院、休闲影院、休闲精品零售、大精品零售、大精品零售、大精品零售、大众时尚百货商众时尚百货商众时尚百货商众时尚百货商业业业业餐饮、娱乐、休餐饮、娱乐、休餐饮、娱乐、休餐饮、娱乐、休闲商业拉动购物闲商业拉动购物闲商业拉动购物闲商业拉动购物完善功能；提升完善功能；提升完善功能；提升完善功能；提升商业价值，汇聚商业价值，汇聚商业价值，汇聚商业价值，汇聚人流人流人流人流项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 项目整体业态组合提炼项目整体业态组合提炼项目整体业态组合提炼项目整体业态组合提炼 根据上述业态划分、商业规划空间的调整，本项目整体商业格局清晰，各业态、店铺根据上述业态划分、商业规划空间的调整，本项目整体商业格局清晰，各业态、店铺根据上述业态划分、商业规划空间的调整，本项目整体商业格局清晰，各业态、店铺根据上述业态划分、商业规划空间的调整，本项目整体商业格局清晰，各业态、店铺之间关系明确，利于商铺销售和市场传播。

之间关系明确，利于商铺销售和市场传播之间关系明确，利于商铺销售和市场传播之间关系明确，利于商铺销售和市场传播îî 一个商业中心一个商业中心一个商业中心一个商业中心　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　新型商业中心（购物中心）新型商业中心（购物中心）新型商业中心（购物中心）新型商业中心（购物中心）îî 一个集中商区一个集中商区一个集中商区一个集中商区　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2 2 2 2、、、、3 3 3 3号楼号楼号楼号楼3F3F3F3F、、、、4F4F4F4F部分的中央休闲、餐饮、娱乐区部分的中央休闲、餐饮、娱乐区部分的中央休闲、餐饮、娱乐区部分的中央休闲、餐饮、娱乐区îî 两个主题广场两个主题广场两个主题广场两个主题广场　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　电脑数码广场电脑数码广场电脑数码广场电脑数码广场　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　图书音像广场图书音像广场图书音像广场图书音像广场îî 五类特色街区五类特色街区五类特色街区五类特色街区　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　精品购物街精品购物街精品购物街精品购物街　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　餐饮、休闲夜店街餐饮、休闲夜店街餐饮、休闲夜店街餐饮、休闲夜店街　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　旅游产品特色街旅游产品特色街旅游产品特色街旅游产品特色街　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　古玩、玉器等文化街古玩、玉器等文化街古玩、玉器等文化街古玩、玉器等文化街　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　邻里生活商街邻里生活商街邻里生活商街邻里生活商街项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 整体商业规划整体商业规划整体商业规划整体商业规划 1F1F 项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 整体商业规划整体商业规划整体商业规划整体商业规划 2F2F 项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 整体商业规划整体商业规划整体商业规划整体商业规划 3F3F 项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 整体商业规划整体商业规划整体商业规划整体商业规划 4F4F 项目销售策略项目销售策略3.3.• • 整体销售策略整体销售策略整体销售策略整体销售策略• • 目标客群目标客群目标客群目标客群• • 项目商铺租售价格体系的说明项目商铺租售价格体系的说明项目商铺租售价格体系的说明项目商铺租售价格体系的说明• • 租售模式租售模式租售模式租售模式• • 财务测算财务测算财务测算财务测算项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 整体销售策略确定原则整体销售策略确定原则整体销售策略确定原则整体销售策略确定原则 根根根根据据据据项项项项目目目目整整整整体体体体商商商商业业业业定定定定位位位位，，，，结结结结合合合合商商商商铺铺铺铺空空空空间间间间规规规规划划划划、、、、物物物物业业业业条条条条件件件件等等等等，，，，同同同同时时时时充充充充分分分分考考考考虑虑虑虑现现现现阶阶阶阶段段段段商商商商铺铺铺铺销售状况，本项目销售策略执行如下原则：销售状况，本项目销售策略执行如下原则：销售状况，本项目销售策略执行如下原则：销售状况，本项目销售策略执行如下原则：îî 符合汉中投资市场需求特点符合汉中投资市场需求特点符合汉中投资市场需求特点符合汉中投资市场需求特点îî 保持与现阶段销售的一致性保持与现阶段销售的一致性保持与现阶段销售的一致性保持与现阶段销售的一致性îî 实行多元化、具有较大吸引力的销售策略，推动销售进程实行多元化、具有较大吸引力的销售策略，推动销售进程实行多元化、具有较大吸引力的销售策略，推动销售进程实行多元化、具有较大吸引力的销售策略，推动销售进程îî 不同商铺条件，不同策略不同商铺条件，不同策略不同商铺条件，不同策略不同商铺条件，不同策略îî 与商业管理、经营挂钩，保证长期运营与商业管理、经营挂钩，保证长期运营与商业管理、经营挂钩，保证长期运营与商业管理、经营挂钩，保证长期运营îî 销售与招商配合销售与招商配合销售与招商配合销售与招商配合项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 目标客群目标客群目标客群目标客群 制定销售策略，首先要清楚的知道本项目的客户类型、特点等问题，认知制定销售策略，首先要清楚的知道本项目的客户类型、特点等问题，认知制定销售策略，首先要清楚的知道本项目的客户类型、特点等问题，认知制定销售策略，首先要清楚的知道本项目的客户类型、特点等问题，认知我们的商铺我们的商铺我们的商铺我们的商铺要卖给什么人？要卖给什么人？要卖给什么人？要卖给什么人？ 针对性的制定策略。

针对性的制定策略针对性的制定策略针对性的制定策略 投资客投资客投资客投资客90%90%90%90%经营客经营客经营客经营客5%5%5%5%未确定未确定未确定未确定5%5%5%5%90%5%5%投投资客客经营客客未确定未确定投资客户市场，肯定是本项目最投资客户市场，肯定是本项目最投资客户市场，肯定是本项目最投资客户市场，肯定是本项目最重要的目标市场，需要进行针对重要的目标市场，需要进行针对重要的目标市场，需要进行针对重要的目标市场，需要进行针对性营销项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 目标客群目标客群目标客群目标客群 制定销售策略，首先要清楚的知道本项目的客户类型、特点等问题，认知制定销售策略，首先要清楚的知道本项目的客户类型、特点等问题，认知制定销售策略，首先要清楚的知道本项目的客户类型、特点等问题，认知制定销售策略，首先要清楚的知道本项目的客户类型、特点等问题，认知我们的商铺我们的商铺我们的商铺我们的商铺要卖给什么人？要卖给什么人？要卖给什么人？要卖给什么人？ 针对性的制定策略。

针对性的制定策略针对性的制定策略针对性的制定策略 汉台本地汉台本地汉台本地汉台本地50%50%50%50%汉中地区汉中地区汉中地区汉中地区45%45%45%45%外地客户外地客户外地客户外地客户5%5%5%5%45%5%50%汉台本地台本地汉中地区中地区外地客外地客户汉中地区客户是本项目的核心客汉中地区客户是本项目的核心客汉中地区客户是本项目的核心客汉中地区客户是本项目的核心客群，其中以汉台、城固、南政、群，其中以汉台、城固、南政、群，其中以汉台、城固、南政、群，其中以汉台、城固、南政、勉县等周边市县客户为最核心的勉县等周边市县客户为最核心的勉县等周边市县客户为最核心的勉县等周边市县客户为最核心的客户群外地客群主要是与汉中有商务生外地客群主要是与汉中有商务生外地客群主要是与汉中有商务生外地客群主要是与汉中有商务生意往来频繁的区域，重点城市是意往来频繁的区域，重点城市是意往来频繁的区域，重点城市是意往来频繁的区域，重点城市是西安、浙江、成都西安、浙江、成都西安、浙江、成都西安、浙江、成都项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 目标客群目标客群目标客群目标客群 • • 做生意做生意做生意做生意• • 企事业单位高级公务员企事业单位高级公务员企事业单位高级公务员企事业单位高级公务员• • 企业老板企业老板企业老板企业老板• • 矿主：镇巴、略阳等矿主：镇巴、略阳等矿主：镇巴、略阳等矿主：镇巴、略阳等• • 外地归乡高薪打工者外地归乡高薪打工者外地归乡高薪打工者外地归乡高薪打工者• • 股民股民股民股民• • 有生意往来的外地人有生意往来的外地人有生意往来的外地人有生意往来的外地人• • 商铺持有人商铺持有人商铺持有人商铺持有人• • 中小生意中小生意中小生意中小生意• • 企事业公务员企事业公务员企事业公务员企事业公务员• • 012012012012、、、、405405405405、二车、二车、二车、二车• • 军人军人军人军人• • 医生医生医生医生• • 老师老师老师老师• • 老人老人老人老人• • 股民股民股民股民• • 中高收入，收入稳定中高收入，收入稳定中高收入，收入稳定中高收入，收入稳定• • 有一定积蓄普通市民有一定积蓄普通市民有一定积蓄普通市民有一定积蓄普通市民• • 中小生意人中小生意人中小生意人中小生意人• • 出租车司机出租车司机出租车司机出租车司机• • 普通外出务工人员普通外出务工人员普通外出务工人员普通外出务工人员• • 老人老人老人老人• • 外助人员外助人员外助人员外助人员• • 针对性的外地客户针对性的外地客户针对性的外地客户针对性的外地客户• • 西安西安西安西安• • 成都成都成都成都• • 浙江浙江浙江浙江• • 山西山西山西山西• • 独立商铺独立商铺独立商铺独立商铺• • 黄金商铺黄金商铺黄金商铺黄金商铺• • 大面积商铺大面积商铺大面积商铺大面积商铺 • • 营销，包括营销，包括营销，包括营销，包括• • 直销直销直销直销• • 展会展会展会展会• • 活动活动活动活动• • 面积、单价、总价面积、单价、总价面积、单价、总价面积、单价、总价• • 短期利润短期利润短期利润短期利润• • 投资策略投资策略投资策略投资策略• • 更有保证更有保证更有保证更有保证• • 小面积独立商铺小面积独立商铺小面积独立商铺小面积独立商铺• • 内街；产权商铺内街；产权商铺内街；产权商铺内街；产权商铺收入；高收入；高收入；高收入；高收入；低收入；低收入；低收入；低商铺类型：强商铺类型：强商铺类型：强商铺类型：强商铺类型：弱商铺类型：弱商铺类型：弱商铺类型：弱项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 整体销售策略整体销售策略整体销售策略整体销售策略 结结结结合合合合本本本本项项项项目目目目总总总总体体体体商商商商业业业业规规规规划划划划状状状状况况况况，，，，现现现现阶阶阶阶段段段段商商商商铺铺铺铺销销销销售售售售进进进进度度度度，，，，同同同同时时时时结结结结合合合合招招招招商商商商和和和和后后后后期期期期商商商商业业业业运运运运营营营营等等等等多多多多方方方方面面面面因因因因素素素素，，，，确确确确定定定定本本本本项项项项目目目目实实实实际际际际方方方方法法法法如如如如下下下下，，，，力力力力争争争争通通通通过过过过多多多多样样样样的的的的、、、、符符符符合合合合物物物物业业业业条条条条件件件件的的的的策策策策略略略略实实实实现项目的实际商业价值：现项目的实际商业价值：现项目的实际商业价值：现项目的实际商业价值：îî持有型商业持有型商业持有型商业持有型商业îî直接销售型商业店铺，独立型商铺直接销售型商业店铺，独立型商铺直接销售型商业店铺，独立型商铺直接销售型商业店铺，独立型商铺îî直接销售型商业店铺，主题商业街直接销售型商业店铺，主题商业街直接销售型商业店铺，主题商业街直接销售型商业店铺，主题商业街îî带租约销售，贴补型商业带租约销售，贴补型商业带租约销售，贴补型商业带租约销售，贴补型商业îî投资回报型独立店铺投资回报型独立店铺投资回报型独立店铺投资回报型独立店铺îî投资回报型产权商铺投资回报型产权商铺投资回报型产权商铺投资回报型产权商铺项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 持有物业持有物业持有物业持有物业 根根根根据据据据本本本本项项项项目目目目整整整整体体体体商商商商业业业业规规规规划划划划条条条条件件件件，，，，结结结结合合合合业业业业态态态态组组组组合合合合状状状状况况况况、、、、物物物物业业业业面面面面积积积积、、、、位位位位置置置置、、、、经经经经营营营营性性性性质质质质等等等等多多多多方方方方面面面面因因因因素素素素的的的的考考考考虑虑虑虑，，，，确确确确定定定定本本本本项项项项目目目目物物物物业业业业中中中中，，，，将将将将存存存存在在在在一一一一定定定定比比比比例例例例的的的的持持持持有有有有型型型型物物物物业业业业，，，，主主主主要要要要包包包包括括括括如如如如下下下下类业态和面积类业态和面积类业态和面积类业态和面积: : : :îî地下停车场面积地下停车场面积地下停车场面积地下停车场面积îî地下人防地下人防地下人防地下人防îî地下超市地下超市地下超市地下超市îî中心集中商业中心集中商业中心集中商业中心集中商业4 4 4 4F F F F、、、、5 5 5 5F F F F、、、、6 6 6 6F F F F卖场卖场卖场卖场îî5 5 5 5号楼二楼西侧音像图书广场号楼二楼西侧音像图书广场号楼二楼西侧音像图书广场号楼二楼西侧音像图书广场îî商务快捷酒店商务快捷酒店商务快捷酒店商务快捷酒店物业类型物业类型物业类型物业类型位置位置位置位置面积（㎡）面积（㎡）面积（㎡）面积（㎡）停车场停车场停车场停车场地下地下地下地下14426.1514426.1514426.1514426.15人防人防人防人防地下地下地下地下822.21822.21822.21822.21超市大卖场超市大卖场超市大卖场超市大卖场地下地下地下地下12974.312974.312974.312974.3集中商业集中商业集中商业集中商业中心商业地上中心商业地上中心商业地上中心商业地上4F4F4F4F、、、、5F5F5F5F、、、、6F6F6F6F25049.8425049.8425049.8425049.84商务快捷酒店商务快捷酒店商务快捷酒店商务快捷酒店4\54\54\54\5号楼号楼号楼号楼3F3F3F3F、、、、4F4F4F4F10211.0210211.0210211.0210211.02音像图书广场音像图书广场音像图书广场音像图书广场4 4 4 4号楼西侧号楼西侧号楼西侧号楼西侧2F2F2F2F1000100010001000。

0 0 0 0合计合计合计合计――――――――64483.5264483.5264483.5264483.52项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 商铺价格体系和原则商铺价格体系和原则商铺价格体系和原则商铺价格体系和原则租金租金租金租金定价总体原则定价总体原则市市场场租租金金水水平平项目周边项目周边竞争区域竞争区域其他区域其他区域本本项项目目情情况况市场销售项目市场销售项目情况情况售价售价售价售价市场接受情况市场接受情况内部交通内部交通人流人流（外部交通、入口）（外部交通、入口）主力店位置主力店位置物业互动物业互动项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 直接销售物业直接销售物业直接销售物业直接销售物业 根根根根据据据据项项项项目目目目整整整整体体体体规规规规划划划划和和和和商商商商铺铺铺铺分分分分割割割割等等等等条条条条件件件件，，，，结结结结合合合合前前前前期期期期项项项项目目目目销销销销售售售售进进进进程程程程和和和和模模模模式式式式，，，，考考考考虑虑虑虑客客客客户户户户的的的的反反反反映映映映和和和和实实实实际际际际状状状状况况况况，，，，在在在在后后后后期期期期商商商商铺铺铺铺销销销销售售售售中中中中将将将将沿沿沿沿用用用用直直直直接接接接销销销销售售售售的的的的策策策策略略略略和和和和方方方方法法法法。

直直直直接接接接销销销销售售售售的的的的商商商商铺铺铺铺主主主主要包括要包括要包括要包括4 4 4 4个组成部分，具体如下：个组成部分，具体如下：个组成部分，具体如下：个组成部分，具体如下：îî中心环绕步行街临街商铺、中心环绕步行街临街商铺、中心环绕步行街临街商铺、中心环绕步行街临街商铺、2 2 2 2、、、、3 3 3 3号楼二层外街商铺号楼二层外街商铺号楼二层外街商铺号楼二层外街商铺îî中心商业中独立店铺中心商业中独立店铺中心商业中独立店铺中心商业中独立店铺îî5 5 5 5号楼沿街号楼沿街号楼沿街号楼沿街1F/2F1F/2F1F/2F1F/2F，即友爱路餐饮、休闲主题夜店街，即友爱路餐饮、休闲主题夜店街，即友爱路餐饮、休闲主题夜店街，即友爱路餐饮、休闲主题夜店街îî北小巷社区邻里商街北小巷社区邻里商街北小巷社区邻里商街北小巷社区邻里商街项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 贴补回报物业贴补回报物业贴补回报物业贴补回报物业 贴贴贴贴补补补补租租租租金金金金回回回回报报报报的的的的销销销销售售售售模模模模式式式式，，，，相相相相对对对对适适适适用用用用于于于于商商商商铺铺铺铺面面面面积积积积较较较较大大大大、、、、楼楼楼楼层层层层较较较较高高高高，，，，且且且且铺铺铺铺面面面面租租租租金金金金水水水水平平平平相相相相对对对对较较较较低低低低的的的的位位位位置置置置，，，，特特特特别别别别是是是是餐餐餐餐饮饮饮饮、、、、娱娱娱娱乐乐乐乐型型型型商商商商业业业业。

根根根根据据据据项项项项目目目目2\32\32\32\3号号号号楼楼楼楼3F3F3F3F、、、、4F4F4F4F商商商商铺铺铺铺的的的的规规规规划划划划、、、、定定定定位位位位、、、、招招招招商商商商状状状状况况况况等等等等，，，，结结结结合合合合市市市市场场场场其其其其它它它它项项项项目目目目的的的的情情情情况况况况，，，，建建建建议议议议此此此此部部部部分分分分物物物物业业业业采采采采用用用用贴贴贴贴补补补补租租租租金金金金回回回回报报报报的的的的销销销销售售售售方方方方式进行较为合理式进行较为合理式进行较为合理式进行较为合理针针针针对对对对2\32\32\32\3号号号号楼楼楼楼的的的的3F3F3F3F、、、、4F4F4F4F大大大大型型型型餐餐餐餐饮饮饮饮娱娱娱娱乐乐乐乐商商商商铺铺铺铺，，，，在在在在实实实实际际际际销销销销售售售售中中中中，，，，根根根根据据据据不不不不通通通通用用用用途途途途可可可可进进进进行行行行如如如如下下下下的的的的销售处理：销售处理：销售处理：销售处理：îî自用客户：直接销售，即整售自用客户：直接销售，即整售自用客户：直接销售，即整售自用客户：直接销售，即整售îî投资客户：由于商铺面积大，投资总额高，同时前期租金较低，因此销售难度相对投资客户：由于商铺面积大，投资总额高，同时前期租金较低，因此销售难度相对投资客户：由于商铺面积大，投资总额高，同时前期租金较低，因此销售难度相对投资客户：由于商铺面积大，投资总额高，同时前期租金较低，因此销售难度相对îî较大，须保证投资客户的基本利益，推进销售。

较大，须保证投资客户的基本利益，推进销售较大，须保证投资客户的基本利益，推进销售较大，须保证投资客户的基本利益，推进销售带租约销售；根据租赁合同，若租金不能保证带租约销售；根据租赁合同，若租金不能保证带租约销售；根据租赁合同，若租金不能保证带租约销售；根据租赁合同，若租金不能保证8%8%8%8%回报率，则进行差额补偿，即贴补回回报率，则进行差额补偿，即贴补回回报率，则进行差额补偿，即贴补回回报率，则进行差额补偿，即贴补回报，持续报，持续报，持续报，持续5 5 5 5年；保证年；保证年；保证年；保证5 5 5 5年内年内年内年内40%40%40%40%投资收益投资收益投资收益投资收益项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 贴补回报物业贴补回报物业贴补回报物业贴补回报物业 案例：案例：案例：案例：2 2 2 2号号号号楼楼楼楼3Fa3Fa3Fa3Fa商商商商铺铺铺铺面面面面积积积积100100100100㎡㎡㎡㎡，，，，销销销销售售售售单单单单价价价价50005000元元元元，，，，商商商商铺铺铺铺总总总总价价价价500000500000元元元元；；；；投投投投资资资资客客客客户户户户，，，，贴贴贴贴补补补补回报方式销售回报方式销售回报方式销售回报方式销售• • 租赁后，带租约转让予投资客户租赁后，带租约转让予投资客户租赁后，带租约转让予投资客户租赁后，带租约转让予投资客户• • 租赁合同中签订，每年租金租赁合同中签订，每年租金租赁合同中签订，每年租金租赁合同中签订，每年租金3000030000元，达不到客户元，达不到客户元，达不到客户元，达不到客户8%8%的投资回报要求的投资回报要求的投资回报要求的投资回报要求• • 按照销售总额按照销售总额按照销售总额按照销售总额8%8%计算，客户应得到计算，客户应得到计算，客户应得到计算，客户应得到4000040000元元元元• • 1000010000元差额由发展商贴补，按照约定共贴补元差额由发展商贴补，按照约定共贴补元差额由发展商贴补，按照约定共贴补元差额由发展商贴补，按照约定共贴补5 5年年年年• • 5 5年内一直未达到回报标准，则根据差价持续贴补年内一直未达到回报标准，则根据差价持续贴补年内一直未达到回报标准，则根据差价持续贴补年内一直未达到回报标准，则根据差价持续贴补5 5年；如第四年租金上涨为年；如第四年租金上涨为年；如第四年租金上涨为年；如第四年租金上涨为• • 40000 40000元，则停止贴补，合同关系终止元，则停止贴补，合同关系终止元，则停止贴补，合同关系终止元，则停止贴补，合同关系终止项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 贴补回报物业贴补回报物业贴补回报物业贴补回报物业 项目名称项目名称项目名称项目名称楼层楼层楼层楼层租金水平租金水平租金水平租金水平魅力之城魅力之城魅力之城魅力之城3F3F3F3F30303030太阳城太阳城太阳城太阳城3F3F3F3F30-4030-4030-4030-40临街大型餐饮临街大型餐饮临街大型餐饮临街大型餐饮1F1F1F1F、、、、2F2F2F2F、、、、3F3F3F3F20-4020-4020-4020-40根根根根据据据据上上上上述述述述说说说说明明明明，，，，决决决决定定定定投投投投资资资资模模模模式式式式的的的的关关关关键键键键在在在在于于于于租租租租金金金金水水水水平平平平和和和和销销销销售售售售价价价价格格格格，，，，直直直直接接接接决决决决定定定定此此此此种种种种策策策策略略略略的的的的收益和平衡。

收益和平衡收益和平衡收益和平衡根根根根据据据据市市市市场场场场调调调调查查查查，，，，目目目目前前前前汉汉汉汉中中中中4F4F4F4F、、、、4F4F4F4F商商商商铺铺铺铺租租租租金金金金水水水水平平平平相相相相对对对对较较较较低低低低，，，，同同同同时时时时餐餐餐餐饮饮饮饮、、、、娱娱娱娱乐乐乐乐行行行行业业业业由由由由于于于于经经经经营营营营面面面面积积积积大大大大等等等等因因因因素素素素，，，，承承承承受受受受租租租租金金金金能能能能力力力力有有有有限限限限通通通通过过过过对对对对重重重重点点点点项项项项目目目目的的的的调调调调查查查查，，，，加加加加上上上上对对对对于于于于临临临临街街街街餐餐餐餐饮饮饮饮商商商商铺的租金调查，目前水平如下：铺的租金调查，目前水平如下：铺的租金调查，目前水平如下：铺的租金调查，目前水平如下：在在在在上上上上述述述述项项项项目目目目中中中中，，，，对对对对于于于于本本本本项项项项目目目目3F3F3F3F、、、、4F4F4F4F具具具具有有有有较较较较强强强强参参参参考考考考意意意意义义义义的的的的项项项项目目目目主主主主要要要要是是是是魅魅魅魅力力力力之之之之城城城城，，，，其其其其3F3F3F3F部部部部分分分分的的的的定定定定位位位位、、、、招招招招商商商商面面面面积积积积、、、、商商商商铺铺铺铺分分分分割割割割等等等等均均均均与与与与本本本本项项项项目目目目较较较较为为为为类类类类似似似似，，，，重重重重点点点点针针针针对对对对的的的的是是是是大大大大型型型型餐饮、娱乐、休闲等业态。

餐饮、娱乐、休闲等业态餐饮、娱乐、休闲等业态餐饮、娱乐、休闲等业态本本本本项项项项目目目目虽虽虽虽然然然然地地地地段段段段强强强强于于于于其其其其它它它它项项项项目目目目，，，，但但但但是是是是本本本本项项项项目目目目3F3F3F3F、、、、4F4F4F4F租租租租赁赁赁赁面面面面积积积积较较较较大大大大，，，，对对对对于于于于商商商商户户户户的的的的租租租租金金金金承承承承受受受受力力力力产产产产生了一定的影响生了一定的影响生了一定的影响生了一定的影响针针针针对对对对与与与与此此此此，，，，本本本本项项项项目目目目3F3F3F3F、、、、4F4F4F4F大大大大面面面面积积积积商商商商铺铺铺铺前前前前期期期期租租租租金金金金应应应应相相相相对对对对合合合合理理理理，，，，保保保保证证证证租租租租赁赁赁赁的的的的稳稳稳稳定定定定性性性性，，，，租租租租金金金金初初初初步步步步确定为如下的水平：确定为如下的水平：确定为如下的水平：确定为如下的水平：• • 3F3F3F3F：：：：30-3530-3530-3530-35元元元元• • 4F4F4F4F：：：：20-2520-2520-2520-25元元元元项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 贴补回报物业贴补回报物业贴补回报物业贴补回报物业 本项目本项目本项目本项目3F3F3F3F4F4F4F4F租金水平租金水平租金水平租金水平30303030－－－－3535353520-2520-2520-2520-25回报率回报率回报率回报率8%8%8%8%8%8%8%8%销售价格销售价格销售价格销售价格48754875487548753450345034503450目前确定价格目前确定价格目前确定价格目前确定价格58005800580058004600460046004600需要租金需要租金需要租金需要租金38.538.538.538.530.530.530.530.5单位平米年收益单位平米年收益单位平米年收益单位平米年收益464464464464368368368368实际收益实际收益实际收益实际收益390390390390300300300300补贴额补贴额补贴额补贴额74747474686868685 5 5 5年补贴额年补贴额年补贴额年补贴额370370370370340340340340实际商铺价格实际商铺价格实际商铺价格实际商铺价格54305430543054304260426042604260建议销售价格建议销售价格建议销售价格建议销售价格6000600060006000－－－－62006200620062005000500050005000－－－－5200520052005200通通通通过过过过上上上上述述述述统统统统计计计计可可可可以以以以看看看看出出出出，，，，目目目目前前前前的的的的商商商商铺铺铺铺销销销销售售售售价价价价格格格格与与与与租租租租金金金金收收收收益益益益明明明明显显显显不不不不匹匹匹匹配配配配，，，，按按按按照照照照目目目目前前前前的的的的价价价价格格格格进进进进行行行行销销销销售售售售很很很很难难难难满满满满足足足足客客客客户户户户的的的的投投投投资资资资需需需需求求求求，，，，销销销销售售售售会产生很大困难。

会产生很大困难会产生很大困难会产生很大困难基基基基于于于于此此此此，，，，建建建建议议议议3F3F3F3F、、、、4F4F4F4F部部部部分分分分商商商商铺铺铺铺进进进进行如下的调整：行如下的调整：行如下的调整：行如下的调整：• • 其其其其一一一一，，，，可可可可降降降降低低低低商商商商铺铺铺铺价价价价格格格格，，，，使使使使投投投投资资资资回回回回报报报报率率率率贴贴贴贴近近近近市市市市场场场场值值值值，，，，可可可可在在在在一一一一定定定定程度上推动销售程度上推动销售程度上推动销售程度上推动销售• • 其其其其二二二二，，，，保保保保持持持持现现现现有有有有销销销销售售售售，，，，但但但但是是是是增增增增加加加加投投投投资资资资策策策策略略略略，，，，保保保保证证证证客客客客户户户户的的的的短短短短期期期期投投投投资资资资利利利利益益益益此此此此部部部部分分分分费费费费用用用用可可可可通通通通过过过过适适适适当当当当的上调价格实现的上调价格实现的上调价格实现的上调价格实现项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 投资回报型产权独立店铺投资回报型产权独立店铺投资回报型产权独立店铺投资回报型产权独立店铺 根根根根据据据据本本本本项项项项目目目目商商商商铺铺铺铺物物物物业业业业条条条条件件件件、、、、店店店店铺铺铺铺分分分分割割割割状状状状况况况况、、、、交交交交通通通通、、、、商商商商业业业业环环环环境境境境条条条条件件件件和和和和现现现现阶阶阶阶段段段段销销销销售售售售进进进进展展展展状状状状况况况况等等等等内内内内容容容容，，，，结结结结合合合合市市市市场场场场投投投投资资资资客客客客户户户户的的的的客客客客观观观观需需需需要要要要，，，，确确确确定定定定本本本本项项项项目目目目采采采采用用用用投投投投资资资资回回回回报报报报型型型型独独独独立立立立店店店店铺铺铺铺的的的的商商商商铺主要是：铺主要是：铺主要是：铺主要是：îî2 2 2 2、、、、3 3 3 3号楼号楼号楼号楼1F1F1F1F、、、、2F2F2F2F的内街商铺的内街商铺的内街商铺的内街商铺îî特色旅游商品街的特色旅游商品街的特色旅游商品街的特色旅游商品街的1F1F1F1F、、、、2F2F2F2F独立临街店铺独立临街店铺独立临街店铺独立临街店铺îî古玩、工艺品街的独立店铺古玩、工艺品街的独立店铺古玩、工艺品街的独立店铺古玩、工艺品街的独立店铺îî电脑数码广场中的独立店铺电脑数码广场中的独立店铺电脑数码广场中的独立店铺电脑数码广场中的独立店铺项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 项目核心问题二：商铺价格、使用率项目核心问题二：商铺价格、使用率项目核心问题二：商铺价格、使用率项目核心问题二：商铺价格、使用率 根根根根据据据据项项项项目目目目前前前前期期期期销销销销售售售售调调调调查查查查，，，，同同同同时时时时考考考考虑虑虑虑其其其其它它它它项项项项目目目目销销销销售售售售状状状状况况况况，，，，结结结结合合合合客客客客户户户户对对对对于于于于本本本本项项项项目目目目的的的的总总总总体体体体反反反反映映映映和和和和认认认认知知知知，，，，目目目目前前前前本本本本项项项项目目目目商商商商铺铺铺铺销销销销售售售售中中中中，，，，主主主主要要要要存存存存在在在在两两两两个个个个方方方方面面面面的的的的问问问问题题题题，，，，严严严严重重重重影影影影响响响响了了了了客客客客户户户户成成成成交交交交率和销售进度，如下：率和销售进度，如下：率和销售进度，如下：率和销售进度，如下：îî项目商铺价格相对过高项目商铺价格相对过高项目商铺价格相对过高项目商铺价格相对过高îî商铺公摊高，使用率低商铺公摊高，使用率低商铺公摊高，使用率低商铺公摊高，使用率低îî客户对项目经营前景表示担心，顾虑较多，没有投资保证客户对项目经营前景表示担心，顾虑较多，没有投资保证客户对项目经营前景表示担心，顾虑较多，没有投资保证客户对项目经营前景表示担心，顾虑较多，没有投资保证根据上述问题，结合目前项目的销售工作，对于本项目部分商铺而言，根据上述问题，结合目前项目的销售工作，对于本项目部分商铺而言，根据上述问题，结合目前项目的销售工作，对于本项目部分商铺而言，根据上述问题，结合目前项目的销售工作，对于本项目部分商铺而言，采用产权商铺采用产权商铺采用产权商铺采用产权商铺销售策略：销售策略：销售策略：销售策略：îî采用产权商铺销售，上述问题将很大程度上得到解决和减弱采用产权商铺销售，上述问题将很大程度上得到解决和减弱采用产权商铺销售，上述问题将很大程度上得到解决和减弱采用产权商铺销售，上述问题将很大程度上得到解决和减弱îî目前汉中产权商铺不存在负面作用目前汉中产权商铺不存在负面作用目前汉中产权商铺不存在负面作用目前汉中产权商铺不存在负面作用îî投资回报率高，客户认可程度较高投资回报率高，客户认可程度较高投资回报率高，客户认可程度较高投资回报率高，客户认可程度较高îî丰富项目投资产品，扩大客群范围丰富项目投资产品，扩大客群范围丰富项目投资产品，扩大客群范围丰富项目投资产品，扩大客群范围项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 投资回报型独立店铺投资回报型独立店铺投资回报型独立店铺投资回报型独立店铺 根根根根据据据据上上上上述述述述思思思思路路路路，，，，本本本本项项项项目目目目将将将将主主主主要要要要有有有有4 4个个个个部部部部分分分分采采采采用用用用投投投投资资资资回回回回报报报报型型型型独独独独立立立立商商商商铺铺铺铺进进进进行行行行销销销销售售售售，，，，主主主主要要要要原原原原因因因因如下所示：如下所示：如下所示：如下所示：2\32\3号楼的内街商铺号楼的内街商铺号楼的内街商铺号楼的内街商铺îî目前销售状况不理想，客户对经营前景表示担忧，缺乏足够投资信心目前销售状况不理想，客户对经营前景表示担忧，缺乏足够投资信心目前销售状况不理想，客户对经营前景表示担忧，缺乏足够投资信心目前销售状况不理想，客户对经营前景表示担忧，缺乏足够投资信心îî商铺价格偏高，客户接受度一般商铺价格偏高，客户接受度一般商铺价格偏高，客户接受度一般商铺价格偏高，客户接受度一般îî商业使用率过低，客户接受困难商业使用率过低，客户接受困难商业使用率过低，客户接受困难商业使用率过低，客户接受困难îî位置较差，不具备绝对投资优势位置较差，不具备绝对投资优势位置较差，不具备绝对投资优势位置较差，不具备绝对投资优势旅游街、古玩街、电脑广场旅游街、古玩街、电脑广场旅游街、古玩街、电脑广场旅游街、古玩街、电脑广场îî全部为主题性商业，需要对业态进行严格的控制，前期进行市场培育全部为主题性商业，需要对业态进行严格的控制，前期进行市场培育全部为主题性商业，需要对业态进行严格的控制，前期进行市场培育全部为主题性商业，需要对业态进行严格的控制，前期进行市场培育îî通过回报进行统一的管理通过回报进行统一的管理通过回报进行统一的管理通过回报进行统一的管理îî增加投资价值，推动销售增加投资价值，推动销售增加投资价值，推动销售增加投资价值，推动销售项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 投资回报型独立店铺投资回报型独立店铺投资回报型独立店铺投资回报型独立店铺 针针针针对对对对上上上上述述述述位位位位置置置置的的的的投投投投资资资资回回回回报报报报型型型型独独独独立立立立商商商商铺铺铺铺，，，，结结结结合合合合其其其其经经经经营营营营特特特特点点点点，，，，其其其其采采采采用用用用的的的的投投投投资资资资策策策策略略略略将将将将主主主主要要要要按按按按照如下的方式进行：照如下的方式进行：照如下的方式进行：照如下的方式进行：îî采用固定回报的总体销售方式采用固定回报的总体销售方式采用固定回报的总体销售方式采用固定回报的总体销售方式îî投资回报率投资回报率投资回报率投资回报率8%,8%,8%,8%,包租包租包租包租3 3 3 3年年年年îî一次性返还首年投资收益一次性返还首年投资收益一次性返还首年投资收益一次性返还首年投资收益îî客户可选择回报模式，也可选择自己独立进行租赁，不硬性约定客户可选择回报模式，也可选择自己独立进行租赁，不硬性约定客户可选择回报模式，也可选择自己独立进行租赁，不硬性约定客户可选择回报模式，也可选择自己独立进行租赁，不硬性约定îî也可考虑采用带租约直接销售方式也可考虑采用带租约直接销售方式也可考虑采用带租约直接销售方式也可考虑采用带租约直接销售方式项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 中心商业产权商铺中心商业产权商铺中心商业产权商铺中心商业产权商铺 中中中中心心心心商商商商业业业业将将将将是是是是本本本本项项项项目目目目二二二二次次次次启启启启动动动动销销销销售售售售的的的的核核核核心心心心物物物物业业业业，，，，其其其其销销销销售售售售策策策策略略略略将将将将直直直直接接接接决决决决定定定定后后后后期期期期的的的的整整整整体体体体营营营营销销销销方方方方向向向向、、、、客客客客户户户户反反反反映映映映等等等等，，，，因因因因此此此此针针针针对对对对中中中中心心心心商商商商业业业业的的的的商商商商铺铺铺铺策策策策略略略略，，，，应应应应具具具具备备备备强强强强劲劲劲劲的的的的市市市市场场场场吸吸吸吸引引引引力力力力，，，，同同同同时时时时与与与与其其其其它它它它商商商商铺铺铺铺形形形形成成成成错错错错位位位位和和和和差差差差异异异异，，，，通通通通过过过过中中中中心心心心商商商商业业业业的的的的销销销销售售售售，，，，拉拉拉拉动动动动周周周周边边边边商商商商业业业业的的的的销销销销售售售售。

策策策策略略略略具具具具体如下：体如下：体如下：体如下：îî中心商业采用产权商铺的销售手段中心商业采用产权商铺的销售手段中心商业采用产权商铺的销售手段中心商业采用产权商铺的销售手段îî投资回报率投资回报率投资回报率投资回报率10%10%10%10%，包租，包租，包租，包租5 5 5 5年年年年îî一次性返还一次性返还一次性返还一次性返还3 3 3 3年投资收益年投资收益年投资收益年投资收益îî5 5 5 5年包租，第三年可选择原价回购年包租，第三年可选择原价回购年包租，第三年可选择原价回购年包租，第三年可选择原价回购îî统一经营管理，投资客户不可进行独立租赁，全部回租管理公司统一经营管理，投资客户不可进行独立租赁，全部回租管理公司统一经营管理，投资客户不可进行独立租赁，全部回租管理公司统一经营管理，投资客户不可进行独立租赁，全部回租管理公司îî1\2\31\2\31\2\31\2\3楼销售，楼销售，楼销售，楼销售，4 4 4 4楼贴补；提价楼贴补；提价楼贴补；提价楼贴补；提价项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 中心商业产权商铺中心商业产权商铺中心商业产权商铺中心商业产权商铺 案例：案例：案例：案例：1 1 1 1号号号号楼楼楼楼1Fa1Fa1Fa1Fa商商商商铺铺铺铺面面面面积积积积40404040㎡㎡㎡㎡，，，，销销销销售售售售单单单单价价价价1000010000元元元元，，，，商商商商铺铺铺铺总总总总价价价价400000400000元元元元；；；；采采采采用用用用按按按按揭揭揭揭付付付付款款款款客客客客户户户户• • 商铺总价商铺总价商铺总价商铺总价400000400000元，按揭付款，首付款元，按揭付款，首付款元，按揭付款，首付款元，按揭付款，首付款200000200000• • 按照投资回报按照投资回报按照投资回报按照投资回报10%10%要求，每年支付回报金额要求，每年支付回报金额要求，每年支付回报金额要求，每年支付回报金额4000040000元，包租元，包租元，包租元，包租5 5年，总投资回报年，总投资回报年，总投资回报年，总投资回报50%50%• • 在交纳商铺款时，从首付款中直接扣除前在交纳商铺款时，从首付款中直接扣除前在交纳商铺款时，从首付款中直接扣除前在交纳商铺款时，从首付款中直接扣除前3 3年的投资收益，即年的投资收益，即年的投资收益，即年的投资收益，即120000120000元，相当于元，相当于元，相当于元，相当于• • 直接折扣直接折扣直接折扣直接折扣30%30%• • 客户实际交纳房款客户实际交纳房款客户实际交纳房款客户实际交纳房款8000080000元元元元• • 承诺，承诺，承诺，承诺，5 5年中的第三年的合同期第一个月内，可原价回购年中的第三年的合同期第一个月内，可原价回购年中的第三年的合同期第一个月内，可原价回购年中的第三年的合同期第一个月内，可原价回购• • 返款时间计算时间为开业时间返款时间计算时间为开业时间返款时间计算时间为开业时间返款时间计算时间为开业时间• • 客户无权独立经营，全部交还商管公司统一经营客户无权独立经营，全部交还商管公司统一经营客户无权独立经营，全部交还商管公司统一经营客户无权独立经营，全部交还商管公司统一经营项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 中心商业产权商铺中心商业产权商铺中心商业产权商铺中心商业产权商铺 决决决决定定定定中中中中心心心心商商商商业业业业回回回回报报报报率率率率、、、、销销销销售售售售模模模模式式式式的的的的关关关关键键键键因因因因素素素素，，，，即即即即其其其其租租租租赁赁赁赁水水水水平平平平和和和和经经经经营营营营能能能能力力力力，，，，将将将将直直直直接接接接对对对对商商商商铺铺铺铺销销销销售售售售产产产产生生生生重重重重要要要要的的的的影影影影响响响响。

根根根根据据据据前前前前期期期期市市市市场场场场调调调调查查查查的的的的结结结结果果果果，，，，汉汉汉汉中中中中目目目目前前前前3 3个个个个物物物物业业业业对对对对于于于于本本本本项项项项目目目目中中中中心心心心商业租赁、经营具有较强的参考价值商业租赁、经营具有较强的参考价值商业租赁、经营具有较强的参考价值商业租赁、经营具有较强的参考价值项目名称项目名称项目名称项目名称楼层楼层楼层楼层租金水平租金水平租金水平租金水平世纪阳光世纪阳光世纪阳光世纪阳光1F1F1F1F120120120120－－－－1301301301302F2F2F2F120-145120-145120-145120-145星光商城星光商城星光商城星光商城1F1F1F1F80808080＋＋＋＋121212122F2F2F2F70707070＋＋＋＋121212123F3F3F3F40404040＋＋＋＋12121212男人街女人街男人街女人街男人街女人街男人街女人街1F1F1F1F90-12090-12090-12090-120根根根根据据据据上上上上述述述述项项项项目目目目的的的的综综综综合合合合比比比比较较较较，，，，考考考考虑虑虑虑商商商商业业业业环环环环境境境境、、、、地地地地理理理理位位位位置置置置、、、、商商商商业业业业规规规规模模模模、、、、持持持持续续续续经经经经营营营营等等等等各各各各方方方方面面面面因因因因素素素素后后后后，，，，同同同同时时时时考考考考虑虑虑虑项项项项目目目目启启启启动动动动阶阶阶阶段段段段应应应应以以以以培培培培育育育育市市市市场场场场、、、、培培培培养养养养客客客客户户户户为为为为主主主主导导导导思思思思路路路路，，，，前前前前期期期期租租租租金金金金应应应应相相相相对对对对较较较较合合合合理理理理，，，，保保保保持持持持稳稳稳稳定定定定性性性性，，，，初初初初步步步步确确确确定定定定本本本本项项项项目目目目各各各各楼楼楼楼层层层层租租租租金水平为：金水平为：金水平为：金水平为：上上上上述述述述物物物物业业业业中中中中，，，，世世世世纪纪纪纪阳阳阳阳光光光光、、、、星星星星光光光光百百百百货货货货与与与与本本本本项项项项目目目目更更更更加加加加类类类类似似似似，，，，具具具具有有有有较较较较强强强强的的的的参参参参考考考考价价价价值值值值。

在在在在制制制制定定定定本本本本项项项项目目目目租租租租金金金金时时时时，，，，将将将将重重重重点点点点参参参参考考考考世世世世纪纪纪纪阳阳阳阳光光光光的的的的各各各各楼楼楼楼层层层层租金水平租金水平租金水平租金水平楼层楼层楼层楼层 租金水平租金水平租金水平租金水平1F1F1F1F1001001001002F2F2F2F858585853F3F3F3F555555554F4F4F4F35353535项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 中心商业产权商铺中心商业产权商铺中心商业产权商铺中心商业产权商铺 1 1 　　　　面积面积面积面积月单租金月单租金月单租金月单租金年总租金年总租金年总租金年总租金一层一层一层一层4683.034683.034683.034683.031001001001005619636561963656196365619636二层二层二层二层4701.984701.984701.984701.98909090905078138507813850781385078138三层三层三层三层10206.8310206.8310206.8310206.83505050506124098612409861240986124098四层四层四层四层10206.8310206.8310206.8310206.83353535354286869428686942868694286869合计合计合计合计29798.6729798.6729798.6729798.6759 59 59 59 21108741211087412110874121108741－－－－－　－　－　－　三层租金合计三层租金合计三层租金合计三层租金合计168218721682187216821872168218721 1号楼租金收益号楼租金收益号楼租金收益号楼租金收益1 1号楼号楼号楼号楼1-41-4层租金收益层租金收益层租金收益层租金收益销售面积销售面积销售面积销售面积19591.8419591.8419591.8419591.84保底均价保底均价保底均价保底均价10786 10786 10786 10786 保底总价保底总价保底总价保底总价211325340211325340211325340211325340销售均价销售均价销售均价销售均价13000130001300013000销售总价销售总价销售总价销售总价254693920254693920254693920254693920　　　　保底销售单价保底销售单价保底销售单价保底销售单价实际销售单价实际销售单价实际销售单价实际销售单价1F1F1F1F2000020000200002000025779 25779 25779 25779 2F2F2F2F1200012000120001200015468 15468 15468 15468 3F3F3F3F60006000600060006000600060006000均价均价均价均价10786 10786 10786 10786 130001300013000130001 1号楼商铺销售价格说明号楼商铺销售价格说明号楼商铺销售价格说明号楼商铺销售价格说明项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目销售策略项目销售策略项目销售策略项目销售策略 中心商业产权商铺中心商业产权商铺中心商业产权商铺中心商业产权商铺 2 2 本项目本项目本项目本项目1F1F1F1F2F2F2F2F3F3F3F3F4F4F4F4F租金水平租金水平租金水平租金水平100100100100909090905050505035353535楼层租金折楼层租金折楼层租金折楼层租金折算算算算5619636561963656196365619636507813850781385078138507813861240986124098612409861240984286868428686842868684286868回报率回报率回报率回报率10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%－－－－对应销售价对应销售价对应销售价对应销售价格格格格12000120001200012000108001080010800108006000600060006000－－－－贴补后楼层贴补后楼层贴补后楼层贴补后楼层租金租金租金租金9392080939208093920809392080559256255925625592562559256261240986124098612409861240980 0 0 0贴补后租金贴补后租金贴补后租金贴补后租金16716716716799999999505050500 0 0 0可实现售价可实现售价可实现售价可实现售价200552005520055200551189411894118941189460006000600060000 0 0 0销售价格销售价格销售价格销售价格20000200002000020000120001200012000120006000600060006000－－－－通通通通过过过过上上上上述述述述计计计计算算算算，，，，本本本本项项项项目目目目在在在在不不不不考考考考虑虑虑虑租租租租金金金金上上上上涨涨涨涨的的的的情情情情况况况况下下下下，，，，利利利利用用用用4 4 4 4楼楼楼楼部部部部分分分分的的的的租租租租金金金金，，，，将将将将1\21\21\21\2层层层层物物物物业业业业的的的的销销销销售售售售价价价价格格格格拉拉拉拉高高高高，，，，从从从从而而而而实现项目销售的目的。

实现项目销售的目的实现项目销售的目的实现项目销售的目的此此此此种种种种计计计计算算算算方方方方式式式式，，，，对对对对于于于于发发发发展展展展商商商商而而而而言言言言，，，，具具具具备备备备较较较较强强强强的的的的可可可可实实实实施施施施性性性性，，，，同同同同时时时时对对对对于于于于项项项项目目目目后后后后期期期期的的的的商商商商业业业业运运运运营风险进行了合理的规避营风险进行了合理的规避营风险进行了合理的规避营风险进行了合理的规避项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 整体投资策略说明整体投资策略说明整体投资策略说明整体投资策略说明 3\4F3\4F 项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 整体投资策略说明整体投资策略说明整体投资策略说明整体投资策略说明 1F1F 项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位项目商业定位项目商业定位 整体投资策略说明整体投资策略说明整体投资策略说明整体投资策略说明 2F2F 项目营销策略项目营销策略4.4.演示完毕演示完毕 敬请指导敬请指导THANKSTHANKS北京和辉旭展房地产经纪有限公司北京和辉旭展房地产经纪有限公司北京和辉旭展房地产经纪有限公司北京和辉旭展房地产经纪有限公司。