试论杭州市土地一级开发的对策与措施.doc

试论杭州市土地一级开发的对策与措施土地一级开发就是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政 配套管线铺设到宗地红线的状态笔者根据现有单位的工作经验与教训，从开发十•地一级市 场的企业的角度分析操作过程中存在的问题，并提岀解决问题的对策一、我市土地一级开发概述自1995年以来，杭州市的房地产投资和居住区的开发建设保持的高速增长的态势从1=1前我市土地一级开发业务的进展来看，由于有良好的政策环境，积累了丰富的土地 开发经验，但也存在肴一些问题，主要表现在如下几个方瓯：（一） 土地性质复杂待开发地块往往规模巨大、土地来源分散、基本农田众多，导致 土地开发前期碰到的问题呈现多部门、多主体、多层面的复杂特征二） 开发单位经验不足土地开发单位往往是初次介入土地开发或者仓促抽调人马组 成，土地开发业务不熟练，对十•地开发整体丁作推进没有全盘规划，缺乏想法；对土地开发 中的工作做的不深入不细化，缺乏办法三） 项目领导保障失位土地开发涉及到方方面血，不论是征地、拆迁还是土地整理, 以土地开发单位一已Z力，都难以推动因此迫切需要政府强力岀面，协调备方关系，为解 决各类难题提供领导保障综合上述对我国城市土地一级开发一般模式和常见问题的分析，结合我市土地开发现状, 提岀我市土地一级开发的如下对策与措施：“建立五大保障，形成五大机制，落实五个规范”（一）领导保障成立以政府重要领导人任组长、国土、财政、建委、规划、征迁、环保等部门主要负责人为成员的十•地开发领导小组，下设口常办公室或者由专人牵头具体事务，形成利益协调和领导保障体系。

二）组织保在开发实施层血，采用建设单位与T程指挥部结合的组织体系三）制度保障土地开发公司通过流程分析，设计合理的职权体系和业务体系，形成严谨的管理制度以及科学的实际操作稈序，从而加强过稈监控，提升运作效率，保障土地开发的顺利进行四）规划保障由于土地开发周期校长、投资金额大、涉及面广，因此从前期筹备、规划设计、资金筹 集、征地拆迁到工程实施乃至出让，都需要通盘规划，统筹安排，做到“六统一”五）资金保障土地开发需要资金量巨大，土地开发公司一方面要根据土地开发状况和项目进展，作好 经济测算和工程预算，对七地开发项H资金需求总量、分期安排详细规划；另外一方血要积 极拓展融资渠道，保证资金的及时足量供应三、形成五大机制（一）集思广益、科学髙效的决策机制土地开发目的成功与否，决策机制是首要条件对要实施的每一个土地开发项目重点把 好科学民主决策二） 公开透明、优质高效的市场机制土地开发是新形势下的一项新工作，牵涉面宽、幅射血广涉及到施工队伍选定、工程 质量监督、资金拨付使用等，必须规范运作，引入市场机制三） 目标明确、权责分明的管理机制在土地开发过程中，土地开发公司应在实施中求实效，在管理上下功夫，围绕土地开发 目标，形成权责分明的管理机制。

四）事前计划、事中监控、事后审查的把关机制对于土地开发各项工作，都要贯彻事前计划、事中监控、事后审杳的把关机制五）上下连动、公开公正的沟通机制在土地开发各阶段，制定安置信息公开计划或者实施安排，通过各种渠道（包括新闻媒 介），将有关的土地开发信息准确有效地传递给公众，促使项目顺利开展四、落实五个规范（一） 基础管理规范化土地开发中信息多样，尤其拆迁由一个个拆迁户的安置补偿个案组成的拆迁户提出的 要求也是多种多样反复多变，而满足这些要求的途径也各不相同因此在基础管理中需要重 视信息化软件的应用，提高决策效率和T作质量二） 资金使用规范化要严格执行项目资金专款专用，专项管理、单独核算，实行按进度按质量按施工项目分 期清款制度三） 档案管理规范化把土地开发项目可研文件、专谈记要、规划设计与预算、会审资料、招标文书、施丁•资 料、验收确认书等文字资料及施T前、施T中、施T后的录像和图片都收集归档四） 征地拆迁规范化征地拆迁是土地开发中的最重要内容，除贯彻统一征地拆迁、统一征迁标准、公开征迁 信息、重视民意调查Z外，在征地拆迁操作方式上，建议采用责任承包制而不是经济承包制五） 开发人员规范化规范土地开发队伍，努力强化土地开发人员的规范化意识，是提高规范化管理水平的关 键。

土地开发公司应该把土地开发规范化管理与技术培训作为一项重要任务，搞好规划，落 实计划，尽快培养出一批品徳优良、基础厚实、知识广博、专业精深的管理骨干和技术人才。