【会计实务获奖文档】“押一付三”收取房屋租金的财税处理.doc

会计实务类价值文档首发！【会计实务获奖文档】“押一付三”收取房屋租金的财税处理案例：甲钢铁公司2012年12月份将一处闲置的房屋出租给乙公司做办公用房，参照行业惯例，租金的收取方式为押一付三，即押金为押一个月的房租1万元，同时收取了2013年1月～3月的房租3万元，假设，该租赁合同执行到2013年6月30日终止，合同终止前商务条款不变营业税暂行条例第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用营业税暂行条例实施细则第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费第二十五条规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天根据上述规定，甲公司收取的租房押金属于价外费用，应在收到押金的当天缴纳营业税及相关的城建税和教育费附加上述甲公司收到的房租押金1万元，由于乙公司能按期支付房租，甲公司未以违约金、赔偿金的名义予以扣收，不属于甲公司企业所得税口径下的收入，不计缴企业所得税。

实务工作中，有两个维度我们要坚持一是当企业的财务会计处理办法同国家有关税收的规定有抵触的，应当依照国家有关税收的规定计算纳税，即：从税原则;二是会计是一个计量工具，如果不能将财税法规的经济业务进行正确的会计计量，财税工作的有效性是要打折扣的案例所涉及的财税处理还是有一定的难度，特别是会计处理，由于税法对房屋租赁押金、租金基于现金制的规定，收到押金及租金时就要计税，使得会计计量营业税款时，需要使用递延税款科目会计分录如下：(营业税税率为5%，城建税率为7%，教育费附加率为3%;单位：元)1.2012年12月份，甲钢铁公司收到出租房屋2013年1月～3月的租金及押金的会计处理，根据会计核算权责发生制原则，上述收款并不确认会计营业收入，但需要缴纳流转税借：银行存款40000贷：其他应付款租金30000其他应付款出租房屋押金　10000借：递延税款2200贷：应交税费应交税金(应交营业税)2000应交税费应交税金(应交城建税)140应交税费应交教育费附加　60借：应交税费应交税金(应交营业税)2000应交税费应交税金(应交城建税)140应交税费应交教育费附加　60贷：银行存款22002.2012年度甲钢铁公司企业所得税处理基本原则：遵从合同约定的原则。

企业所得税法实施条例第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现即无论租赁劳务是否发生，也不论合同约定的承租人应付租金的当日，是否实际收到租金收入，均应按照合同约定的承租人应付租金的日期，按应收金额确认租金收入延伸规定：根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)规定，租赁合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，在租赁期内，出租人可对上述已确认的收入根据收入与费用配比原则，分期均匀计入相关年度收入结合案例，因为房屋出租合同约定押一付三的收款方式，且甲钢铁公司2012年12月份收了出租房屋2013年1月～3月租金30000元及出租房屋押金10000元，不符合跨期租赁、租金一次收足的条件，因此，应按照基本原则进行2012年度的企业所得税处理1)调增应纳税所得额：30000元;(2)调减应纳税所得额：2200元(相关流转税应作为符合企业所得税税前扣除的相关费用予以扣除)3.2013年1季度会计转销租赁收入借：其他应付款租金30000贷：其他业务收入房屋租赁收入30000借：其他业务成本房屋租赁税金及附加1650贷：递延税款16504.2013年2季度初，甲钢铁公司又收了出租房屋2013年4月～6月租金30000元。

借：银行存款30000贷：其他业务收入房屋租赁收入30000借：其他业务成本房屋租赁税金及附加1650贷：应交税费应交税金(应交营业税)1500应交税费应交税金(应交城建税)105应交税费应交教育费附加45借：应交税费应交税金(应交营业税)1500应交税费应交税金(应交城建税)105应交税费应交教育费附加　45贷：银行存款16505.房屋租赁合同于2013年6月30日终止，押金10000元当日予以退还，退还押金应退的流转税应予以抵扣或申请退税借：其他应付款出租房屋押金　10000贷：银行存款10000借：递延税款-550贷：应交税费应交税金(应交营业税)-500应交税费应交税金(应交城建税)-35应交税费应交教育费附加-156.2013年度甲钢铁公司企业所得税处理(1)调减应纳税所得额：30000元;(2)调增应纳税所得额：2200元(2013年度财税同一的业务不需要进行纳税调整)7.未考虑甲钢铁公司计提出租房屋折旧计入其他业务支出等问题结语：税务筹划做为企业集团的一项重要战略组成部分，已被越来越多的企业和财务人员所认可并应用在实际操作中要考虑的因素还很多，远不止本文上面所提到的内容，因此，在具体的实务操作中我们一定要培养正确的纳税意识，树立合法税务筹划观念，深入研究税法规定，充分领会税法精神，做到合理筹划并纳税，以达到合理运用企业有限的资金，增加企业效益，促进企业稳定长远的发展。

因此，企业在进行税收筹划时，一定要针对具体的问题具体分析，针对企业的风险情况制定切合实际的风险管理措施，为税收筹划的成功实施做到未雨绸缪本文由梁志飞老师编辑整理。