某生态养老中心PPP项目案例材料.docx

某某生态养老中心 PPP 项目案例材料二O—六年一、项目简介1.1 项目背景1.1.1 项目总体规划该项目的建设是加强社会养老服务体系建设，是应对人 口老龄化、保障和改善民生的必然要求，符合社会的养老工 作创新高效的发展，生态养老模式的实施，有效改变“无处养 老”的困局，实现从“养”到“乐”的全面破题，有利于缓解地方 就业压力、增加就业岗位1.1.2 项目目标依托姚家峪旅游渡假区优良的生态环境和美丽、清新的 湖光山色自然景观，依托丰富的中国传统文化和艺术资源以 及本土乡村文化、人文历史文化资源，以环境养生、生态养 老为目标，建设养老养生社区居住基地，实现居住文化和养 生文化的有机融合，努力将项目打造成中国具有规模优势、 独具鲜明文化特色的养老养生示范基地1.1.3 项目预期效益本项目养老公寓、家庭式养老公寓按照使用面积收取管 理费，商业中心、综合服务中心分别按100%、80%租赁，其 收费价格：养老公寓150元加.年，家庭式养老公寓220元/.年，商业中心及综合服务中心按2400元/m?.年计算据测 算，该项目贷款还款期限为 27.44 年，贷款本金偿还完成后 全部入住的情况下该项目的年收益可达 13576 万元。

1.2 项目概况1.2.1 项目基本情况：项目名称：淄博市博山姚家峪生态养老中心 项目性质：新建建设地点：淄博市博山区姚家峪旅游度假区 建设内容：本项目占地约 430 亩，总投资 19.2540 亿元， 总建筑面积 605968 平方米，其中地上建筑面积482968 平方 米，地下建筑面积 123000 平方米，项目可同时容纳 12000 人养老投资规模：1925400 万元 建设进度：本项目目前形象进度已完成 10%1.2.2 项目投资运营回报： 本项目采取使用者付费的投资回报方式，据测算，该项 目贷款还款期限为 27.44 年，贷款本金偿还完成后全部入住 的情况下该项目的年收益可达 13576 万元，年平均收益率最 高可达 14.63%1.2.3 项目特点：随着老年人对养老质量要求的提高，环境幽静、依山傍 水、空气清新、交通便利的风景区生态环境养老，能更好地 满足老年人对养老生活的健康性、灵活性、方便性、自然回 归性的需求，让老年人在良好的环境中愉快地度过晚年养 老机构从主城区向城郊转移将成为必然，城郊独特的地理环 境才能更好地满足老年人对居住环境的特殊要求1.3 项目采用的 PPP 运作模式本项目具体采取BOT （建设-运营-移交）模式二、项目开发过程2.1 项目发起2.1.1 项目发起方本项目为政府发起，发起方为博山区民政局2.1.2 物有所值评价和财政承受能力论证 物有所值评价：博山区财政局组织区民政局、区财政局、区发改局、区 住建局、区政府法制办等行业主管部门对该项目从定性、定 量两个方面进行物有所值评价。

从定性分析来看，该项目采用政府和社会资本合作模式 一方面可以缓解财政压力，吸引社会资本和金融资本，加快 地区养老事业发展，有效控制地方债务规模；另一方面通过 引进具有先进建设及运营管理经验的社会资本方合作达到 节约项目成本，提高项目运营效率的目的从定量分析来看，该项目采用政府和社会资本合作模式 政府支出责任为项目股本投入 8508 万元和床位补贴 1200 万 元，通过 9708 万元的投入，可以完成 192540 万元的养老项 目，并且在 30 年后该项目政府投入部分参与项目公司经营 分红，50 年后完全收回项目资产如果采用传统模式，则项 目前期股权投入为 42540 万元，且承担 150000 万元的贷款 还款责任，将给区财政造成巨大压力综上，参加物有所值评价人员一致认为该项目建设对淄 博市养老行业的发展具有重要意义，并可以带动当地经济发 展，采用ppp模式可以降低财政投入，撬动社会资本参与公 共服务事业，提高项目运营效率，加快项目实施进度，参评 人员一致认为该项目通过物有所值评价 财政承受能力论证：博山区财政局组织区民政局、区财政局、区发改局、区 住建局、区政府法制办等行业主管部门对该项目财政承受能 力进行论证，认为该项目属于使用者付费项目，区政府在项 目建设期承担 8508 万元的股权出资，且分三年出资到位， 平均每年出资 2836 万元，只占当地 2015-2017 年度一般公共 预算支出的 1%左右；区政府在项目进入运营期经验收公示 后给予项目公司床位补贴 1000 元/床，共计 1200 万元，占一 般公共预算支出 0.4%；养老运营补贴由省、市级财政承担， 区级财政没有出资责任。

区政府合计出资责任 9708 万元， 并且当地财政用于PPP项目的总支出占一般公共预算支出比 例不超过 10%，参评人员一致认为该项目通过财政承受能力 测试2.2 项目准备2.2.1 PPP 运作模式的选择本项目具体采取BOT （建设-运营-移交）模式2.2.2 项目交易结构的设计 区政府授权淄博市博山区公有资产经营公司作为政府出资人出资 20%，与社会资本方出资80%成立项目公司，具 体运作该项目该项目特许经营权期限为 50 年第一期特 许经营权为 30 年，其中建设期 3 年，运营期 27 年，政府出 资在该特许经营期内不参与经营分红；第二期特许经营权为20 年，国有出资人和社会资本方按出资额度比例进行分红 特许经营权期满后，该项目产权移交给区政府2.3 社会资本方甄选及交易结构确定2.3.1 社会资本方甄选 本项目通过竞争性磋商方式确定社会资本方为为淄博 泰和房地产开发有限责任公司、中国建筑第二工程局有限公 司和上海道联投资有限公司组成的联合体2.3.2 交易结构确定 由区政府授权淄博市博山区公有资产经营公司作为政 府出资人出资 20%，与社会资本方出资 80%成立项目公司， 具体运作该项目。

2.4 项目谈判三、项目实施及预期效果3.1 项目实施3.1.1 项目公司设立2015年 7月9日设立淄博凯富瑞生态颐养有限公司作为 项目公司3.1.2 项目建设 项目目前严格按照实施方案进行建设，形象进度已完成 10%3.1.3 履约管理项目接受区民政局、区住建局、去审计局、区财政局等相关单位的监督管理及第三方监督，3.2 项目预期目标项目预期建设成为中国具有规模优势、独具鲜明文化特 色的养老养生示范基地，并实现社会效益和一定的经济效 益3.3 PPP 模式为项目带来的价值：本项目通过采取 PPP 模式可实现长期、稳定的收益，同 时通过引入专业的建设、运营、管理团队可以实现项目成本 的有效控制，并提高运营效率3.4 项目效益：本项目主要收入来源为管理服务费和租赁费收入养老 公寓、家庭式养老公寓按照使用面积收取管理费，商业中心、 综合服务中心进行商业运作，另外还可实现养老服务收入 等，项目收益长期稳定，有足够的清偿及盈利能力同时，通过该项目实施进一步加快淄博社会养老服务体 系建设，既具有应对人口老龄化、保障和改善民生的现实需 求，也能够通过社会化养老工作创新和生态养老模式的实 施，有效改变“无处养老”的困局，实现从“养”到“乐”的全面 破题，同时有利于增加就业岗位和缓解地方就业压力。

该项 目对于落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会，带动和 促进养老服务事业的发展，提高养老服务水平，建立健全养 老服务体系具有十分重要意义四、项目案例评价及体会4.1 项目采用 PPP 模式的优点本项目通过采取 PPP 模式可实现长期、稳定的收益，同 时通过引入专业的建设、运营、管理团队可以实现项目成本 的有效控制，并提高运营效率4.2 项目有待改进之处项目物有所值评价环节由于进行时间较早，存在不足之 处4.3 项目运作的体会与收获PPP 模式可以实现让专业的人干专业的事，对于社会而 言，可以提高公共服务的质量，对于企业而言，可以实现长 期稳定的收益。