华南国际市场调研报告PPT参考课件.ppt

华南（国际）建材市场华南（国际）建材市场中期营销市场调研报告中期营销市场调研报告华南（国际）建材市场营销中心华南（国际）建材市场营销中心华南（国际）建材市场营销中心华南（国际）建材市场营销中心20042004年年年年1111月月月月2021/3/101授课：XXX指指 导：金凌冰导：金凌冰整整 理：龙如娣理：龙如娣资料收集：宋资料收集：宋 玲、黄凯云、黄月娇玲、黄凯云、黄月娇 2021/3/102授课：XXX目目 录录第一部分第一部分 社会经济背景社会经济背景 1．1小引1．2经济发展现状和趋势1．3居民生活水平1．4经济环境分析1．5当地人口分析1．6结论 2021/3/103授课：XXX第二部分第二部分 房地产市场研究房地产市场研究 2．1住宅房地产市场分析2．2惠州惠阳区的房地产市场研究2．3消费需求分析 2021/3/104授课：XXX第三部分第三部分 建材市场研究建材市场研究 3．1全国建材专业市场现状3．2全国建材专业市场宏观发展趋势分析3．3国内建材市场形成的成因分析3．4惠阳区建材商圈分析3．5结论 2021/3/105授课：XXX第四部分第四部分 企业研究企业研究 4．1企业所有制形成、企业发展历史4．2企业决策能力、管理能力、人力资源能    力4．3公共关系能力4．4战略目标4．5企业的核心竞争能力2021/3/106授课：XXX第五部分第五部分 项目自身条件综合评述项目自身条件综合评述 5．1项目区位条件5．2项目用地条件分析5．3城市规划因素5．4政策限制或鼓励5．5项目综合评价 2021/3/107授课：XXX第六部分第六部分 项目市场项目市场SWOT分析分析6．．1优势分析优势分析6．．2劣势分析劣势分析6．．3机会分析机会分析6．．4威胁分析威胁分析6．．5结论结论2021/3/108授课：XXX第一部分第一部分 社会经济背景分析社会经济背景分析 1 1．．．．1 1 小引小引小引小引   惠州地区地理资源集山、瀑、潭、江、湖、惠州地区地理资源集山、瀑、潭、江、湖、海于一体，是人文资源非常丰富的旅游城市。

惠海于一体，是人文资源非常丰富的旅游城市惠州地区正面临着一次大的发展机遇：全国最大的州地区正面临着一次大的发展机遇：全国最大的中外合资企业中海壳牌南海石化项目已全国动工，中外合资企业中海壳牌南海石化项目已全国动工，并将于并将于20052005年投产，世界年投产，世界500500强中已有强中已有1717家落户惠家落户惠州地区，惠州地区已成为社会极为关注的经济快州地区，惠州地区已成为社会极为关注的经济快速增长地区速增长地区   同时因大亚湾经济的崛起，惠阳也同步跨出同时因大亚湾经济的崛起，惠阳也同步跨出了漂亮的一步了漂亮的一步 2021/3/109授课：XXX1 1．．．．2 2经济发展现状和趋势经济发展现状和趋势经济发展现状和趋势经济发展现状和趋势   改革开放以来，惠州地区工业得到快速发展，改革开放以来，惠州地区工业得到快速发展，目前已建立起电子、化工、纺织、机械为主的支目前已建立起电子、化工、纺织、机械为主的支柱产业如今，中海壳牌南海石化项目在惠阳大柱产业如今，中海壳牌南海石化项目在惠阳大亚湾顺利推进，电子信息业已成为优势产业，惠亚湾顺利推进，电子信息业已成为优势产业，惠州地区也从一个典型的农业区域变成一个工业化州地区也从一个典型的农业区域变成一个工业化与信息化并举发展的新兴城市。

惠州现有外资企与信息化并举发展的新兴城市惠州现有外资企业业80008000多家，实际利用外资多家，实际利用外资93.593.5亿美元，在亿美元，在20032003年国民经济增长加快、增速创近五年新高的基础年国民经济增长加快、增速创近五年新高的基础上，又形成以上，又形成以TCLTCL、德赛、麦科特、纺工和华阳、德赛、麦科特、纺工和华阳五大集团为首的一批企业集团，及南海石化巨型五大集团为首的一批企业集团，及南海石化巨型项目的投资运营，给处于新的历史背景底下的惠项目的投资运营，给处于新的历史背景底下的惠州经济注入一股巨大的活力州经济注入一股巨大的活力2021/3/1010授课：XXX 可以得出结论：在未来10年内，惠州的经济将继续保持快速、稳定的发展，特别是惠阳地区的房地产开发总体上仍将持续稳步高涨的趋势，惠阳地区房地产的发展具有广阔的前景，据预测，未来8——10年，大亚湾区将投入1100亿元的建设资金，不包括已经投入和正在投入的石化工业区基础配套建设资金的投入2021/3/1011授课：XXX      开发区的规划目标是：惠州中心城市的重要开发区的规划目标是：惠州中心城市的重要组成部分，以发展临海型大工业为主，逐步发展组成部分，以发展临海型大工业为主，逐步发展远洋港口，协调发展旅游业的外向型、现代化的远洋港口，协调发展旅游业的外向型、现代化的城市化地区。

按城市功能区分，未来的大亚湾将城市化地区按城市功能区分，未来的大亚湾将具有六个城市区域南面滨海区和葵湾半岛是一具有六个城市区域南面滨海区和葵湾半岛是一个功能齐全、客货两运的现代港区；东面的霞涌个功能齐全、客货两运的现代港区；东面的霞涌是一个旅游、商住区；霞涌和中心区之间是大型是一个旅游、商住区；霞涌和中心区之间是大型的石化区，位于中部的中心区将是一个行政、金的石化区，位于中部的中心区将是一个行政、金融和商贸的中心；西南的西区将是一个钢铁工业融和商贸的中心；西南的西区将是一个钢铁工业城和高新技术工业区城和高新技术工业区2021/3/1012授课：XXX                   西南海滨区、山区和海岛还有待规划预计在未来十西南海滨区、山区和海岛还有待规划预计在未来十年内，大亚湾将发展成为一个新兴的港口工业明星城市，年内，大亚湾将发展成为一个新兴的港口工业明星城市，并以鲜明的并以鲜明的“ “个性特征个性特征” ”屹立于粤港澳经济圈，那时的大亚屹立于粤港澳经济圈，那时的大亚湾将成为香港的重要分流港和京九铁路南端最便捷的出海湾将成为香港的重要分流港和京九铁路南端最便捷的出海口，并极有可能与香港、深圳优势互补，组成一个世界级口，并极有可能与香港、深圳优势互补，组成一个世界级的主枢港群；将成为广东省主要的大型石化、钢铁工业基的主枢港群；将成为广东省主要的大型石化、钢铁工业基地和东部沿海工业走廊的发展核心；将成为我国兼有海洋、地和东部沿海工业走廊的发展核心；将成为我国兼有海洋、海岛旅游、山地探险和大工业旅游特色的重要旅游城市；海岛旅游、山地探险和大工业旅游特色的重要旅游城市；还将通过两条工业走廊与惠城区连接，形成以惠州还将通过两条工业走廊与惠城区连接，形成以惠州————大大亚湾为中心区的功能齐全的组团式现代化城市。

近亚湾为中心区的功能齐全的组团式现代化城市近5 5年惠年惠州市经济发展状况如下：州市经济发展状况如下：2021/3/1013授课：XXX图表一：图表一：2021/3/1014授课：XXX1 1．．．．3 3居民生活水平居民生活水平居民生活水平居民生活水平20032003年末，全市在岗职工年末，全市在岗职工50.2450.24万人，比万人，比20022002年增加年增加2.772.77万人，增长万人，增长5.8%5.8%；全年在岗职工工资总额；全年在岗职工工资总额64.4164.41亿元，亿元，增长增长23.1%23.1%；在岗职工全年平均工资收入；在岗职工全年平均工资收入1326513265元，比上年元，比上年增加增加19491949元，增长元，增长17.2%17.2%，扣除物价因素实际增长，扣除物价因素实际增长16.6%16.6%城乡居民收入继续提高城镇居民人均可支配收入城乡居民收入继续提高城镇居民人均可支配收入9179.749179.74元，增长元，增长27.5%27.5%；农村居民人均纯收入；农村居民人均纯收入40544054元，比上年增元，比上年增长长3.9%3.9%摘自惠州市统计局。

摘自惠州市统计局20032003年人民生活统计表）由年人民生活统计表）由以上统计数据分析可知：以上统计数据分析可知：20042004年在市政八项民心工程、旅年在市政八项民心工程、旅游区项目开发、石化工程等产业拉动下，惠州居民经济水游区项目开发、石化工程等产业拉动下，惠州居民经济水平将会在原来基础上继续提升据调查，居民近几年投资平将会在原来基础上继续提升据调查，居民近几年投资领域为基金、股票、房地产等行业领域为基金、股票、房地产等行业2021/3/1015授课：XXX 大亚湾建区十多年，今年上半年，全区完成国内生产总值15亿元，比去年同期增长（简称比增，下同）70%；工业总产值15.6亿元，比增44.2%；地方财政一般预算收入10343.6万元，比增96.8%；实现国税、地税两税总量13.7亿元，比增54.6%；完成国内固定资产投资总额46.8亿元，比增17.7倍2021/3/1016授课：XXX图表二：图表二：2021/3/1017授课：XXX图表三：图表三：2021/3/1018授课：XXX1 1．．4 4经济环境分析经济环境分析经济环境分析经济环境分析   自自19981998年，惠州经济处于逐步稳步、健康发展年，惠州经济处于逐步稳步、健康发展之中，政府的宏观调控及其行业规范举措明显加强，之中，政府的宏观调控及其行业规范举措明显加强，为惠州以电子、纺织、化工、机械为主的支柱产业为惠州以电子、纺织、化工、机械为主的支柱产业的快速、良性发展提供了高效保障。

近年来随着壳的快速、良性发展提供了高效保障近年来随着壳牌石化项目、旅游项目、生活配套事业、交通建设牌石化项目、旅游项目、生活配套事业、交通建设工程的逐步推进、落实，使之成为五湖四海、八方工程的逐步推进、落实，使之成为五湖四海、八方宾客所瞩目的城市，带动和促进了房地产业、信息宾客所瞩目的城市，带动和促进了房地产业、信息服务业的健康发展特别是服务业的健康发展特别是20052005年石化项目的投产，年石化项目的投产，更为惠州惠阳区各行业的发展起到了大力拉动作用，更为惠州惠阳区各行业的发展起到了大力拉动作用，在此要提到的是惠阳区的西部工业园区可以说是一在此要提到的是惠阳区的西部工业园区可以说是一系列项目的标志系列项目的标志2021/3/1019授课：XXX                西部工业园区（惠阳）是整个惠州经济发展西部工业园区（惠阳）是整个惠州经济发展工业的重要基地，政府在不断加大工作力度，增工业的重要基地，政府在不断加大工作力度，增创园区新优势，提高园区吸引力，把园区逐步建创园区新优势，提高园区吸引力，把园区逐步建成为功能完善、布局合理、设施配套、科技密集、成为功能完善、布局合理、设施配套、科技密集、环境优美的现代化生态园，使之与东部石化工业环境优美的现代化生态园，使之与东部石化工业区相互辉映，有效提升园区的工业发展水平。

并区相互辉映，有效提升园区的工业发展水平并重点抓好西二大道续建工程和西三大道、西重点抓好西二大道续建工程和西三大道、西A A路路完善工程等建设，打通园区东、西、南、北出口；完善工程等建设，打通园区东、西、南、北出口；加紧完善响水河工业园二期和西区科技园的配套加紧完善响水河工业园二期和西区科技园的配套设施，提升园区的档次和水平加大对现有企业设施，提升园区的档次和水平加大对现有企业的支持力度，力促企业增资扩产、滚动发展的支持力度，力促企业增资扩产、滚动发展2021/3/1020授课：XXX1 1．．．．5 5当地人口分析当地人口分析当地人口分析当地人口分析     20032003年末，惠州市全市户籍总人口为年末，惠州市全市户籍总人口为321.61321.61万人其中非农业人口万人其中非农业人口111.85111.85万人，占万人，占39.1%39.1%；农；农业人口业人口209.76209.76万人，占万人，占60.9%60.9%全市男性人口为全市男性人口为162.14162.14万人，占万人，占51%51%；女性为；女性为159.47159.47万人，占万人，占49%49%全年全市出生人口全年全市出生人口2.772.77万人，出生率为万人，出生率为9.5‰9.5‰；自；自然增长率为然增长率为5.1‰5.1‰。

摘自惠州市统计局），惠州摘自惠州市统计局），惠州各个区域人口数量图表如下另外，惠州市近五各个区域人口数量图表如下另外，惠州市近五年高增长的群体中，有年高增长的群体中，有1010万企业白领进驻惠州城万企业白领进驻惠州城区，此部分人已成为惠州服务业、房产业世大载区，此部分人已成为惠州服务业、房产业世大载体2021/3/1021授课：XXX图表四：图表四：2021/3/1022授课：XXX1 1．．．．6 6结论结论结论结论由于政府大力吸引外资，市政公共配套建设力度的加由于政府大力吸引外资，市政公共配套建设力度的加强，惠州、惠阳区的城市面貌发生了巨大的变化，在荣获强，惠州、惠阳区的城市面貌发生了巨大的变化，在荣获“ “中国优秀旅游城市中国优秀旅游城市” ”、、“ “国家园林城市国家园林城市” ”、、“ “国家环保模范城国家环保模范城市市” ”、、“ “国家卫生城市国家卫生城市” ”、、“ “国家双拥模范城市国家双拥模范城市” ”、、“ “国家造林国家造林绿化十佳城市绿化十佳城市” ”等金牌及等金牌及“ “中国人居环境范例奖中国人居环境范例奖” ”的基础上，的基础上，一座现代石化、数码产业与山水、文化交融的现代化城市一座现代石化、数码产业与山水、文化交融的现代化城市已具雏形。

已成为社会极为关注的经济快速增长地区，为已具雏形已成为社会极为关注的经济快速增长地区，为今后的国民经济保持快速健康发展提供了一个难逢的机遇，今后的国民经济保持快速健康发展提供了一个难逢的机遇，为固定资产业的发展开辟了广阔的发展前景近几年来，为固定资产业的发展开辟了广阔的发展前景近几年来，惠州、惠阳区经济总量和居民生活水平稳步提高，居民收惠州、惠阳区经济总量和居民生活水平稳步提高，居民收入不断增加，支付能力显著增强，加上房改及配套政策的入不断增加，支付能力显著增强，加上房改及配套政策的出台和住房金融体系的初步建立，为楼市的发展提供了保出台和住房金融体系的初步建立，为楼市的发展提供了保障，商业投资项目也越来越密集障，商业投资项目也越来越密集2021/3/1023授课：XXX第二部分第二部分 房地产市场研究房地产市场研究 2 2．．．．1 1住宅房地产市场分析住宅房地产市场分析住宅房地产市场分析住宅房地产市场分析过热阶段：过热阶段：过热阶段：过热阶段： 90 90年代初，惠州、惠阳区房地产业掀起热潮，年代初，惠州、惠阳区房地产业掀起热潮，从从19921992年到年到19931993年，有上千家房产公司蜂拥而来，年，有上千家房产公司蜂拥而来，广征地、大投入，全面开发，房产交易量猛增。

广征地、大投入，全面开发，房产交易量猛增19931993年商品销售面积年商品销售面积90902828万平方米，交易宗数万平方米，交易宗数69976997宗，房地产投资额宗，房地产投资额43439 9亿元此违背了市场亿元此违背了市场规律的过热现象终不能长久，从规律的过热现象终不能长久，从19931993年下半年起，年下半年起，留下了许多烂尾楼，惠州、惠阳区房地产业进入留下了许多烂尾楼，惠州、惠阳区房地产业进入了低迷时期了低迷时期2021/3/1024授课：XXX复苏阶段：复苏阶段：复苏阶段：复苏阶段：   从从19981998年起，为了解决历史遗留问题，市政年起，为了解决历史遗留问题，市政府采取了灵活而宽松政策，出台了一系列优惠措府采取了灵活而宽松政策，出台了一系列优惠措施，如减免行政收费，或拍卖或合作，激活这些施，如减免行政收费，或拍卖或合作，激活这些多年的烂尾楼政府的支持，引进了大量的外来多年的烂尾楼政府的支持，引进了大量的外来资金和本地企业参与改进，惠州、惠阳区资金和本地企业参与改进，惠州、惠阳区90%90%以以上的烂尾楼得到复工，最为典型的莫过于上的烂尾楼得到复工，最为典型的莫过于“ “人人乐、人人乐、丽日、四海花园丽日、四海花园” ”项目。

当时，房产开发企业已由项目当时，房产开发企业已由当年的当年的10891089家整顿、规范为家整顿、规范为300300多家2021/3/1025授课：XXX繁荣阶段：繁荣阶段：繁荣阶段：繁荣阶段：随着随着20022002年年1111月中旬中海壳牌南海石化项目奠基建设，月中旬中海壳牌南海石化项目奠基建设，惠州固定资产投资呈现出成倍增长趋势惠州固定资产投资呈现出成倍增长趋势20032003年上半年，年上半年，全市完成固定资产投资全市完成固定资产投资84.1184.11亿元，比上年同期增加亿元，比上年同期增加54.0754.07亿元，增长亿元，增长1.81.8倍，增幅居全省同期各市首位由此带来的倍，增幅居全省同期各市首位由此带来的惠州经济总量加大、产业结构变化，使惠州、惠州区房地惠州经济总量加大、产业结构变化，使惠州、惠州区房地产发展有了坚强的发展后盾惠州市行政区划调整，由沿产发展有了坚强的发展后盾惠州市行政区划调整，由沿江城市向滨海城市发展，惠州基础设施建设的加快，对两江城市向滨海城市发展，惠州基础设施建设的加快，对两江四岸的整治以及惠州大道和旧城改造，投资环境进一步江四岸的整治以及惠州大道和旧城改造，投资环境进一步优化，房地产业有了更大的发展空间。

据市统计局初步统优化，房地产业有了更大的发展空间据市统计局初步统计：计：20032003年全年惠州市房地产投资总额为年全年惠州市房地产投资总额为232193232193万元，其万元，其中住宅投资中住宅投资156430156430万元，商品房施工面积万元，商品房施工面积271.84271.84万平方米，万平方米，商品房竣工面积商品房竣工面积88889696万平方米，商品房销售面积万平方米，商品房销售面积73.7373.73万万平方米市区房屋交易平均价为平方米市区房屋交易平均价为16631663元元/ /平方，同比下降平方，同比下降14.7%14.7%商品房平均价为商品房平均价为20342034元元/ /平方米，二手房平均价为平方米，二手房平均价为10351035元元/ /平方米2021/3/1026授课：XXX  2004  2004年年1——61——6月，全市完成交易月，全市完成交易70797079宗，交宗，交易面积易面积108.75108.75万平方米，交易金额万平方米，交易金额12.4812.48亿元与上年同期相比分别增长上年同期相比分别增长15.73%15.73%、、31.72%31.72%、、2598%2598%。

上半年市区完成房产交易上半年市区完成房产交易37893789宗，交易面积宗，交易面积49.5249.52万平方米，交易金额万平方米，交易金额7.937.93亿元，与上年同期相比亿元，与上年同期相比分别增加分别增加33.2%33.2%、、58.2%58.2%、、25.7%25.7%惠州市房产管惠州市房产管理局房产交易、办证为国家和地方代征交易税、理局房产交易、办证为国家和地方代征交易税、契税共计契税共计19471947万元在房屋品种建设方面，既有万元在房屋品种建设方面，既有小高层，也有高层；既有闹市区中的小区建设，小高层，也有高层；既有闹市区中的小区建设，也有市郊的低密度开发；既有豪华的商品房，也也有市郊的低密度开发；既有豪华的商品房，也有优质的廉租房，满足了不同层面市民的需要有优质的廉租房，满足了不同层面市民的需要   2021/3/1027授课：XXX图表五：图表五：2021/3/1028授课：XXX展望阶段：展望阶段：展望阶段：展望阶段：如今惠州、惠阳区房产业呈现出良好势头，市如今惠州、惠阳区房产业呈现出良好势头，市场与城市经营相结合，已经形成包括工业房地产、场与城市经营相结合，已经形成包括工业房地产、住宅房地产、旅游房地产等较完善的产业结构和住宅房地产、旅游房地产等较完善的产业结构和一定规模。

住房一级市场供应充足，为市民提供一定规模住房一级市场供应充足，为市民提供了较大的选择空间房改房上市逐步开放，住房了较大的选择空间房改房上市逐步开放，住房梯级市场消费方式的逐步形成，房产开发竞争进梯级市场消费方式的逐步形成，房产开发竞争进入了良性循环的市场状态目前惠州、惠阳区房入了良性循环的市场状态目前惠州、惠阳区房地产进入依靠品牌竞争的时代，以隆生、金宝、地产进入依靠品牌竞争的时代，以隆生、金宝、熊猫、金世界、熊猫碧富、瑞景居、中铭豪城等熊猫、金世界、熊猫碧富、瑞景居、中铭豪城等地产项目成为市民耳熟能详的品牌未来地产项目成为市民耳熟能详的品牌未来5 5到到1010年，年，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高和惠随着经济社会的发展和人民生活水平的提高和惠州全线城市化进程的加快，人们对房子的需求将州全线城市化进程的加快，人们对房子的需求将进一步加大，一句话概括就是进一步加大，一句话概括就是——“——“居者有其屋居者有其屋” ”，更要，更要“ “居者优其屋居者优其屋” ”2021/3/1029授课：XXX项目分布状况：项目分布状况：项目分布状况：项目分布状况：   目前惠州区域房产（商住）项目分为五个片目前惠州区域房产（商住）项目分为五个片区，江北片区、东平片区、金山湖片区、演达片区，江北片区、东平片区、金山湖片区、演达片区、惠阳片区。

以上五个区域开发项目的主要市区、惠阳片区以上五个区域开发项目的主要市政规划造就、居住环境的重视、具备生态优势、政规划造就、居住环境的重视、具备生态优势、惠州的惠州的“ “深南大道深南大道”——”——新惠淡大道年底通车；五新惠淡大道年底通车；五个片区楼盘特点分别为：走高档路线讲究居住质个片区楼盘特点分别为：走高档路线讲究居住质量；楼盘规模较大、已呈现走中高档路线；以别量；楼盘规模较大、已呈现走中高档路线；以别墅高档房产为主、打造教育品牌；安居片区、小墅高档房产为主、打造教育品牌；安居片区、小户型为主各片区在售代表楼盘具体情况：户型为主各片区在售代表楼盘具体情况：2021/3/1030授课：XXX江北片区：江北片区： 楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积( (平方米平方米平方米平方米) ) 绿化绿化绿化绿化率率率率 正售户型面积正售户型面积正售户型面积正售户型面积( (平方米平方米平方米平方米) ) 均价均价均价均价( (元元元元/ /平方米平方米平方米平方米) ) 金世界花园金世界花园   3636万万   63.363.3% % 125-145\216-296 125-145\216-296 2800/3300 2800/3300 金裕碧水湾金裕碧水湾   4040万万   54% 54% 128.05—172.55 128.05—172.55 2900 2900 金宝江畔花金宝江畔花园园   2525万万   39% 39% 121.36—375.05 121.36—375.05 3200 3200 金城广场金城广场8278 8278 41% 41% 115.63—171.46 115.63—171.46 3000 3000 2021/3/1031授课：XXX东平片区：东平片区： 楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称 建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积( (平方米平方米平方米平方米) ) 绿化率绿化率绿化率绿化率 正售户型正售户型正售户型正售户型面积面积面积面积( (平方平方平方平方米米米米) ) 均价均价均价均价( (元元元元/ /平方米平方米平方米平方米) ) 东湖花园东湖花园   44.6644.66万万   生态绿化生态绿化   88—30888—308（四区三期）（四区三期）   2500 2500 长湖苑长湖苑   3232万万   65% 65% 二期正建二期正建   /  / 荷兰水乡荷兰水乡   1010万万   43% 43% 正建正建   /  / 阳光阳光100 100 5432 5432 40% 40% 63—127 63—127 2500 2500 2021/3/1032授课：XXX金山湖片区：金山湖片区：楼盘名楼盘名称称 建筑面建筑面积积(平方平方米米) 绿化率绿化率 正售户正售户型面积型面积(平方米平方米) 均价均价(元元/平方米平方米) 东江学府东江学府   9595万万   46% 46% 87—158 87—158 1656 1656 金山花园金山花园   7070万万   65% 65% 50—260 50—260 3500 3500 2021/3/1033授课：XXX演达片区演达片区:楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称 建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积( (平方米平方米平方米平方米) ) 绿化率绿化率绿化率绿化率 正售户型正售户型正售户型正售户型面积面积面积面积( (平方平方平方平方米米米米) ) 均价均价均价均价( (元元元元/ /平平平平方米方米方米方米) ) 风华世家风华世家   58380 58380 80% 80% 69—18369—183189—248 189—248 240024003200 3200 金碧花园金碧花园   8 8万万   41% 41% 60—210 60—210 2000 2000 世纪新天世纪新天   57932 57932 20% 20% 76—130 76—130 /  / 2021/3/1034授课：XXX惠阳片区：惠阳片区：楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称 建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积( (平方米平方米平方米平方米) ) 绿化率绿化率绿化率绿化率 正售户型正售户型正售户型正售户型面积面积面积面积( (平方平方平方平方米米米米) ) 均价均价均价均价( (元元元元/ /平方米平方米平方米平方米) ) 熊猫碧富新城熊猫碧富新城   850000850000㎡㎡   56% 56% 120120㎡㎡-180-180㎡㎡   27002700元元/ /㎡㎡   瑞景居瑞景居   120000120000㎡㎡   30% 30% 9696㎡至㎡至154154㎡㎡   20452045元元/ /㎡㎡   昊康广场花园昊康广场花园   4100041000㎡㎡   31.5% 31.5% 9696㎡至㎡至163163㎡㎡复式复式252345252345㎡㎡22002200元元/ /㎡㎡   中铭豪园中铭豪园   245195245195㎡㎡   43.1% 43.1% 二房至四房二房至四房(77(77㎡至㎡至150150㎡㎡) )23002300元元/ /㎡㎡   信和苑小区信和苑小区   86958695㎡㎡   20% 20% 三至三房三至三房120-130120-130㎡㎡15301530元元/ /㎡㎡   2021/3/1035授课：XXX2. 22. 2惠州惠阳区的房地产市场研究惠州惠阳区的房地产市场研究惠州惠阳区的房地产市场研究惠州惠阳区的房地产市场研究房地产市场现状分析房地产市场现状分析房地产市场现状分析房地产市场现状分析20002000年，惠阳城区的工地交易面积约年，惠阳城区的工地交易面积约174174万万m2,m2,，这些，这些土地交易均主要是二手转让行为，或是土地交易均主要是二手转让行为，或是9090年代中前期批出年代中前期批出土地的补办手续行为。

但由于当地政府并没有作详细的城土地的补办手续行为但由于当地政府并没有作详细的城市规划，因此市规划，因此20002000年大部分地块没有具体的用途限制加年大部分地块没有具体的用途限制加上当地房地产市场一直处于寂静状态，因此许多地块仍被上当地房地产市场一直处于寂静状态，因此许多地块仍被闲置，地块使用者保持观望态度闲置，地块使用者保持观望态度20032003年惠阳区共卖出年惠阳区共卖出15001500套商品房，遗留楼盘基本消套商品房，遗留楼盘基本消化完毕绝大部分都有是化完毕绝大部分都有是19921992、、19931993两年遗留的房产，新两年遗留的房产，新建的楼盘比较少批准预售、在建和筹建的房地产项目近建的楼盘比较少批准预售、在建和筹建的房地产项目近2020个，其中多个是占地超过个，其中多个是占地超过5050万平方米的超大型楼盘，主万平方米的超大型楼盘，主要是开发中、高档住宅大亚湾去年动工或竣工的房地产要是开发中、高档住宅大亚湾去年动工或竣工的房地产项目有项目有6 6个2021/3/1036授课：XXX   目前惠阳城区内的住宅商品房无电梯房价格目前惠阳城区内的住宅商品房无电梯房价格为为1300-18001300-1800元元/ /平方米（毛坏房）。

也有少量的高平方米（毛坏房）也有少量的高层电梯房，价格在层电梯房，价格在2000-25002000-2500元元/ /平方米的幅度平方米的幅度     2003  2003年称得上是惠阳区房地产转折的一年，年称得上是惠阳区房地产转折的一年，已批准预售、建设中和筹建中的各种花园、大厦、已批准预售、建设中和筹建中的各种花园、大厦、商住楼等将近商住楼等将近2020个，仅今年开张的楼盘便有个，仅今年开张的楼盘便有6 6个  2001  2001年至年至20032003年，惠阳房地产开工建设项目年，惠阳房地产开工建设项目累计累计4141个，商品房施工面积为个，商品房施工面积为27277676万平方米，万平方米，其中其中20012001年的施工面积仅为年的施工面积仅为3 35 5平方米，至去年平方米，至去年已达到了已达到了2020个项目，共个项目，共18183 3万平方米房地产施万平方米房地产施工面积年均增长工面积年均增长138%138%去年房地产开发完成投资去年房地产开发完成投资额额1 17575亿元，投资以住宅为主，占了九成二亿元，投资以住宅为主，占了九成二2021/3/1037授课：XXX  2003年惠阳空置商品房比1999年下降了75%。

经过大起大落的惠阳房产业，开发企业以实力雄厚的民营企业为主，开发投资少了盲目，多了理性和成熟，而且开发的房产项目规划水平高，配套设施完善，环境好，一期的销售率都在70%以上2021/3/1038授课：XXX惠阳的房地产客源构成惠阳的房地产客源构成惠阳的房地产客源构成惠阳的房地产客源构成住宅：住宅：住宅：住宅：一是本地居民，他们中不少人已不满意自己所建或所买的一是本地居民，他们中不少人已不满意自己所建或所买的住房，欲住房，欲 “  “二次构房二次构房” ”；；二是二是“ “壳牌壳牌” ”的工作人员；的工作人员；三深圳、香港的买家与珠三角其他地区的惠阳籍外出人三深圳、香港的买家与珠三角其他地区的惠阳籍外出人员商业：商业：商业：商业：一由本地经商投资者做为长期性固定资产投资，作为租一由本地经商投资者做为长期性固定资产投资，作为租赁、二手买卖赁、二手买卖   或做为开厂、开店铺使用；或做为开厂、开店铺使用；二国内部分投资者进行项目投资，如建厂、开公司及货品二国内部分投资者进行项目投资，如建厂、开公司及货品流通站；流通站；三外商港商来惠进行项目合作，大型仓储（国外货物的物三外商港商来惠进行项目合作，大型仓储（国外货物的物流渠道）、流渠道）、   设厂、现代化写字楼等的投资。

设厂、现代化写字楼等的投资   2021/3/1039授课：XXX 房地产前景分析房地产前景分析  广东经济发展战略要向重工业发展，惠阳作为重工业的核心区域，工业产值、商业贸易、外来人口、流动人口将剧增外来人口、流动人口及其高收入将大大地刺激惠阳房地产需求2021/3/1040授课：XXX2.3消费需求分析消费需求分析:  随着惠州近几年经济状况的良好发展和南海石化项目拉动,及惠州市民受到深圳、广州、东莞等边缘区域房地产发展趋势的影响，部分先富消费人群已由过去几年“置业纯粹是为了居住”观念转变为置业是体现自我价值、享受尊贵生活的需求，他们选择楼盘热衷于中高档项目，居家环境、质量、品味、户型结构是他们最关心的2021/3/1041授课：XXX  2004年，此部分人群对户型结构是否美观的要求会更加重视，此部分消费人群占整体消费人群的35%—40%，125—250平方米户型面积最为看好，承受均价价位在1800—2300元/平方米之间；其他60%左右置业人群的需求仍处于异地居家的需要，价格、位置、户型面积大小是他们选择楼盘的主要考虑因素，他们热衷的户型面积与均价价位分别是100—120平方米、1300—1700元/平方米。

2021/3/1042授课：XXX客户对不同房屋面积需求情况：客户对不同房屋面积需求情况： 需求面积需求面积需求面积需求面积（平米）（平米）（平米）（平米） 小于小于小于小于100 100 100—120 100—120 125—150 125—150 大于大于大于大于150 150 人数人数   3  3 26 26 20 20 1  1 百分比百分比   6% 6% 52% 52% 40% 40% 18% 18% 2021/3/1043授课：XXX第三部分第三部分 建材市场研究建材市场研究 3. 1 3. 1 全国建材专业市场现状全国建材专业市场现状全国建材专业市场现状全国建材专业市场现状   我国建材市场经历上个世纪我国建材市场经历上个世纪8080年代的孕育萌芽，年代的孕育萌芽，9090年年代的大发展进入本世纪，全国经营面积在代的大发展进入本世纪，全国经营面积在3000m23000m2以上，以上，年交易额在年交易额在30003000万元以上的建材市场约有万元以上的建材市场约有25002500家，全年交家，全年交易额达到易额达到20002000亿元左右，约占全国建材市场需求总额的三亿元左右，约占全国建材市场需求总额的三分之二，管理模式是多元化格局。

多数为门店集市型、摊分之二，管理模式是多元化格局多数为门店集市型、摊位租赁型、超市管理型和混合型摊位租赁型市场占绝大位租赁型、超市管理型和混合型摊位租赁型市场占绝大多数，约占多数，约占90%90%以上   从市场经营范围来看，有综合型性市场，有专业型市从市场经营范围来看，有综合型性市场，有专业型市场，也有以经营某一大类产品为主，其他产品为补充型市场，也有以经营某一大类产品为主，其他产品为补充型市场当前综合型市场虽占多数，但有特色的专业市场呈上场当前综合型市场虽占多数，但有特色的专业市场呈上升趋势2021/3/1044授课：XXX3. 2 3. 2 全国建材专业市场宏观发展趋势分析全国建材专业市场宏观发展趋势分析全国建材专业市场宏观发展趋势分析全国建材专业市场宏观发展趋势分析   随着市场逐步成熟规范，市场管理者和经营户都提高随着市场逐步成熟规范，市场管理者和经营户都提高效率，必将促使市场各种功能合理有效地进行分离其发效率，必将促使市场各种功能合理有效地进行分离其发展趋势大致是：展趋势大致是：发展趋势之一，批发、分工将逐步清晰发展趋势之一，批发、分工将逐步清晰发展趋势之二，大城市中的零售市场将向错位经营发展。

发展趋势之二，大城市中的零售市场将向错位经营发展发展趋势之三，各大经营户与零售商、大户之间，逐步建发展趋势之三，各大经营户与零售商、大户之间，逐步建                立起相对稳定的营销网络立起相对稳定的营销网络发展趋势之四，市场将向有特色的专业市场发展而有特发展趋势之四，市场将向有特色的专业市场发展而有特                色的专业市场将越来越受到消费者的欢迎色的专业市场将越来越受到消费者的欢迎                                        而得到发展而得到发展发展趋势之五，物流作为一项独立的产业将越来越被人重发展趋势之五，物流作为一项独立的产业将越来越被人重                视2021/3/1045授课：XXX3. 3 3. 3 国内建材市场形成的成因分析国内建材市场形成的成因分析国内建材市场形成的成因分析国内建材市场形成的成因分析A A、佛山的建筑陶瓷卫生洁具市场的形成、佛山的建筑陶瓷卫生洁具市场的形成、佛山的建筑陶瓷卫生洁具市场的形成、佛山的建筑陶瓷卫生洁具市场的形成佛山建陶市场周边的产业结构特色：佛山建陶市场周边的产业结构特色：   佛山地区的建筑陶瓷产量已占全国总产量的佛山地区的建筑陶瓷产量已占全国总产量的55%55%以上，以上，因而佛山在全国建陶行业以石湾、南庄、西憔为中心，并因而佛山在全国建陶行业以石湾、南庄、西憔为中心，并向周边的市镇延伸，形成了庞大的产业规模。

目前，佛山向周边的市镇延伸，形成了庞大的产业规模目前，佛山地区已有地区已有300300多条陶瓷生产线，建筑陶瓷的年产量可达多条陶瓷生产线，建筑陶瓷的年产量可达1313亿平方米随着佛山的陶瓷业的快速崛起，与佛山陶瓷有亿平方米随着佛山的陶瓷业的快速崛起，与佛山陶瓷有关产业也得到了快速发展，陶瓷燃料供应企业、陶瓷机械关产业也得到了快速发展，陶瓷燃料供应企业、陶瓷机械企业、陶瓷产品包装企业、陶瓷进出口公司的经营规模和企业、陶瓷产品包装企业、陶瓷进出口公司的经营规模和效益也取得了迅猛的发展例如出现了年交易量达数拾万效益也取得了迅猛的发展例如出现了年交易量达数拾万吨柴油的南海区南庄罗南燃料公司等大型企业吨柴油的南海区南庄罗南燃料公司等大型企业 市场特色：陶瓷为主要产业，形成了集生产、销售为市场特色：陶瓷为主要产业，形成了集生产、销售为市场特色：陶瓷为主要产业，形成了集生产、销售为市场特色：陶瓷为主要产业，形成了集生产、销售为主的一个个龙头企业在国内及至国外已经享有盛誉主的一个个龙头企业在国内及至国外已经享有盛誉主的一个个龙头企业在国内及至国外已经享有盛誉主的一个个龙头企业在国内及至国外已经享有盛誉。

2021/3/1046授课：XXXB B、山东淄博建材工业园的形成、山东淄博建材工业园的形成、山东淄博建材工业园的形成、山东淄博建材工业园的形成山东淄博建材工业园周边的产业结构特色：山东淄博建材工业园周边的产业结构特色：工业区规划面积达工业区规划面积达7 7平方公里，目前区内已入住沣泉平方公里，目前区内已入住沣泉建陶厂、金龙建陶厂、泽沣建陶厂、张炳建陶厂、四角方建陶厂、金龙建陶厂、泽沣建陶厂、张炳建陶厂、四角方建陶厂、寨子水泥厂、金山水泥厂等近十家建材企业，水建陶厂、寨子水泥厂、金山水泥厂等近十家建材企业，水泥年产量达泥年产量达200200万吨，墙地砖年生产能力万吨，墙地砖年生产能力1 1亿平方米，建材亿平方米，建材产品质量好、档次高，畅销全国各地，市场前景广阔，发产品质量好、档次高，畅销全国各地，市场前景广阔，发展潜力大工业区建成后，水泥年产量达展潜力大工业区建成后，水泥年产量达800800万吨，墙地万吨，墙地砖年生产能力砖年生产能力1.81.8亿平方米亿平方米   工业区地理环境优越，东、工业区地理环境优越，东、南、北三面环山，石灰石、煤炭资源丰富，建材原料充足，南、北三面环山，石灰石、煤炭资源丰富，建材原料充足，是一处适合发展建材业的风水宝地。

是一处适合发展建材业的风水宝地   市场特色：以原材料开采、开发为主，在成本上有很市场特色：以原材料开采、开发为主，在成本上有很市场特色：以原材料开采、开发为主，在成本上有很市场特色：以原材料开采、开发为主，在成本上有很大的优势，已形成一块资源充足，销售渠道健全的市场氛大的优势，已形成一块资源充足，销售渠道健全的市场氛大的优势，已形成一块资源充足，销售渠道健全的市场氛大的优势，已形成一块资源充足，销售渠道健全的市场氛围兴旺状态围兴旺状态围兴旺状态围兴旺状态2021/3/1047授课：XXXC C、顺德乐从的木质装饰材料及家具市场、顺德乐从的木质装饰材料及家具市场、顺德乐从的木质装饰材料及家具市场、顺德乐从的木质装饰材料及家具市场顺德乐从的木质装饰材料及家具市场周边的产业结构特色：顺德乐从的木质装饰材料及家具市场周边的产业结构特色：   集散通畅，市场人气旺，是顺德乐从国际家私城被广集散通畅，市场人气旺，是顺德乐从国际家私城被广东省指定为最值得参观的大型旅游购物景点之一的重要原东省指定为最值得参观的大型旅游购物景点之一的重要原因顺德乐从国际家私城位于广（州）湛（江）公路即因顺德乐从国际家私城位于广（州）湛（江）公路即325325国道乐从段最繁华的地点。

这里汇集了上万家家具厂国道乐从段最繁华的地点这里汇集了上万家家具厂商，整个家具批发市场的面积达商，整个家具批发市场的面积达100100万平方米，展出的家万平方米，展出的家具品种有具品种有1010万余款在乐从还有广东省最大的木业装饰材万余款在乐从还有广东省最大的木业装饰材料市场，荟萃了各种国产和进口的木质材料，吸引了大批料市场，荟萃了各种国产和进口的木质材料，吸引了大批消费者和国内外客商，还有旅游观光者到市场来消费者和国内外客商，还有旅游观光者到市场来成因分析：以上规模市场都具备各自的有利条件，充成因分析：以上规模市场都具备各自的有利条件，充成因分析：以上规模市场都具备各自的有利条件，充成因分析：以上规模市场都具备各自的有利条件，充分利用自身发展，生产厂家与市场结合，共享资源，货源分利用自身发展，生产厂家与市场结合，共享资源，货源分利用自身发展，生产厂家与市场结合，共享资源，货源分利用自身发展，生产厂家与市场结合，共享资源，货源充足，因厂壮市，使经济效益与付出成本成正比，对商家充足，因厂壮市，使经济效益与付出成本成正比，对商家充足，因厂壮市，使经济效益与付出成本成正比，对商家充足，因厂壮市，使经济效益与付出成本成正比，对商家来说，有回报的投资才是最终的选择。

来说，有回报的投资才是最终的选择来说，有回报的投资才是最终的选择来说，有回报的投资才是最终的选择 2021/3/1048授课：XXX3 3．．．．4 4 惠阳城区建材商圈分析惠阳城区建材商圈分析惠阳城区建材商圈分析惠阳城区建材商圈分析   惠阳城区内拥有数量不少的临街商铺，这些惠阳城区内拥有数量不少的临街商铺，这些临街铺位多是民房改建，普遍较为陈旧，基本以临街铺位多是民房改建，普遍较为陈旧，基本以出租为主，铺位租金在出租为主，铺位租金在10—2510—25元元/ /平方米之间我平方米之间我们对人民路、承修路、中山路、白云路、爱民路们对人民路、承修路、中山路、白云路、爱民路等地的建材商铺进随机抽样调查，抽样调查结果等地的建材商铺进随机抽样调查，抽样调查结果如下：如下： 访谈形式：随机抽样访谈形式：随机抽样访谈形式：随机抽样访谈形式：随机抽样 走访时间：走访时间：走访时间：走访时间：20042004年年年年1111月月月月16-2016-20日日日日 走访样本量：走访样本量：走访样本量：走访样本量：138138个个个个 涉及行业：涉及行业：涉及行业：涉及行业：1010种种种种2021/3/1049授课：XXX抽查行业类型一览表：抽查行业类型一览表：行行 业业 灯灯饰饰 陶陶瓷瓷 布布艺艺 电电器器 家家私私 板板材材 五五金金 门门窗窗 油油漆漆 空空调调 样样本本量量   6  6 26 26 6  6 2  2 2  2 18 18 42 42 16 16 18 18 2  2 所所占占比比例例   4.34.35%5%   18.18.8484%%   4.34.35%5%   1.41.45%5%   1.41.45%5%   13.13.0404%%   30.30.4343%%   11.511.59%9%   13.13.0404%%   1.41.45%5%   2021/3/1050授课：XXX访谈涉及的问题共分为八类分别是：访谈涉及的问题共分为八类分别是：第一类问题：经销产品的来源第一类问题：经销产品的来源第一类问题：经销产品的来源第一类问题：经销产品的来源第二类问题：经销产品的种类和价格第二类问题：经销产品的种类和价格第二类问题：经销产品的种类和价格第二类问题：经销产品的种类和价格第三类问题：经销产品的主要销售对象第三类问题：经销产品的主要销售对象第三类问题：经销产品的主要销售对象第三类问题：经销产品的主要销售对象第四类问题：经销产品的仓储解决办法第四类问题：经销产品的仓储解决办法第四类问题：经销产品的仓储解决办法第四类问题：经销产品的仓储解决办法第五类问题：经营市场所的获得方式第五类问题：经营市场所的获得方式第五类问题：经营市场所的获得方式第五类问题：经营市场所的获得方式第六类问题：如何看待第六类问题：如何看待第六类问题：如何看待第六类问题：如何看待“ “中海壳牌中海壳牌中海壳牌中海壳牌” ”对大亚湾的影响对大亚湾的影响对大亚湾的影响对大亚湾的影响第七类问题：如何看待规模化行业经营第七类问题：如何看待规模化行业经营第七类问题：如何看待规模化行业经营第七类问题：如何看待规模化行业经营 2021/3/1051授课：XXX访谈要素列表：访谈要素列表：行行行行业业业业 主要产地主要产地主要产地主要产地 主要供货主要供货主要供货主要供货途径途径途径途径 主要销售对主要销售对主要销售对主要销售对象象象象 仓储方式仓储方式仓储方式仓储方式 主要经主要经主要经主要经营场所营场所营场所营场所获得获得获得获得 经营形式与经营形式与经营形式与经营形式与居住地关系居住地关系居住地关系居住地关系 灯饰灯饰   中山中山   代理销售代理销售   终端市场终端市场   有小型仓储但主要由有小型仓储但主要由厂家送货（大货）厂家送货（大货）   租赁租赁   住店铺楼上住店铺楼上   陶瓷陶瓷   佛山佛山   代理销售代理销售   终端市场终端市场   有小型仓储但主要由有小型仓储但主要由厂家送货（大货）厂家送货（大货）   租赁租赁   住店铺楼上住店铺楼上   布艺布艺   深圳深圳   直营专卖直营专卖   终端市场终端市场   小型仓储小型仓储   租赁租赁   住店铺楼上住店铺楼上   电器电器   佛山佛山   代理销售代理销售   终端市场终端市场   小型仓储小型仓储   租赁租赁   住店铺楼上住店铺楼上   家私家私   佛山佛山   代理销售代理销售   终端市场终端市场   中型仓储中型仓储   租赁租赁   住店铺楼上住店铺楼上   板材板材   深圳、顺德深圳、顺德   代理销售代理销售   终端市场终端市场   小型仓储小型仓储   租赁租赁   住店铺楼上住店铺楼上   五金五金   佛山、顺德佛山、顺德   代理销售代理销售   终端市场终端市场   小型仓储小型仓储   租赁租赁   住店铺楼上住店铺楼上   门窗门窗   深圳深圳   代理销售代理销售   终端市场终端市场   小型仓储小型仓储   租赁租赁   住店铺楼上住店铺楼上   油漆油漆   顺德顺德   代理销售代理销售   终端市场终端市场   小型仓储小型仓储   租赁租赁   住店铺楼上住店铺楼上   空调空调深圳深圳   代理销售代理销售   终端市场终端市场   小型仓储小型仓储   租赁租赁   住店铺楼上住店铺楼上   2021/3/1052授课：XXX结论分析：结论分析：结论分析：结论分析：1 1、、、、 各类建材产品的产地都不在本地，商家多采各类建材产品的产地都不在本地，商家多采各类建材产品的产地都不在本地，商家多采各类建材产品的产地都不在本地，商家多采用代理的供货形式，经营规模小，难以形成行业用代理的供货形式，经营规模小，难以形成行业用代理的供货形式，经营规模小，难以形成行业用代理的供货形式，经营规模小，难以形成行业优势。

优势2 2、、、、 消费对象是终端市场，没有中间商，销货的消费对象是终端市场，没有中间商，销货的消费对象是终端市场，没有中间商，销货的消费对象是终端市场，没有中间商，销货的量不大，大量货物交易都是直接由厂家直接发货量不大，大量货物交易都是直接由厂家直接发货量不大，大量货物交易都是直接由厂家直接发货量不大，大量货物交易都是直接由厂家直接发货仓储量小，难以形成货源优势仓储量小，难以形成货源优势仓储量小，难以形成货源优势仓储量小，难以形成货源优势3 3、经营者多以租赁方式经营，月租金多在、经营者多以租赁方式经营，月租金多在、经营者多以租赁方式经营，月租金多在、经营者多以租赁方式经营，月租金多在10001000元元元元/ /月（以月（以月（以月（以10001000平方米铺面计），经营成本相对较低，平方米铺面计），经营成本相对较低，平方米铺面计），经营成本相对较低，平方米铺面计），经营成本相对较低，生存风险小生存风险小生存风险小生存风险小   2021/3/1053授课：XXX供货途径访谈表：（样本量：供货途径访谈表：（样本量：138个）个）分析结论：分析结论：分析结论：分析结论：1 1、商家主要采用以代理模式；、商家主要采用以代理模式；、商家主要采用以代理模式；、商家主要采用以代理模式； 2 2、没有产业优势、没有产业优势、没有产业优势、没有产业优势行行行行 业业业业 销售代理销售代理销售代理销售代理 厂家直销厂家直销厂家直销厂家直销 样本量样本量样本量样本量 百分比百分比百分比百分比 样本量样本量样本量样本量 百分比百分比百分比百分比 灯饰灯饰   4 4 2.90% 2.90% 2 2 1.45% 1.45% 陶瓷陶瓷   10 10 7.25% 7.25% 16 16 11.59% 11.59% 布艺布艺   4 4 2.90% 2.90% 2 2 1.45% 1.45% 电器电器   2 2 1.45% 1.45% 0 0 0.00% 0.00% 家私家私   2 2 1.45% 1.45% 0 0 0.00% 0.00% 板材板材   16 16 11.59% 11.59% 2 2 1.45% 1.45% 五金五金   22 22 15.94% 15.94% 20 20 14.49% 14.49% 门窗门窗   16 16 11.59% 11.59% 0 0 0.00% 0.00% 油漆油漆   16 16 11.59% 11.59% 2 2 1.45% 1.45% 空调空调   2 2 1.45% 1.45% 0 0 0.00% 0.00% 比例比例   68.11%68.11%   31.88%31.88%   2021/3/1054授课：XXX对于华南建材城的了解情况调查表：对于华南建材城的了解情况调查表：（样本量：（样本量：138个）个）分析结论：分析结论：分析结论：分析结论：1 1、项目对于惠阳人来说，知晓的程度比较高；、项目对于惠阳人来说，知晓的程度比较高；、项目对于惠阳人来说，知晓的程度比较高；、项目对于惠阳人来说，知晓的程度比较高； 2 2、经营者对于项目了解的程度比较低；、经营者对于项目了解的程度比较低；、经营者对于项目了解的程度比较低；、经营者对于项目了解的程度比较低； 3 3、要是经营者对项目产生兴趣，并愿意进场经营，、要是经营者对项目产生兴趣，并愿意进场经营，、要是经营者对项目产生兴趣，并愿意进场经营，、要是经营者对项目产生兴趣，并愿意进场经营，必须作大量的市场推广工作。

必须作大量的市场推广工作必须作大量的市场推广工作必须作大量的市场推广工作行行行行 业业业业 知道知道知道知道 了解了解了解了解 考虑进场考虑进场考虑进场考虑进场 愿意进场经营愿意进场经营愿意进场经营愿意进场经营 样本量样本量样本量样本量 百分比百分比百分比百分比 样本量样本量样本量样本量 百分比百分比百分比百分比 样本量样本量样本量样本量 百分比百分比百分比百分比 样本量样本量样本量样本量 百分比百分比百分比百分比 灯饰灯饰   6  6 4.35% 4.35% 0  0 0  0 0 00 00 00 0陶瓷陶瓷   20 20 14.49% 14.49% 6  6 4.35% 4.35% 0 00 00 00 0布艺布艺   6  6 4.35% 4.35% 0  0 0  0 0 00 00 00 0电器电器   2  2 1.45% 1.45% 0  0 0  0 0 00 00 00 0家私家私   2  2 1.45% 1.45% 0  0 0  0 0 00 00 00 0板材板材   16 16 11.59% 11.59% 2  2 1.45% 1.45% 0 00 00 00 0五金五金   40 40 28.99% 28.99% 2  2 1.45% 1.45% 0 00 00 00 0门窗门窗   15 15 10.87% 10.87% 1  1 0.72% 0.72% 0 00 00 00 0油漆油漆   16 16 11.59% 11.59% 2  2 1.45% 1.45% 0 00 00 00 0空调空调   2  2 1.45% 1.45% 0  0 0  0 0 00 00 00 0百分比比例百分比比例   9090．．．．58%58%   9 9．．．．42%42%   0 0．．．．00%00%   0 0．．．．00%00%   2021/3/1055授课：XXX产品的主要购买对象：（样本量：产品的主要购买对象：（样本量：56个）个）结论分析：经销产品主要流入终端市场结论分析：经销产品主要流入终端市场结论分析：经销产品主要流入终端市场结论分析：经销产品主要流入终端市场 行行行行 业业业业 中间商中间商中间商中间商 终端市场终端市场终端市场终端市场 样本量样本量样本量样本量 百分比百分比百分比百分比 样本量样本量样本量样本量 百分比百分比百分比百分比 灯饰灯饰   0  0 0.00% 0.00% 3  3 5.36% 5.36% 陶瓷陶瓷   2  2 3.57% 3.57% 5  5 8.93% 8.93% 布艺布艺   0 0   0.00%0.00%   4  4 7.14% 7.14% 电器电器   0 0   0.00%0.00%   3  3 5.36% 5.36% 家私家私   0 0   0.00%0.00%   1  1 1.79% 1.79% 板材板材   0 0   0.00%0.00%   6  6 10.71% 10.71% 五金五金   0 00.00%0.00%17 17 30.36% 30.36% 门窗门窗   1  1 1.79% 1.79% 7  7 12.5% 12.5% 油漆油漆   0 00.00%0.00%5  5 8.93% 8.93% 空调空调0 00.00%0.00%2  2 3.57% 3.57% 百分比比例百分比比例   5.36%5.36%   94.65%94.65%   2021/3/1056授课：XXX经营场所与生活场所距离关系：经营场所与生活场所距离关系：（样本量：（样本量：138个）个）分析结论：对于中小规模的商家而言比较愿意选择经营场所与居住地较近的模式分析结论：对于中小规模的商家而言比较愿意选择经营场所与居住地较近的模式分析结论：对于中小规模的商家而言比较愿意选择经营场所与居住地较近的模式分析结论：对于中小规模的商家而言比较愿意选择经营场所与居住地较近的模式行行行行 业业业业 楼上楼下楼上楼下楼上楼下楼上楼下 较近较近较近较近 较远较远较远较远 样本量样本量样本量样本量 百分比百分比百分比百分比 样本量样本量样本量样本量 百分比百分比百分比百分比 样本量样本量样本量样本量 百分比百分比百分比百分比 灯饰灯饰   0 0 0.00% 0.00% 4 4 2.90% 2.90% 2 2 1.45% 1.45% 陶瓷陶瓷   12 12 8.70% 8.70% 10 10 7.25% 7.25% 4 4 2.90% 2.90% 布艺布艺   0 0 0.00% 0.00% 6 6 4.35% 4.35% 0 0   0.00% 0.00% 电器电器   2 2 1.45% 1.45% 0 0 0.00% 0.00% 0 0   0.00% 0.00% 家私家私   0 0 0.00% 0.00% 2 2 1.45% 1.45% 0 0   0.00% 0.00% 板材板材   12 12 8.70% 8.70%  6  6 4.35% 4.35% 0 0   0.00% 0.00% 五金五金   19 19 13.77% 13.77% 20 20 14.49% 14.49% 3 3 2.17% 2.17% 门窗门窗   16 16 11.59% 11.59% 0 0 0.00% 0.00% 0 0 0.00% 0.00% 油漆油漆   15 15 10.87% 10.87% 2 2 1.45% 1.45% 1 1 0.72% 0.72% 空调空调   0 0 0.00% 0.00% 2 2 1.45% 1.45% 0 0 0.00 %0.00 %百分比比例百分比比例   55.08% 55.08% 37.69% 37.69% 7.24% 7.24% 2021/3/1057授课：XXX3 3．．．．4 4对于惠阳建材商圈的分析结论：对于惠阳建材商圈的分析结论：对于惠阳建材商圈的分析结论：对于惠阳建材商圈的分析结论：   惠阳目前建材产品的经营以零散性个体经营惠阳目前建材产品的经营以零散性个体经营为主，没有形成规模化、规范化经营；为主，没有形成规模化、规范化经营；   市场对建材产品有较大的需求量，如淡水镇市场对建材产品有较大的需求量，如淡水镇的部分建材产品经营者从事有这个行业的时间已的部分建材产品经营者从事有这个行业的时间已近十年。

市场发展到一定的阶段，就会逐渐向正近十年市场发展到一定的阶段，就会逐渐向正规化、规模化发展，虽然目前淡水一大部分建材规化、规模化发展，虽然目前淡水一大部分建材经营者还没有意识到这一点，但这是市场发展的经营者还没有意识到这一点，但这是市场发展的必然趋势必然趋势   在惠阳发展建材专业市场有一定的市场空间，在惠阳发展建材专业市场有一定的市场空间，但由于缺乏产业优势，规模不宜过大但由于缺乏产业优势，规模不宜过大2021/3/1058授课：XXX第四部分第四部分 企业研究企业研究4 4．．．．1 1企业所有制形式、企业发展历史企业所有制形式、企业发展历史企业所有制形式、企业发展历史企业所有制形式、企业发展历史   项目开发公司：项目开发公司：大亚湾广宝实业公司（以下大亚湾广宝实业公司（以下简称简称“ “广宝公司广宝公司” ”）成立于一九九二年，公司主营）成立于一九九二年，公司主营业务主要侧重于摩托车零配件、五金、交电、百业务主要侧重于摩托车零配件、五金、交电、百货的批发及零售业务，业务遍及广东、湖南、湖货的批发及零售业务，业务遍及广东、湖南、湖北、江西、广西、河北、河南、上海、淅江、福北、江西、广西、河北、河南、上海、淅江、福建等多个省市，在经营过程中，公司董事长发现建等多个省市，在经营过程中，公司董事长发现各地的建材、家电分布零散，不成规模，开始筹各地的建材、家电分布零散，不成规模，开始筹备建材家电大型交易市场，在惠州市政府、大亚备建材家电大型交易市场，在惠州市政府、大亚湾管委会的大力支持下，划拨大亚湾经济开发区湾管委会的大力支持下，划拨大亚湾经济开发区西区上扬八万平方米作为开发用地。

西区上扬八万平方米作为开发用地2021/3/1059授课：XXX 合作伙伴：合作伙伴：广东东立投资有限公司，该公司广东东立投资有限公司，该公司为东立（加拿大）集团股份下属子公司，成立于为东立（加拿大）集团股份下属子公司，成立于20002000年，是国内最先开展以年，是国内最先开展以“ “代投代建代投代建” ”模式进行模式进行实业投资的资本运营公司之一，在国内已从事多实业投资的资本运营公司之一，在国内已从事多项代投代建业务和企业兼并业务，涉及金额高过项代投代建业务和企业兼并业务，涉及金额高过数亿元母集团公司在中国区已有七家子公司母集团公司在中国区已有七家子公司集团营运资产超过集团营运资产超过2020亿元员工一千六百多人，亿元员工一千六百多人，涉及房地产、工程建设、进出口贸易、电信工程、涉及房地产、工程建设、进出口贸易、电信工程、化工、建筑装饰及金融服务等，业务分布于多个化工、建筑装饰及金融服务等，业务分布于多个国家和地区，是一家多元化经营的跨国企业国家和地区，是一家多元化经营的跨国企业2021/3/1060授课：XXX 4．．2公共关系能力公共关系能力  广宝公司与东立公司均有良好的社会资源，广宝公司有对房地产项目较强的成本控制能力，东立公司有较强的项目融资能力。

2021/3/1061授课：XXX第五部分第五部分 项目自身条件综合评述项目自身条件综合评述5．．1项目区位条件项目区位条件  本项目位于惠州大亚湾经济技术开发区（西区）上杨商业区，新澳大道旁距惠州港码头5公里，距惠澳铁路澳头站近2公里总占面积达2632万平方米（约400亩），总建筑面积约45万平方米，受大亚湾经济开发区总体发展规划的带动，项目区域前景广阔，升值潜力巨大，但周边商业环境气氛不足，生活配套不完善2021/3/1062授课：XXX 5．．2项目用地条件分析项目用地条件分析   华南国际项目以滚动模式进行项目开发，周边可用地资源充足2021/3/1063授课：XXX5．．3城市规划因素城市规划因素   项目处于大亚湾石化经济开发区与城市（惠阳及惠州）的连接纽带位置，随着大亚湾石化经济区的启动，这种纽带作用将日益显著，同时为项目带来更大的发展空间2021/3/1064授课：XXX5．．4政策限制或鼓励政策限制或鼓励     在粤发（在粤发（20022002））1 1号文中对中高级的专业市场号文中对中高级的专业市场有这样的要求：紧密地依托当地产业或较强商品有这样的要求：紧密地依托当地产业或较强商品集散功能，连接城乡、辐射全国、连通国外的大集散功能，连接城乡、辐射全国、连通国外的大型化和高档次的农产品、大宗原材料和工业品批型化和高档次的农产品、大宗原材料和工业品批发市场，努力把它们建成商品集散中心、流通加发市场，努力把它们建成商品集散中心、流通加工中心、交易中心、价格形成中心和销息发布中工中心、交易中心、价格形成中心和销息发布中心。

心     华南国际项目规模比较大，从项目立项建设华南国际项目规模比较大，从项目立项建设以来一直得到大亚湾政府的支持和鼓励，把他作以来一直得到大亚湾政府的支持和鼓励，把他作为大亚湾经济开发区的重点项目为大亚湾经济开发区的重点项目2021/3/1065授课：XXX5．．5项目综合评价项目综合评价   华南国际项目未来发展前景广阔，在拥有优越交通资源和区域规划优势的条件下，物业升值潜力巨大但必须对项目的产品构成进行认真论证，并通过有媒体宣传、营销推广、事件营销等多种有效的营销手法的有机结合来进行市场推广，立足惠州、面向全国建立项目良好品牌形象2021/3/1066授课：XXX 素材和资料部分来自素材和资料部分来自网络，如有帮助请下载网络，如有帮助请下载!•2021/3/10•67。