零修急修小修服务工作规程06.docx

文件编号： 06零修、急修、小修服务工作规程 版本号/修改次数：一实施日期：1.0目的及时排除各种设备设施的故障或缺陷，恢复其使用功能，满足正常使用的需要2.0适用范围适用于业主单位的各种设备设施、办公用桌、椅、柜等的零修、小修、急修处理3.0职责3.1综合服务部将部门巡查发现的问题以及客户报修需求及时报工程部对维修不合格项 进行回访3.2综合服务部负责填写《日常服务工作单》，安排技工对维修项目进行故障排除和处理； 并检查、监督实施的结果3.3工程部技工负责实施对设备、设施的故障或缺陷进行排除、处理，并将完成情况记录 于《维修台帐》，未能及时解决的问题，须向主管作口头或书面的报告，并负责零修、小修、 急修项目的工作质量4.0工作规程4.1维修服务工作要求4.1.1维修技工进行作业时，必须严格遵守《安全管理规定》、《维修服务规范》的有关 规定，做到安全、文明施工4.1.2在非日班工作时间内，或在主管的安排下，值班技工也应及时完成相关的零修、小 修、急修工作4.2供用电器具常见故障的维修4.2.1电源开关a. 检查和分析造成开关损坏或跳闸的原因b. 当开关在“合闸”状态时，如果输入端电压正常，输出端无电压，或电压低于输入端 的95%，应检查开关触点是否开路或接触不良，并作出相应的处理。

c. 当开关在“分闸”状态时，如果输出端仍有电压，应检查开关触点是否“烧熔”粘住， 并作维修或更换开关文件编号： 06零修、急修、小修服务工作规程 版本号/修改次数：一实施日期：d. 当开关频繁出现“跳闸”现象，应检查用电器具或线路是否有“短路”或“漏电”现 象如果情况不明确，可采用分别“投用”的方法进行试验，找出缺陷部位并进行整改；如 经检查试验，开关的各路“负载”均无异常，可更换开关再作判断e. 检修或更换电源开关时，应核对开关与“负载”的容量匹配4.2.2灯具a. 更换灯具时，应先切断电源b. 拆装灯具时要用力适当，以防破损伤人c. 换上的灯具，应与原用的功率、色调保持一致，如无合适的备件，须先请示主管决定d. 安装或更换电感式镇流器时，须保证相线连接镇流器，禁止电感式镇流器直接安装、 摆放在木质或塑料等易燃的天花板、壁板上e. 更换灯具后，应通电试验，确认是否工作正常4.2.3线路、插座a. 线路、插座故障，多数为接触不良所致，应重点检查有关的接线及接线端子b. 找出故障点后，应先停电，后排除故障如果有螺纹打滑、绝缘层过热老化等缺陷， 应作更换螺纹或导线的处理c. 如因短路、过载的原因，导致线路、插座开路断电，应先排除短路、过载的因素，再 处理线路、插座的故障。

4.2.4排气扇a. 噪声过大：应重点检查、清洁风叶、轴承如轴承润滑不良，应加注润滑油、脂；如 轴承间隙过大，应更换轴承；如轴承“跑内（或外）圈”，应作相应的技术处理b. 转速降低：先作如上所述的检查和处理；如故障仍未排除，应进一步检查电源电压和 起动电容是否正常，并作出相应的处理；如电机温升异常，应检修或更换电机c. 完全不转：检查输入电压，如不正常，应检修供电线路；检查电机绕组的直流阻抗和 绝缘电阻，如不正常，应检修或更换电机土用手转动叶轮，如叶轮被卡住或阻力很大，首先按“噪声过大”的同样方法处理；如 故障仍未排除，应进一步检查起动电容是否正常，如不正常，应更换起动电容后再作试验4.3给排水系统常见故障的维修文件编号： 06零修、急修、小修服务工作规程 版本号/修改次数：一实施日期：4.3.1供水管、水龙头、软管、水箱a. 如属破裂、穿孔漏水，应更换缺陷所在的管段或零配件；如属密封件失效漏水，更换 密封件即可如果条件不允许的话应采取临时封堵泄漏部位措施b. 出水慢或无水出，应逐段朔源检查，先检查相关的阀门，如无异常，再查可能导致水 压降低的位置，拆开管段或阀门，排除故障，然后装复c. 检修更换供水管、水龙头，若条件允许的话，应尽量进行停水泄压的条件下施工。

4.3.2排水管、排污管a. 如破裂、穿孔漏水，应对有缺陷的管段或配件进行更换；如果条件不允许立即施工， 应采取管夹封堵措施，临时封堵泄漏部位b. 如果是堵塞，应检查出堵塞的位置，然后拆开管段，排除堵塞物c. 修理排水管、排污管，应尽量在停用或使用频率低的条件下（如下班后、节假日）施 工4.3.3感应冲水器a. 不能冲水：应检查进出阀门、感应器等配件b. 长排水（关闭不严）：应检查电池阀、感应器，并作调整或更换4.3.4小便冲水器出现故障，应先检查电池是否失效，安装是否正确；再检查电磁阀工作是否正常（可采 用代换法判断，即用一个工作正常的感应器，连接电磁阀试验），如电磁阀工作不正常，应 检修或更换电磁阀；如电磁阀工作正常，则应检修或更换感应器4.3.5大便器检查堵塞原因，如有固体杂物堵塞，应将杂物取出；如仅是去水不畅，可先用“厕吸” 反复抽吸多次，再冲水检查效果，如故障仍未排除，则应检查下游的管道、变径管等容易造 成堵塞的位置，直到查出故障原因并排除为止；大便器破损，应整个更换4.3.6排（污）水沟渠a. 堵塞：应查出堵塞位置并清理堵塞物，有必要时，可使用通渠机等器械以提高工作效 率；如需开挖地面或揭开沟渠盖板作业，须设置明显的警戒标志或围栏，当天未能完工或恢 复地面原状的（例如盖回沟渠盖板），晚间还须设置灯光警戒标志。

第3页共6页文件编号： 06零修、急修、小修服务工作规程 版本号/修改次数：一实施日期：b. 堵塞故障排除后：应采取相应的措施，防止同类的故障重复发生；立即搬走清出物， 尽快恢复地面原状4.4灯罩、壁板、天花板常见故障的维修4.4.1变形脱出a. 应找出变形脱出的原因，采取有效的措施，使其恢复原状、原位；如因缺损、支撑点 松动变形等原因造成的，应先整改这方面的缺陷，再将其恢复原状、原位b. 如因潮湿、浸水等原因，造成生锈、霉烂，用除锈油漆等工艺仍未能恢复原样的，应 把缺陷明显部位，用同样或外观接近的材料替换c. 在天花板上作业时，要注意安全，绝不允许使天花板承受人体或大件工器具的重量4.4.2盘管风机常见故障的维修方法——不制冷或制冷效果差：a. 检查控制盒的功能设定是否符合要求，按需要更改设定值b. 检查盘管出水管口上的电动阀，能否按控制盒的设定进行开关动作，如不正常，应检 修或更换电动阀c. 检查风机运转是否正常，如不正常，可参照本文前述“排气扇”的方法处理d. 打开盘管上的排气阀，检查进水、排水管上的阀门或管段是否堵塞，如有异常，应拆 检更换相应的阀门或管段——过冷：执行上例的第a、b条。

a. 噪声过大：处理方法与本文前述“排气扇”一一噪声过大的相同b. 盘管风机下滴水：检查集水盘和排水管是否倾斜、移位，如有异常，应作修正；检查 集水盘排水口是否堵塞，如有异物，应作清理；检查排水管段是否堵塞，可用铁丝等疏通试 验，如故障仍未能排除，则应拆开堵塞的管段，清除堵塞物后原样装复c. 出风口结露滴水：先用棉布抹去水滴，检查分析形成水滴的原因，如果是因为天气或 环境潮湿造成的，则向客户解释其形成的原因；如果天气潮湿且又打开窗户的，应建议客户 关闭窗户；如果水滴连续不断，则应认真检查盘管束是否有裂纹、砂眼等缺陷，并作维修或 更换处理4.4.3办公桌、椅、文件柜等常见故障的维修第4页共6页文件编号： 06零修、急修、小修服务工作规程 版本号/修改次数：一实施日期：a. 连接部位松脱，重新紧固，若不能恢复原状，可考虑采用补救措施，但需征得业主方 同意，如业主方不同意，或无法保证维修效果，可中止维修并向业主方解释清楚b. 门铰、合页、导轨、脚轮、锁头、把手等配件损坏，更换同类型、规格的配件，如果 功能上有所改变，应征得使用人同意c. 张挂图画、黑板、横额、时钟等的工作规程d. 张挂图画、黑板等，要求边界“横平竖直”，有必要时，应使用水平尺定位，高度和 位置，按使用人的要求确定；张挂时钟，应使立面垂直，“6”和“ 12 ”两数字的中心，在同 一垂直线上。

e. 如需使用噪声较大的电动工具作业，应先征得业主方的同意，按物业管理规定在18： 30后进行4.4.4窗帘常见故障的维修出现故障，应按原使用性能要求修复，因配件不足等未能修好的，应向使用人解释清楚， 并向主管汇报情况4.4.5油漆的工作规程先清理干净待油漆的表面，做好防止油漆污染非工作面的措施，如果油漆作业点的下方 或有可能污染到的范围内，有汽车停放，应通知司机把汽车移开，如无法做到的，应暂停施 工；如果油漆未干地方容易被人、车、物等触及，应在相关范围内，设置“注意：油漆未干” 的警告标志；但油漆干后，应及时撤除这些标志4.5维修质量要求4.5.1功能性维修：以恢复其原有功能为主4.5.2外观性维修：要求与原有部位相比较，表面色差、高低不平现象不明显4.5.3检查维修作业，均应符合安全要求，对原有的不安全因素，也须同时整改，不能立 即整改的，应作记录并书面报告主管4.6检查反馈4.6.1工程部主管每周将《工作服务单》整理一次，检查工作质量、完成情况和，发现不 符合要求的项目，应查明原因并采取补救措施质量/环境/职业健康安全一体化管理体系文件零修、急修、小修服务工作规程文件编号：06版本号/修改次数：实施日期：5.0相关文件5.1《安全管理规定》5.2《维修服务规范》6.0记录6.1《维修台账》0186.2《日常工作服务单》117第6页共6页。