澳达辉县项目提案(全本）.ppt

『上海蔓延房地产咨询机构』 / 专业咨询·专注地产,辉县 “澳城·杰座”项目 全程项目提案,,上海蔓延房地产咨询机构 分公司地址：新乡市和平路2号朝阳轩一单元601室 ：0373-333-9628 / 333-9638 : 0373-333-9638,『上海蔓延房地产咨询机构』 / 专业咨询·专注地产,,辉县市位于河南省西北部，北纬35°17′～35°50′，东经113°23′～113°57′地处豫晋两省之交，西与山西省陵川县交界，北同林州市及山西省壶关县相接，东靠卫辉市，南临获嘉县，东南与新乡市、新乡县毗连，西南与修武县相邻市区北距北京市600公里，南距郑州市80公里，东南距新乡市20公里市境西部紧临太行山脉位于第二级地貌台阶向第三级地貌台阶的过渡地带，地势由西北而东南呈阶梯形下降市域总面积2007平方公里，其中山地面积1007平方公里，丘陵216平方公里，陆地784平方公里全市总人口790155人，按从业人口分，农业人口594412人，非农业人口195743人辖12个镇，10个乡，533个行政村 全县土地总面积168751．5公顷其中己利用土地119774．5公顷，利用率70．98％，未利用土地48977．0公顷，占土地总面积29．02％。

在已利用的土地中，农业用地104217．7公顷，非农业用地15556．8公顷，农业用地与非农业用地之比为6．712000年底，全市耕地为63445．2公顷(合951678亩)，人均1．23亩 辉县市水资源丰富，地属海河流域卫河水系，即将动工的南水北调中线工程从西至东贯穿全境可供防洪、灌溉的中小型水库19座，其中宝泉水库兴利库容1300万立方米，最大调蓄水量3821万立方米；石门水库总库容3084万立方米；三郊口水库调蓄水量2386万立方米；陈家院水库总库容1370万立方米汇宝泉、石门、陈家院、三郊口诸水库为一流的群库汇流总干渠，全长86.5公里，可视需水量而调度一】 辉县概述,『上海蔓延房地产咨询机构』 / 专业咨询·专注地产,,辉县市自然风光独特，旅游资源十分丰富，1990年被省政府命名为省级风景名胜区、省级猕猴自然保护区，有国家森林公园1处， 有关山国家级地质公园、万仙山国家AAAA级旅游景区， 百泉为全省最大的古建筑园林，风景名胜区总面积187.9平方公里主要景区有百泉、宝泉、万仙山（郭亮、 南坪）、八里沟、回龙、白云寺、齐王寨、方山、关山等，自然山水，奇险秀幽，历史文化，源远流长。

既荟萃了太行山之精华，又有仰韶文化、龙山文化遗存及殷商、战国、汉代大量墓葬，历代名人志士游历百泉等名胜留下众多史料书碣有全国重点文物保护单位2处，省级重点文物保护单位11处，县（市）级重点文物保护单位41处 辉县市境处于太行山与华北平原结合部，为北亚热带向暖温带过渡区，属暖温带大陆性季风型气候春季多风少雨，夏季多雨较热，秋季气候凉爽，冬季较冷少雪境内分4个气候区：西北部中山温凉区，无霜期短，平均气温12℃以下；南村盆地和浅山温和区，年均气温12～14℃；山前丘陵温暖区，年均气温15℃左右；平原温湿区，年均气温14℃左右市区公路四通八达，有三条跨省、市的交通干线，高等级的辉陵公路直通107国道，是连接豫、晋两省的主要交通枢纽地方铁路横贯东西『上海蔓延房地产咨询机构』 / 专业咨询·专注地产,,国民经济持续快速健康发展2006年全市实现生产总值97.4亿元，依然保持新乡地区的“龙头”地位，比上年增长16.8%，增速比上年提高0.3个百分点，是10年来最好水平其中，第一产业增加值14.3亿元，增长7.7%第二产业增加值60.9亿元，增长21.8%工业增加值54.9亿元，增长23.2%第三产业增加值22.1亿元，增长9.8%。

人均生产总值12364元，经济总量和人均再上新台阶 固定资产投资快速增长全年全社会669499万元，增长56.1%其中城镇投资615125万元，增长71%；农村投资54374万元，增长2%投资结构进一步优化全年工业投资496180万元，占投资总额的比重达到80.7%，比上年同期提高7.9个百分点，工业企业建成投产及发展壮大将为工业发展增添新活力投资项目和规模进一步扩大辉县市城镇施工项目173个，比上年增加110个投资规模1519624万元，增长5.9%其中宝山、宝蓄、赵固一矿三个重点项目投资规模1098189万元，当年累计完成投资265589万元 三次产业结构由上年的15.7：61.4：22.9调整为14.7：62.5：22.8，第二产业比重比上年提高1.2个百分点工业对生产总值的贡献率达75.8%，比上年提高2.3个百分点，工业对国民经济的支撑作用进一步增强『上海蔓延房地产咨询机构』 / 专业咨询·专注地产,,（一）环境调研 1. 宏观环境 2006年辉县市国内生产总值达到86.09亿元，同比增长16.3%;人均GDP首次突破l万元大关，达到10897元(折合1362美元)，按国际通行标准，可以判断辉县市经济发展进入了黄金发展期。

2. 微观环境 目前辉县房地产处于上升阶段，结合房管部门、土地部门所公布的相关数据，当前市场对高层建筑的市场需求与市场供应大于正比，即目前市场需求大于市场供应 房地产开发产销两旺全年商品房屋施工面积213180平方米，增长12.3%其中商品住宅182553平方米，增长12.8 %商品房屋竣工面积162253平方米，增长20.6%商品房销售面积121295平方米，增长38.8%经济结构进一步优化二】 市场调研,『上海蔓延房地产咨询机构』 / 专业咨询·专注地产,,3. 根据以上统计数据，初步分析如下： 辉县市房地产开发处于渐步入成熟的阶段，房地产的开发处于持续升温，而市场的需求，也将随地方环境影响并受其主导，结合大城市的市场疲软，而辉县的地产起步这一矛盾的环境下，结合现有市场，在近期内不会受到影响，而居住地产更是跟新换代的必需品，所以整体大环境（全国范围）对小环境（本地城市）影响波及不大，居住地产优于商业地产则处的投资 1、今年第一季度房地产开发投资仍以住宅为主 2、新开工面积及竣工面积均有所增长 3、销售面积和销售额继续增长，市场需求旺盛 4、经济适用房建设施工面积继续增加 5、商品房空置面积略减，营业房空置面积明显下降。

6、商品房价格持续增长 项目地块所处区域，属于辉县中轴线，属于辉县市新兴政治、文化、经济的中心地段周边待建、已建的居住、商业、市政都已在城市发展规划计划中在配合市政规化的前题下，做好整体规划、定位开发，前景广阔『上海蔓延房地产咨询机构』 / 专业咨询·专注地产,,▲ 孟电文昌花园 地理位置：该地位于文昌路东段（正建中300亩）距离南水北调大运河只有80米，北靠韭山 开 发 商：河南孟电集团恒达房地产开发有限公司 电 话：6209999/6209888 多层和高层社区（邻街底商价格未定） 价 格：多层一楼单价1980元/平米（送小院）、三楼1770元/平米，基本销售完，高层价格未定 设 施：双气、绿化36％、物业多层0.25元/平方、高层0.5元/平方 辉县唯一有外墙保温技术处理 配套齐全——幼儿园、商业街,（二）竞争个案项目调查与分析,,▲ 孟电花园 地理位置：该地位于辉县三里屯转盘东北角 开 发 商：河南孟电集团恒达房地产开发有限公司 电 话：6209999/6209888 多层和高层社区（邻街底商2万平方米，单个200多平方米，多 层底商， 3280元/平米 高层2900元/平米） 价 格：多层均价1720元/平米，五层以下都以销售完， 层起价1720元/平米，30元递增 设 施：双气、绿化36％物业多重智能安防系统多层0.25元/平方、高层0.5元/平方 配套齐全,『上海蔓延房地产咨询机构』 / 专业咨询·专注地产,▲ 辉纺名苑2期名门世家 地理位置：该地位于辉县市城北街西段（原纺织印染厂）多层高层为一体（高层底商） 开 发 商：新乡市聚丰置业有限责任公司 营销策划：联合智诚地产顾问 均 价：1946元/平米（高层）、 1800元/平米（多层）多层6栋全部销售完 5月入住 商铺均价：5500元/平米（最小180多平方最大300多平方） 设 施：一气，绿化34％ 物业0.5元/平米,,▲ 兆丰花园 地理位置：该地位于辉县市南环路与西环路交叉口路口，多层小区 基本销售完 开 发 商：新乡兆丰置业有限公司 均 价：1600元/平米 设 施：一气 绿化38％ 楼间距20多米,『上海蔓延房地产咨询机构』 / 专业咨询·专注地产,,▲ 东方星园 地理位置：该地位于辉县市南环路新一中对面 多层社区 开 发 商：山西省东方建设发展公司辉县市分公司 均 价： 1700元/平米 设 施：接有天然气口，绿化好 ，物业0.3元/平米 停车位60元/月（不卖） 商铺均价：4000元/平米 都是200平方,,▲ 伟龙国际城（筹建中） 地理位置：该地位于辉县市城北街（原百泉春酒厂） 开 发 商：辉县市丰胜房地产开发有限公司 营销策划：上海惠和营销 投 资 商：伟龙投资国际有限公司 均 价：未出（多，高层 ，六层带电梯，准备打造辉县最高档社区）,『上海蔓延房地产咨询机构』 / 专业咨询·专注地产,,▲ 灶君庙商贸城 地理位置：该地位于辉县市新建街与东环路交汇处灶君庙广场西侧 开 发 商：广东省新丰江实业开发总公司 策划推广：河南佳鑫营销顾问有限公司 均 价：1700元/平米 商 铺：5000多元/平米（180多平方） 设 施：一般 门前有新建广场,,▲ 共城中央花园 地理位置：该地位于中心路职工俱乐部对面（高层多层） 开 发 商：辉县市新潮房地产开发有限公司 营销策划：上海惠和地产营销策略机构 均 价：2000元/平米（高层）多层卖完 设 施：两气，电梯直通地下停车场 有通道直通社区旁的实验小学,『上海蔓延房地产咨询机构』 / 专业咨询·专注地产,,,▲ 众程家园 地理位置: 该地位于辉县市东外环北头路东 多层均价：1650元/平米 高 层：1800元/平米起价（1——2层商业） 设 施：楼间距14米,▲ 金苑二期百步龙庭 地理位置：该地位于辉县市稻香路中段（仅剩两套） 开 发 商：辉县市丰胜房地产开发有限公司 全案营销：上海惠和营销 均 价：1700元/平米 设 施：没有，绿化少,『上海蔓延房地产咨询机构』 / 专业咨询·专注地产,,『上海蔓延房地产咨询机构』 / 专业咨询·专注地产,,结合上述房源的具体情况，整个辉县市场前景良好，市场需求与项目的初步定位基本吻合，消费人群的需求偏重于高层及小高层的购买，市场大部分的房源在投入市场前已基本被市场需求所消化，市场胃纳量尚未饱和。

1. 购买者地域分布 以辉县居住人群为主要购买群体 2. 购买者动机 该购买群体的整体购买力强，偏重于居住的更新换代，是市场与社会进步的主要推动 者，购买动机明显，消费心理容易把握 3. 功能偏好 该购买群体整体偏重于居住环境的更新换代，即喜好小高层、高层的高端配套物业一部分对建筑的外观有一定的要求，一部分偏重于购买地点，要求所购买的物业在举出配套能够一步到位，对价格方面，偏重于性价比偏上的对象 （辉县人喜好三房的户行，面积在120——130左右）,（三）消费者分析：,『上海蔓延房地产咨询机构』 / 专业咨询·专注地产,,4. 购买时机、季节性 结合所调查的竞争对手及市场所呈现的现象表明：多数开发商在期房销售中，销售已经 超过60%，购买者对季节性的要求不高，“羊群效应”严重例如邯郸市博地房地产开发有限责任公司开发的位于解放路与彰德路交叉口博地苑项目，尚处于地基阶段，销售所剩房源就已经低于40%所以整个市场表明，目前购买群体的“羊群效应”在起一定性的作用，迅速进入市场，占领市场份额，是关键。