【商业地产PPT】思源天津河北区八马路项目一级土地开发合作建议书.1280PPT.ppt

天津市河北区八马路项目一级土地开发天津市河北区八马路项目一级土地开发合作建议书合作建议书2007200720072007年年年年12121212月月月月内容纲要内容纲要内容纲要内容纲要一、对于本案开发目标的整体理解一、对于本案开发目标的整体理解二、对于本案开发运营的初步思路二、对于本案开发运营的初步思路三、我们的方法论体系三、我们的方法论体系四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排五、思源操作本项目的资源优势五、思源操作本项目的资源优势六、思源顾问专业执行团队六、思源顾问专业执行团队9/2/20242第  页土地价土地价值最大值最大化化对八马路项目一级土地开发对八马路项目一级土地开发（以下简称本案）（以下简称本案）开发目标的整体理解开发目标的整体理解社会效益社会效益一级开发一级开发二级开发二级开发可行性可行性角度角度市场市场可行性可行性经济经济可行性可行性操作操作可行性可行性实现土地价值最大化并且具备综合可行性实现土地价值最大化并且具备综合可行性9/2/20243第  页内容纲要内容纲要内容纲要内容纲要一、对于本案开发目标的整体理解一、对于本案开发目标的整体理解二、对于本案开发运营的初步思路二、对于本案开发运营的初步思路三、我们的方法论体系三、我们的方法论体系四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排五、思源操作本项目的资源优势五、思源操作本项目的资源优势六、思源顾问专业执行团队六、思源顾问专业执行团队9/2/20244第  页本案运营的关键点理解本案运营的关键点理解本案运营的关键点理解本案运营的关键点理解1 1如何通过创新的主题定位，增强片区土地未来发展的吸引力？如何通过创新的主题定位，增强片区土地未来发展的吸引力？2 2如何通过合理的功能布局，实现区域城市功能和产业功能交叉生长和可持如何通过合理的功能布局，实现区域城市功能和产业功能交叉生长和可持续发展？续发展？3 3如何通过合理的城市功能定位和规划设计，提升区域土地的价值？如何通过合理的城市功能定位和规划设计，提升区域土地的价值？4 4如何合理的确定开发时序和开发策略，保证项目可行性？如何合理的确定开发时序和开发策略，保证项目可行性？5 5确定何种融资方式，结合开发时序，保证项目稳定的现金流？确定何种融资方式，结合开发时序，保证项目稳定的现金流？6 6如何在保证开发主体利益前提下，平衡各方利益诉求如何在保证开发主体利益前提下，平衡各方利益诉求? ?7 7如何实现本区域同周边区域协同发展、新规划区域与原有保留建筑协调发如何实现本区域同周边区域协同发展、新规划区域与原有保留建筑协调发展（融入天津市区，点亮河北区，与可辐射其它区域协调发展）？展（融入天津市区，点亮河北区，与可辐射其它区域协调发展）？8 8如何选择项目合理的起步区和引爆点，快速提升项目整体价值，降低项目如何选择项目合理的起步区和引爆点，快速提升项目整体价值，降低项目操作难度？操作难度？9/2/20245第  页如何通过创新的主题定位，增强片区土地未来发展的吸引力？如何通过创新的主题定位，增强片区土地未来发展的吸引力？如何通过创新的主题定位，增强片区土地未来发展的吸引力？如何通过创新的主题定位，增强片区土地未来发展的吸引力？u如何确定合适的定位，使本项目既能结合周边环境，又跳出现有条件限定，如何确定合适的定位，使本项目既能结合周边环境，又跳出现有条件限定，确定高价值、新颖和可操作的项目定位，增强本项目的吸引力？确定高价值、新颖和可操作的项目定位，增强本项目的吸引力？u如何通过主题定位，结合项目开发策略和城市运营理论，增强片区土地对如何通过主题定位，结合项目开发策略和城市运营理论，增强片区土地对于高附加值目标产业、人口、资源等方面的聚合程度，加快片区成熟，快于高附加值目标产业、人口、资源等方面的聚合程度，加快片区成熟，快速提升土地价值。

速提升土地价值9/2/20246第  页对本案概念定位的初步理解对本案概念定位的初步理解对本案概念定位的初步理解对本案概念定位的初步理解城北城北城北城北 起动机起动机起动机起动机创意创意创意创意 动力谷动力谷动力谷动力谷文脉传承器文脉传承器文脉传承器文脉传承器活力活力活力活力 休闲港休闲港休闲港休闲港城市滨河玉带城市滨河玉带城市滨河玉带城市滨河玉带天津市区北部综合服务核天津市区北部综合服务核天津市区北部综合服务核天津市区北部综合服务核生态住宅、城市住宅生态住宅、城市住宅生态住宅、城市住宅生态住宅、城市住宅创意产业服务核创意产业服务核创意产业服务核创意产业服务核传承老天津文化根传承老天津文化根传承老天津文化根传承老天津文化根公园、旅游、休闲区公园、旅游、休闲区公园、旅游、休闲区公园、旅游、休闲区滨河宜居城滨河宜居城滨河宜居城滨河宜居城 9/2/20247第  页滨河宜居城滨河宜居城滨河宜居城滨河宜居城————打造城市北部、新开河畔新都市生活居住区打造城市北部、新开河畔新都市生活居住区打造城市北部、新开河畔新都市生活居住区打造城市北部、新开河畔新都市生活居住区9/2/20248第  页城北起动机城北起动机城北起动机城北起动机————打造天津城市北部的商业、商务服务核，促进天津打造天津城市北部的商业、商务服务核，促进天津打造天津城市北部的商业、商务服务核，促进天津打造天津城市北部的商业、商务服务核，促进天津城北腾飞城北腾飞城北腾飞城北腾飞9/2/20249第  页创意动力谷创意动力谷创意动力谷创意动力谷————依托天津美术学院的人才优势，聚集创意产业精依托天津美术学院的人才优势，聚集创意产业精依托天津美术学院的人才优势，聚集创意产业精依托天津美术学院的人才优势，聚集创意产业精英，打造天津的创意产业服务发展基地英，打造天津的创意产业服务发展基地英，打造天津的创意产业服务发展基地英，打造天津的创意产业服务发展基地天津美院美术馆天津美院美术馆天津美院美术馆天津美院美术馆 厂房中的厂房中的创意产业创意产业9/2/202410第  页文脉传承器文脉传承器文脉传承器文脉传承器————周边规划与原有历史风貌相协调，打造历史风貌保护周边规划与原有历史风貌相协调，打造历史风貌保护周边规划与原有历史风貌相协调，打造历史风貌保护周边规划与原有历史风貌相协调，打造历史风貌保护区和游览区，传承历史文化，增强区域向心力和归属感区和游览区，传承历史文化，增强区域向心力和归属感区和游览区，传承历史文化，增强区域向心力和归属感区和游览区，传承历史文化，增强区域向心力和归属感9/2/202411第  页活力休闲港活力休闲港活力休闲港活力休闲港————依托公园、历史旅游、滨河景观等资源，打造集商业依托公园、历史旅游、滨河景观等资源，打造集商业依托公园、历史旅游、滨河景观等资源，打造集商业依托公园、历史旅游、滨河景观等资源，打造集商业购物、休闲娱乐于一体的特色休闲城市群购物、休闲娱乐于一体的特色休闲城市群购物、休闲娱乐于一体的特色休闲城市群购物、休闲娱乐于一体的特色休闲城市群9/2/202412第  页如何通过合理的功能布局，实现区域城市功能和产业功能交如何通过合理的功能布局，实现区域城市功能和产业功能交如何通过合理的功能布局，实现区域城市功能和产业功能交如何通过合理的功能布局，实现区域城市功能和产业功能交叉生长和可持续发展？叉生长和可持续发展？叉生长和可持续发展？叉生长和可持续发展？u如何确定引进区域的城市功能和产业功能的启动点，支持后期区域城市如何确定引进区域的城市功能和产业功能的启动点，支持后期区域城市功能和产业功能的高速发展功能和产业功能的高速发展?u结合开发策略和新兴类似区域的发展规律，如何进行相关的产业功能和结合开发策略和新兴类似区域的发展规律，如何进行相关的产业功能和城市功能配合，使区域健康发展，快速提升土地价值？城市功能配合，使区域健康发展，快速提升土地价值？u如何引进适合的产业功能以及与之相配合的城市功能，支持区域的可持如何引进适合的产业功能以及与之相配合的城市功能，支持区域的可持续长期发展？续长期发展？9/2/202413第  页以城市运营的思维出发，而不是简单造城以城市运营的思维出发，而不是简单造城以城市运营的思维出发，而不是简单造城以城市运营的思维出发，而不是简单造城造造城城城城市市运运营营可持续增长短视行为单一居住规模放大伪伪城城市市城市形成功能失衡城市病人口流失城市衰落配套缺失产业空心城市形成城市定位整体规划多功能发展配套齐备产业充实功能互动内外交流商业繁荣生态宜居价值增长真真城城市市9/2/202414第  页城市运营城市运营城市运营城市运营————强调城市功能和产业功能同步发展强调城市功能和产业功能同步发展强调城市功能和产业功能同步发展强调城市功能和产业功能同步发展总体开发总体开发策略策略产业功能产业功能城市功能城市功能区域现状区域现状9/2/202415第  页关注城市功能与产业功能交叉生长关注城市功能与产业功能交叉生长关注城市功能与产业功能交叉生长关注城市功能与产业功能交叉生长产业功能产业功能城市功能城市功能研发中心研发中心生态化办公生态化办公独栋办公独栋办公商务酒店商务酒店集中式办公集中式办公高档居住高档居住行政功能行政功能文教医疗文教医疗休闲娱乐休闲娱乐特色商业特色商业整体定位整体定位以运营为导向以运营为导向以运营为导向以运营为导向进行城市开发进行城市开发进行城市开发进行城市开发9/2/202416第  页通过增长极核促进城市功能与产业功能的交叉生长通过增长极核促进城市功能与产业功能的交叉生长通过增长极核促进城市功能与产业功能的交叉生长通过增长极核促进城市功能与产业功能的交叉生长增长极：增长极： ““特定环境中的推动性单位特定环境中的推动性单位(propulsive unit) ”，当它增长或创新时，，当它增长或创新时，能诱导其它单位增长。

能诱导其它单位增长 ── ── Francois Perroux （法国经济学家）增长极增长极市市场场领领先先者者新的需求新的新的物业形式物业形式市市场场追追随随者者新的裂变互互 动动聚变聚变9/2/202417第  页成为增长极核的两个必要条件成为增长极核的两个必要条件成为增长极核的两个必要条件成为增长极核的两个必要条件2、能够带来增长、能够带来增长1、能够自我生存、能够自我生存能够进行裂变，促进其他功能的发展；能够进行裂变，促进其他功能的发展；能够促进各功能之间的聚变；能够促进各功能之间的聚变；能够撬动区域的良性发展；能够撬动区域的良性发展；市场可行：适合区域发展的；市场可行：适合区域发展的；经济可行：可承受的成本；经济可行：可承受的成本；操作可行：具备可实施性的；操作可行：具备可实施性的；9/2/202418第  页通过增长核的通过增长核的通过增长核的通过增长核的“ “裂变裂变裂变裂变” ”与与与与“ “聚变聚变聚变聚变” ”过程实现新城的可持续自然生长过程实现新城的可持续自然生长过程实现新城的可持续自然生长过程实现新城的可持续自然生长u核心思想核心思想————以“核心功能”的发展带动“派生功能” 发展，循环累积，促进新城功能的完善。

增长核增长核自主扩张自主扩张外部吸引外部吸引增长核发展示意图增长核发展示意图u战略目标战略目标————实现周期最短化；——价值最大化；——资源配置最优化9/2/202419第  页案例案例案例案例1 1：北京：北京：北京：北京“ “睡城睡城睡城睡城” ”回龙观居住区回龙观居住区回龙观居住区回龙观居住区————由于开始就被规划为功能单由于开始就被规划为功能单由于开始就被规划为功能单由于开始就被规划为功能单一的居住区，商业和服务业设施滞后，严重缺乏就业机会，致使其居一的居住区，商业和服务业设施滞后，严重缺乏就业机会，致使其居一的居住区，商业和服务业设施滞后，严重缺乏就业机会，致使其居一的居住区，商业和服务业设施滞后，严重缺乏就业机会，致使其居民高度依赖交通系统与外部联系，新城沦为民高度依赖交通系统与外部联系，新城沦为民高度依赖交通系统与外部联系，新城沦为民高度依赖交通系统与外部联系，新城沦为“ “睡城睡城睡城睡城” ” 建设用地面积11.27平方公里，形状为东西长6.2公里，南北宽2公里的长方形规划总建筑面积800多万平方米，规划居住人口23万人 生活生活生活生活不便不便不便不便 配套配套配套配套缺乏缺乏缺乏缺乏交通交通交通交通拥堵拥堵拥堵拥堵 升值升值升值升值缓慢缓慢缓慢缓慢睡城睡城9/2/202420第  页案例案例案例案例2 2：深圳华侨城：深圳华侨城：深圳华侨城：深圳华侨城————以主题公园作为启动核，带动区域发展成以主题公园作为启动核，带动区域发展成以主题公园作为启动核，带动区域发展成以主题公园作为启动核，带动区域发展成为为为为集旅游、商务、娱乐、高科技和高尚住宅于一体的城市综合功能集旅游、商务、娱乐、高科技和高尚住宅于一体的城市综合功能集旅游、商务、娱乐、高科技和高尚住宅于一体的城市综合功能集旅游、商务、娱乐、高科技和高尚住宅于一体的城市综合功能板块板块板块板块u华侨城位于深圳市南山区，南临深圳湾，占地4.8平方公里，历经20余年的发展历程。

锦绣中华锦绣中华民俗文化村民俗文化村世界之窗世界之窗欢乐谷欢乐谷裂变裂变高端住宅区高端住宅区聚变聚变城市综合城市综合功能板块功能板块波托菲诺波托菲诺海景花园海景花园……锦绣花园锦绣花园裂变裂变高新技术产业高新技术产业裂变裂变文化旅游产业文化旅游产业康佳康佳工业企业工业企业华夏艺术中心华夏艺术中心何香凝美术馆何香凝美术馆深圳湾大酒店深圳湾大酒店威尼斯大酒店威尼斯大酒店9/2/202421第  页案例案例案例案例3 3：：：：上海新天地上海新天地上海新天地上海新天地————以特色商业街作为启动核，开发综合商业，以特色商业街作为启动核，开发综合商业，以特色商业街作为启动核，开发综合商业，以特色商业街作为启动核，开发综合商业，以综合商业带动写字楼和公寓的开发，从而带动区域整体价值的提升以综合商业带动写字楼和公寓的开发，从而带动区域整体价值的提升以综合商业带动写字楼和公寓的开发，从而带动区域整体价值的提升以综合商业带动写字楼和公寓的开发，从而带动区域整体价值的提升将餐饮、娱乐、购物和旅游、文将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起，形成功能化等等全部集在一起，形成功能完备的商业中心，创造高档物业完备的商业中心，创造高档物业产业环境。

产业环境 餐饮餐饮娱乐娱乐购物购物旅游旅游文化文化提升区域价值提升区域价值增加商业需求增加商业需求各种高档各种高档物业开发物业开发住宅住宅酒店酒店办公办公公寓公寓特色商业街特色商业街大型大型商业商业MALL9/2/202422第  页案例案例案例案例4 4：：：：碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园————以教育产业作为启动核，带动区域价值提升以教育产业作为启动核，带动区域价值提升以教育产业作为启动核，带动区域价值提升以教育产业作为启动核，带动区域价值提升1992年，年， “教育＋地产教育＋地产”的模式为顺德碧桂园找到了出路，也开创了教育地产的先河的模式为顺德碧桂园找到了出路，也开创了教育地产的先河 教育教育产业核产业核教育教育论坛论坛高级高级会所会所别墅别墅普通住宅普通住宅花园洋房花园洋房地产地产开发开发聚集人气聚集人气产生居住需求产生居住需求9/2/202423第  页如何通过合理的城市功能定位和规划设计，提升区域土地的如何通过合理的城市功能定位和规划设计，提升区域土地的如何通过合理的城市功能定位和规划设计，提升区域土地的如何通过合理的城市功能定位和规划设计，提升区域土地的价值？价值？价值？价值？u如何提升项目整体的土地价值？如何提升项目整体的土地价值？u如何通过引进产业形成人流集聚效应提升区域价值？如何通过引进产业形成人流集聚效应提升区域价值？u如何合理进行城市功能定位和规划设计，拉升土地价值？如何合理进行城市功能定位和规划设计，拉升土地价值？u如何进行功能定位提升土地经济效益和社会效益综合价值？如何进行功能定位提升土地经济效益和社会效益综合价值？9/2/202424第  页完善城市功能、形成产业聚集、提升土地价值完善城市功能、形成产业聚集、提升土地价值完善城市功能、形成产业聚集、提升土地价值完善城市功能、形成产业聚集、提升土地价值————针对本案地块整针对本案地块整针对本案地块整针对本案地块整体狭长分布的特点，建议多点打造本案的价值体狭长分布的特点，建议多点打造本案的价值体狭长分布的特点，建议多点打造本案的价值体狭长分布的特点，建议多点打造本案的价值“ “珍珠链珍珠链珍珠链珍珠链” ”文化文化旅游旅游综合综合服务服务娱乐娱乐休闲休闲产业产业服务服务商贸商贸教育教育概念示意概念示意9/2/202425第  页运营商如何实现可持续发展？运营商如何实现可持续发展？运营商如何实现可持续发展？运营商如何实现可持续发展？u如何进行商业区土地的一级开发？如何进行商业区土地的一级开发？u企业如何协调土地经济价值和社会效益之间的关系，达到土地企业如何协调土地经济价值和社会效益之间的关系，达到土地综合效益最优；综合效益最优；u企业如何进行土地营销和二级开发，顺利回收资金并取得开发企业如何进行土地营销和二级开发，顺利回收资金并取得开发利润，维护同投资商的良好合作关系，为公司持续发展打下基利润，维护同投资商的良好合作关系，为公司持续发展打下基础？础？9/2/202426第  页如何合理的确定开发时序和开发策略，保证项目可行性？如何合理的确定开发时序和开发策略，保证项目可行性？如何合理的确定开发时序和开发策略，保证项目可行性？如何合理的确定开发时序和开发策略，保证项目可行性？u根据市场情况，确定开发策略，保证项目在经济、市场以及操作根据市场情况，确定开发策略，保证项目在经济、市场以及操作性方面合理可行。

性方面合理可行u确定合理的开发策略和时序安排，保证项目的前期顺利介入市场，确定合理的开发策略和时序安排，保证项目的前期顺利介入市场，中期稳定提升土地价值，后期攫取高额利润中期稳定提升土地价值，后期攫取高额利润u确定合理的土地性质和项目内不同主题分布，保证项目的市场可确定合理的土地性质和项目内不同主题分布，保证项目的市场可行性u合理测算项目各项成本，结合类似土地市场价值，确定项目的开合理测算项目各项成本，结合类似土地市场价值，确定项目的开发节奏和价格策略，保证项目的经济可行性发节奏和价格策略，保证项目的经济可行性9/2/202427第  页确定何种融资方式，结合开发时序，保证项目稳定的现金流？确定何种融资方式，结合开发时序，保证项目稳定的现金流？确定何种融资方式，结合开发时序，保证项目稳定的现金流？确定何种融资方式，结合开发时序，保证项目稳定的现金流？u充分考虑现金收入和现金支出在时间和数额上的差异，确定融资充分考虑现金收入和现金支出在时间和数额上的差异，确定融资时点、期限以及规模等要素时点、期限以及规模等要素u考虑一二级联动开发策略，平衡项目现金流考虑一二级联动开发策略，平衡项目现金流。

u分析比较各种融资方式和融资渠道，根据各自限制性要求，提出分析比较各种融资方式和融资渠道，根据各自限制性要求，提出适合本案的融资方式，保证项目开发的正常运作适合本案的融资方式，保证项目开发的正常运作u针对不同开发阶段的不同特点，综合考虑融资风险和融资成本，针对不同开发阶段的不同特点，综合考虑融资风险和融资成本，平衡短期和长期融资的均衡关系，确定合理的融资方案平衡短期和长期融资的均衡关系，确定合理的融资方案9/2/202428第  页如何实现本区域同周边区域协同发展、新规划区域与原有保留建筑协调如何实现本区域同周边区域协同发展、新规划区域与原有保留建筑协调如何实现本区域同周边区域协同发展、新规划区域与原有保留建筑协调如何实现本区域同周边区域协同发展、新规划区域与原有保留建筑协调发展（融入天津市区，点亮河北区，与可辐射其它区域协调发展）？发展（融入天津市区，点亮河北区，与可辐射其它区域协调发展）？发展（融入天津市区，点亮河北区，与可辐射其它区域协调发展）？发展（融入天津市区，点亮河北区，与可辐射其它区域协调发展）？u充分考虑天津市区的城市功能走向和产业功能走向，融入天津的充分考虑天津市区的城市功能走向和产业功能走向，融入天津的整体发展规划，实现本案与天津的整体协同发展整体发展规划，实现本案与天津的整体协同发展u充分考虑项目周边区域的性质氛围、产业结构等要素，在操作本充分考虑项目周边区域的性质氛围、产业结构等要素，在操作本项目时，实现同周边区域的融合和协同发展。

项目时，实现同周边区域的融合和协同发展u充分考虑原有历史风貌建筑和保留建筑，在原有基础上发展、再充分考虑原有历史风貌建筑和保留建筑，在原有基础上发展、再造，实现规划与保留建筑的融合和协同发展造，实现规划与保留建筑的融合和协同发展9/2/202429第  页如何选择项目合理的起步区和引爆点，快速提升项目整体价如何选择项目合理的起步区和引爆点，快速提升项目整体价如何选择项目合理的起步区和引爆点，快速提升项目整体价如何选择项目合理的起步区和引爆点，快速提升项目整体价值，降低项目操作难度？值，降低项目操作难度？值，降低项目操作难度？值，降低项目操作难度？u为降低项目操作难度，将项目的定位更好的落实执行，需要寻找一个对于为降低项目操作难度，将项目的定位更好的落实执行，需要寻找一个对于本项目的关键引爆点和操作切入的起步区，以利于项目整体价值的提升，本项目的关键引爆点和操作切入的起步区，以利于项目整体价值的提升，加快项目操作速度加快项目操作速度u项目的引爆点应该在结合周边区域市场研究的基础上，认真分析总结，寻项目的引爆点应该在结合周边区域市场研究的基础上，认真分析总结，寻找市场空白点和制高点，以点带面，撬动项目操作。

找市场空白点和制高点，以点带面，撬动项目操作u引爆点的确定必须具有一定的带动性，在经济可行的基础上，整体提升项引爆点的确定必须具有一定的带动性，在经济可行的基础上，整体提升项目的土地升值，形成项目价值的整体提升和带动作用目的土地升值，形成项目价值的整体提升和带动作用9/2/202430第  页如何在平衡各利益主体的诉求？如何在平衡各利益主体的诉求？如何在平衡各利益主体的诉求？如何在平衡各利益主体的诉求？————通过外部平台协调各方利益通过外部平台协调各方利益通过外部平台协调各方利益通过外部平台协调各方利益1.政府层面的利益诉求：政府层面的利益诉求：u改变天津城市发展缓慢的现状，加快城市发展进程；改变天津城市发展缓慢的现状，加快城市发展进程；u完善城市功能配套，促进产业发展；完善城市功能配套，促进产业发展；u形成人口集聚效应，带动区域经济发展；形成人口集聚效应，带动区域经济发展；u吸引投资，增加税收，回收基础设施投资；吸引投资，增加税收，回收基础设施投资；u取得政绩；取得政绩；政府政府二级开发商二级开发商运营商运营商居民居民投资商投资商9/2/202431第  页如何在平衡各利益主体的诉求？如何在平衡各利益主体的诉求？如何在平衡各利益主体的诉求？如何在平衡各利益主体的诉求？ ————通过外部平台协调各方利益通过外部平台协调各方利益通过外部平台协调各方利益通过外部平台协调各方利益2.运营商（土地一级开发商）的利益诉求：运营商（土地一级开发商）的利益诉求：u回收投资，产生利润；回收投资，产生利润；u尽快偿还融资方贷款；尽快偿还融资方贷款；u提升公司形象品牌，项目形成全国示范；提升公司形象品牌，项目形成全国示范；u获取土地一级开发权，关键在于将土地综合效益最大化；获取土地一级开发权，关键在于将土地综合效益最大化；u通过开发取得更多的土地资源和现金流，公司可持续发展；通过开发取得更多的土地资源和现金流，公司可持续发展；u通过融资保证项目弥补操作过程中所产生的资金缺口。

通过融资保证项目弥补操作过程中所产生的资金缺口政府政府二级开发商二级开发商运营商运营商居民居民投资商投资商9/2/202432第  页3. 投资商的利益诉求：投资商的利益诉求：u保证投入资金的安全可靠，控制投资的风险保证投入资金的安全可靠，控制投资的风险u形成稳定的资金收益形成稳定的资金收益u部分投资商需要进行项目收益的分成，提升资金盈利能力部分投资商需要进行项目收益的分成，提升资金盈利能力政府政府二级开发商二级开发商运营商运营商居民居民投资商投资商如何在平衡各利益主体的诉求？如何在平衡各利益主体的诉求？如何在平衡各利益主体的诉求？如何在平衡各利益主体的诉求？ ————通过外部平台协调各方利益通过外部平台协调各方利益通过外部平台协调各方利益通过外部平台协调各方利益9/2/202433第  页如何在平衡各利益主体的诉求？如何在平衡各利益主体的诉求？如何在平衡各利益主体的诉求？如何在平衡各利益主体的诉求？ ————————通过外部平台协调各方利益通过外部平台协调各方利益通过外部平台协调各方利益通过外部平台协调各方利益4. 二级开发商（或合作开发企业）的利益诉求：二级开发商（或合作开发企业）的利益诉求：u土地具备二级开发条件；土地具备二级开发条件；u土地成本合理；土地成本合理；u周边配套完善，具备开发物业相应的市场氛围；周边配套完善，具备开发物业相应的市场氛围；u通过开发能够获取相应的利润；通过开发能够获取相应的利润；u具备良好的政府政策支持；具备良好的政府政策支持；政府政府二级开发商二级开发商运营商运营商居民居民投资商投资商9/2/202434第  页如何在平衡各利益主体的诉求？如何在平衡各利益主体的诉求？如何在平衡各利益主体的诉求？如何在平衡各利益主体的诉求？ ————通过外部平台协调各方利益通过外部平台协调各方利益通过外部平台协调各方利益通过外部平台协调各方利益5. 居民（拆迁居民或购房客户）的利益诉求：居民（拆迁居民或购房客户）的利益诉求：u合理的拆迁置换政策；合理的拆迁置换政策；u居住环境良好，配套齐全，提高居住水平和生活水平；居住环境良好，配套齐全，提高居住水平和生活水平；u降低居住成本，完善交通配套；降低居住成本，完善交通配套；政府政府二级开发商二级开发商运营商运营商居民居民投资商投资商9/2/202435第  页综合效益最大化综合效益最大化综合效益最大化综合效益最大化u把握本区域功能定位，实现土地一级开发价值的最大化把握本区域功能定位，实现土地一级开发价值的最大化u土地功能定位合理，实现二级开发价值最大化土地功能定位合理，实现二级开发价值最大化u通过项目的开发建设，取得良好的社会效益，获得政府支持通过项目的开发建设，取得良好的社会效益，获得政府支持u借助八马路片区对于天津的特殊内涵和历史沿革，成功实现本项目的市场借助八马路片区对于天津的特殊内涵和历史沿革，成功实现本项目的市场运作，提升企业品牌与可持续发展能力运作，提升企业品牌与可持续发展能力9/2/202436第  页成功运作本项目需要具备的必要资源成功运作本项目需要具备的必要资源成功运作本项目需要具备的必要资源成功运作本项目需要具备的必要资源本项目是大规模土地一级开发项目，并且又属于大型沿河地块的本项目是大规模土地一级开发项目，并且又属于大型沿河地块的开发，牵涉各方利益，专业性要求高，需要整合如下资源：开发，牵涉各方利益，专业性要求高，需要整合如下资源：u政府资源政府资源u融资平台融资平台u土地一级开发顾问经验和土地招商资源土地一级开发顾问经验和土地招商资源u土地开发和规划设计专家资源土地开发和规划设计专家资源u沿河和城市运营策划顾问经验沿河和城市运营策划顾问经验9/2/202437第  页内容纲要内容纲要内容纲要内容纲要一、对于本案开发目标的整体理解一、对于本案开发目标的整体理解二、对于本案开发运营的初步思路二、对于本案开发运营的初步思路三、我们的方法论体系三、我们的方法论体系四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排五、思源操作本项目的资源优势五、思源操作本项目的资源优势六、思源顾问专业执行团队六、思源顾问专业执行团队9/2/202438第  页白开水白开水普通茶水普通茶水顶级顶级龙井茶龙井茶如何实现土地价值最大化？如何实现土地价值最大化？——本案城镇功本案城镇功能定位决定土地价值能定位决定土地价值9/2/202439第  页单纯的价值最大化存在困难单纯的价值最大化存在困难单纯的价值最大化存在困难单纯的价值最大化存在困难————关于本案策划的三个维度关于本案策划的三个维度关于本案策划的三个维度关于本案策划的三个维度价值最大化通过功能定位形成核心竞争力充分考虑各种开发限制条件政府行为政府行为规划限制规划限制资金要求资金要求9/2/202440第  页应用专业策划顾问方法论处理关键因素，实现土地应用专业策划顾问方法论处理关键因素，实现土地应用专业策划顾问方法论处理关键因素，实现土地应用专业策划顾问方法论处理关键因素，实现土地开发目标开发目标开发目标开发目标价值提升理论价值提升理论竞争力理论竞争力理论可行性分析可行性分析五力模型五力模型安索夫模型安索夫模型三大竞争策略三大竞争策略市场可行性市场可行性操作可行性操作可行性经济可行性经济可行性价值发现价值发现价值创造价值创造提升：本土地价值最大化提升：本土地价值最大化验证：价值是否具有竞争力验证：价值是否具有竞争力再验证：价值能否成功实现再验证：价值能否成功实现目标市场模式选择目标市场模式选择9/2/202441第  页价值提升理论价值提升理论价值提升理论价值提升理论u提升价值：通过引入高价值客户提升项目与地块价值。

提升价值：通过引入高价值客户提升项目与地块价值u寻找价值：通过市场细分寻找巨大的未被满足的需求寻找价值：通过市场细分寻找巨大的未被满足的需求u凸显价值：突出供应客户较为敏感的诉求凸显价值：突出供应客户较为敏感的诉求u预支价值：运用营销矩阵在时效上区分价值预支价值：运用营销矩阵在时效上区分价值u发现价值：发现并提取市场上现存价值发现价值：发现并提取市场上现存价值9/2/202442第  页竞争力理论竞争力理论竞争力理论竞争力理论u五力模型五力模型 ——所有项目的定位，都将面对来自五个方面的竞争所有项目的定位，都将面对来自五个方面的竞争u三大竞争策略三大竞争策略 ——成本优势策略、差异化策略、集中化策略，项目的成功取决于是否具备成本优势策略、差异化策略、集中化策略，项目的成功取决于是否具备其中一项或更多的竞争优势其中一项或更多的竞争优势u安索夫模型安索夫模型 ——新产品、新市场或者是两者的组合，是形成竞争力的方向新产品、新市场或者是两者的组合，是形成竞争力的方向u目标市场模式选择目标市场模式选择 ——确定最佳的目标市场确定最佳的目标市场9/2/202443第  页五力模型五力模型五力模型五力模型9/2/202444第  页 该模型证明：该模型证明：组合策略优越于组合策略优越于其他三种策略，其他三种策略，并促成市场战略并促成市场战略最优化。

因此，最优化因此，走组合策略的道走组合策略的道路，发现新市场，路，发现新市场，创造新产品，从创造新产品，从而满足新市场适而满足新市场适合于本项目的定合于本项目的定位思路安索夫模型安索夫模型安索夫模型安索夫模型9/2/202445第  页u密集单一模式密集单一模式 —— 方向性明确，但产品差异化策略难以发挥方向性明确，但产品差异化策略难以发挥u市场专门化模式市场专门化模式 —— 增加项目收益点，但区域市场难以支撑增加项目收益点，但区域市场难以支撑u选择性专门化模式选择性专门化模式 —— 满足多层次客户需求，但操作难度较大满足多层次客户需求，但操作难度较大u产品专门化模式产品专门化模式 —— 满足单一客户群的不同需求满足单一客户群的不同需求u全面进入模式全面进入模式 —— 全面覆盖模式，需要一定的开发实力全面覆盖模式，需要一定的开发实力目标市场模式选择目标市场模式选择目标市场模式选择目标市场模式选择9/2/202446第  页目标市场模式选择目标市场模式选择目标市场模式选择目标市场模式选择                                             M1 M2 M3P1 P2 P3M1 M2 M3M1 M2 M3M1 M2 M3M1 M2 M3P1 P2 P3P1 P2 P3P1 P2 P3P1 P2 P3密集单一市场密集单一市场 产品专门化产品专门化 市场专门化市场专门化 全面进入全面进入 选择性专门化选择性专门化 P=产品产品\需求需求M=市场市场\客群客群9/2/202447第  页如何保证商业区各种产品的最佳配置？如何保证商业区各种产品的最佳配置？如何保证商业区各种产品的最佳配置？如何保证商业区各种产品的最佳配置？明星明星——？？？？？？问题问题——？？？？？？金牛金牛——？？？？？？瘦狗瘦狗——？？？？？？市场份额高高低低市场增长9/2/202448第  页可行性分析方法论可行性分析方法论可行性分析方法论可行性分析方法论u市场可行性市场可行性 ——分析项目开发主题、功能配比、开发规模在市场方面的可行性；分析项目开发主题、功能配比、开发规模在市场方面的可行性；u经济可行性经济可行性 ——分析项目开发主题、功能配比、开发规模等在经济方面的可行性；分析项目开发主题、功能配比、开发规模等在经济方面的可行性；u操作可行性操作可行性 ——分析项目开发主题、功能配比、开发规模等在操作方面的可行性，是否分析项目开发主题、功能配比、开发规模等在操作方面的可行性，是否可以按照既定的策略实施并达到目标。

可以按照既定的策略实施并达到目标9/2/202449第  页世界城市发展的四个阶段世界城市发展的四个阶段世界城市发展的四个阶段世界城市发展的四个阶段 城市化城市化郊区化郊区化同核城市同核城市新都市主义新都市主义追求品质追求品质; ;交通便利交通便利; ;人气够旺人气够旺; ;身份象征身份象征亲近自然；亲近自然；空间开阔；空间开阔；低人口密度低人口密度道路通畅道路通畅由由于于交交通通及及配配套套问问题题，，许许多多人人重重新新回回到到城城市市，，要要求求城城市市具具有有与与郊郊区区生生活活相相近近的的环环境境品质品质郊郊区区逐逐步步发发展展城城市市功功能能，，具具备备城城市市的的生生活活品品质质，，形形成成城城乡乡同同质质化化和和各各个城市群个城市群9/2/202450第  页产业同核的构建产业同核的构建产业同核的构建产业同核的构建产业产业核核研发研发生产生产技术交技术交流流会议会议/培训培训物流物流配套服配套服务务员工居员工居住住商务活商务活动动9/2/202451第  页城市同核的构建城市同核的构建城市同核的构建城市同核的构建产业核产业核研发研发生产生产技术交流技术交流会议会议商务商务配套配套员工居住员工居住培训培训城市核城市核居住区居住区酒店酒店市政配套设市政配套设施施娱乐休闲设娱乐休闲设施施医院医院学校学校产业区产业区商业商业9/2/202452第  页内容纲要内容纲要内容纲要内容纲要一、对于本案开发目标的整体理解一、对于本案开发目标的整体理解二、对于本案开发运营的初步思路二、对于本案开发运营的初步思路三、我们的方法论体系三、我们的方法论体系四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排五、思源操作本项目的资源优势五、思源操作本项目的资源优势六、思源顾问专业执行团队六、思源顾问专业执行团队9/2/202453第  页项目操作思路项目操作思路项目操作思路项目操作思路土地价值及产品土地价值及产品价值最大化价值最大化功能定位和组合产品规划设计开发策略和模式思源方法论政府预期开发目标理解市场环境分析营销推广策略规划和产业布局经济测算9/2/202454第  页本案可选的开发模式建议本案可选的开发模式建议本案可选的开发模式建议本案可选的开发模式建议定向开发定向开发定向开发定向开发锁定特定客户实施土地开发。

如对于特色地块，可以结合地块自身特点进行有针对性的开发自我开发自我开发自我开发自我开发对于投资价值较高的部分，可以由集团下属或关联的企业进行投资开发联合开发联合开发联合开发联合开发与战略合作机构合作开发如与房地产投资基金、专业酒店投资基金等进行合作出让土地出让土地出让土地出让土地由二级土地开发商根据用地性质意见书，进行开发建设并制定后期营销策略9/2/202455第  页提升本案城市价值的思路流程提升本案城市价值的思路流程提升本案城市价值的思路流程提升本案城市价值的思路流程本案不同于普通房地产项目，涉及面广，操作复杂，需要把握好以上提升土地价值的本案不同于普通房地产项目，涉及面广，操作复杂，需要把握好以上提升土地价值的关键节点，对每一步进行深入研究和策划，方能保证项目的开发达到预期效果！关键节点，对每一步进行深入研究和策划，方能保证项目的开发达到预期效果！功能定位功能定位合理组合合理组合规划创新规划创新开发模式开发模式价价值值提提升升操操作作保保障障引进产业引进产业形成集聚形成集聚功能组合功能组合优化价值优化价值打造特色打造特色形成竞争力形成竞争力模式组合模式组合实现价值实现价值操作进度操作进度引导市场引导市场形成势头形成势头9/2/202456第  页第一阶段第一阶段 宏观市场及本案开发环境研究顾问宏观市场及本案开发环境研究顾问第二阶段第二阶段 本案市场定位和产品定位顾问本案市场定位和产品定位顾问第三阶段第三阶段 本案规划设计顾问本案规划设计顾问第四阶段第四阶段 本案开发策略和开发时序顾问本案开发策略和开发时序顾问第五阶段第五阶段 本案融资方案及经济测算顾问本案融资方案及经济测算顾问第六阶段第六阶段 本案营销策略顾问本案营销策略顾问思源计划针对本案的具体策划顾问合作内容架构思源计划针对本案的具体策划顾问合作内容架构思源计划针对本案的具体策划顾问合作内容架构思源计划针对本案的具体策划顾问合作内容架构9/2/202457第  页第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段 宏观市场及本案开发环境研究顾问宏观市场及本案开发环境研究顾问宏观市场及本案开发环境研究顾问宏观市场及本案开发环境研究顾问1本体开发条件和开发目标研究本体开发条件和开发目标研究1.本案开发目标研究本案开发目标研究2.本案开发限制条件研究本案开发限制条件研究3.地块内部开发环境研究地块内部开发环境研究4.地块周边开发环境研究地块周边开发环境研究5.本案区域政府规划研究本案区域政府规划研究2土地一级开发政策和片区建设政策研究土地一级开发政策和片区建设政策研究1.国内北京、上海等重点城市土地一级开发政策研究；国内北京、上海等重点城市土地一级开发政策研究；2.国内片区试点建设政策研究；国内片区试点建设政策研究；3.土地一级开发流程和操作要点研究；土地一级开发流程和操作要点研究；4.土地一级开发和片区建设政策对本案的影响。

土地一级开发和片区建设政策对本案的影响9/2/202458第  页第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段 宏观市场及本案开发环境研究顾问宏观市场及本案开发环境研究顾问宏观市场及本案开发环境研究顾问宏观市场及本案开发环境研究顾问三、宏观和区域经济开发环境研究三、宏观和区域经济开发环境研究1.天津市宏观经济发展情况研究天津市宏观经济发展情况研究2.河北区经济发展情况研究河北区经济发展情况研究3.周边相邻区域经济发展情况研究（北辰区、东丽区、红桥区等）周边相邻区域经济发展情况研究（北辰区、东丽区、红桥区等）四、天津城市规划及产业区规划发展专项研究四、天津城市规划及产业区规划发展专项研究1.天津市、北辰区、东丽区、红桥区、新开河沿线近期和远期城市规划，对本案的影响；天津市、北辰区、东丽区、红桥区、新开河沿线近期和远期城市规划，对本案的影响；2.天津市及本案周边产业区规划和发展情况，与本案的关联影响；天津市及本案周边产业区规划和发展情况，与本案的关联影响；3.本案可形成产业可行性研究；本案可形成产业可行性研究；五、天津房地产投资和总体市场研究五、天津房地产投资和总体市场研究1.天津市房地产投资、商品房建设、商品房市场发展研究；天津市房地产投资、商品房建设、商品房市场发展研究；2.天津市一级土地市场供应和成交情况研究天津市一级土地市场供应和成交情况研究3.河北区房地产投资和房地产市场情况研究河北区房地产投资和房地产市场情况研究4.本案所面临的天津及周边房地产市场投资和发展环境研究本案所面临的天津及周边房地产市场投资和发展环境研究9/2/202459第  页第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段 宏观市场及本案开发环境研究顾问宏观市场及本案开发环境研究顾问宏观市场及本案开发环境研究顾问宏观市场及本案开发环境研究顾问六、天津大型居住区和小城镇建设研究六、天津大型居住区和小城镇建设研究1.天津市已建成和规划中的大型居住区调查研究；天津市已建成和规划中的大型居住区调查研究；2.天津市小城镇建设调查研究；天津市小城镇建设调查研究；3.天津市本案同类项目（片区土地开发）竞争情况研究；天津市本案同类项目（片区土地开发）竞争情况研究；七、天津办公物业市场专项研究七、天津办公物业市场专项研究1.天津市区办公物业供应、需求、产品、客户、价格等市场情况调查研究；天津市区办公物业供应、需求、产品、客户、价格等市场情况调查研究；2.天津郊区产业用房市场和郊区商务区市场研究；天津郊区产业用房市场和郊区商务区市场研究；3.本案形成产业办公区的可行性研究；本案形成产业办公区的可行性研究；八、天津酒店和酒店式公寓市场专项研究八、天津酒店和酒店式公寓市场专项研究1.天津是酒店市场供应、需求、产品、客户、价格等市场情况调查研究；天津是酒店市场供应、需求、产品、客户、价格等市场情况调查研究；2.本案形成酒店物业的可行性研究；本案形成酒店物业的可行性研究；3.天津市区酒店式公寓供应、需求、产品、客户、价格等市场情况调查研究；天津市区酒店式公寓供应、需求、产品、客户、价格等市场情况调查研究；4.本案形成酒店式公寓物业的可行性研究；本案形成酒店式公寓物业的可行性研究；9/2/202460第  页第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段 宏观市场及本案开发环境研究顾问宏观市场及本案开发环境研究顾问宏观市场及本案开发环境研究顾问宏观市场及本案开发环境研究顾问九、天津商业地产市场研究九、天津商业地产市场研究1.天津商业区现状和未来规划发展研究；天津商业区现状和未来规划发展研究；2.天津商业物业开发、销售、租赁市场调查研究；天津商业物业开发、销售、租赁市场调查研究；3.本案周边商业物业市场和商业环境发展研究；本案周边商业物业市场和商业环境发展研究；4.本案面临的商业物业市场环境总结本案面临的商业物业市场环境总结十、相关产业和城市发展案例专项研究十、相关产业和城市发展案例专项研究1.本案可形成产业及其相关产业链专题研究本案可形成产业及其相关产业链专题研究2.与本案相类似的一级土地开发案例研究与本案相类似的一级土地开发案例研究十一、天津房地产市场研究及本案市场前景结论十一、天津房地产市场研究及本案市场前景结论1.本案开发面临的宏观经济、城市规划大环境研究结论；本案开发面临的宏观经济、城市规划大环境研究结论；2.本案周边居住、产业、商业开发环境研究结论；本案周边居住、产业、商业开发环境研究结论；3.本案开发面临的居住区、办公物业、酒店及公寓物业、商业物业市场环境和竞争环境结论。

本案开发面临的居住区、办公物业、酒店及公寓物业、商业物业市场环境和竞争环境结论9/2/202461第  页第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段 本案市场定位和产品定位顾问本案市场定位和产品定位顾问本案市场定位和产品定位顾问本案市场定位和产品定位顾问一、本案开一、本案开发发条件分析和市条件分析和市场场研究回研究回顾顾1.1.本案地本案地块块周周边边自然人文自然人文环环境分析；境分析；2.2.本案地本案地块现块现状和状和拥拥有开有开发资发资源分析；源分析；3.3.本案政府本案政府规规划和其他限制型条件分析；划和其他限制型条件分析；4.4.市市场场研究研究报报告重点告重点结论结论回回顾顾5.5.本案本案SWOT(SWOT(优势优势、劣、劣势势、机会、威、机会、威胁胁) )分析二、本案定位形成二、本案定位形成过过程程1.1.市市场场需求和需求和竞竞争分析争分析2.2.操作目操作目标标和操作能力分析和操作能力分析3.3.价价值值最大化最大化纬纬度分析度分析4.4.提升提升竞竞争力争力纬纬度分析度分析5.5.优优化限制条件化限制条件纬纬度分析度分析9/2/202462第  页第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段 本案市场定位和产品定位顾问本案市场定位和产品定位顾问本案市场定位和产品定位顾问本案市场定位和产品定位顾问三、本案市三、本案市场场定位描述定位描述1.本案的市本案的市场场定位定位2.本案的开本案的开发发主主题题定位定位四、本案客四、本案客户户定位描述定位描述1.本案可能的客本案可能的客户户种种类类分析；分析；2.本案各功能区的客本案各功能区的客户户定位；定位；3.本案各功能区目本案各功能区目标标客客户户的需求特征分析；的需求特征分析；五、本案的五、本案的产产品定位描述品定位描述1.本案整体的本案整体的产产品定位；品定位；2.本案各功能区功能定位；本案各功能区功能定位；3.本案各功能区本案各功能区产产品定位；品定位；9/2/202463第  页第三阶段第三阶段第三阶段第三阶段 本案产品规划设计顾问本案产品规划设计顾问本案产品规划设计顾问本案产品规划设计顾问一、本案规划主题概念和功能区分一、本案规划主题概念和功能区分1.提升本案价值的规划概念建议；2.各功能区的功能划分和对应规划主题建议；二、本案整体规划设计思路二、本案整体规划设计思路1.本案整体规划设计原则；2.本案整体设计总体思路；3.本案整体设计要点（包括产业区、商务区、产业和居住套区等）建议；三、各功能区规划设计建议（重点是启动区的规划建议）三、各功能区规划设计建议（重点是启动区的规划建议）1.各功能区规划要点及相关建议；2.各功能区建筑设计要点及相关建议；3.启动区产品风格、建筑形态等建议。

9/2/202464第  页第四阶段第四阶段第四阶段第四阶段 本案开发策略和开发时序顾问本案开发策略和开发时序顾问本案开发策略和开发时序顾问本案开发策略和开发时序顾问一、国内外类似片区建设理论和相关案例研究一、国内外类似片区建设理论和相关案例研究1.国内外城市发展和城市规划理论研究；国内外城市发展和城市规划理论研究；2.国内外郊区片区发展和规划理论研究；国内外郊区片区发展和规划理论研究；3.国内外郊区发展和建设典型案例研究国内外郊区发展和建设典型案例研究二、本案开发战略和开发模式（商业区开发战略和模式）二、本案开发战略和开发模式（商业区开发战略和模式）1.整个片区提升土地价值的开发战略建议整个片区提升土地价值的开发战略建议2.住宅区在片区中的地位和开发战略建议住宅区在片区中的地位和开发战略建议3.商业区在片区中的地位和开发战略建议商业区在片区中的地位和开发战略建议4.办公物业在片区中的地位和开发战略建议办公物业在片区中的地位和开发战略建议5.产业物业在片区中的地位和开发战略建议产业物业在片区中的地位和开发战略建议6.开发模式选择（自主开发、联合开发、出让土地、长期经营等模式）开发模式选择（自主开发、联合开发、出让土地、长期经营等模式）9/2/202465第  页第四阶段第四阶段第四阶段第四阶段 本案开发策略和开发时序顾问本案开发策略和开发时序顾问本案开发策略和开发时序顾问本案开发策略和开发时序顾问三、本案开发策略（商业区的开发策略）三、本案开发策略（商业区的开发策略）1.本案提升土地价值策略建议；本案提升土地价值策略建议；2.引进产业的开发策略建议；引进产业的开发策略建议；3.近期启动区的开发策略建议；近期启动区的开发策略建议；4.远期持续开发策略建议。

远期持续开发策略建议四、本案开发时序和操作关键点建议（重点是启动区的操作建议）四、本案开发时序和操作关键点建议（重点是启动区的操作建议）1.本案土地开发和土地出让时序建议；本案土地开发和土地出让时序建议；2.本案尤其是启动区操作关键点建议本案尤其是启动区操作关键点建议9/2/202466第  页第五阶段第五阶段第五阶段第五阶段 本案融资方案及经济测算顾问本案融资方案及经济测算顾问本案融资方案及经济测算顾问本案融资方案及经济测算顾问一、本案融资方式选择一、本案融资方式选择1 1、常见融资方式介绍；、常见融资方式介绍；2 2、不同融资方式的优劣比较；、不同融资方式的优劣比较；3 3、天津市内相关案例融资方式介绍；、天津市内相关案例融资方式介绍；4 4、本案融资方式的选择建议本案融资方式的选择建议二、本案经济分析的理论和说明（分析方法及评估依据）二、本案经济分析的理论和说明（分析方法及评估依据）1 1、对本案经济分析的依据；、对本案经济分析的依据；2 2、本案经济分析的方法；、本案经济分析的方法；3 3、本案经济分析基础数据及来源本案经济分析基础数据及来源9/2/202467第  页第五阶段第五阶段第五阶段第五阶段 本案融资方案及经济测算顾问本案融资方案及经济测算顾问本案融资方案及经济测算顾问本案融资方案及经济测算顾问三、本案土地出让收入预算三、本案土地出让收入预算1.1.天津土地出让价格分析；天津土地出让价格分析；2.2.本案同类土地出让价格分析；本案同类土地出让价格分析；3.3.本案政策规定土地出让收入标准；本案政策规定土地出让收入标准；4.4.本案一级土地开发收入预算。

本案一级土地开发收入预算四、本案投资成本估算四、本案投资成本估算1.本案土地一级开发成本估算说明和依据；本案土地一级开发成本估算说明和依据；2.本案土地开发投资成本估算；本案土地开发投资成本估算；9/2/202468第  页第五阶段第五阶段第五阶段第五阶段 本案融资方案及经济测算顾问本案融资方案及经济测算顾问本案融资方案及经济测算顾问本案融资方案及经济测算顾问五、本案现金流量、投资利润率、融资规模测算五、本案现金流量、投资利润率、融资规模测算1.本案土地一级开发现金流量测算；本案土地一级开发现金流量测算；2.本案土地开发静态和动态利润率测算；本案土地开发静态和动态利润率测算；3.本案融资规模测算本案融资规模测算六、本案财务敏感性分析六、本案财务敏感性分析1.本案盈亏平衡和财务敏感性分析；本案盈亏平衡和财务敏感性分析；2.本案财务风险分析本案财务风险分析9/2/202469第  页第六阶段第六阶段第六阶段第六阶段 本案营销策略顾问本案营销策略顾问本案营销策略顾问本案营销策略顾问一、本案营销环境分析（商业区开发面临的市场环境）一、本案营销环境分析（商业区开发面临的市场环境）1.天津房地产市场营销方式现状分析；天津房地产市场营销方式现状分析；2.房地产常用营销策略；房地产常用营销策略；3.其他可比项目营销策略借鉴。

其他可比项目营销策略借鉴二、本案的营销目标和营销战略二、本案的营销目标和营销战略1.本案营销的目标确定；本案营销的目标确定；2.本案营销战略和营销模式选择本案营销战略和营销模式选择三、本案的营销策略三、本案的营销策略1.品牌形象策略；品牌形象策略；2.广告策略广告策略3.传播策略传播策略4.公关策略公关策略9/2/202470第  页第六阶段第六阶段第六阶段第六阶段 本案营销策略顾问本案营销策略顾问本案营销策略顾问本案营销策略顾问四、本案土地招商策略四、本案土地招商策略1.本案土地招商采取的策略；本案土地招商采取的策略；2.本案土地招商流程和操作要点建议本案土地招商流程和操作要点建议五、本案土地开发总体营销计划五、本案土地开发总体营销计划1.本案土地开发营销总体计划；本案土地开发营销总体计划；2.本案营销工作准备和实施计划本案营销工作准备和实施计划六、本案营销费用预算六、本案营销费用预算1.本案营销费用预算标准；本案营销费用预算标准；2.本案营销费用预算本案营销费用预算9/2/202471第  页策划顾问服务成果策划顾问服务成果策划顾问服务成果策划顾问服务成果工作阶段工作阶段工作成果工作成果时间要求时间要求第一阶段第一阶段提交提交《《八马路地块市场研究报告八马路地块市场研究报告》》并汇报并汇报本协议签订之日起本协议签订之日起3030个自然日内个自然日内提交提交《《八马路地块市场定位报告八马路地块市场定位报告》》并汇报并汇报本协议签订之日起本协议签订之日起5050个自然日内个自然日内提交提交《《八马路地块概念性规划建议报告八马路地块概念性规划建议报告》》并汇报并汇报本协议签订之日起本协议签订之日起7070个自然日内个自然日内提交提交《《八马路八马路项目开发模式、开发策略及融资模式项目开发模式、开发策略及融资模式建议报告建议报告》》并汇报，同时配合甲方指导规划设计单位进行并汇报，同时配合甲方指导规划设计单位进行工作工作本协议签订之日起本协议签订之日起9090个自然日内个自然日内第二阶段（备选）第二阶段（备选）提交提交《《八马路项目土地招商及营销推广策划方案建八马路项目土地招商及营销推广策划方案建议报告议报告》》并汇报，同时配合甲方进行地块招商工作并汇报，同时配合甲方进行地块招商工作第一阶段工作结束之日起第一阶段工作结束之日起4040个自然个自然日内日内第三阶段（备选）第三阶段（备选）提交提交《《XXXX地块项目定位和规划设计建议报告地块项目定位和规划设计建议报告》》、、《《XXXX地块地块营销策划报告营销策划报告》》并汇报，同时配合甲方指导规划设计单位并汇报，同时配合甲方指导规划设计单位和广告公司进行工作和广告公司进行工作根据地块开发策略和甲方要求拟定根据地块开发策略和甲方要求拟定9/2/202472第  页内容纲要内容纲要内容纲要内容纲要一、对于本案开发目标的整体理解一、对于本案开发目标的整体理解二、对于本案开发运营的初步思路二、对于本案开发运营的初步思路三、我们的方法论体系三、我们的方法论体系四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排五、思源操作本项目的资源优势五、思源操作本项目的资源优势六、思源顾问专业执行团队六、思源顾问专业执行团队9/2/202473第  页内容纲要内容纲要内容纲要内容纲要一、对于本案开发目标的整体理解一、对于本案开发目标的整体理解二、对于本案开发运营的初步思路二、对于本案开发运营的初步思路三、我们的方法论体系三、我们的方法论体系四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排五、思源操作本项目的资源优势五、思源操作本项目的资源优势六、思源顾问专业执行团队六、思源顾问专业执行团队9/2/202474第  页目前思源公司在专业队伍上已经组建了房地产策划专业团队 , 汇聚了土地一级开发、前期策划、商业地产策划、土地招商、财务预算、资本运作等方面的专业人士 , 具有良好的职业素养和专业策划经验 , 对房地产策划、商业地产开发、经营和管理、开发资金运作等方面具有深入的研究和丰富的经验。

同时思源集团还将根据各项目实际情况成立专门的土地开发专家顾问小组和规划设计专家顾问小组 , 以保障策划工作所需要的智力资源除了专业的工作团队 , 思源联合体还将在其他方面对项目策划工作的成功实施提供强有力的资源保障 房地产策划顾问专业团队一级土地策划商业地产策划投资顾问地产前期策划市场研究专业化策划团队体系专业化策划团队体系专业化策划团队体系专业化策划团队体系9/2/202475第  页本次策划顾问工作团队组织架构本次策划顾问工作团队组织架构本次策划顾问工作团队组织架构本次策划顾问工作团队组织架构核心决策小组核心决策小组宏观经济及房宏观经济及房地产市场研究地产市场研究顾问小组顾问小组土地营销策略土地营销策略顾问小组顾问小组融资模式与经融资模式与经济测算顾问小济测算顾问小组组土地规划设计土地规划设计顾问小组顾问小组 土地一级开发市土地一级开发市场定位和开发策场定位和开发策略顾问小组略顾问小组 土地土地专家专家顾问顾问小组小组 规划规划专家专家顾问顾问小组小组 9/2/202476第  页总负责人总负责人总负责人总负责人————李国平李国平李国平李国平李国平李国平 思源集团执行董事，思源顾问公司董事长思源集团执行董事，思源顾问公司董事长/ /总经理总经理 ，，上海复旦大学学士、清华大学上海复旦大学学士、清华大学EMBA EMBA ，房地产行业资，房地产行业资深顾问和深顾问和IT IT专家，具有十多年房地产全案策划、营销专家，具有十多年房地产全案策划、营销推广、企业管理的丰富经验，思源顾问公司项目策划推广、企业管理的丰富经验，思源顾问公司项目策划核心决策人员。

核心决策人员 9/2/202477第  页策划团队构成策划团队构成策划团队构成策划团队构成1、核心决策小组、核心决策小组负责人：李国平组 员：李国平、陶红兵、胡峰6、土地营销策略顾问小组、土地营销策略顾问小组负责人：胡峰组 员：胡峰、李昕炜、张天策、吴进荣、车昆5、融资模式与经济测算顾问小组、融资模式与经济测算顾问小组负责人：胡峰组 员：李昕炜、张天策、兰旭、陈芳4、土地规划设计顾问小组、土地规划设计顾问小组负责人：胡峰组 员：胡峰、李昕炜、张天策、吴进荣、车昆2、宏观经济及房地产市场研究顾问小、宏观经济及房地产市场研究顾问小组组负责人：胡峰组 员：张天策、兰旭、陈芳、车昆3、土地一级开发市场定位和开发策略、土地一级开发市场定位和开发策略顾问小组顾问小组负责人：胡峰组 员：胡峰、张天策、兰旭、陈芳、车昆9/2/202478第  页陶红兵陶红兵 思源经纪公司总经理思源经纪公司总经理 ，兰州商学院经济学学士、清华大学，兰州商学院经济学学士、清华大学EMBA EMBA ，多年企业经营管理经验，熟悉，多年企业经营管理经验，熟悉房地产项目策划经纪代理及执行过程的组织实施，支持并担任呼和浩特市城市土地市场全案策划房地产项目策划经纪代理及执行过程的组织实施，支持并担任呼和浩特市城市土地市场全案策划顾问及招商代理、参与思源顾问、经纪公司的各项目管理决策工作。

顾问及招商代理、参与思源顾问、经纪公司的各项目管理决策工作 胡胡 峰峰思源经纪天津分公司总经理，在房地产领域具有多年策划、管理经验，尤其在土地一级开发、思源经纪天津分公司总经理，在房地产领域具有多年策划、管理经验，尤其在土地一级开发、产业园项目、大型商业地产项目等领域具有丰富的策划理论及实践功底，并参与四个奥运项目产业园项目、大型商业地产项目等领域具有丰富的策划理论及实践功底，并参与四个奥运项目的全球竞标、呼市土地市场策划、回龙观商业地产策划、亦庄开发区、天津湾等具有深远影响的全球竞标、呼市土地市场策划、回龙观商业地产策划、亦庄开发区、天津湾等具有深远影响的项目李国平李国平 思源集团执行董事，思源顾问公司董事长思源集团执行董事，思源顾问公司董事长/ /总经理总经理 ，上海复旦大学学士、清华大学，上海复旦大学学士、清华大学EMBA EMBA ，房地，房地产行业资深顾问和产行业资深顾问和IT IT专家，具有十多年房地产全案策划、营销推广、企业管理的丰富经验，思源专家，具有十多年房地产全案策划、营销推广、企业管理的丰富经验，思源顾问公司项目策划核心决策人员顾问公司项目策划核心决策人员。

李昕李昕炜炜 思源经纪天津分公司思源经纪天津分公司副总经理，副总经理，在房地产领域具有七年策划、管理经验，特别在大型公建、综在房地产领域具有七年策划、管理经验，特别在大型公建、综合体项目有丰富的实践经验和理论功底合体项目有丰富的实践经验和理论功底曾参与了北京望京曾参与了北京望京-- --知语城知语城,35,35万平米的综合体、嘉业二万平米的综合体、嘉业二期住宅期住宅, ,写字楼全案策划、天创世缘全案策划、四季美景全案策划、半岛国际公寓全案策划、天写字楼全案策划、天创世缘全案策划、四季美景全案策划、半岛国际公寓全案策划、天津湾津湾B3B3地块销售策划代理等地块销售策划代理等张天策张天策 思源经纪天津分公司思源经纪天津分公司策划副总监，五年房地产项目策划经验，曾主持或参与策划副总监，五年房地产项目策划经验，曾主持或参与 北京及外地多个土地北京及外地多个土地一级开发、住宅等大量各类项目的全程策划，一级开发、住宅等大量各类项目的全程策划，有华明镇、咸水沽、葛沽镇一级土地开发，水域未有华明镇、咸水沽、葛沽镇一级土地开发，水域未来城、万隆来城、万隆-梅江湾、塘沽金街梅江湾、塘沽金街-解放路商业中心区东扩西延战略规划、君谊大厦、呼和浩特市滨解放路商业中心区东扩西延战略规划、君谊大厦、呼和浩特市滨海新城海新城2期、百合春天、塘沽宏苑领海等项目期、百合春天、塘沽宏苑领海等项目。

核心人员简介核心人员简介核心人员简介核心人员简介9/2/202479第  页预祝合作成功！预祝合作成功！9/2/202480第  页锦联·经典生活商业战略u沈阳精诚置业顾问有限公司沈阳精诚置业顾问有限公司u2007年年5月月16日日                                                    写在最初写在最初项目各物业销售合同额一览表项目各物业销售合同额一览表: :            锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占项目总值的32%，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业项目面积（㎡）成交均价（元/㎡）销售合同额（万元）占配比住宅951394,720449,056,08035%商铺长江街1402416,007224,482,16818%宁山路1424710,022142,783,43411%金沙江街27818,00022,248,0002%恒山路3450.87,50325,891,3522%合计34502.812,040415,404,95432%写字间215005,500118,250,0009%沿长江街公寓（精装）430006,000258,000,00020%半地下车库39个20万/个7,800,000 1%地下车位340个10万/个34,000,0003%合计194141.86,6061,282,511,034100%9/2/202482第  页长江街商业分析9/2/202483第  页市场长江街商业街关键词:    中低档商业街    商圈辐射范围较小    业态杂乱无序    发展空间较大9/2/202484第  页竞品u周边竞品   水木清华 ：：销售率20%左右，仅面积小、总价低                       商铺销售。

     建赏欧洲 ：：销售体量小、销售期限长9/2/202485第  页沈房销售情况u2007年存量商业面积33.85万平方米 u2007年商业批准预售同比增幅89%u2007年商业销售价格呈下降趋势，下降为年商业销售价格呈下降趋势，下降为19.29% 商业关键词：供大于求 、价格下降9/2/202486第  页积累客户分析           截止2007年5月11日，经典生活商铺来电客户155组，到访客户72组，前期走访商家客户24组，共计251组经统计，诚意客户达34组           通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积200㎡-300㎡居多；心理价位长江街14000元/㎡、宁山路9000元/㎡、          通过对客户进行装户情况分析,需求长江街位置的占70%,其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少     关键词：需求集中在长江街南侧位置；价格高；9/2/202487第  页在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？9/2/202488第  页至2007年底，力争实现销售合同额人民币117，960，000元！9/2/202489第  页销售原则整体销售、快速回笼资金9/2/202490第  页实施途径改变原社区商铺为区域商业中心9/2/202491第  页结合市场情况和我们的目标锦联·经典生活应该具备什么样的定位？9/2/202492第  页位置恒山路金沙江街宁山路长江街分区休闲健身区、文化区、学生快餐区培训机构区餐饮娱乐区品牌店区业态大型健身机构、文具用品、学生快餐、图书城特色语种、知名培训中心餐饮机构、商业机构名牌服饰、国际美容、特色美食街结构一、二层结构；三层整层结构一、二、三层结构一、二、三层结构一、二层结构；三层整层结构均价（元/㎡）750080001000016000命名后街（Backstreet） 波士智堂（Boss Meeting） 娱客地界（Yoko Zone） 时尚连廊（Fashion Mall） 商业分区及业态定位9/2/202493第  页定位 整体商网定位：旺·本 “旺本旺本”意为意为“旺本钱旺本钱” 9/2/202494第  页                      定位都清晰了，客户从哪里来？9/2/202495第  页方向           关注“主力店”和“品牌店”效应Ø “有主力店的地方，就有无穷的商业机会有主力店的地方，就有无穷的商业机会” Ø知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程     9/2/202496第  页策略      Ø倡导差异化营销倡导差异化营销招商应该从核心主力店开始启动，按照招商应该从核心主力店开始启动，按照“核心主力店核心主力店-次主力店次主力店-品牌专品牌专卖店卖店-小型商家小型商家”为顺序。

为顺序Ø价格策略价格策略用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置不佳商铺先期销售给主力店，形成用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围点打缓围合之势，围点打缓Ø租售并举策略租售并举策略为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客户资本压力为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客户资本压力9/2/202497第  页配合工作1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月关键事件关键事件关键事件关键事件招商招商销售中心销售中心开放开放商业房商业房展会展会商业样板商业样板段开放段开放销售节奏销售节奏客户积累阶段客户积累阶段工程进度工程进度强销阶段强销阶段持销阶段持销阶段长江街封顶长江街封顶9/2/202498第  页。