彩虹天下·市场篇.doc

苏州德丰仓房地产经纪有限公司彩虹天下提案报告市场篇 目录目 录一、区域经济形势……………………………………………………………………………………………… 1二、太仓房地产现状分析及发展趋势……………………………………………………………………………………………… 2三、本地块的 SWOT 分析…………………………………………………………………………………………… 14四、太仓项目产品建议…………………………………………………………………………………………… 16五、财务分析…………………………………………………………………………………………… 46苏州德丰仓房地产经纪有限公司彩虹天下提案报告市场篇 - 1 -一、区域经济形势太仓市充分发挥其长江岸线的资源优势和"滨江邻沪" 的区位优势，形成了“以港兴市”的战略特色和开放开发的强劲态势，近年来全市经济有了长足的发展各 项 指 标 2002 年 同比增长GDP 181 亿元 16%财政收入 15.8 亿元 30.30%固定资产投资额 60 亿元 37.90%合同外资 8 亿美元 117.80%工业增加值 90 亿元 16%农业增加值 15 亿元 4.1%三产增加值 67 亿元 12.4%苏州德丰仓房地产经纪有限公司彩虹天下提案报告市场篇 - 2 -二、太仓房地产现状分析及发展趋势房地产的区域性较强，通过对其区域房产市场历史发展状况及现状的分析，可以指导我们该规避什么，发扬什么，提高整个项目的抗风险能力，也可为项目提出良好的产品建议提供参考，同时我们可以从其发展规律中预测其发展趋势，从而使得项目的产品具有一定的前瞻性。

一）太仓房地产市场分析 开发量分析太仓市 1999 年~2002 年住宅开发量统计情况如下： 说明：1、 1999 年到 2000 年开发量涨幅较大，原因在于 2000 年的地块改造工程较多，带来开发量的增长2、 2000 年到 2002 年间开发量下降，原因一方面在于房价上涨了，抑制了需求；另一方面在于市场上存量房需要消化太 仓 市 1999~2002年 住 宅 开 发 量 统 计 图21.7236.2725.47 22.3905101520253035401999 2000 2001 2002年 份 （ 年 ）开发量（万平方米）开 发 量苏州德丰仓房地产经纪有限公司彩虹天下提案报告市场篇 - 3 - 交易量情况分析2002 年全市商品房交易量为 24.5 万平方米，而从 1999~2002 年这 4 年间，全市商品房交易量大约以 5~6%的比例逐年增长，这也表明随着人们经济实力的增强，人们已经越来越重视居住条件的改善了 价格及销售分析从太仓目前在售楼盘的情况知，目前太仓市多层价格最高的楼盘是位于小北门街上的人杰景典，已经达到了 2680 元/平方米，该案应该算是市中心楼盘的代表，由于地段较好，所以价格也较高；而处在城北东路上的楼盘主要以阳光北苑和名都花苑为代表，售价在2500 元/平方米左右，原因在于离市区较近，但是从地段上来讲有些偏郊区；而城北靠近新城北路的一段在太仓人心目中被认为是郊区，所以价格又要低一些，该区域代表楼盘有桃园路上的景都花苑和世外桃园以及登创商住楼，均价在 2200 元/平方米左右；对于新区的楼盘来说，目前人气还不够，而且交通非常不便，所以价格也较低，代表楼盘为东仓路上的津华园、中鑫商住楼，均价在 2300 元/平方米左右，同时由于新区的自然环境不错，且将来随着太仓城市向东的发展，该区域的物业升值潜力还是很大的，所以该区域的物业价格和市郊物业的价格相差不大；而位于锦州路上的华侨公寓售价却达到了 2580 元/平方米，原因很多，一方面是锦州路周围的配套较齐全，人气也较旺，另一方面在于开发商的实力较强，具有一定的品牌优势。

小高层的价格都在 3000 元/平方米以上销 售 价 格050010001500200025003000人 杰景 典华 侨公 寓阳 光北 苑名 都花 苑 津 华 苑景 都花 苑世 外桃 园销 售 价 格苏州德丰仓房地产经纪有限公司彩虹天下提案报告市场篇 - 4 -总的来说，目前对太仓物业价格影响较大因素还是地段如太仓一个很不错的楼盘世纪苑由于地段太偏，所以售价比新区其他楼盘要低，2200 元/平方米左右目前楼市较火，加上最近拆迁户很多，且太仓市大多数楼盘的定位都较低，所以各楼盘的销售情况都较好 产品分析太仓的楼盘主要以带阁楼的多层产品为主，别墅这种高端产品主要集中在城市东南面，小高层在太仓也已经出现了，且反响不错，目前有三个楼盘规划有小高层——华侨房产小高层、人杰景典、高尔夫湖滨花苑预计将来小高层在太仓的市场应该不错，规划中的城南新城区将是高端产品的集结地太仓楼盘的开发规模都不大，市区楼盘基本上占地都在 3 万平方米左右，新区楼盘占地较大，最大的世纪苑占地为 23 万平方米在建筑方面，各楼盘都没多少特色，建筑繁杂，色彩单调；在景观方面，除了部分绿化之外，区内其他景观很少；在物业管理方面，大多数小区都限于保安、保洁方面，而其他更细致的服务基本上没有；在智能化方面，大多数小区都没有，而其他有智能化的小区也只限于可视对讲系统方面；在房型方面，目前各楼盘主要是以三房为主。

在区内配套设施方面，各楼盘区内配套设施不足，没有设置会所 销售推广分析太仓各楼盘的的销售方式基本上限于在物业周边设立一个很是一般的销售中心，部分楼盘设有模型，同时销售人员的专业程度不够在推广方面，太仓的楼盘很少通过媒体做广告，而对于 POP（户外看板）这一很有效的广告形式，在太仓基本上没有太仓推广最有力的楼盘是世纪苑，该案曾经在《太仓日报》上做过一年的整版广告，同时也在昆山参加过房展会太仓市开发商和代理商的合作很少苏州德丰仓房地产经纪有限公司彩虹天下提案报告市场篇 - 5 - 重点个案分析名都花园 地段分析：该案东临人民北路，南接城北东路，西至天然河道盐铁塘，北靠四星级酒店花园酒店人民路和城北东路是城市主干道，离市中心很近，因此周边的配套比较齐全，主要有花园酒店、邮局、华联超市、银行、还有正在筹建的慈爱医院、桃园市场等加上人民北路的延伸，燕山路的打通，城北的交通将会更加方便因此该案的地段是比较好的 规划分析：该案规划有独体别墅、联体别墅、多层公寓、沿街商铺四种产品，其中独体别墅共 5幢，面积约有 350 平方米，合计 1750 平方米；联体别墅 6 幢，每户 246.8 平方米，合计约3000 平方米；多层公寓有 8 幢，大部分是一梯两户，其中只有一幢楼（临城北东路）是 5层带阁楼的，其余均为 4 层带阁楼，其中所有的多层公寓的底层都设置为自行车库。

整个小区设置有两个出入口，分别设在东边的人民北路和南边的城北东路上，小区以砖红色和灰白色作为主要色调，比较平常；在建筑风格上也无多少特色，就是一般常见的多层形式；在区内景观方面，该案在入口处设立了一些休憩的长椅和小型的景观，同时做了一些集中的绿化，在楼栋之间有做一些绿化，同时楼间距较大，没有设立中央花园景观；本案在小区内设立了几幢煤气中转站建筑，这无疑会给人一种有危险的感觉，进而会影响到去化；在房型设计方面，该案平面层主要是以三室两厅两卫的房型为主，跃层主要是以五室两厅两卫为主，面积为 262 平方米部分房型设置有北阳台，但没有设置储藏间，同时有部分房型的卫生间没有窗户苏州德丰仓房地产经纪有限公司彩虹天下提案报告市场篇 - 6 -户型情况如下表：产品类型 户型及编号 建筑面积 房型结构A 单元跃层式 1~2 层 198 平方米 三室两厅三卫A 单元跃层式 3~5 层 262 平方米 五室两厅四卫B 单元复式 218 平方米 五室两厅两卫B 单元公寓 142.5 平方米 三室两厅三卫C 单元公寓 131.5 平方米 三室两厅两卫公 寓 C 单元复式 203.6 平方米 四室两厅三卫联体别墅 246.8 平方米（建筑面积）独体别墅 350 平方米（建筑面积） 价格分析联体别墅售价为 3000 元/平方米左右，平层公寓房的第三层售价为 2500 元/ 平方米左右，楼层差价大约为 100 元，根据该楼盘所处地段再加上综合分析小区内其他因素知，该价格应为市场行情价，而随着人民北路和燕山路的通车，该地段的物业会有所升值。

 销售分析目前该小区的销售状况良好，销售率可达 90%以上，目前只剩下部分面积较大的跃层式还未售出（基本上集中在每栋楼的中间位置，约 6 套） ，而临城北东路的一幢楼去化较慢，原因就在于临路受噪音的影响较大在销售推广方面，小区以“二十一世纪的文明居住环境的风范”为主诉求，除了在城北东路上设立了一个不太显眼的售楼处外，没有其他方式的推广苏州德丰仓房地产经纪有限公司彩虹天下提案报告市场篇 - 7 - 客源分析由于该案的定位一般，所以针对的客源比较广泛，公寓的客户主要是一般的工薪阶层、拆迁户以及部分私营业主，而别墅的购买者层次较高，主要是各机关干部及私企的高级管理者 区内物业管理、配套设施及智能化分析提供 24 小时热水服务管道液化气，单元门采用对讲电控防盗门户门采用二合一钢制防盗门物业管理也就局限在保安和保洁方面 个案优劣势分析优势：1、地段较好，周边配套设施齐全；2、房型较多，给人更多的选择，价格适中；3、现房，即买即住劣势：1、小区建筑风格、外立面色彩传统，无多少特色；2、联体别墅较挤；3、部分房型设计不合理，面积偏大；4、区内景观基本上没有；5、推广无力度，知名度不够；6、临城北东路较嘈杂。

苏州德丰仓房地产经纪有限公司彩虹天下提案报告市场篇 - 8 -人杰景典 地段分析：处于人民路和小北门街之间，而小北门街非常接近市中心,所以周边的配套较好,学校、超市、医院、银行、菜市场等生活配套设施一应俱全,因此可以用“黄金地段”来形容 规划分析：小区由 8 幢 6 层带阁楼的多层公寓和 3 幢 11 层的小高层（电梯房）组成，沿街楼栋的 1~2 层规划为商业用房，整个小区主体建筑为框架结构本案外立面色彩以黄褐色和灰白色为主，虽然有别于传统的砖红色，但是给人的视觉感受还是不够强烈；在建筑形态上，都是条式建筑，每幢楼从两个单元到四个单元不等，一梯两户，在底层有做车库；小区共有两个出入口，一个设在东边小北门街上，另一个设在南面向阳路上；在景观规划方面，本案基本上没有做任何景观，只是有些小规模的绿化，绿化率才 28%；在房型设计方面，本案主要是以大三房为主，部分两房，面积及房型表如下：编 号 面积（平方米） 房型结构A 166 三室两厅两卫B 170 三室两厅两卫C 155 三室两厅两卫D 148 三室两厅两卫E 184 三室两厅两卫F 177 三室两厅两卫G 125 两室两厅一卫H 120 两室两厅一卫I 115 两室两厅一卫说明：面积偏大，都设置了北阳台，在三房中还设置了储藏室。

苏州德丰仓房地产经纪有限公司彩虹天下提案报告市场篇 - 9 - 价格分析本案的售价情况如下表：2 楼 2580 元/平方米3 楼 2680 元/平方米4 楼 2680 元/平方米5 楼 2580 元/平方米6 楼 2500 元/平方米阁楼（大） 80000 元/个阁楼（小） 60000 元/个商业用房 大于 4000 元/平方米补充说明：该案在下半年即将推出三幢小高层，目前处于预定阶段，据悉小高层售价要达到 3400 元/平方米（较高楼层） ，然而据售楼人员说目前小高层的预定情况也较好从走访的所有楼盘的情况来看，该案的价位是太仓市所有楼盘中最高的，虽然地段不错，但是小区规划却是一般，因此该案定如此价格有些偏高了 销售分析目前该案的销售率在 70%左右，临路户型的销售状况不甚理想，两房也因为面积偏大而去化较慢，在推广方面，本案以“入住人杰景典，彰显名流风范”为广告主诉求，除了在小北门街上设立一个不显眼的售楼处外，没有其他的销售通。