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白马户外媒体 – Clear Media“白马白马”户外候车亭媒体推荐户外候车亭媒体推荐海南白马广告媒体投资有限公司海南白马广告媒体投资有限公司 北部销售中心北部销售中心 白马户外媒体 – Clear Media目目 录录q白马公司简介白马公司简介q白马媒体性质分析白马媒体性质分析q白马媒体运用介绍白马媒体运用介绍q白马专业服务介绍白马专业服务介绍白马户外媒体 – Clear Media20012001风神榜扩展到全国风神榜扩展到全国2929个城市，个城市，候车亭数量超过候车亭数量超过20,00020,000个个 19981998与与Clear ChannelClear Channel集团合资经营集团合资经营风神榜风神榜 1996 1996 建立风神榜候车亭网络建立风神榜候车亭网络 1986 1986 白马广告建立白马广告建立 1992 1992 白马广告公司成为整体代理广告公司白马广告公司成为整体代理广告公司 2001200120012001年年年年12121212月白马户外在月白马户外在月白马户外在月白马户外在香港主板香港主板香港主板香港主板市上市市上市市上市市上市成为中国内地首家在香港成为中国内地首家在香港成为中国内地首家在香港成为中国内地首家在香港成功上市的户外广告公司成功上市的户外广告公司成功上市的户外广告公司成功上市的户外广告公司. . . .2002200220022002年年年年3 3 3 3月月月月被选为在香港主板市场被选为在香港主板市场被选为在香港主板市场被选为在香港主板市场代表媒体板块的代表媒体板块的代表媒体板块的代表媒体板块的恒生指数指标股。

恒生指数指标股恒生指数指标股恒生指数指标股 白马公司简介白马公司简介白马户外媒体 – Clear MediaØ 白马已成功地和超过2000个国内、国际客户形成合作，涉及30多个行业，发布画面6000多幅并建立了超过4700个客户资料的客户开发数据库，长期与这些客户保持顺畅、良好的沟通Ø 白马拥有众多的优质客户，其客户年平均签约额超过100万 ，2003年超过300万以上的客户近50个，1000万以上的客户10个公司规模及经营能力公司规模及经营能力 — — 客户网络客户网络强大的客户开发能力和强大的客户开发能力和丰富的客户积累丰富的客户积累白马户外媒体 – Clear Media媒体规格媒体规格画面规格统一带来的好处画面规格统一带来的好处-- -- 画面创意更加容易；画面创意更加容易；-- -- 保证信息输出统一；保证信息输出统一；-- -- 制作周期更短；制作周期更短；-- -- 同时制作成本更低同时制作成本更低这些因素使广告投放内容的转换更加便利，广告主可以根据市场竞争的变化这些因素使广告投放内容的转换更加便利，广告主可以根据市场竞争的变化及时作出广告调整。

及时作出广告调整全国统一：大牌（全国统一：大牌（3.53.5米米* *1.51.5米）；中牌（米）；中牌（1.21.2米米* *1.81.8米）；小牌（米）；小牌（1 1米米* *1.51.5米）米）白马户外媒体 – Clear Media白马城市划分白马城市划分一级城市：北京、上海、广州一级城市：北京、上海、广州二级城市：成都、杭州、南京、西安、深圳二级城市：成都、杭州、南京、西安、深圳三级城市：哈尔滨、大连、石家庄、青岛、武汉、　　　　　　　三级城市：哈尔滨、大连、石家庄、青岛、武汉、　　　　　　　重庆、福州、厦门重庆、福州、厦门四级城市：长春、沈阳、天津、郑州、无锡、南昌四级城市：长春、沈阳、天津、郑州、无锡、南昌　　　　　南宁、长沙、昆明、海口　　　　　南宁、长沙、昆明、海口五级城市：佛山、中山五级城市：佛山、中山于全国于全国2929个城市拥有候车亭媒体，各城市级别划分如下：个城市拥有候车亭媒体，各城市级别划分如下：白马户外媒体 – Clear Media强大的资源优势强大的资源优势——全国全国2929个城市平均拥有个城市平均拥有65%65%以上以上的户外候车亭媒体资源的户外候车亭媒体资源. .白马媒体优势阐述白马媒体优势阐述% %65%65%白马户外媒体 – Clear Media灯箱点位密布城市主要街道，充分覆盖主要商业区及人口稠密区。

北京市白马媒体北京市白马媒体点位分布图点位分布图部分城市资源描述部分城市资源描述省市面积(平方公里)北京北京5474候车亭资源占有率95%95%人口(百万)9.8186候车亭资源总数5300白马户外媒体 – Clear Media日间效果日间效果“北京北京”发布实景展示发布实景展示部分城市资源描述部分城市资源描述夜间效果夜间效果白马户外媒体 – Clear Media上海市白马媒体上海市白马媒体点位分布图点位分布图灯箱点位密布城市主要街道，充分覆盖主要商业区及人口稠密区部分城市资源描述部分城市资源描述省市人口(百万)面积(平方公里)上海10.70623249上海候车亭资源占有率100%100%候车亭资源总数1717白马户外媒体 – Clear Media日间效果日间效果“上海上海”发布实景展示发布实景展示夜间效果夜间效果部分城市资源描述部分城市资源描述白马户外媒体 – Clear Media广州市白马媒体广州市白马媒体点位分布图点位分布图省市广东广州候车亭资源占有率100%100%人口(百万)面积(平方公里)14443.993候车亭资源总数2818灯箱点位密布城市主要街道，充分覆盖主要商业区及人口稠密区。

部分城市资源描述部分城市资源描述白马户外媒体 – Clear Media日间效果日间效果“广州广州”发布实景展示发布实景展示夜间效果夜间效果部分城市资源描述部分城市资源描述白马户外媒体 – Clear Media白马媒体性质分析白马媒体性质分析白马户外媒体 – Clear Media由上图可以看出，由上图可以看出，““电视电视””、、““户外户外””在各主要城市内均具有非常优秀在各主要城市内均具有非常优秀的到达率，是教育城市人口的重要传播手段的到达率，是教育城市人口的重要传播手段数据来源：CMMS2005各媒体在主要城市的到达率分析各媒体在主要城市的到达率分析各媒体在主要城市的到达率分析各媒体在主要城市的到达率分析各媒体在主要城市的到达率分析各媒体在主要城市的到达率分析分析分析1 1白马户外媒体 – Clear MediaTGI125.6112.2105.2108.7数据来源：CMMS 2005分析分析2 2各主要户外媒体的覆盖率分析各主要户外媒体的覆盖率分析各主要户外媒体的覆盖率分析各主要户外媒体的覆盖率分析各主要户外媒体的覆盖率分析各主要户外媒体的覆盖率分析白马户外媒体 – Clear Media候车亭广告候车亭广告车身广告车身广告地铁广告地铁广告外墙广告外墙广告北北 京京 数据来源：CMMS2005主要城市不同户外媒体类型的受关注程度比较主要城市不同户外媒体类型的受关注程度比较上上 海海分析分析3-A3-A白马户外媒体 – Clear Media候车亭广告候车亭广告车身广告车身广告地铁广告地铁广告外墙广告外墙广告广广 州州南南 京京数据来源：CMMS2005主要城市不同户外媒体类型的受关注程度比较主要城市不同户外媒体类型的受关注程度比较分析分析3-B3-B白马户外媒体 – Clear Media候车亭广告候车亭广告车身广告车身广告外墙广告外墙广告武武 汉汉成成 都都数据来源：CMMS2005主要城市不同户外媒体类型的受关注程度比较主要城市不同户外媒体类型的受关注程度比较分析分析3-C3-C白马户外媒体 – Clear Media数据来源：CMMS 2005与主要传统媒体的成本对比（千人成本）与主要传统媒体的成本对比（千人成本）分析分析4 4白马户外媒体 – Clear Media数据来源：CMMS2005分析分析5 5与主要户外媒体的成本对比（千人成本）与主要户外媒体的成本对比（千人成本）白马户外媒体 – Clear Media白马媒体运用介绍白马媒体运用介绍白马户外媒体 – Clear Media　　　•　白马媒体以点位覆盖人群特征、媒体到达率、接触频次及点位周围情况等数据为依据，结合媒体覆盖率、到达率最大化原则或不同行业产品的消费人群特征，对点位进行合理科学的优化套装组合发布，确保达到最好的投放效果。

•　由于采用了科学的划分方法，且为了保证每个套装的发布效果，故我司各城市中相同块数的套装间没有质量差异，因此方便了客户进行套装的选择，保证了客户的利益套装发布模式依据套装发布模式依据白马户外媒体 – Clear Media全城覆盖式套装全城覆盖式套装以以“风神榜风神榜”北京北京“T01套装套装”为例为例50个大牌套装，对整座城市形成均匀合理的广告覆盖，达到全城发布效果最大化套装发布模式套装发布模式白马户外媒体 – Clear Media以以“风神榜风神榜”北京北京“B53套装套装”为例为例区域式覆盖套装区域式覆盖套装30个大牌套装，集中投放在重点局部区域，形成高密度覆盖，达到区域发布效果最大化套装发布模式套装发布模式白马户外媒体 – Clear Media6 6月上半月：　　　　　　　　　　月上半月：　　　　　　　　　　A A发布周期－发布周期－5 5月月3030日至日至6 6月月1212日日B B发布周期－发布周期－6 6月月5 5日至日至6 6月月1818日日套装发布的周期：套装发布的周期：6 6月下半月：月下半月：A A发布周期－发布周期－6 6月月1414日至日至6 6月月2727日日B B发布周期－发布周期－6 6月月2020日至日至7 7月月3 3日日－－1414天天的发布周期，是目前各种户外媒体中发布最为灵活的。

的发布周期，是目前各种户外媒体中发布最为灵活的－－A A、、B B发布期的运用，可以在一个月内提供发布期的运用，可以在一个月内提供4 4次上画机会，从而更加有效的应对市场变化次上画机会，从而更加有效的应对市场变化套装发布模式套装发布模式白马户外媒体 – Clear Media四种常用发布模式：四种常用发布模式：曲线式发布：曲线式发布：跟椐产品销售及市场活动情跟椐产品销售及市场活动情况于不同时期内采用不同的发布量况于不同时期内采用不同的发布量间歇式发布：间歇式发布：利用媒体发布的边际效用，利用媒体发布的边际效用，使媒体发布更有效率使媒体发布更有效率递减式发布：递减式发布：在发布初期大量的投入，造在发布初期大量的投入，造成声势，随着市场活动的结束，渐渐淡出成声势，随着市场活动的结束，渐渐淡出递增式发布递增式发布：：在初期起到铺垫作用，配合市在初期起到铺垫作用，配合市场活动的高潮时期，将发布量达到最大化场活动的高潮时期，将发布量达到最大化套装发布模式套装发布模式白马户外媒体 – Clear MediaØ案例一：吗丁啉案例一：吗丁啉Ø案例二：蒙牛案例二：蒙牛案例运用分享案例运用分享白马户外媒体 – Clear Media案例一：吗丁啉案例一：吗丁啉•吗叮啉胃药品牌在白马户外广告公司进行重点城市的户外广告发布。

为有效地评估其户外候车亭广告发布效果及与相关媒体的比较研究特进行户外广告效果研究•该项研究是在吗叮啉品牌候车亭发布结束之后一个半月开始的调查，因而导致本报告中的候车亭广告发布效果偏低于实际的发布效果 白马户外媒体 – Clear Media吗丁啉吗丁啉0303年候车亭测试画面年候车亭测试画面 测试城市：上海测试城市：上海案例一：吗丁啉案例一：吗丁啉白马户外媒体 – Clear Media广告信息来源媒体分析（提示后）广告信息来源媒体分析（提示后）基数基数: : 看过吗叮啉广告的所有被访者看过吗叮啉广告的所有被访者﹡﹡在对吗叮啉广告的信息来源分析显示：通过户外候车亭获取品牌信息的为在对吗叮啉广告的信息来源分析显示：通过户外候车亭获取品牌信息的为50%50%，高于车身媒体十个百分点显示出候车亭媒体对受众的广泛影响力高于车身媒体十个百分点显示出候车亭媒体对受众的广泛影响力)案例一：吗丁啉案例一：吗丁啉白马户外媒体 – Clear Media最常获取品牌信息的媒体渠道（第一提及）最常获取品牌信息的媒体渠道（第一提及）﹡对最常获取品牌信息的媒体渠道调查显示：候车亭媒体成为位于电视之后对最常获取品牌信息的媒体渠道调查显示：候车亭媒体成为位于电视之后的第二大媒体，超过平面媒体，并且第一提及率比公交车身高六个百分点。

的第二大媒体，超过平面媒体，并且第一提及率比公交车身高六个百分点案例一：吗丁啉案例一：吗丁啉白马户外媒体 – Clear Media最常获取品牌信息的媒体渠道（第二提及）最常获取品牌信息的媒体渠道（第二提及）﹡﹡对最常获取品牌信息的媒体渠道调查显示：候车亭媒体已经成为电视媒体对最常获取品牌信息的媒体渠道调查显示：候车亭媒体已经成为电视媒体的重要补充，其第二提及率远远超过平面媒体和户外公交车身，达到的重要补充，其第二提及率远远超过平面媒体和户外公交车身，达到31%31%案例一：吗丁啉案例一：吗丁啉白马户外媒体 – Clear Media吗叮啉户外候车亭广告的总体评价吗叮啉户外候车亭广告的总体评价调查显示：分别有调查显示：分别有20%20%和和45%45%的被访者看过吗叮啉候车亭广告的被访者看过吗叮啉候车亭广告““肯定会肯定会””和和““可能会可能会””增强购买该品牌的兴趣增强购买该品牌的兴趣基数：所有被访者基数：所有被访者案例一：吗丁啉案例一：吗丁啉白马户外媒体 – Clear Media白马白马““一站式购买一站式购买””案例案例 －－““蒙牛速度蒙牛速度””•20032003年年1010月月1616日日6:346:34，中国载人航天飞船安，中国载人航天飞船安全着陆，航天员杨利伟出舱，我国首次载人航全着陆，航天员杨利伟出舱，我国首次载人航天取得圆满成功！天取得圆满成功！•白马是这次唯一参与了蒙牛航天员专用奶的白马是这次唯一参与了蒙牛航天员专用奶的户外媒体公司。

户外媒体公司案例二：蒙牛乳业案例二：蒙牛乳业白马户外媒体 – Clear Media画面上刊的前夜的准备工作画面上刊的前夜的准备工作案例二：蒙牛乳业案例二：蒙牛乳业白马户外媒体 – Clear Media接到宇航员成功落地消息后，白马接到宇航员成功落地消息后，白马2626个营运公司从个营运公司从20032003年年1010月月1616日日6 6：：4343—2121：：2525，，共计共计5000 5000 幅画全部展现在幅画全部展现在2626个发布城市的街头个发布城市的街头案例二：蒙牛乳业案例二：蒙牛乳业白马户外媒体 – Clear Media品牌信息有效传达了品牌信息有效传达了60%60%的看过候车亭广告的被访者（的看过候车亭广告的被访者（184184）发布后广告发布效果调研结果：发布后广告发布效果调研结果：案例二：蒙牛乳业案例二：蒙牛乳业白马户外媒体 – Clear Media蒙牛利用事件营销的成功运用，树立了蒙牛乳业的在消费者心中蒙牛利用事件营销的成功运用，树立了蒙牛乳业的在消费者心中的地位的地位, ,推动了产品的销售推动了产品的销售风神榜的快速专业的执行力得到了来自客户的高度评价，为本次风神榜的快速专业的执行力得到了来自客户的高度评价，为本次““航天员航天员””事件营销的成功实施提供了坚实的保证事件营销的成功实施提供了坚实的保证企业有效的结合社会事件进行宣传，即达到了推广产品的目的，企业有效的结合社会事件进行宣传，即达到了推广产品的目的，也成功的在受众群体中建立了良好的品牌形象。

也成功的在受众群体中建立了良好的品牌形象小　结：小　结：案例二：蒙牛乳业案例二：蒙牛乳业白马户外媒体 – Clear Media白马专业服务介绍白马专业服务介绍白马户外媒体 – Clear Media OTSOTS预估模型：与华南国际公司合作研制此模型是目前户外媒预估模型：与华南国际公司合作研制此模型是目前户外媒体行业中，只有白马公司能够提供的数据模型系统体行业中，只有白马公司能够提供的数据模型系统 --- --- 是一项关于城市居民对候车亭媒体接触情况的调查及研究是一项关于城市居民对候车亭媒体接触情况的调查及研究　可以为客户在广告发布前，提供最佳投放数量的依据　可以为客户在广告发布前，提供最佳投放数量的依据　可以合理预测广告发布后的效果　可以合理预测广告发布后的效果白马媒体发布效果预测模型白马媒体发布效果预测模型　　------（（OTSOTS预估模型）预估模型）白马专业服务白马专业服务——售前售前白马户外媒体 – Clear Media在发布在发布2 2周、周、4 4周、周、6 6周后，不同发布量的候车亭到达率如下：周后，不同发布量的候车亭到达率如下：白马媒体发布效果预测（北京）白马媒体发布效果预测（北京）数据来源:“风神榜”候车亭信息管理系统白马户外媒体 – Clear Media在发布在发布2 2周、周、4 4周、周、6 6周后，不同发布量的候车亭到达率如下：周后，不同发布量的候车亭到达率如下：数据来源:“风神榜”候车亭信息管理系统白马媒体发布效果预测（上海）白马媒体发布效果预测（上海）白马户外媒体 – Clear Media在发布在发布2 2周、周、4 4周、周、6 6周后，不同发布量的候车亭到达率如下：周后，不同发布量的候车亭到达率如下：白马媒体发布效果预测（广州）白马媒体发布效果预测（广州）数据来源:“风神榜”候车亭信息管理系统白马户外媒体 – Clear Media白马媒体发布效果调查白马媒体发布效果调查是为客户提供的具有国际水准的户外广告市场调查服务，以是为客户提供的具有国际水准的户外广告市场调查服务，以保证客户有科学的市场调查数据来衡量在风神榜上的广告发保证客户有科学的市场调查数据来衡量在风神榜上的广告发布效果，并为客户以后的媒体投放计划提供数据的支持。

布效果，并为客户以后的媒体投放计划提供数据的支持白马专业服务白马专业服务——售后售后白马户外媒体 – Clear Media白马专业服务白马专业服务——运营监测体系运营监测体系 为保证媒体的高质量运作，为保证媒体的高质量运作，我们在我们在3030个主要城市设有自己的个主要城市设有自己的营运中心，拥有营运中心，拥有800800多人的营运队多人的营运队伍，伍，2424小时运作，满足广告发布小时运作，满足广告发布的要求：的要求： -- -- 媒体开发媒体开发/ /维护维护 -- -- 广告画面申报广告画面申报/ /审批审批 -- -- 广告发布广告发布/ /更新更新 -- -- 广告发布监测广告发布监测/ /维护维护白马户外媒体 – Clear Media广告画面观后感评语强弱回忆率总结果：回忆率总结果：69%69%注：测试的注：测试的1717个品牌候车亭个品牌候车亭广告平均回忆率：广告平均回忆率：5454% %广告引人注目广告引人注目产品产品/ /品牌与我的需求相关品牌与我的需求相关广告让我想去买广告让我想去买/ /试试这个产品试试这个产品广告看起来很有趣广告看起来很有趣广告是可信的广告是可信的广告是令人愉快的广告是令人愉快的广告是容易理解的广告是容易理解的一看便知道是哪个牌子的广告一看便知道是哪个牌子的广告广告是令人兴奋的广告是令人兴奋的我不喜欢此广告的风格我不喜欢此广告的风格广告有说服力广告有说服力广告使我对这个产品广告使我对这个产品/ /服务的印象更好了服务的印象更好了广告适合像我一样的人广告适合像我一样的人广告告诉了我重要的信息广告告诉了我重要的信息0303年吗丁啉发布实例年吗丁啉发布实例评语同期电视发布：广告画面一致灯箱数量/北京：大牌139个发布时间：2003年4月29日-6月26日（至调查首日止）：2周下画间隔：4周调查周期：2003年6月27日-6月29日以上资料由华南国际市场研究有限公司 提供白马户外媒体 – Clear Media广告画面观后感评语强弱回忆率总结果：回忆率总结果：66%66%注：测试的注：测试的2020个品牌候车亭个品牌候车亭广告平均回忆率：广告平均回忆率：5757% %广告引人注目广告引人注目产品产品/ /品牌与我的需求相关品牌与我的需求相关广告让我想去买广告让我想去买/ /试试这个产品试试这个产品广告看起来很有趣广告看起来很有趣广告是可信的广告是可信的广告是令人愉快的广告是令人愉快的广告是容易理解的广告是容易理解的一看便知道是哪个牌子的广告一看便知道是哪个牌子的广告广告是令人兴奋的广告是令人兴奋的我不喜欢此广告的风格我不喜欢此广告的风格广告有说服力广告有说服力广告使我对这个产品广告使我对这个产品/ /服务的印象更好了服务的印象更好了广告适合像我一样的人广告适合像我一样的人广告告诉了我重要的信息广告告诉了我重要的信息评语以上资料由华南国际市场研究有限公司 提供同期电视发布：广告画面一致灯箱数量/北京：大牌70个发布时间：2003年11月1日-12月15日（至调查首日止）：6周调查周期：2003年12月26日-12月28日0303年年MOTO发布实例发布实例白马户外媒体 – Clear Media广告画面观后感评语强弱回忆率总结果：回忆率总结果：73%73%注：测试的注：测试的1717个品牌候车亭个品牌候车亭广告平均回忆率：广告平均回忆率：4848% %以上资料由华南国际市场研究有限公司 提供广告引人注目广告引人注目产品产品/ /品牌与我的需求相关品牌与我的需求相关广告让我想去买广告让我想去买/ /试试这个产品试试这个产品广告看起来很有趣广告看起来很有趣广告是可信的广告是可信的广告是令人愉快的广告是令人愉快的广告是容易理解的广告是容易理解的一看便知道是哪个牌子的广告一看便知道是哪个牌子的广告广告是令人兴奋的广告是令人兴奋的我不喜欢此广告的风格我不喜欢此广告的风格广告有说服力广告有说服力广告使我对这个产品广告使我对这个产品/ /服务的印象更好了服务的印象更好了广告适合像我一样的人广告适合像我一样的人广告告诉了我重要的信息广告告诉了我重要的信息同期电视发布：广告画面一致灯箱数量/北京：大牌184个发布时间：2002年4月11日-6月18日（至调查首日止）：8周(间隔发布)调查周期：2002年6月28日-6月30日0202年年可口可乐可口可乐发布实例发布实例白马户外媒体 – Clear MediaTHE END海南白马广告媒体投资有限公司中国北部销售中心朱杰：010-6554 1166转235：13701075012E-mail: zhujie@白马户外媒体 – Clear Media如何进行房地产市场分析如何进行房地产市场分析白马户外媒体 – Clear Media学习内容学习内容¶ 理论部分¶ 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告白马户外媒体 – Clear Media市场市场为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。

评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5评评估项目目估项目目标实现的可能性标实现的可能性市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础的过程，市场分析的结论是进行决策的基础开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？白马户外媒体 – Clear Media什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系针对某种特定物业研究市场的供需关系需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！白马户外媒体 – Clear Media房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法1。

思路思路•三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场•两个方面两个方面供给、需求•三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析白马户外媒体 – Clear Media房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法2步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分第二步：区域经济环境和市场分第二步：区域经济环境和市场分析析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。

第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率白马户外媒体 – Clear Media房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分析环境分析区域房地产区域房地产市场分析市场分析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景白马户外媒体 – Clear Media房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本资（二）基本资料的获得料的获得•区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划•区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源•各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴•土地、规划部门的政府官员访谈•规划、房地产等专业人士访谈白马户外媒体 – Clear Media房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。

方法方法第二步第二步区域经济区域经济环境和环境和市场分市场分析析（三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标市场发展状况的指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～～30003000～～40004000～～80008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展白马户外媒体 – Clear Media房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增幅增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开房地产开发投资发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开房地产开发投资发投资/固定资产固定资产投资投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标市场发展状况的指标白马户外媒体 – Clear Media房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。

方法方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房地产（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数白马户外媒体 – Clear Media房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。

方法方法第三步第三步专业市场专业市场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、成、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、供总量、供给结构分析（按面积进行划给结构分析（按面积进行划分）分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、产成交结构、产品特点品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结白马户外媒体 – Clear Media房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3方法第四步第四步项目市场项目市场分析分析（微观层（微观层面）面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度……周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标白马户外媒体 – Clear MediaSTOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分分析析SWOT工具（项目工具（项目+环境环境+竞争）竞争）白马户外媒体 – Clear MediaSWOT分析的价值要素分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素• 地段要素• 环境要素• 地块要素• 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素——目标/开发商品牌/可利用资源等白马户外媒体 – Clear MediaO/T（机会（机会/威威胁）的价值要胁）的价值要素素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革• 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）• 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向►观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。

►在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在白马户外媒体 – Clear MediaSWOT分析分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W白马户外媒体 – Clear Media进行房地产市场分析时常犯的错误进行房地产市场分析时常犯的错误1大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好•房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略•地产江湖地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！白马户外媒体 – Clear Media补充几点市场分析方法的建议：补充几点市场分析方法的建议：•市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！•数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；•基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。

题、或是判断趋势、或是找到答案等EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2白马户外媒体 – Clear Media学习内容学习内容¶ 理论部分¶ 案例学习白马户外媒体 – Clear 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。