盐城市实施《江苏省城市规划管理.docx

盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则（试行）第一章总则1.1为保证科学、合理地制定和实施城市规划，实现城市的社会经济发展目标，依据《中华人 民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省城市规划管理技术规定》（以下简 称省《技术规定》）等城乡规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准，并结合盐城市实际情 况，制定本实施细则（以下简称细则）O1.2本细则是与省《技术规定》相配套的规范性文件在盐城市城市规划区内进行城市规划编 制和城市规划管理，均须执行省《技术规定》和本细则详细规划编制、城市设计、建筑设计涉 及建筑高度、建筑间距、建筑退让、设计标高和日照等建筑管理内容，也应符合本规定1. 3盐城市城市规划区包括亭湖区和盐都区全部行政范围主城区旧区是指东至文港路，南至 青年路，西至西环路一线，北至新洋港；新区是指城市规划区范围内旧区以外的其它范围城市规 划区范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本细则城市规划区内乡镇可参照执行第二章城市土地使用管理2. 1城市用地分类2. 1. 1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》 （GBJ137—9Q）执行。

2. 1. 2与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公共开放，并有一定游憩设施的 用地（包括用地范围内水域），可以计入公共绿地，其余概不作为城市建设用地2. 2建设用地的适建性规定2. 2. 1各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划 的规定2. 2. 2尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规 划的规定进行建设适建性划分2. 2. 3城市建设用地的适建规定见表2. 2. i2. 2.4表2 2. 3中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影 响和基础设施等条件，确定其适建性2. 2 5需改变经批准的规划用地性质或超出表2. 2 3规定的适建范围的，应对规划进行调整， 并按规定程序和审批权限批准后方可实施2. 2. 6城市新建居住区应按国家和省城市规划行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、 文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类公共服务设施用地， 为居民提供必要的公共活动空间2. 2. 6. 1居住公共服务设施在布置上应相对集中，可按嵌入街坊式布局，宜布置于居住小区主 入口处，以方便居民生活，并与一期住宅工程同步建设和同步投入使用。

2. 2. 6. 2公共服务设施的配套水平,应符合《城市居住区规划设计规范》（2002版）（GB50180-93） 的规定在实施过程中应根据规划布局和规划用地四周的设施条件，对配建项目进行合理的归并、 调整，但不应少于与其居住人口规模相对应的千人总指标；对应配建的公共服务设施如由于周边 已规划建成，且能够满足该项目配套要求的，则该项目可不配建（如综合性幼儿园、综合性菜场等）， 但建设单位必须向地方政府或相关部门交纳相应的费用2. 2. 6. 3居住用地中必须布置不少于三个用于居民休闲娱乐、文化健身、人员集散的公共活动 空间（含公共绿地、硬质铺装），并在总平面图中明确标注公共活动空间的面积其用地总面积组 团级：按不得少于人均0.4平方米核算；小区级：按不得少于人均0.8平方米小区核算2. 2. 6. 4为居住区配套的商业设施规模不应大于总建筑面积的5%住宅底层原则上不得设置 商业用房，按规范配套的商业用房宜内置独立布局距各级商业中心较远的小区，不宜小于总建 筑面积的3%»2. 2. 6. 5社区公共管理与服务配套用房按《盐城市市区社区公共管理与服务配套用房规划建设 管理办法》执行2. 3建筑基地控制指标2. 3. 1新出让居住小区建筑基地面积不宜小于50000平方米。

城市旧区范围内建筑基地面积6500平方米以下的用地不宜单独出让，应安排公共绿地或者配套公共设施用地2. 3. 2建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规 划行政主管部门可以核准建设：2. 3. 2. 1邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的2. 3. 2. 2因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的2. 3. 2. 3社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建 设项目2. 3. 2. 4未纳入近期改造范围，经具有法定资质的机构鉴定为危险房屋，需进行翻建的项目2. 3. 3城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施2. 3. 4城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2. 3. 4的规定表2. 3. 4各类建筑密度、容积率上限指标2. 3. 4. 1城市各类建筑的建筑密度、容积率应严格执行控制性详细规划如有变动，应先调整 控制性详细规划，经规定程序批准后方可变动2. 3. 4. 2严格容积率、建筑密度等规划经济技术指标的规划管理，土地一经出让，无特殊原因 不得擅自更改规划设计条件确定的容积率、建筑密度、绿地率等规划经济技术指标。

2. 3. 4. 3 土地出让后，规划设计条件确定的容积率需要调整的，必须符合以下条件之一：1、 城市总体（专项）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；2因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化 的；3＞国家和省的有关政策发生变化的符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法利益的前提下，城市规划行政主管部门可以按 规定程序商土地行政主管部门提出容积率调整指标的意见后报市规委会批准涉及控制性详细规划 调整的，必需按法定程序先调整控制性详细规划2. 3. 5建筑基地原有的容积率已达到或超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层2. 3. 6计算含底层车库建筑的容积率指标时，层高小于2. 2米的底层车库建筑面积不计入容积 率由于房屋结构高度等因素影响，车库层高可增高至小于2. 45米，车库建筑面积也不计入容积 率2. 3. 7在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本细则的前提下，在自身功能需要以外为 社会公众提供开放空间的，可按表2.3.6的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过该 建筑基地的规定建筑面积的百分之二十（规立建筑面积=建筑基地面积X该基地允许建筑容积率）。

表2.3.4建设基地建筑密度、容积率上限指标（工业建筑为双向指标）率 积 容区 新区 旧区 新区 旧住宅用地层 低3540.8.01层 多2425.41.51层 高 中2022.82.0层 高182052.3.0簾层 多3540O2.52.层 高3035.0.5层 多455072.3.0层 高4045O555层 低4550层 多4045注：1、科研、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的容积率控制指标，应按有关规定执行，但不得超过上表中相应住宅建筑的指标2综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算\表中指标不包括地下层建筑面积；但计算各类建筑相关配套设施指标时，地下层建筑面积 应计入建筑总面积4、工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%严禁 在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；表237开放空间增加建筑面积指标允许建筑容积率每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）<21.5>2-<42.0>4 -<62.5>63.0注：开放空间的条件和计算方法见附录四2.3.8建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围。

2.381通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放23.8.2通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路 的通道下的净空高度可不小于4.5米2. 3. 9建筑层数的计算建筑的地下室、半地下室的顶面高出室外设计地面的高度小于等于1.5m者（含符合植被要求 的覆土厚度），建筑底部设置的高度不超过2. 2m的自行车库、储藏室、敞开空间，以及建筑屋顶 上突出的局部设备用房、出屋面的楼梯间等，可不计入建筑层数内住宅顶部为2层一套的跃层， 可按1层计，其他部位的跃层以及顶部多于2层一套的跃层，应计入层数第三章建筑管理3. 1建筑间距3. 1. 1建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉 卫生、工程管线和文物保护等方面的要求，同时执行本细则3. 1. 2住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证不能通过正面日照 满足其日照标准的，对住宅建筑日照间距的控制不应影响周边相邻地块特别是未开发地块的合法权 益（主要包括建筑高度、容积率、建筑物退让）3.1.3城市规划区范围内正南北向低、多层（含中高层）住宅建筑日照间距系数低限值为1.39, 旧区改建中确实难以达到规定标准的新建住宅自身的日照间距系数酌情降低，但日照间距系数低 限值不应低于1.36o高层建筑与本地块内北侧新建高、多、低层住宅之间应进行日照分析，住宅 建筑不应低于大寒日2小时的日照标准；与周边有日照影响的相邻地块现状住宅建筑之间也应不 低于大寒日2小时标准。

3. 1. 3. 1住宅建筑的建筑间距按下列公式计算（图示见附录二）：H吐L2筑间距L1阳照间距L土遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离3. 1. 3. 2住宅建筑的日照间距按下列公式计算（图示见附录二）：Ll=i- HL1阳照间距i阳照间距系数哇建筑的计算高度3. 1. 3. 3住宅建筑日照间距可按表3. 1. 3. 3不同方位日照间距折减系数换算表3. 1. 3. 3不同方位日照间距折减换算表方位xy—< 15*>15*—< 6(?>6(?折减值1. 0L10. 9L10. 95L1注：1、表中方位为正南向（（?；）偏东、偏西的方位角2本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑3. 1. 4住宅建筑间距非平行布置时，当相互夹角小于等于60■时，其最窄处建筑间距按平行布 置的住宅建筑间距控制；当相互夹角大于60■时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控 制方位角计算以被遮挡住宅建筑方位为基准3. 1. 5低、多层（含中高层）住宅建筑日照间距：3. 1. 5. 1低、多层住宅建筑日照间距，条式建筑按3. 1. 3条计算确定；点式建筑根据具体情况 参照3. 1. 5. 2和附录一第3条计算确定。

3. 1. 5. 2在南北向住宅建筑南侧（或东西向住宅建筑东西侧）垂直（夹角＞6&）布置的低、多 层住宅建筑，其建筑日照间距按表3. 1. 3标准乘以0.9系数控制，当垂直住宅建筑山墙宽度大于 15米或3幢以上（含3幢）垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑控制3. 1. 5. 3被遮挡住宅建筑地面层为休闲、健身、社区、绿化等用于公益活动的底层架空层，或 为层高不大于22米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算日照间距沿街被遮挡多层住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除。