土地增值税清算说明.docx

企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表一、基本情况(一) 企业基本情况1．成立日期：2．税务登记证号：(1) 国税登记证号：(2) 地税登记证号：3．地 址：4．法人代表：5．注册资本：6．投资总额：7．企业类型：8．经营范围：9．其他：(二) 项目基本情况1．项目地址2．项目概况列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况3．项目建设规模列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套面积、可售面积，并分别说明普通 住宅、非普通住宅、其他开发项目的建设规模4．项目销售情况列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售 面积，已售面积占可售面积比例等，并分别按普通住宅、非普通住宅、其他开发项目予以说明5．项目设计情况说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供，以吸项目设计的其他情况二、主要会计政策和税收政策1. 公司执行一会计准则或《XX会计制度》及有关规定2．公司会计核算方法：3. 主要内部控制制度：4. 土地增值税清算条件：5. 开发产品完工的标准：6. 成本费用的分配标准：7. 开发产品销售收入确认的标准：8. 开发产品视同销售确认收入的标准：9. 与土地增值税清算项目相关的税收政策：1 0.其他政策：三、土地增值税的审核情况(一)土地增值税应税收入的审核截XX年XX月XX日止，贵公司自报本项目土地增值税应税收入元；经审核，核定土地增值税应 税收入为 元，比自报数调增／调减 元，其中：1. 销售普通标准住宅 平方米，取得销售收入自报应税收入 元；经审核，调增／调减收入 元，核定 收入 元。

2. 销售其他项目(含非普通标准住宅 平方米，取得销售收入自报应税收入 元；经审核，调增／调减 收入 元，核定收入 元3. 视同销售房地产收入： (1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格；或(2)参 照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定，自报应税收入 元；经审核，调增／调减收入 元， 核定其他项目应税收入 元二)土地增值税扣除项目的审核截XX年XX月XX日止，贵公司自报本项目土地增值税应税扣除项目总额元；经审核，核定土地 增值税扣除项目总额 元，比白报数调增／调减 元，其中：1. 取得土地使用权所支付的金额贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金额为元；经审核，由 于XX原因，应调增/调减元，核定允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为元2. 房地产开发成本贵公司本项目自报房地产开发成本元;经审核，由于XX原因，应调增/调减元， 核定允许扣除的房地产开发成本为 元其中：(1) 贵公司自报土地征用及拆迁补偿元；经审核，由于XX原因，应调增/调减元，核定允许扣除的 土地征用及拆迁补偿为 元⑵贵公司自报前期工程费元；经审核，由于XX原因，应调增/调减元，核定允许扣除的前期工程 费为 元。

3) 贵公司自报建筑安装工程费元；经审核，由于XX原因，应调增/调减元，核定允许扣除的建筑 安装工程费为 元4) 贵公司自报基础设施费元；经审核，由于XX原因，应调增/调减元，核定允许扣除的基础设施 费为 元5) 贵公司自报公共配套设施费元；经审核，由于XX原因，应调增/调减元，核定允许扣除的公共 配套设施费为 元6) 贵公司自报开发间接费元；经审核，由于XX原因，应调增/调减元，核定允许扣除的开发间接 费为 元3．房地产开发费用1) 本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金 额为 元其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的5％扣除 元因此， 贵公司此项目可扣除金额为 元1)本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为 元其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的5％扣除 元因此，贵公司 此项目可扣除金额为 元2) 本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得 土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的1O%扣除元。

因此，贵公司此项目可扣除金额为 元4．与转让房地产有关的税金贵公司自报转让房地产有关税金为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地 产有关税金为元其中：(1) 贵公可自报转让房地产有关营业税税金为 元；经审核，应调增/调减元，调整后贵公司可扣除的 转让房地产有关营业税税金为 元2) 贵公司自报转让房地产有关城市维护建设税税金为元；经审核，应调增/调减元，调整后贵公司 可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为 元3) 贵公司自报转让房地产有关教育费附加费为 元；经审核，应调增/调减元，调整后贵公司可扣除 的转让房地产有关教育费附加费为 元5．税收规定的其他扣除项目贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的2 O%加计扣 除因此，贵公司其他扣除项目的金额为 元三) 增值额及增值率的审核贵公司自报转让房地产土地增值税的增值额为 元；经审核，应缴土地增值税的增值额为 元其中：（1）普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 ％（计算公式）（2）非普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 ％（计算公式）（四）应缴土地增值税的审核贵公司自报转让房地产土地增值税税额为 元；经审核，应缴土地增值税税额为 元，已缴税款为 元 应补（退）税额为 元。

其中：1．普通住宅应缴土地增值税税额为元；已缴税额为 元，应补（退）税额为 元2．非普通住缴土地增值税税额为 元；已缴税额为元，应补（退）税额为 元四、应当披露的其他事项附表1计委立】页批文立项时间计划总投资计划建筑面秸田选完工时间可售面积单元（套）每平方造价预售时间已售面积已售单元自用面积每平方售价（面积单 位：平方米）其中最高价1艮低价平均价 1项目行次审定数一、转让土地使用权或房地产收入总额1=2+3F41其 中土地使用权2普通住宅3非普诵住宅4一.扣除厢日金糯会-L-F5书+7十14+17+. 351•取得土地使用权所支付的金额62•房地产开发成本7=8+9+10+11 + 12+137其中土地征用及拆迁辛卜偿费8前期工程费9建筑安装工程费10基础设施费11公共配套设施费12开发间接费用133•房地产开发费用14=15+1614其 中利息支出15其他房地产开发费用164 •与转让房地产有关的税金等17=18+19+20+21~2217其中5•疑营业税18城市维护建设税19教育费附加20印花税21'政部规定的其他扣除项目23=（6+7）x20%2223硝昏瞄掰嘲瓣三、 增值额24= 卜5四、 增值额与扣除项目金额之比（％）25=24十5五、 适用税率（％）242526蠲 日六、速算扣除系数（％）27圈隧g暖翮七、应缴土地增值税税额28=24X26—5X2728刈&%日卿目疆 -八、免缴土地增值税税款29八、已缴土地增值税税额30九、应补（退）土地增值税税额31=28—29—3031填表说明：1、 当清算项目为纳税人直接转让土地使用权以及清算项目全部为普通住宅或全部为非普通住宅的，只需填列奉衷，不需填 列土地增值税清算税款鉴证明细袁，但本表所有行次均需捧列。

2、 当清算项目中既有普通标准住宅叉有非普通标准住宅要分别填报明细表•本表阴影部分不需壤歹且3、 本表第6行“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土她使用权而实际支付（替 交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数颧填写4、 本表第15行“利息支岀”，按纳税人进行房地产开发实际发生的謇J息支岀中符侏维劂〉第七条（三〉攫定鲤熬额填写 如果不单独计算利息支出的•则本栏数额填写为“0”5、 本表第16行“其他房地产开发费用”，应根据《细则》第七条（三）的规定填写6、 第21行，根据财税字【1995148号文件，非房地产开发企业允许扣除在转让时缴纳的印花秘房地产开发生业缴纳的Efj苍踱 已经列入管理费用，已经相应扣除，此处不再允许扣除。