十堰市房地产市场发展现状及趋势分析.doc

1湖 北 汽 车 工 业 学 院 科 技 学 院经济分析与预测实验题目：十堰市房地产市场发展现状及趋势分析组 长： 指导老师： 团队成员： 二 0 一 0 年十二月2十堰市房地产市场发展现状及趋势分析（第一部分：分析报告）[报告概述]：在 4 月 17 日国务院出台“新国十条”之后，国家各部委和地方高度频繁地出台了一系列房地产调控政策，尤其在 5 月份最为密集进入6 月份以来，新政及其配套政策和地方实施细则相继进入落实阶段，政策的出台呈现“淡期” 在目前这么一个大的宏观背景下，我们小组对十堰的房地产市场进行了深度的研究，通过大量的查阅资料，以及进行实地的问卷调查，目的是去深入的了解十堰市房地产市场目前的发展状况和广大消费者对十堰房地产的需求状况，从而对其未来的走势进行推测[关键词]：房地产，房价，新国十条 ,理性消费，宏观调控经济管理系 KT753-5 班社调小组于 2010 年 12 月 23 号至 12 月 29 号在十堰市内进行了一次房地产市场现状调查。

现将调查研究情况汇报如下：一、 十堰市房地产市场现状（一）楼盘的现状近几年，国家对于楼市的各项新政频频出台，限购令、加息潮一波接着一波，这对于十堰的房地产开发商来说可算是不平静的为了刺激楼市，拉动需求，开发商纷纷打出不同的优惠口号以吸引消费者的眼球据十房网统计资料显示，2010 年上半年新开楼盘 11 个翔龙·半山尚、东风阳光城二期、阳光·蓝山郡 4 号楼、上海城 2 号楼精装小户型、水印澜湾3 号楼水印华府、南洋国际花园二期、京都华宇、九龙·太阳城、名城港湾、经济适用房项目东风佳和园、锦绣南山等 2010 年上半年各大楼盘售楼部：售出房源近 2100 套（不含经济适用房项目） 记者通过电询各大楼盘售楼部得知，截至 6 月 30 日，翔龙·半山尚 500套房源共售出 450 套；东风阳光城二期 300 余套基本售罄；阳光·蓝山郡 4 号楼 180 套售出 160 余套；上海城二期精装小户型 45 套售罄；水印澜湾 3 号楼水印华府 132 套剩余房源 110 套左右；南洋国际花园二期 320 套售出 170 套左右；九龙·太阳城 600 余套售出 590 套左右；京都华宇 66 套售出 40 套左右；名城3港湾 326 套房源售出 307 套；经济适用房项目锦绣南山 426 套通过摇号售出404 套。

接下来，我们来看看十堰市今年的房价状况，以下列出了 2010 年具有代表性和影响力的开发楼盘的均价状况如下：2010 年十堰市最具人气楼盘排行榜楼盘名称 所在位置 均价日盛·中央华府 六堰山原市府路 6500 元/M²明想·凤凰香郡 北京南路 27 号 4550 元/M²阳光·蓝山郡 车城西路 37 号 4200 元/M²东方明珠城市花园 北京北路 99 号 5200 元/M²畔山林语 茅箭区武当路 22 号 4050 元/M²上海城 北京北路博物馆旁 6100 元/M²翔龙·半山尚 公园路 89 号 3500 元/M²和昌·豪景湾 车城西路 9 号 5800 元/M²水云间城市花园 人民南路三堰擂鼓台 5480 元/M²柳林春晓 北京路博物馆旁 5016 元/M²7 月 21 日，市房管局在十堰城区 2010 年上半年房地产市场信息发布会上公布：根据 6 月下旬对城区 21 个不同地点、不同规模在售楼盘的抽样调查不完全统计，城市中心区商品房销售均价达到 4050 元/m2（主要包括人民路、江苏路、朝阳路、北京路、公园路、东岳路沿线） 这意味着十堰中心城区房价正式迎来“4000 元时代” ，中心城区均价破“4” ，甚至有入“5”的迹象。

根据市房管局 6 月下旬对城区 21 个不同地点、不同规模在售楼盘的抽样调查统计，城市中心区商品房销售均价达到 4050 元/m2，去年年底为 3700 元/m2，2008 年为 2780 元/m2，2007 年为 2550 元/m2火车站至顾家岗一带商品房销售均价为 3200 元/m2，车城路、车城西路、汉江路与红卫片商品房销售均价为 2800 元/m2紧随其后的，是白浪片区，商品房销售均价为 2700 元/m22010 年上半年楼盘均价约 4100 元/平方米（不含经济适用房项目）同期记者了解到，翔龙·半山尚均价 3500 元/平方米；东风阳光城二期均价 3800 元/平方米；阳光·蓝山郡 4900 元/平方米；上海城均价 5400 元/平方米；水印澜4湾均价 4100 元/平方米左右；南洋国际花园二期均价 4300 元/平方米；九龙·太阳城均价 4000 元/平方米；京都华宇均价 4100 元/平方米；名城港湾均价 2800 元/平方米左右；锦绣南山多层均价 1728 元/平方米，带电梯高层均价1798 元/平方米由此我们可以看出十堰很多楼盘都是‘和风细雨’式的提价，鲜见大幅上涨的情况。

对于这种提价方式和开发商自身的营销需求密不可分，同时也不排除炒作的因素 和很多一线城市及同等城市相比，十堰楼市发展态势是健康平稳的，这主要可以从相对较少的泡沫和稳定上升的房价予以衡量通过比较得出的，一是纵向比较，随着区域经济发展速度的加快和市民收入水平的提升，包括十堰在内的任何一个城市的房价均呈现上涨态势，但相对而言十堰房价涨势平稳，并没有过度狂热的局面；二是横向比较，和同等规模同等级别的城市比，如襄樊、宜昌和黄石，十堰在开发成本不菲的基础上房价水平却相对较低当然十堰楼市在金融危机的影响下也一度低迷，但在刚性需求和开发成本的支撑下，房价并没有出现大的波动，而且很快就告别了寒冬迎来了阳春而在此次国内一线城市楼市的火爆表现面前，十堰楼市依然按照自己的节奏‘行事’ ，虽然见涨但依然‘稳’字当头 ” 房价水平的高低是综合因素作用下的结果，比如城市的经济发展水平、产业结构、人口规模，还包括供需市场和消费接受程度等，当然最核心的因素还是成本这一点决定了房价中有一部分是开发企业所需要的利润空间，而且是合理的十堰楼市主要以自住为目的，投资成分很少， ‘水分’也就很少，因而房价总体来看一直呈现平稳发展态势。

通过对当下十堰楼市的表现的分析，我们可以看出：楼盘调价是正常的，是供求关系的直接体现，同时也是区域市场、楼盘品质及营销策略变化的体现此外，不容忽视的还有油价的不断攀升，进而导致开发成本增加在众多一线城市，土地市场的急速升温似乎传达出了楼市回暖的信号无论从全球还是国内形势上看，整体经济仍然处于低谷，因此目前就说回暖还为时尚早今年以来的楼市成交量反弹和土地市场升温都是此前积累需求的阶段性爆发无论是购房者还是开发商去年都采取观望，这部分需求是刚性的　5针对此次国内一线城市的亢奋表现，意味着一线城市楼市依然处于调整期，但对三线城市的十堰楼市而言几无影响二) 推动房价上涨的因素随着十堰区域性中心城市建设步伐的加快，城市化水平将会进一步提高，十堰的住房需求将会进一步增长，十堰房地产投资市场将会出现加速增长的趋势第一是各县区工业园的建设已初具规模．企业入驻情况正有序进行．直接带来企业员工大幅度的增加．这些员工将成为住房消费的潜在用户，随之带来住房需求的增长第二是高速公路的建设，将城区与县区的距离有效缩短如“郧十”一级路以及郧十高速公路的建成通车，城区到郧县的距离将在 10 分钟左右十堰至房县高速公路的建设将房县与城区的距离缩短为 1 个小时之内。

届时，城区居民就有可能将住房消费放在这两个县，将直接带动其房地产开发的大幅度增长城市化进程的推进和消费结构的升级．为房地产加速发展提供了原动力，水平仍将保持年均 1％左右的增长速度．意味着每年新增城市人口将在 1．5 万人左右．这将带来大量新增的住房需求不断增长的居民收入和储蓄存款，为房地产发展提供了重要条件2008 年，全市职工年平均工资为 19181 元，比 2004 年增长 3093％，城市居民年可支配收入为 10535 元．比 2004 年增长 57．71％但是，在将来十堰房地产市场发展过程中，还存在一些问题和挑战，需引起重视建设用地紧缺和开发成本逐年走高带来的挑战十堰市这个山区城市，地势特点表现为“九山半水半分田” ，几乎没有可供直接利用的平地．所有的建设工程都面临着要“开山劈地” ，导致建设成本增加商品房空置面积大幅度上升带来的资金压力逐步显现近几年商品房空置率一直居高不下．特别是 2006 年以后商品房空置率都在 35％以上，直接占压了企业(银行)的资金，仅 2009 年，全市商品房空置面积高达 59 万平方米．占压资金就高达 1 3 亿元以上．使资金本来就缺乏的房地产业，更加显得资金紧张．直接导致企业财务费用大幅度上升．企业盈利急剧减少。

6在目前来看，十堰不管是从小区的产品形象、品质、消费能力来说，空间很大，高档小区、高档写字楼、办公住宅一体化等等业态都没有开发出来未来十堰房地产的走势肯定是好的，毕竟城市的会超过我们生活的发展，甚至会超过人们的想象但十堰房价在一定时期内将呈僵持状态，既不会快速上涨，也不会大幅下降，应该是一种温和调整的态势三）消费者对购房的态度目前，消费者的理性购房的态度逐渐成为了当前的主流理性的消费者在选房时，除了要求能享有优质的生活环境外，还需要房产具有较好的保值甚至升值功能近期我市房产市场成交量回升、成交价格温和上涨以及二手房放量走高的表现，说明在经过一段时间的观望调整后，真实需求正在逐渐释放，市场出现季节性复苏的苗头有关人士指出，理性购房之所以成为主流，究其原因，是我市住房供应量显著增加尤其是去年下半年住宅的集中供应，更是增大了我市房地产市场的保有量此外，日趋完善的住房保障体系，经济适用房和限价房的有力供应，银行的降息，减少第二次贷款买房的首付等因素，不同程度地促成了理性购房成为主流意识目前消费者的购房心态普遍显得更为理性，多看多比较成为主流，不盲目跟风，只有找到真正适合自己的房屋才是关键目前市场上，理性购房的越来越多，出手也更谨慎。

在新政实施前，我市楼市长期处在低迷的状态中，成交量也一度萎缩，其原因无外乎受到全球经济的整体影响和买卖双方对后市的不确定，而此次的政策正是打击到了由于前年涨幅过猛的房价不断的回归至理性，加上楼市近期成交的逐步放量，开发商在现场给出的折扣越来越多二、问卷调查数据分析通过对房地产市场部分消费者的调查，现就一些关键性的问题进行进一步的分析，分析如下：（一）收入的高低决定着购房意向通过问卷调查，我们发现消费者的购房目的取决于其收入的高低，根据如下分布图：7调 查 对 象 购 房 目 的 分 布 图94%4%0%2%自 己 或 家 人 住投 资 出 租升 值 转 卖其 他调 查 对 象 收 入 分 布 图05101520252000上 上上2000上 4000上4000上 6000上6000上 8000上8000上 上上人 数得出：94%的消费购房是为了自己或家人住；4%的消费者是为了投资出租然而，我们还了解到，在有购房意向的受访人群中，大部分的高收入群体是为子女购房，低收入群体是为解决和改善住房问题在没有购房意向的受访人群中，高收入者是因为有住房而不需要购买，而低收入家庭是因为经济困窘而买不起房。

从整体人群而言，个人月收入在 2000 元到 4000 元的人群中，很多人错过了在楼市低迷时候购房的机会，楼价居于高位的时候，他们的承受能力又有限，因而一直处于观望状态这些人一直在寻找性价比高，又处于比较适合自己居住地段的住房在楼市价格调整到自己能够接受的范围以后，买房，改善自己居住环境的意愿就比较迫切了同时，部分外来务工者也表示了购房的意愿从这个意义上来说，房屋的主要需求对象，可能由以前的收入较高人群，逐步向收入中等和偏低人群转移换句话说，当房价趋向。