某市地块策划初报.ppt

项目研判项目研判产品规划产品规划市场定位市场定位形象定位形象定位1项目研判项目研判项目研判项目研判解读楼市政策项目研判项目研判项目研判项目研判1■南昌市3月1日正式实施“限购令” 本案地处南昌县，不在“限购”范围，有利二次置业及投资 ■4月，南昌公布“限涨令” 南昌房价控制目标：新建住房价格上涨幅度控制在10%以内■5月18日，银行上调存贷款基准利率0.5个百分点持续加息是一柄双刃剑，一方面有利于缓解中国居民储户负利率局面，另一方面，也一定程度上抬升了中国企业和房贷消费者的融资成本■5月1日起，南昌所有商品房（包括二手房）实行“明码标价”和“一房一标价”此规定为经营者不得在标价之外加价销售，同时也意味物价部门正式介入房地产调控当中解读楼市政策项目研判项目研判项目研判项目研判1■市场动态：土地市场：3月：成交11宗居住及商业性质土地，共871.24亩，楼面均价2031.51元/平米；4月：成交4宗居住及商业性质土地，共283.18亩，楼面均价2029.78元/平米；住宅市场：3月：成交511套，总成交面积6万㎡，均价5990元/㎡； 4月：成交1281套，总成交面积13.25万㎡，均价7121元/㎡；商业市场：3月：成交570套，总成交面积65416.78㎡，均价9347元/㎡；4月：成交534套，总成交面积38976.63㎡，均价11090元/㎡。

解读楼市政策项目研判项目研判项目研判项目研判13月南昌市开始正式限购，开发商与购房者观望气氛最浓，成交最低迷，不到10万方，4月份刚性需求释放，迎来楼市小阳春解读楼市政策项目研判项目研判项目研判项目研判1南昌市2011年住宅均价连续几个月下滑，但是总体水平仍在10年均价之上，可见调控中的房价依然坚挺 解读楼市政策项目研判项目研判项目研判项目研判120112011年上半年楼市关键词总结年上半年楼市关键词总结物价上涨物价上涨/ /楼市调控楼市调控/ /土地拍卖遇冷土地拍卖遇冷/ /商业走高商业走高角斗地产江湖项目研判项目研判项目研判项目研判1青山湖、红谷滩，青山湖、红谷滩， 城东城西双翼城东城西双翼飞飞红角洲、凤凰洲，红角洲、凤凰洲， 西外环路围城西外环路围城西西青云谱、象湖圈，青云谱、象湖圈， 版块形成促城版块形成促城南南新四城、名盘集，新四城、名盘集， 朝阳片区蓄势朝阳片区蓄势发发股市跌，房价涨，股市跌，房价涨， 新政频出影响新政频出影响大大城市化，日益新，城市化，日益新， 单核之城需求单核之城需求劲劲炒客压，土地紧，炒客压，土地紧， 理性供需两面理性供需两面看看。

限购令，保障房，限购令，保障房， 力促房产健康力促房产健康行行银根紧，需求勤，银根紧，需求勤， 市场行情看政市场行情看政情情南南昌昌楼楼市市现现状状望城组团新建县湾里组团昌北组团乐化组团红谷滩新区朝阳阳洲象湖新城城南板块昌东板块瑶湖组团京东板块市中心板块新区市政府八一广场角斗地产江湖项目研判项目研判项目研判项目研判1角斗地产江湖项目研判项目研判项目研判项目研判1角斗地产江湖项目研判项目研判项目研判项目研判1市场特点客户特征资源：象湖、雄溪河、八月湖、抚河古道，环境污染少，空气清晰怡人规划：疏散旧城人口的中低档大型居住区配套/交通：配套严重缺乏，个盘楼盘较为突出开发企业实力参差不齐，实力不均供应量巨大，竞争异常激烈同质化竞争，无统一规划，各自为战，较多资源浪费来源：周边、南昌县，南昌市区置业目的：以自住为主职业：城市普通白领，周边院校老师，南昌县企业人士；特征：购买力一般，对价格敏感未来走势大盘云集，供应量巨大，长期竞争都很激烈；项目品质感逐步提高区域价值产品特征个别项目品质感较强，以多层为主，少量的高层、洋房和别墅主力面积：2房70-85，三房89-130价格：2400-3200；□江西奥林匹克花园□力高国际城□幸福时光□保集半岛□恒大项目□丰源醇和□景城名郡□梦里水乡25-30分钟象湖新城：地处偏远，大规模中低档居住区，刚性需求、年轻人首次置业为主，旧城人口疏散地；大盘云集，同质化竞争激烈；配套严重不足，入住率低。

角斗地产江湖项目研判项目研判项目研判项目研判11 1、、是队友：是队友：本案借势南昌小商品城的崛起，共同炒热象湖滨江片区；本案借势南昌小商品城的崛起，共同炒热象湖滨江片区；2 2、、是对手是对手：南昌小商品城拥有住宅产品，必然分流本案住宅客群，差异化竞争是关键！：南昌小商品城拥有住宅产品，必然分流本案住宅客群，差异化竞争是关键！项目本体分析项目研判项目研判项目研判项目研判1地地理理所所在在项目本体分析项目研判项目研判项目研判项目研判1◆◆本地块位本地块位于于象湖新城滨江片区（东新乡），抚生路与八月湖路交界处象湖新城滨江片区（东新乡），抚生路与八月湖路交界处 ◆◆地块东面为大洲村安置房和小商品城一期（地块东面为大洲村安置房和小商品城一期（优势：商机天然云集优势：商机天然云集）） ◆◆西面是浙江银亿开发用地（优势：西面是浙江银亿开发用地（优势：人气逐渐聚集人气逐渐聚集）） ◆◆南面面是东新乡人民政府、实验小学和东岳村、小洲村的安置房用地南面面是东新乡人民政府、实验小学和东岳村、小洲村的安置房用地（优势：（优势：教育先行配套教育先行配套）） ◆◆北面为八月湖路和小商品城配套用地，地铁四号线将此路过。

优势：北面为八月湖路和小商品城配套用地，地铁四号线将此路过优势：未来交通便利未来交通便利））项目本体分析项目研判项目研判项目研判项目研判1项目地块目前劣势汇总项目地块目前劣势汇总1、处江湖之远，在大众心理比象湖板块还远；2、周边配套不完善，一片空白之地；3、与小商品城为邻，形成不了高尚居住氛围；4、目前无任何公交线路，行路难为一大购房心理障碍项目本体分析项目研判项目研判项目研判项目研判1技术经济指标技术经济指标1 1、用地性质：商住用地（、用地性质：商住用地（9090㎡㎡以下小户型占总建筑面积以下小户型占总建筑面积100100﹪﹪））2 2、地块、地块2020亩（商业用地面积占总用地面积比例不得低于亩（商业用地面积占总用地面积比例不得低于50%50%））3 3、容积率：、容积率：2.92.94 4、建筑密度为：、建筑密度为：35%35%5 5、绿地率：、绿地率：26%26%6 6、建筑间距（住宅）：多层、建筑间距（住宅）：多层1:1H1:1H，高层，高层1:0.8H1:0.8H7 7、建筑物退界：主朝向多层距用地界线不应少于、建筑物退界：主朝向多层距用地界线不应少于0.55H0.55H且不少于且不少于9 9米，高层距用地界米，高层距用地界线不少于线不少于0.40H0.40H且不少于且不少于2424米，次朝向建筑物多层距用地界线不应少于米，次朝向建筑物多层距用地界线不应少于3 3米，高层距米，高层距用地界线不少于用地界线不少于6.56.5米。

米8 8、退道路红线：多层退八月湖路道路红线、退道路红线：多层退八月湖路道路红线1010米，退抚生路道路红线米，退抚生路道路红线6 6米，高层退八米，高层退八月湖路道路红线月湖路道路红线1515米，退抚生路道路红线米，退抚生路道路红线8 8米9 9、公建公摊费用按县政府统筹安排承担公建公摊费用按县政府统筹安排承担1010、主入口方位：北，东主入口方位：北，东11、停车泊位：商业1PS/100㎡，住宅1PS/2户项目本体分析项目研判项目研判项目研判项目研判1“90㎡以下小户型占总建筑面积100﹪”规划指标+ +“地理偏远”的现状注定注定：：本案目前只能成为低总价本案目前只能成为低总价+ +小户型社区！小户型社区！项目本体分析项目研判项目研判项目研判项目研判1谁为小户买单？谁为小户买单？一、就近原则一、就近原则南昌小商品城业主或经营者南昌小商品城业主或经营者二、不限购原则二、不限购原则低总价小户型又不限购，投资热门不二法门，锁定投资客低总价小户型又不限购，投资热门不二法门，锁定投资客三、现实原则三、现实原则22-3022-30岁青年人，婚房过渡置业需求，小户型渴望大空间岁青年人，婚房过渡置业需求，小户型渴望大空间。

项目本体分析项目研判项目研判项目研判项目研判1本案潜在三大客户群需求经商者：可办公可住投资者：可租可用青年人：一个过日子的家项目研判项目研判产品规划产品规划市场定位市场定位形象定位形象定位2产品规划产品规划产品规划产品规划青年群体住宅行为模式产品规划产品规划产品规划产品规划2青年人群对可能发生的家庭活动的选择（青年人群对可能发生的家庭活动的选择（%）） （本数据来源于万科青年住宅模式调查报告）（本数据来源于万科青年住宅模式调查报告） 青年群体住宅行为模式产品规划产品规划产品规划产品规划2行为一：吃饭行为一：吃饭1 1、尽管目前青年群体在外就餐比率高，但在家做饭、吃饭的行为频率、尽管目前青年群体在外就餐比率高，但在家做饭、吃饭的行为频率仍相当高我们推断其中快餐、外卖和速食食品的可能占一定比例仍相当高我们推断其中快餐、外卖和速食食品的可能占一定比例2 2、就餐地点选择上，在正式餐厅吃饭的占、就餐地点选择上，在正式餐厅吃饭的占6 6成以上，而对于餐厅容纳成以上，而对于餐厅容纳人数的选择也表明，独立餐厅对于大部分青年人群而言仍具有相当重人数的选择也表明，独立餐厅对于大部分青年人群而言仍具有相当重要的作用，且日常使用率并不低。

要的作用，且日常使用率并不低3 3、选择在客厅、厨房等吃饭的约、选择在客厅、厨房等吃饭的约4 4成，这对于客厅或厨房的空间设计成，这对于客厅或厨房的空间设计提出新的可能提出新的可能4 4、通过与、通过与““家庭会客家庭会客””项的比较发现，聚餐吃饭是会客的主要方式项的比较发现，聚餐吃饭是会客的主要方式而请客频率越高，餐厅承担的会客功能越重要而请客频率越高，餐厅承担的会客功能越重要青年群体住宅行为模式产品规划产品规划产品规划产品规划2行为二：朋友聚会行为二：朋友聚会1 1、客厅作为朋友聚会的最主要活动场所，承载了聚会聊天、、客厅作为朋友聚会的最主要活动场所，承载了聚会聊天、partyparty、打、打麻将等诸多活动麻将等诸多活动2 2、将近、将近7 7成的居住者选择吃饭成的居住者选择吃饭/ /聊天作为待客方式，因此餐厅实际是使聊天作为待客方式，因此餐厅实际是使用率很高的场所用率很高的场所3 3、令人不解的是，麻将、令人不解的是，麻将/ /棋牌行为大部分发生在客厅，而选择餐厅者却棋牌行为大部分发生在客厅，而选择餐厅者却非常少如果是打麻将，需要专门高度的四人桌椅，不能简单以茶几代非常少如果是打麻将，需要专门高度的四人桌椅，不能简单以茶几代替。

那么为什么大部分居住者不直接在餐厅利用餐桌，而是选择在客厅替那么为什么大部分居住者不直接在餐厅利用餐桌，而是选择在客厅另支桌子？又或者绝大部分时候只是用茶几打牌而已？另支桌子？又或者绝大部分时候只是用茶几打牌而已？4 4、露台对于朋友聚会而言，是富有吸引力的场所根据《青青后评估、露台对于朋友聚会而言，是富有吸引力的场所根据《青青后评估》，烧烤等露天活动是颇受青年人欢迎的方式》，烧烤等露天活动是颇受青年人欢迎的方式5 5、朋友聚会行为选择在、朋友聚会行为选择在““厨房厨房””的极少这是否说明一起烧菜做饭这的极少这是否说明一起烧菜做饭这样的活动并不常见？样的活动并不常见？青年群体住宅行为模式产品规划产品规划产品规划产品规划2““第二个卧室第二个卧室””、、““第三间卧室第三间卧室””与与““书房书房””之间的关系之间的关系行为三：客人留宿行为三：客人留宿青年群体住宅行为模式产品规划产品规划产品规划产品规划2行为四：行为四：看电视看电视1 1、、““在客厅看电视在客厅看电视””仍是日常生活不可或缺的一部分仍是日常生活不可或缺的一部分80%80%以上青以上青年人群仍保持看电视这一基本的生活习惯。

只有年人群仍保持看电视这一基本的生活习惯只有2020％青年人很少看％青年人很少看或从来不看或从来不看2 2、随着网络的出现，看电视行为的、随着网络的出现，看电视行为的““重要性重要性””已有所下降，但已有所下降，但““必要性必要性””受影响并不大受影响并不大3 3、平板电视接受度日益增高，普及程度增加平板电视体量较、平板电视接受度日益增高，普及程度增加平板电视体量较GRCGRC小，但是否会实质性影响客厅面宽或卧室面宽？或者还有其他影响小，但是否会实质性影响客厅面宽或卧室面宽？或者还有其他影响？？4 4、发生在独立餐厅的选择极低，但个人认为这说明不了、发生在独立餐厅的选择极低，但个人认为这说明不了““吃饭时吃饭时是否看电视是否看电视””这一行为的选择倾向这一行为的选择倾向5 5、发生在主卫的选择极低，可能说明、发生在主卫的选择极低，可能说明““泡澡时看电视泡澡时看电视””属于个案属于个案奢侈需求奢侈需求青年群体住宅行为模式产品规划产品规划产品规划产品规划2行为五：看行为五：看DVDDVD一、采用一、采用DVDDVD机和电视结合的方式：机和电视结合的方式：““看电视看电视””和和““看看DVDDVD碟片碟片””的活动空间选择频率很接近，这表明的活动空间选择频率很接近，这表明““用电视机看用电视机看DVD”DVD”者应者应占大多数。

采用占大多数采用““一组沙发＋电视机柜一组沙发＋电视机柜””解决小型家庭影院仍是目前的主流模式解决小型家庭影院仍是目前的主流模式目前平板电视带目前平板电视带DVDDVD功能已有普及之势意味着专门的功能已有普及之势意味着专门的DVDDVD机未来也可能消失机未来也可能消失如对音响效果要求较高，音箱系统仍不可或缺如对音响效果要求较高，音箱系统仍不可或缺二、采用电脑：二、采用电脑：在选择采用电脑的情况下，行为发生在客厅或主卧的频率大大高于书房在选择采用电脑的情况下，行为发生在客厅或主卧的频率大大高于书房选择书房上网的频率仅选择书房上网的频率仅40-50%40-50%，而在书房看，而在书房看DVDDVD者仅者仅5%5%左右，这表明选择电脑作为看左右，这表明选择电脑作为看DVDDVD工工具者非常少，绝大多数使用者选择电视机＋具者非常少，绝大多数使用者选择电视机＋DVDDVD机三、采用家用三、采用家用LEDLED投影机：投影机：目前尚无具体的数据可以表明青年群体中有多少选择购置家用投影机＋屏幕看碟，但随着目前尚无具体的数据可以表明青年群体中有多少选择购置家用投影机＋屏幕看碟，但随着家用投影机价格下降到可接受范围（普及型家用投影机价格下降到可接受范围（普及型1.51.5万元左右），在万元左右），在4 4米面宽的居室内享受米面宽的居室内享受80-80-100100英寸画面确实很有诱惑性。

我们认为这代表未来可能的趋势之一英寸画面确实很有诱惑性我们认为这代表未来可能的趋势之一家用家用LEDLED投影仪对投影仪对客厅需求面宽客厅需求面宽4 4米以上，面积米以上，面积2020平米以上平米以上为宜青年群体住宅行为模式行为六：上网行为六：上网一、上网行为方式一、上网行为方式1 1、传统网线、传统网线目前住宅设计一般会在目前住宅设计一般会在客厅、主卧、书房三处提供网络插口客厅、主卧、书房三处提供网络插口而实际使用中，而实际使用中，次卧次卧等等也有可能有上网的需求在过去的项目中，时常会对到底哪些房间应设置网络插口问也有可能有上网的需求在过去的项目中，时常会对到底哪些房间应设置网络插口问题有争议，这也是客户投诉较集中的问题之一题有争议，这也是客户投诉较集中的问题之一2 2、无线网络、无线网络家用无线路由器＋笔记本，便可解决家内随时随地上网的问题甚至厨房、卫生间等家用无线路由器＋笔记本，便可解决家内随时随地上网的问题甚至厨房、卫生间等区域也可抱着笔记本舒适的浏览网页不再受到网线、网络插口的局限区域也可抱着笔记本舒适的浏览网页不再受到网线、网络插口的局限二、上网行为分析二、上网行为分析1 1、在主卧中上网的选择率最高，超过、在主卧中上网的选择率最高，超过1/21/2。

结合后文结合后文““工作工作””、、““看看DVDDVD””活动，我们活动，我们可以认为主卧承担了较传统更多的信息接收功能，甚至超过专门的书房可以认为主卧承担了较传统更多的信息接收功能，甚至超过专门的书房2 2、选择在客厅上网的比例约、选择在客厅上网的比例约1/51/5但是客厅中主要家俱但是客厅中主要家俱————沙发和茶几的高度关系并沙发和茶几的高度关系并适合长时间舒适的使用电脑，笔记本电脑放置在膝盖上也不适合长时间使用适合长时间舒适的使用电脑，笔记本电脑放置在膝盖上也不适合长时间使用3 3、选择在餐厅上网的人几乎没有这表示虽然餐桌椅高度合适，但居住者似乎并不习、选择在餐厅上网的人几乎没有这表示虽然餐桌椅高度合适，但居住者似乎并不习惯使用餐桌作为临时的电脑桌使用惯使用餐桌作为临时的电脑桌使用4 4、综合以上、综合以上3 3点，可考虑点，可考虑主卧或客厅中设计专门的上网区主卧或客厅中设计专门的上网区————不仅仅只是提供一张书不仅仅只是提供一张书桌，而是更为舒适、功能更多样化的区域桌，而是更为舒适、功能更多样化的区域产品规划产品规划产品规划产品规划2青年群体住宅行为模式产品规划产品规划产品规划产品规划2行为七：工作行为七：工作1 1，如果假设，如果假设““工作工作””全部是使用电脑的行为，那么对全部是使用电脑的行为，那么对比比““上网上网””行为，在书房内进行的频率有较大上升，而行为，在书房内进行的频率有较大上升，而在主卧内进行的则明显下降。

这表明在主卧内进行的则明显下降这表明““在家工作在家工作””需要需要更为安静、封闭和独立的空间，不希望受到干扰更为安静、封闭和独立的空间，不希望受到干扰2 2，近，近1/31/3的人群选择在主卧工作，近的人群选择在主卧工作，近1/21/2的人选择在主的人选择在主卧上网，这表示确实有相当一部分人日常在主卧中放置、卧上网，这表示确实有相当一部分人日常在主卧中放置、使用电脑使用电脑青年群体住宅行为模式产品规划产品规划产品规划产品规划2行为八：更衣行为八：更衣1 1、超过、超过9 9成的青年群体有回家立刻换衣服的习惯更衣地点的选择依成的青年群体有回家立刻换衣服的习惯更衣地点的选择依次为主卧（次为主卧（80%80%以上）、主卧衣帽间（以上）、主卧衣帽间（5 5％左右）、进门处衣帽间（％左右）、进门处衣帽间（2 2％左右）％左右）2 2、在主卧更衣占绝大多数，表示将当季衣物、家居服基本存储在主、在主卧更衣占绝大多数，表示将当季衣物、家居服基本存储在主卧衣柜是普遍行为卧衣柜是普遍行为3 3、在主卧衣帽间更衣的选择频率低，可能是因为目前市场上针对青、在主卧衣帽间更衣的选择频率低，可能是因为目前市场上针对青年人群的中小户型带主卧更衣间较少的缘故。

年人群的中小户型带主卧更衣间较少的缘故4 4、在进门处衣帽间更衣的选择频率极低，这表示绝大部分居住者考、在进门处衣帽间更衣的选择频率极低，这表示绝大部分居住者考虑到个人隐私，并不愿意将家居服放置在离门近的位置虑到个人隐私，并不愿意将家居服放置在离门近的位置青年群体住宅行为模式行为九：梳装打扮行为九：梳装打扮一、梳妆行为对环境的要求：一、梳妆行为对环境的要求：1 1、镜面光线充足，最好是自然光；、镜面光线充足，最好是自然光；2 2、较大的台面，堆放化妆品瓶瓶罐罐；、较大的台面，堆放化妆品瓶瓶罐罐；3 3、临近洗手台临近洗手台4 4、化妆桌最好是独立使用的，不再承担写字台等其他功能化妆桌最好是独立使用的，不再承担写字台等其他功能二、大部分居住者选择在主卧梳妆打扮，结合二、大部分居住者选择在主卧梳妆打扮，结合““更衣更衣””项分析得出，主卧是项分析得出，主卧是承担出门前的准备工作的主要空间以主卧靠窗位置摆放梳妆台方式解决此承担出门前的准备工作的主要空间以主卧靠窗位置摆放梳妆台方式解决此项行为是常见方式项行为是常见方式三、少数居住者选择在主卫梳妆打扮，可能是由于目前中小面积住宅设计，三、少数居住者选择在主卫梳妆打扮，可能是由于目前中小面积住宅设计，主卫面积并不充裕（一般仅布置三件套，四件套都很少见），不太可能宽裕主卫面积并不充裕（一般仅布置三件套，四件套都很少见），不太可能宽裕的放下坐凳。

另外如果是暗卫则感觉更加不好但主卫中有洗手台，比较便的放下坐凳另外如果是暗卫则感觉更加不好但主卫中有洗手台，比较便捷如果希望引导客户在主卫化妆，那么对于主卫生间的环境就提出更高的捷如果希望引导客户在主卫化妆，那么对于主卫生间的环境就提出更高的要求四、中小户型住宅中不可能设计专门的化妆间，但一个相对完整、采光良好、四、中小户型住宅中不可能设计专门的化妆间，但一个相对完整、采光良好、桌椅独立的梳妆空间对女性而言吸引力很大桌椅独立的梳妆空间对女性而言吸引力很大产品规划产品规划产品规划产品规划2青年群体住宅行为模式产品规划产品规划产品规划产品规划2行为十：洗衣行为十：洗衣1 1、此项调研结果与目前市场上中小户型设计提供的洗衣机位有较、此项调研结果与目前市场上中小户型设计提供的洗衣机位有较大出入常见洗衣机位布置选择顺序一般是：次卫、厨房、厨房大出入常见洗衣机位布置选择顺序一般是：次卫、厨房、厨房封阳台、客厅阳台、主卫、单独洗衣机位等等封阳台、客厅阳台、主卫、单独洗衣机位等等2 2、选择在、选择在““主卫洗衣主卫洗衣””的频率相当高这可能因为青年群体家中的频率相当高这可能因为青年群体家中仅仅1-21-2人居住，在主卧衣柜存放日常衣物，在主卧更换日常衣物，人居住，在主卧衣柜存放日常衣物，在主卧更换日常衣物，在主卫洗澡时换衣服，因此选择将洗衣机放置主卫，随手洗涤。

在主卫洗澡时换衣服，因此选择将洗衣机放置主卫，随手洗涤但目前市场中小户型中在主卫设置洗衣机位的并不多见但目前市场中小户型中在主卫设置洗衣机位的并不多见青年群体住宅行为模式产品规划产品规划产品规划产品规划2行为十一：晒衣行为十一：晒衣1 1、超过、超过6 6成居住者选择在客厅阳台晾晒衣物，明显大于在主卧成居住者选择在客厅阳台晾晒衣物，明显大于在主卧阳台晾晒衣服但比较阳台晾晒衣服但比较““洗衣服洗衣服””选项，如在主卫洗衣，则晾选项，如在主卫洗衣，则晾晒在主卧阳台肯定比客厅阳台便捷分析原因可能是因为目前晒在主卧阳台肯定比客厅阳台便捷分析原因可能是因为目前户型设计中，客厅带阳台的普遍多于主卧带阳台的户型设计中，客厅带阳台的普遍多于主卧带阳台的2 2、我国大多采用悬挂的方式晾衣，近年来手摇式伸缩衣架开始、我国大多采用悬挂的方式晾衣，近年来手摇式伸缩衣架开始普及悬挂式晾衣的缺点之一是影响阳台景观、遮挡室内视线普及悬挂式晾衣的缺点之一是影响阳台景观、遮挡室内视线和美观度这是需要在阳台设计时考虑的和美观度这是需要在阳台设计时考虑的青年群体住宅行为模式产品规划产品规划产品规划产品规划2行为十二：健身行为十二：健身1 1，超过一半人群，超过一半人群““希望在家健身希望在家健身””。

其比例较预想的大其比例较预想的大这说明随着生活条件的改善，人们对健康状况的重视越来越高同时，随着生活条件的改善，人们对健康状况的重视越来越高同时，青年群体一般处于事业积累期，工作繁忙，外出健身不是很便利，青年群体一般处于事业积累期，工作繁忙，外出健身不是很便利，在家中不受时间等因素的影响，随时健身具有相当的吸引力在家中不受时间等因素的影响，随时健身具有相当的吸引力2 2，，““摆放器械摆放器械””和和““有块地方舒展身体有块地方舒展身体””的选择比例差不多近的选择比例差不多近年来跑步机等器械价格也不断下降，进入普通家庭越来越多年来跑步机等器械价格也不断下降，进入普通家庭越来越多3 3，选择，选择““瑜伽瑜伽””者的比例达到近者的比例达到近1/101/10，这表示目前学习瑜伽确实，这表示目前学习瑜伽确实在青年人群中较为风行在青年人群中较为风行4 4，选择在客厅健身的频率约，选择在客厅健身的频率约40%40%，分析原因可能因为客厅空间大，，分析原因可能因为客厅空间大，可摆放器械或舒展身体选择在主卧的频率约可摆放器械或舒展身体选择在主卧的频率约25%25%，这对于主卧空，这对于主卧空间提出更高的要求。

间提出更高的要求青年群体住宅行为模式产品规划产品规划产品规划产品规划2行为十三：养花草行为十三：养花草一、超过一半的人群非常希望在家养花草绿色植物可以增一、超过一半的人群非常希望在家养花草绿色植物可以增加家中的自然感觉，缓解情绪，美化家居加家中的自然感觉，缓解情绪，美化家居二、在家养花草通常包括：二、在家养花草通常包括：1 1、普通盆栽植物：一般需要经常性浇水，要晒太阳常放、普通盆栽植物：一般需要经常性浇水，要晒太阳常放置在阳台、露台、入户花园等位置这类植物需要经常性的置在阳台、露台、入户花园等位置这类植物需要经常性的照顾，青年群体工作繁忙，选择可能不是很高照顾，青年群体工作繁忙，选择可能不是很高2 2、室内装饰植物：室内阳光照射时间较短，家居选择植物、室内装饰植物：室内阳光照射时间较短，家居选择植物最好是以能较长时间耐荫蔽的阴生观叶植物或半阴生植物为最好是以能较长时间耐荫蔽的阴生观叶植物或半阴生植物为主，如文竹、万年青、龟背竹、棕竹、虎尾兰、橡皮树等主，如文竹、万年青、龟背竹、棕竹、虎尾兰、橡皮树等大型的如橡皮树等一般放置在较大的空间如客厅、主卧等大型的如橡皮树等一般放置在较大的空间如客厅、主卧等。

小型的可随处摆设在茶几、桌面等位置小型的可随处摆设在茶几、桌面等位置青年群体住宅行为模式产品规划产品规划产品规划产品规划2行为十四：养宠物行为十四：养宠物一、养宠物涉及：一、养宠物涉及：（（1 1）宠物日常活动空间：空间大，开阔，可以与主人亲密接触如）宠物日常活动空间：空间大，开阔，可以与主人亲密接触如客厅、主卧、露台等客厅、主卧、露台等2 2）宠物夜间休憩空间：如猫屋狗屋等，一般会放置于阳台、入户）宠物夜间休憩空间：如猫屋狗屋等，一般会放置于阳台、入户花园等位置花园等位置3 3）宠物便溺空间：如猫沙盆要求不妨碍居室感受、易于清理的）宠物便溺空间：如猫沙盆要求不妨碍居室感受、易于清理的空间如卫生间、阳台等如卫生间、阳台等二、二、““非常希望养宠物非常希望养宠物””的超过的超过1/41/4，较之前预期的高分析原因，，较之前预期的高分析原因，青年群体作为白领，生活压力大，感情需要归宿媒体甚至有青年群体作为白领，生活压力大，感情需要归宿媒体甚至有““很多很多年轻人选择不生小孩改养宠物年轻人选择不生小孩改养宠物””之类的说法之类的说法三、总体而言，如豢养宠物，则对于阳台、露台、入户花园等灰空间三、总体而言，如豢养宠物，则对于阳台、露台、入户花园等灰空间要求较高。

要求较高青年群体住宅行为模式产品规划产品规划产品规划产品规划2行为十五：收藏展示行为十五：收藏展示1 1、收藏展示可能包括照片陈列和物件摆设两种方式前者、收藏展示可能包括照片陈列和物件摆设两种方式前者对对““完整而显眼的墙面完整而显眼的墙面””有较高的要求，往往会选择客厅、有较高的要求，往往会选择客厅、餐厅、走廊的墙壁后者可能需要置物架、台面等餐厅、走廊的墙壁后者可能需要置物架、台面等2 2、超过、超过6 6成的人选择在客厅展示，由于客厅作为接待客人的成的人选择在客厅展示，由于客厅作为接待客人的最主要场所，在这里展示家庭个性最为适宜最主要场所，在这里展示家庭个性最为适宜3 3、书房的选择比例也较高一般来说书房有置物架，装饰、书房的选择比例也较高一般来说书房有置物架，装饰作用强青年群体住宅空间需求分析：面积需求产品规划产品规划产品规划产品规划2青年人群对面积的选择青年人群对面积的选择（（% %））产品规划产品规划产品规划产品规划2青年人群对青年人群对户型的户型的选择（选择（% %））青年群体住宅空间需求分析：居数室需求产品规划产品规划产品规划产品规划2首次置业的居住年限意愿（首次置业的居住年限意愿（%)%)绝大部分青年群体生小孩的时间，是在该首次置业的房屋年限内。

且小孩将在该住房内成长到绝大部分青年群体生小孩的时间，是在该首次置业的房屋年限内且小孩将在该住房内成长到一定年纪即是说，该住房将跨越该群体的生命周期，从青年之家到小太阳一定年纪即是说，该住房将跨越该群体的生命周期，从青年之家到小太阳青年群体住宅空间需求分析：居室可变性需求产品规划产品规划产品规划产品规划2选二居的青年人群对第二间的使用选择（选二居的青年人群对第二间的使用选择（%)%)主卧书房客厅如果选择二居，第二间房可能同时作为书房、客房、父母留宿的房间、预留儿童房、兴趣空间这5项，“多功能”使用其中，“书房”、“兴趣空间”这两项，允许第二间房和主卧的联系较紧密，不必通过公共空间而直接进入客房”、“父母留宿”、“儿童房”，又要求此房间与主卧无彼此干扰青年群体住宅空间需求分析：居室可变性需求产品规划产品规划产品规划产品规划2选三居的青年人群对第三间的使用选择（选三居的青年人群对第三间的使用选择（%)%)主卧书房次卧客厅如果选择三居，其中一间一般是作为比较固定的书房此时该书房与主卧的空间联系可以比较紧密另一间房往往作为客房，也可能作为兴趣工作室从某种意义而言，第三间房闲置率较高，是比较浪费的。

三居较二居而言，跨越生命周期的弹性更大但90以下三居往往非常紧凑，舒适度不足青年群体住宅空间需求分析：居室可变性需求产品规划产品规划产品规划产品规划2青年群体住宅空间需求分析：房屋形态需求一、一、对房屋形态有要求的：对房屋形态有要求的：包括复式、错层、挑空客厅三项选择比例分别在33%、27%、26%左右这表明非平层住宅对青年人群而言具有较大吸引力在定性阶段发现，部分青年人群认为“复式”住宅比较“洋气”，较平层住宅更显个性和活力错层情况也很类似挑空客厅在资源紧张的小面积住宅中比较难以实现且北京目前规定4.9米以上要计算2层面积二、对房屋灰空间有要求的：二、对房屋灰空间有要求的：包括露台、入户花园、阳光房三项选择比例分别在26%、26%、18%左右其中，露台一般属于赠送面积，是房屋附加值，非普及资源在高层住宅中设计类似空间一般都是利用各地计算建筑面积的方法，如深圳两层以上不算面积入户花园在南方一般是开敞式的，按照阳台计算一半面积通过窗的设计，厅和入户花园之间有视线的沟通，将绿意引进室内入户花园在北方，一般都需要封闭如果不朝南，则使用价值更小比较起来，阳光房更适合北方的气候以上3个空间的共同特征为“可与户外有直接接触、面积适合一定的活动、以便改善室内环境“。

产品规划产品规划产品规划产品规划2青年社区规划设计要素本案借鉴：青年社区规划设计要素本案借鉴：1、89㎡小三房；2、创新户型，多赠送空间；3、社区配套，满足青年各种生活所需；4、4.89米层高LOFT小户型；项目社区规划建议产品规划产品规划产品规划产品规划2客群与产品对应总结客群与产品对应总结客户类型客户类型核心需求核心需求产品类型产品类型户型户型比例比例经商者经商者可商可住可商可住LOFTLOFT公馆公馆6060㎡㎡三房三房17%17%可参考康可参考康城城LOFTLOFT投资者投资者可租可用可租可用酒店式公酒店式公寓寓30-5030-50㎡㎡一一房、二房房、二房11%11%青年置业青年置业者者一步到位一步到位小高层、小高层、高层高层8989㎡㎡三房三房60%60%项目社区规划建议产品规划产品规划产品规划产品规划2项目社区规划建议产品规划产品规划产品规划产品规划2项目主要经济指标项目主要经济指标项目项目容积率容积率占地面积占地面积可售面积可售面积幢数幢数总用地面积（平方米）总用地面积（平方米）2.92.92020亩亩总建筑面积（平方米）总建筑面积（平方米）约约3.83.8万万 M M2 2其中其中LoftLoft公馆公馆66006600㎡㎡1 1幢幢1111层小高层层小高层商业街商业街20002000㎡㎡2 2层商业街层商业街8989㎡㎡高层高层2.32.3万万㎡㎡8 8幢幢1111层小高，层小高，2 2幢幢1818层高层层高层酒店式精装小户型酒店式精装小户型44004400㎡㎡1 1幢幢1111层小高层层小高层会所及配套会所及配套20002000㎡㎡3 3层独幢建筑，前期层独幢建筑，前期可做体验式售楼部可做体验式售楼部项目社区规划建议产品规划产品规划产品规划产品规划2建筑示意图建筑示意图项目社区规划建议产品规划产品规划产品规划产品规划28989平米三房示意图一平米三房示意图一项目社区规划建议产品规划产品规划产品规划产品规划28989平米三房示意图二平米三房示意图二项目社区规划建议产品规划产品规划产品规划产品规划2LOFTLOFT公馆建议公馆建议项目社区规划建议产品规划产品规划产品规划产品规划2LOFTLOFT公馆建议公馆建议项目社区规划建议产品规划产品规划产品规划产品规划2LOFTLOFT公馆建议公馆建议LOFTLOFT：：LOFTLOFT英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。

宅LOFTLOFT发源于六七十年代美国纽约的建筑，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式它发源于六七十年代美国纽约的建筑，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式它的定义要素，主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼的定义要素，主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局LOFTLOFT是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的作为功是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的作为功能上的考虑，一些比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等；作为个性能上的考虑，一些比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是LOFTLOFT的消费群体，甚至包括一些的消费群体，甚至包括一些ITIT企业。

企业本案建议本案建议：锁定青年置业者，采用：锁定青年置业者，采用LOFTLOFT产品格式，层高产品格式，层高4.894.89米，主米，主力户型力户型6060㎡㎡, ,买一层送一层，满足居家、创业、投资一体化需求，使用面买一层送一层，满足居家、创业、投资一体化需求，使用面积大于建筑面积，且总价较低！积大于建筑面积，且总价较低！LOFTLOFT公馆公馆社区功能配套建议：社区功能配套建议：入口处：情人相思树，休闲座椅，阳光花室，卡通小品；大堂入口：留言板，点唱机，入口处：情人相思树，休闲座椅，阳光花室，卡通小品；大堂入口：留言板，点唱机，饮水机，杂志取阅处，背景音乐；檐出空中花园处：跑步机，自行车机，举重机等公共健身饮水机，杂志取阅处，背景音乐；檐出空中花园处：跑步机，自行车机，举重机等公共健身设施，跳绳区设施，跳绳区配套：迷你酒吧，小区食堂，洗衣房，干洗中心，书店，酒店式商务中心等配套：迷你酒吧，小区食堂，洗衣房，干洗中心，书店，酒店式商务中心等项目研判项目研判产品规划产品规划市场定位市场定位形象定位形象定位3市场定位市场定位市场定位市场定位开发定位市场定位市场定位市场定位市场定位3案名定位案名定位优盘优盘/ /爱巢爱巢市场定位市场定位抚生路抚生路•迷你生活第一盘迷你生活第一盘属性定位属性定位现代时尚风情现代时尚风情形象定位形象定位简约、科技、品质简约、科技、品质广告语定位广告语定位一个过日子的家一个过日子的家主卖点定位主卖点定位小户型，大空间小户型，大空间配套定位配套定位 幼儿园幼儿园+ +运动会所运动会所+ +社区商业社区商业户型定位户型定位4545㎡㎡单身公寓单身公寓+60+60㎡㎡LOFT+89LOFT+89㎡㎡三房三房组团定位组团定位酒店式公寓酒店式公寓+LOFT+LOFT公馆公馆+ +淘宝街坊（商业）淘宝街坊（商业）+ +情景高层情景高层+ +运动会所运动会所客群定位客群定位投资者投资者+ +经商者经商者+ +青年置业者青年置业者案名建议市场定位市场定位市场定位市场定位3 优优 盘盘 主题语：小城内存多主题语：小城内存多解析解析1 1：一指优秀的楼盘，另指喻意电脑上的优盘，具有高科感；：一指优秀的楼盘，另指喻意电脑上的优盘，具有高科感；解析解析2 2：小城内存多，小社区大配套，小户型大空间。

小城内存多，小社区大配套，小户型大空间 案名备选市场定位市场定位市场定位市场定位3 爱爱 巢巢 主题语：抚生路主题语：抚生路··迷你生活第一盘迷你生活第一盘解析解析1 1：一个爱的小窝，突显青年主题社区；：一个爱的小窝，突显青年主题社区；解析解析2 2：抚生路，直指地理；小户型社区，点明社区属性，让：抚生路，直指地理；小户型社区，点明社区属性，让客户一目了然客户一目了然项目研判项目研判产品规划产品规划市场定位市场定位形象定位形象定位4形象定位形象定位形象定位形象定位形象定位形象定位4形象定位形象定位4形象定位形象定位4形象定位形象定位4形象定位形象定位4形象定位形象定位4形象定位形象定位4形象定位形象定位4形象定位形象定位4形象定位形象定位4形象定位形象定位4形象定位形象定位4形象定位形象定位4形象定位形象定位4形象定位形象定位4形象定位形象定位4。