土地权属调查.docx

第二章 土地权属调查第一节 土地权属一、土地权属的含义 二、土地权属的确认方式 三、土地权属的确认一、土地权属的含义土地产权是土地制度的核心土地制度对于土地权利的种种约束表现为土地产权的约 束土地产权也像其他财产权一样，必须得到法律的保证土地权属是指土地产权的归属， 是存在于土地之中的排他性完全权利它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地 抵押权、土地继承权、地役权等多项权利土地权属与劳动人民的生产、生活及社会活动、 思想意识等密切相关，是国家经济结构和社会安定的基础1. 土地所有权所有权是所有制在法律上的表现，即从法律上确认人们对生产资料和生活资料所享有的 权利土地所有权是土地所有制在法律上的表现，具体是指土地所有者在法律规定的范围内 对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利，包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支 配、使用的权利土地所有者除上述权利外，同时有对土地的合理利用、改良、保护、防止 土地污染、防止荒芜的义务新中国成立以来，土地的所有权关系经历了三个阶段：(1) 新中国成立之初至1957 年，建立了土地国有和农民劳动者所有并存的土地所有权 关系2) 1958至1978年，建立了土地全民所有和农村劳动群众(农业社、人民公社)集体所 有并存的土地所有权关系。

3) 1978 年以后，我国城乡进行了经济体制改革，建立了土地全民所有和农村集体所 有的土地所有权关系，同时，进一步明确了土地所有权与使用权分离的土地使用制度按我国现行的法律规定，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由 法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体 所有；土地所有权受国家法律的保护2. 土地使用权 土地使用权是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法收益的权利按照有关规定， 我国的政府、企业、团体、学校、农村集体经济组织以及其他企事业单位和公民，根据法律 的规定并经有关单位批准，可以有偿或无偿使用国有土地或集体土地土地使用权是根据社会经济活动的需要由土地所有权派生出来的一项权能，两者的登记 人可能一致，也可能不一致当土地所有权人同时是使用权人的时候，称为所有权人的土地 使用权；当土地使用权人不是土地所有权人的时候，称之为非所有权人的土地使用权二者 的权利和义务是有区别的土地所有权人可以在法律规定的范围内对土地的归宿做出决定3. 土地权属主所谓土地权属主(以下简称权属主，或权利人)是指具有土地所有权的单位和土地使用权 的单位或个人。

在我国，根据土地法律的规定，国家机关、企事业单位、社会团体、“三资”企业、农 村集体经济组织和个人，经有关部门的批准，可以有偿或无偿使用国有土地，土地使用者依 法享有一定的权利和承担一定的义务依照法律规定的农村集体经济组织可构成土地所有权单位乡、镇企事业单位，农民个 人等可以使用集体所有的土亍?br〉集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发土地权利证书，确认所有权和使用权 单位和个人依法使用的国有土地，由县级或县级以上人民政府登记造册，核发土地使用 权证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院 确定确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照森林法、 草原法和渔业法的有关规定办理二、 土地权属的确认方式『TOP』 所谓土地权属的确认(简称确权)是指依照法律对土地权属状况的认定，包括土地所有权和土地使用权的性质、类别、权属主及其身份、土地位置等的认定确权涉及用地的历史、 现状、权源、取得时间、界址及相邻权属主等状况，是地籍调查中一件细致而复杂的工作 一般情况下，确权工作由当地政府授权的土地管理部门的主持，土地权属主(或授权指界人)、 相邻土地权属主(或授权指界人)、地籍调查员和其他必要人员都必须到现场。

具体的确认方 式如下：(1) 文件确认它是根据权属主所出示并被现行法律所认可的文件来确定土地使用权或 所有权的归属，这是一种较规范的土地权属认定手段，城镇土地使用权的确认大多用此方法2) 惯用确认它主要是对若干年以来没有争议的惯用土地边界进行认定的一种方法， 是一种非规范化的权属认定手段，主要适用于农村和城市郊区在使用这种认定方法时，为 防止错误发生，要注意以下几点：一是尊重历史，实事求是，二是注意四邻认可，指界签字， 三是不违背现行法规政策3) 协商确认当确权所需文件不详，或认识不一致时，本着团结、互谅的精神，由各 方协商，对土地权属进行认定4) 仲裁确认在有争议而达不成协议的情况下，双方都能出示有关文件而又互不相让 的情况下，应充分听取土地权属各方的申述，实事求是地、合理地进行裁决，不服从裁决者， 可以向法院申诉，通过法律程序解决三、 土地权属的确认『TOP』1. 农村地区（含城市郊区）土地所有权和使用权的确认农村土地所有权和使用权的确认涉及村与村、乡与乡、乡村与城市、村与独立工矿及事 业单位的边界等它不但形式复杂，而且往往用地手续不齐全因此，应将文件确认、惯用 确认、协商确认或仲裁确认几种方式结合起来确认农村土地所有权和使用权。

对完成了土地 利用现状调查的地区，其调查成果的表册和图件是很有说服力的确权文件的，应予承认铁路、公路、军队、风景名胜区和水利设施等用地，其所有权属国家，使用权归各管理 部门由于这些用地分布广泛，并且比较零乱，其权属边界比较复杂在进行土地权属调查 时，按照土地使用原则和征地或拨地文件确认土地的使用权和所有权2. 城市土地使用权的确认城市的土地所有权为国家所有，权属主只有土地使用权城市土地使用权主要按以下述 文件确认：（1） 单位用地红线图红线图是指在大比例尺的地形图上标绘用单位的用地红线，并注 有用地单位名称、用地批文的文件名、批文时间、用地面积、征地时间、经办人和经办单位 印章等信息的一种图件红线图的形成经过建设立项、上级机关批准、用地所在市县审批、 城市规划部门审核选址、地籍管理部门和建设用地部门审定和办理征（拨）地手续、再由城市 勘测部门划定红线等一系列法定手续红线图是审核土地权属的权威性文件在进行地籍调 查时，可根据该红线图来判定土地权属，并到实地勘定用地范围的边界2） 房地产使用证包括地产使用证、房地产使用权证或房产所有权证1949 年以来 的几十年中，有的城市曾经核发过地产使用证。

1978 年至 1986 年，城市房地产部门组织过 地籍测量，绘制过房产图，并发放过房地产使用权证或房产所有权证这些文件可作为确权 依据3） 土地使用合同书、协议书、换地书等1949年至 1986 年的几十年中，企事业单位 之间的调整、变更，企事业单位之间的合并、分割、兼并、转产等情况，它们所签订的各种 形式的土地使用合同书、协议书、换地书等，本着尊重历史、注重现实的原则，可作为确权 文件4） 征（拨）地批准书和合同书1949年至1982 年，企事业单位建设用地采取征（拨）地 制度权属主所出示的征（拨）地批准书和合同书，可作为确权文件5） 有偿使用合同书（协议书）和国有土地使用权证书1986 年之后，国家进一步明确 了土地所有权与使用权分离的制度，改无偿使用土地为有偿使用土地政府土地管理部门为 国有土地管理人，以一定的使用期限和审批手续，对土地使用权进行出让、转让或拍卖所 签订的有偿使用合同书（或协议书）和发放国有土地使用权证是土地使用权确认的文件6） 城市住宅用地确权的文件现阶段我国的城市住宅有三种所有制，即全民所有制住 宅、集体所有制住宅和个人所有制住宅一般情况下，住宅的权属主同时是该住宅所座落的 土地的权属主。

单位住宅用地根据其征（拨）地红线图和有关文件确权；个人住宅用地（含购 商品房住宅）根据房产证、契约等文件确权；奖励、赠与的房屋用地应根据奖励证书、赠与 证书和有关文件（如房产证）确认土地使用权『TOP』第二节 土地划分与编号一、土地划分 二、地块、宗地与界址 三、土地编号要达到科学管理土地的要求，地籍必须建立地块标识系统，包括土地的划分规则和编号系统这不仅 有利于土地利用规划、计划、统计与管理，而且便于资料整理以及信息化、自动化管理，便于检索、修改 存储、利用一、 土地划分『TOP』土地划分是指为满足土地管理工作的需要所确定的地块所属地域上的空间层次根据我国国情，划分 的空间层次应与行政管理系统相一致1. 城镇地区土地划分首先按各级行政区划的管理范围进行划分土地，城镇可划分区和街道两级，在街道内划分宗地（地块） 当街道范围太大时，可在街道的区域内，根据线状地物，如街道、马路、沟渠或河道等为界，划分若干街 坊，在街坊内划分宗地（地块）；若城镇比较小，无街道建制时，也可在区或镇的管辖范围内，划分若干街 坊，在街坊内划分宗地（地块）对城镇，完整的土地划分就是XX省XX市XX区XX街道XX街坊XX宗地（地块）。

2. 农村地区土地划分按我国目前农村行政管辖系统，未级行政区是乡（镇），按城镇模式，完整的土地划分应是XX省XX县（县 级市）XX乡（镇）XX行政村XX宗地（地块）XX图斑3. 地籍区和地籍子区这两个名词是根据地籍工作的需要而设立的在我国，地籍管理的基层单位为县、区级土地管理部门 实际工作中，地籍区相当于街道或乡镇，地籍子区相当于街坊或行政村当然还有其他的划分方法在德 国的某些地方用二千分之一的地籍图的图幅范围为一个地籍区或地籍子区二、 地块、宗地与界址『TOP』（一） 地块与宗地地块是可辨认出同类属性的最小土地单元在地面上确定一个地块实体的关键在于根据不同的目的确 定“同类属性”的含义它可以是权利的，或生态的，或经济的，或利用类别的，等等如地块具有权利上 的同一性，则称为权利地块，实质上就是我们所说的宗地或丘；如地块具有利用类别上的同一性，则称分 类地块，在土地利用现状调查中称图斑；如地块具有质量上的统一性，则称质量地块（均质地域）；如地块 是受特别保护的耕地，则叫农田保护区或基本农田保护区，等等地块的特征如下：（1） 在空间上具有连续性2） 空间位置是固定的，边界是相对明确的3） “同类属性”既可以是某一种属性，也可以是某一类属性的集合，即可以采用土地的权利、质量、利 用类别等中的一个属性或几个属性的组合作为“同类属性”来标识一个地块的具体空间位置。

在地籍工作中， 宗地、图斑、均质地域、农田保护区等都是具有确定的“同类属性”的地块宗地是指权利上具有同一性的地块，即同一土地权利相连成片的用地范围根根据地块的含义，宗地具有固定的位置和明确的权利边界，并可同时辨认出确定的权利、利用、质量和时态等土地基本要素二） 土地权属界址 土地权属界址（简称界址）包括界址线、界址点和界标所谓土地权属界址线（简称界址线）是指相邻宗地 之间的分界线，或称宗地的边界线有的界址线与明显地物重合，如围墙、墙壁、道路、沟渠等，但要注 意实际界线可能是它们的中线、内边线或外边线界址点是指界址线或边界线的空间或属性的转折点界标是指在界址点上设置的标志界标不仅能确定土地权属界址或地块边界在实地的地理位置，为今 后可能产生的土地权属纠纷提供直接依据和和睦邻里关系，同时也是测定界址点坐标值的位置依据《城 镇地籍调查规程》设计了 5 种界标，分别见图2-1 至图2-5图中数值的单位为毫米1） 混凝土界址标桩（地面埋设用）见图 2-1n1.3用钢材图 2-1 混凝土界址标桩（2） 石灰界址标桩（用于地面填设）见图 2-2图 2-2 石灰界址标桩（3） 带铝帽的钢钉界址标桩（在坚硬的地面上打入埋设）见图 2-3。