项目可行性分析报告-调查研究分析报告汇报.docx

XX项目可行性分析报告1 项目总论（一）项目背景项目用地：成都标准总件厂的厂房用地项目位置：成都市XX三环路内侧羊犀立交桥下项目开发背景：成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下,因成都标准总件厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商业开发二）承担可行性研究的单位 成都**投资顾问有限公司（三）研究工作依据根据政府有关部门政策规划（《XX规划情况》，《高新西区规划情况》），依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性 研究报告二、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景1. 全国投资环境国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国 投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长 16%左右，GDP增长有望达到8%据介绍，房地产投资回落幅度不大预 计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所冋落，但冋落 幅度不会很大主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改 善在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明 确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原 则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。

在融资体制方面，将逐步 建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体 系在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵 免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得 税，加强规范化管理和正确的引导和服务我国政府将继续深化行政审 批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本"大幅度下降2・2 0 0 3年上半年全国房地产开发投资情况开发投资继续高速增长2002年,全国房地产开发完成投资7736. 42亿元，同比增长21.9%, 高于同期固定资产投资增长速度5. 8个白分点，占同期固定资产投资的 比重为17.9%今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计 完成房地产开发投资3816. 81亿元，较去年同期增长34. 0%,高于同期固 定资产投资增幅1・2个百分点，占同期固定资产投资的比重为25. 3%o其 中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9%、45. 6%,中、西部地区 增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%今年上半年，商品住宅开发完成投资2856. 79亿元，同比增长28.0%, 占商品房投资的67. 8% （其中，经济适用住房完成投资227. 66亿元，同 比增长22. 6%,占商品住宅投资的比重为8. 8%）；办公楼投资完成177.21 亿元,同比增长27. 9%,所占比重为4.6%；筒业营业用房完成投资458. 57 亿元，同比增长50. 0%,所占比重为12. 0%0东、中、西部地区商品住宅 开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34. 5%o中部地区商品住 宅开发投资略高于东、西部地区。

销售情况良好今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势全国商品房 销售额2101.77亿元，同比增长44. 8%；其中：销售给个人1916. 02亿元, 同比增长46. 8%,所占比重为91.2%o 商品房空置面积增幅较大2002年商品房空置面积比2001年净增1290. 59万平方米，其中，空 置时间在一年以上的净增302. 45万平方米，占竣工总量的14. 6%o空置 一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为3. 6%、-5・1% 和22. 4%o东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25. 7%和33. 2%,中西部 地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅中、西部地区增长较快，有 原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险今年上半年，这一趋势仍在持续仅1-5月份，全国商品房空置面 积同比增长9. 2%,其中，商品住宅空置面积同比增长10. 0%o 价格稳中有升2002年，全国商晶房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了2. 92%,其中：商品住宅销售价格为2130元/平方米，同比增长3. 00%o 下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年据国家统计局城调队对35 个大中城市调查显示，2002年商晶房价格上涨3. 7%, 土地交易价格上涨 6. 9%,房屋租赁价格上涨0. 8%o房价上涨幅度远远低于居民可支配收入 的增幅。

2003年上半年，商晶房销售价格2424元/平方米，同比增长了5. 4%, 其中东、中部地区价格涨幅较高有21个地区商品房销售价格有不同程度的上升，4个地区涨幅在20% 以上，分别为：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23. 7%＞陕西23.3%有9个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为：新疆-12. 0%、河北一 11. 6%、四川-4. 4%、广西-4. 04%、北京-3. 7%、云南-2. 4%、辽宁-2. 0%、内蒙古-0. 7%、贵州-0. 4%3. 成都市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大上半年,商品房在建规模达1758.4万平方米，增长27%,房地产开发投资96. 6亿元，增长35. 2%,其中住宅投资6& 6亿元,增长26. 8%o大项目成为投资增长主要拉动力从1-5月全国城镇500万元以上项 目的统计情况看，超过1亿元的项目13028个，占全国全部城镇500力元 以上施工项目个数的22. 6%,完成投资5262亿元，占全国全部城镇500力元以上施工项目完成投资的65. 4%o商品房销售继续保持良好势头上半年，在房地产投资快速增长的 同时，全国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44. 8%,高于同期投 资增速10. 8个百分点。

其中销售给个人1916亿元，增长46. 8%；销售面 积8672万平方米，增长37. 4%o新开工规模迅速扩大上半年，全国除房地产开发、城乡集体和个 体投资外的新开工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工项目计 划总投资16921亿元，增长70. 5%o上半年施工项目个数达94661个,同比增加11915个；施工项目计划总投资73596亿元，增长26.2%资金到位情况良好上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资 金18411亿元，同比增长47. 4%,比同期投资增速高14. 6个百分点其中, 国家预算内资金增长12.7%,国内贷款增长55. 9%,利用外资增长44. 1%, 自筹资金增长51.2%o4、成都 1-7月房地产开发统计从成都市统计局获悉，7月，成都房地产开发继续保持迅速发展势 头，1 — 7月累计完成开发投资116. 98亿元，增长33. 1%,其中住宅投资 86.92亿元，增长30. 7%；写字楼投资5. 23亿元增长1. 8倍；商业营业 用房投资13.29亿元，增长36. 7%o「7月，成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达 1918.12万平方米，增长28. 4% o其中写字楼的开发规模达58. 53万平方 米，增长35.5%,增长速度超过商品房和商业营业用房。

商品房销售方 面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，1〜7月，成都市累计销售商品 房325. 23万平方米,比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%实现 商品房销售额64. 98亿元，增长18.2%最为可喜的是，从上月开始， 商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78. 757J 平方米，比六月末仅新增3. 97万平方米从成都市统计局获悉，7月，成都房地产开发继续保持迅速发展势 头，1 — 7月累计完成开发投资116. 98亿元，增长33. 1%,其中住宅投资 86.92亿元，增长30. 7%；写字楼投资5. 23亿元增长1.8倍；商业营业 用房投资13.29亿元，增长36. 7%o广7月，成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增长28.4%其中写字楼的开发规模达58. 53万平方 米，增长35.5%，增长速度超过商品房和商业营业用房商品房销售方 面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，1〜7月，成都市累计销售商品 房325. 23万平方米，比同期增加销售48. 77万平方米，增长17.5%实现 商品房销售额64. 98亿元，增长18.2%。

最为可喜的是，从上月开始， 商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78. 757J 平方米，比六月末仅新增3. 97万平方米5•区域发展及前景预测城西房地产市场发展前景分析A、 “城西是上风上水的宝地J成都人如是说城西是成都的历史文化 保护区和风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜 区，清水河、摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构成 了城西的独特人文景观由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民 居特色，近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这一点B、 如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了xx、金沙、双楠、 成灌路、浣花风景区、光华路和清水河等七大版块争锋的局面锦城苑、 齐力花园、置信逸都花园、金房苑、浣花溪山庄、成都花园、会所花园 成为这七大版块的代表C、 城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，一是成温路要建成高 速公路，而且外环路内的路段不封闭，不收费二是光华大道要开工建 设，三是整治清水河城西的发展将很快，温江、郸县很快会和成都连 接起来，明年城西三环路外的开发将升温D、 一个充满生机和活力的大都市，总是在不停地运动着，其中“人流" 的迁移又是最活跃的因素。

在成都的城西，人流的变迁又有何特征？调 查表明，城西初现“中产，痕迹，中产逐步向城西靠拢鸟瞰成都住宅格局，在三环路内，城南、城西集中了成都住宅区总量的70%在城南, 人们观念中的“富人区"，以棕北、棕南为代表，而后形成的桐梓林区， 更是“富中之富=在城西，则以天府广场为鬪心，以城西南的双楠居住 区和城西北的花照居住区分别为起点和止点，从而形成了一个扇形状的 居住带在这个居住带内，已形成了双楠居住区、抚琴居住区、白果林 居住区、青羊居住区等相对成熟的居住区，其余都为在建居住区E、在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相对 也低，绿化率高，小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家过日 子的理想场所与旧有的居住区不同的是，在正在兴建的居住小区中， 城西新楼盘的主格调是，打造市民买得起的高品质住宅一方面，要保 持城西整体的川西建筑风格，保持区域建筑特色；另一方面，新建小区 中的楼盘大都定位在中高档住宅上这种定位，无疑是打上了“中产‘的 标签F、从金牛区获悉，城西北经济圈规划方案正式出台其中，3条新 改造干道将组建3道新型产业带，成为经济圈的主要骨架预计5年内， 城西北经济圈将基本建成。

川陕路：重塑川西古镇 解放北路一驷马桥段，沿道路两侧发展精 品饰材市场；天回段主要发展农工机械产品销售市场带等，同时建设充 满天回古镇文化氛围的特色城镇，形成居民住宅、休闲旅游协同发展 沙西线：打造花卉世界二环路一金府路段，两侧发展餐饮服务、休闲 娱乐等；金府路以西，沿府河两侧，发展集花卉培育、销售、观光为一 体的现代生态农业观光带成灌路：建成都最大石材城 金牛宾馆以东, 发展中高档的居民住宅；金牛宾馆以西，高标准建设金府石材城，使之 成为成都最大的现代化石材贸易专业经销区届时，位于城西北的3个产业片区 金牛高科技产业开发区、会展商务区、药品配送中心区将通过新型产业，形成城四北的新亮 点城西房地产市场发展的趋势无论是自然环境，述是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住 的区域成都市房产管理局的有关调查显示，有购房需求的消费 者中有39. 3%的人选择在城西购房，比例高出有“富人冈之称的 城南。