2022年鄂尔多斯商业地产调研分析报告.docx

精选word文档 下载可编辑　　一、在售 待售商业物业调查分析　　物业名称 大兴国际购物公园 项目位置 如意街北侧，紧邻民生广场　　开发商　　鄂尔多斯市大兴房屋开发　　策划企业　　深圳民邦运行机构　　广告企业　　深圳市天爱广告　　物管企业　　大兴企业自己管理　　项目定位　　Shopping Mall 欧陆风情步行街　　经营定位　　开盘时间　　20XX年8月　　开业时间　　20XX年8月20日　　建筑特点　　三层，步行街，砖混结构　　施工进度　　已经开业　　建筑参数　　占地面积 2万平米 建筑面积 5万 使用率 60% 层数 三（四）　　铺位参数　　单铺面积 40—150平米不等 开间进深 5*8、5*10、6*12　　对外租金　　1F：45元 平米 2F：20元 平米　　3F：11元 平米　　空置率 楼层 总面积　　15%，三（四），总面积5万　　销售情况　　20%　　招商情况　　85%　　经营情况　　经营情况较差，大部分商户关门停业　　管理费　　临时不收取管理费　　营销策略　　一楼：A、E区2.8万 平米； B、C、F区1.5万 平米； D区8000元 平米　　二楼：A、E区8000元 平米；B、C、F区6000元 平米；D区3000元 平米　　三楼：A、E区4000元 平米；B、C、F区2500元 平米；D区1800元 平米　　四楼：B区配送中心　　项目优势　　1、紧邻关键商圈，区域商业气氛很好；　　2、和专业策划代理企业合作操作项目；　　3、规模比较，定位为欧美风情步行街，Shopping Mall，引入新商业概念；　　4、建筑形态比较新奇，利用了导视系统，部署了景观、休闲广场、儿童游乐场等休闲、娱乐方法；　　项目劣势　　1、后期经营管理不善，直接影响了项目标运行，造成大部分商户或商家关门歇业；　　2、处于关键商圈多个大型商业夹击之下，即使能够共享其人气，不过短期内肯定受到一定影响；　　3、项目整体结构混乱，走廊等立体交通不能有效地引导人流，反而给人以“迷宫”感觉，不利于消费者购物；　　综合点评　　1、销售不佳，经营不善：整体销售情况不佳，定价过高，招商已完成了85%，当初现在因为经营管理不善，造成大部分商家关门歇业；　　2、定位不准：未能有效地抓住目标用户群，包含有效地投资者和消费者；　　3、营销推广、运行管理：整体营销推广策略和商业运行管理不到位，造成项目处于尴尬境地（5月再次开启），经营情况不佳肯定影响投资者和消费者信心指数，不利于项目标后续发展；　　4、整体布局、结构混乱，大部分消费者称其为“迷宫”，导视系统和连廊、走廊等立体交通网络没有处理好，不利于吸引消费者前来购物，一样因为布局不合理性，使消费者感受不到购物、娱乐、休闲于一体体验式消费；　　5、引入全新商业形态——Shopping Mall，提倡体验式购物，同时硬件配套也打破了该地域商业创业模式，这是一个创举，将会影响到大家传统消费习惯和思维；　　6、曾经和专业策划企业、广告企业合作，房地产开发正在走专业化道路，能够提升企业竞争力；　　7、采取招商、销售互动模式，以招商促进销售，用固定回报方法降低投资者风险。

　　二、专业市场及专题市场发展概况　　鄂尔多斯是传统工业化城市，有着丰富资源、能源优势，第三产业是其经济发展软肋，伴随经济深入发展，这种劣势凸显出来，政府主动进行产业结构调整，优化三次产业比重，关键发展第三产业，尤其是商贸零售业得到了很大程度发展　　在鄂尔多斯商业发展今天，商场、百货、超市、步行街等商业形态已经发展到了一定水平，不过其它专业市场和专题市场发展稍慢，就现在市场情形来看，当地专业市场、专题市场只能够说是初具规模　　家居装饰建材：鄂尔多斯家居装饰建材行业发展还刚刚起步，有少许家居、家俱类专业市场（和木家园、双剑家私广场、福格家居、民生家俱城），这种专业市场是小规模经营，档次不高，经营管理比较差，无法面对猛烈市场竞争，伴随外来家居装饰建材商家冲击，肯定面临困局，接收市场洗牌；另外有相当一部份家居装饰建材是以散户经营方法，档次低、质量得不到确保，将会影响到整个市场发展　　家电类：现在家电类专业市场有有同利家电和华研家电市场，福海集团下属福海家电等少数几家小规模市场，市场占有量比较小大部分家电类产品集中在部分大型商场和购物中心，商场利润通常较高，市场不景气这些本土家电市场，缺乏像国美、苏宁这些全国家电巨鳄扩张实力，市场不可避免要遭遇全新洗牌。

　　通信类：在准格尔北路，伊金霍洛街以南，有少许通信产品、器材卖场，关键还是以电信、移动、联通等运行商为主　　综述：整个鄂尔多斯专业市场还处于起步阶段，不管是从规模、经营管理、发展模式还是档次定位来说，全部还有很大发展空间，同时关键以当地经营者、商家为主，外地著名专业连锁企业还未大举进入，伴随鄂尔多斯经济发展和和外部联络加强，整个市场将见面临新一轮洗牌，同时本土企业将面临和中国外名企同台竞争　　三、鄂尔多斯和同类城市之间对比分析　　商业发展总是含有一定发展轨迹和发展规律可寻，同类城市商业发展也含有一定可比性，我们在分析一个城市商业发展情况和趋势估计时，肯定要将其和同类区域相同性城市进行对比分析，以愈加好认识现实状况并做出正确估计　　鄂尔多斯经济发展和包头有着紧密联络，商业联络一样比较紧密，所以，我们选择包头商业发展和鄂尔多斯做对比分析　　（一）、包头商业发展概况分析　　1、包头城市概况　　包头地处内蒙古自治区西部，北靠蒙古国，南临黄河，东西接沃野千里土默川平原和河套平原，阴山山脉横贯中部，是内蒙古自治区最大工业城市，总面积近 3万平方公里，辖六区两旗一县总人口240.8万，其中城镇人口171.7 。

　　包头是经典工业、资源型城市，经济发展比较快速，人民收入水平、消费水平相对较高，工业经济发展带动了第三产业发展，其中伴随大家生活水平提升，零售商贸业发展比较快速，以和不停发展经济、不停提升大家生活水平相适应　　市中心区为昆全部仑区，是全市政治、经济、文化中心，经济发展快速，人民收入水平较高，商贸零售业发展相对较快现在已经初步形成了比较显著城市功效分区，以商贸零售业为主关键商圈、以行政机关为主行政中心和餐饮娱乐休闲为主中心区域等，商业已经处于较高发展阶段，正在向更高阶段前进　　2、包头商业发展概况　　现在包头市发展较快区域关键是昆全部仑区、东河区、青山区，全部已经形成了本身关键商业圈，已经含有基础商业形态，商圈发展能够满足当地消费需求，三个区域商业发展全部有各自特点，共同组成了包头商业基础格局，辐射整个包头市和周围部分地域消费人群　　我们关键以包头市中心区——昆全部仑区为关键对象，对包头商业发展做概括性分析　　■ 关键商圈： 昆区商业关键商圈是以包头百货大楼为中心，以钢铁大街和包百步行街交叉点为轴心，形成商业集中区域区域内分布有大型百货商业、步行街、超市、专业市场、街铺等多个商业形态，人流、车流较多，在大家心目中成为购物首选区域。

现在包百商圈商业经营面积近30万平方米，业态组合比较合理，含有很大影响力和辐射力　　■ 关键商业街道：钢铁大街、白云路、林荫路、青年路、少先路、友谊大街、乌兰道、民族西路等街道商业比较繁荣，承载了城市交通要道和部分商业功效，共同组成了城市商业基础网络，满足大家基础生活需要　　■ 百货商场：包头百货大楼、王府井百货、包百时代蓝天、泰富时尚百货、荣资大厦、金融大厦、达丽雅商厦、上海淮海商厦、北国城●万通广场等　　■ 购物中心：神华亿百购物中心　　■ 步行街：包百步行街　　■ 超市：北京华联、好又多超市、永盛成超市、王府井超市、包百超市、东华货仓等；　　■ 专业市场：国美电器、同利家电、海德电脑城、友谊家俱城、林荫路建材市场、广汇建材城等；　　■ 其它商业：人防地下商城　　包头城市商业发展已经相对比较成熟，基础含有成熟商业所含有商业形态和商业业态分布，同时本土商业发展壮大，外来商业已经开始大举进入包头市场，同台竞技，加紧当地商业发展，在商业功效布局、商业形态和经营管理等方面相互促进，共同打造包头关键商业圈，扩大其辐射范围　　现在昆区商业发展已经展现往东、往南发展趋势，伴随商业、经济发展，和外地商家大举进入，将在南面和东面形成对应商业副中心，作为关键商圈关键补充，共同构筑包头商圈辐射力和辐射范围。

东部：以市政府、神华亿百购物中心和周围餐饮娱乐休闲场所为主体，逐步形成了特定商圈；南部：包百商圈逐步往南扩展，纽约新天地、中央大道是包百商圈南扩代表，将逐步实现新老商业体更替　　3、包头商业发展特点及综合分析　　■ 城市经济发展快速，人民生活水平逐步提升，带动商贸零售业发展；　　■ 商业发展相对比较成熟，商业形态比较优异，商业业态分布比较齐全，商业功效比较明确；　　■ 百货业发展快速，大型百货商场分布集中，兼具高、中、低多种档次，能够很好满足大家需要，外地百货商家（如王府井）入驻包头市场，并含有较大影响力；　　■ 大型超市发展比较成熟，分布比较合理，靠近居住区域，很好满足了大家日常生活需要，外地连锁超市已经登陆包头市场而且在当地含有良好口碑；　　■ 商业步行街发展较早，属于室外步行街，在计划设计上面存在部分问题，未能很好考虑当地气候条件和购物习惯，经营情况通常；　　■ 专业市场有了一定发展，已经初具规模，本土商家和外来商家同台竞技；　　■ 大型连锁性质百货商场、超市、家电类专业市场等已经登陆包头市场，而且含有较强竞争力，在一定程度上，促进了本土商业发展和洗牌；　　■ 外地连锁品牌陆续进入包头市场，已经登陆连锁商家加紧本身战略布局步伐，抢占市场；　　■ 商业形态发展步伐已经加紧，商业综合体、商业步行街等现代优异商业形态得到了很好发展，符合商业发展基础规律；　　■ 外来商家冲击加剧了市场竞争，加紧了新老商业更替和市场洗牌,本土商业在面临猛烈竞争同时，也学习和借鉴了很多优异管理经验和经营理念，市场逐步规范化、专业化；　　■ 商业地产发展逐步走向规范化、专业化；　　■ 商业发展愈加重视软件、硬件建设和提升，重视商业气氛营造，购物环境优化，和品位提升；　　（二）、鄂尔多斯和包头城市对比分析　　鄂尔多斯和包头全部是属于内蒙古“三角（呼—包—鄂）经济圈”内关键一极，在地理位置、资源情况、城市结构、人民收入水平等方面全部有着很大相同之处，可比性很强，所以在经济发展、商业发展方面也将有相同规律和轨迹。

　　1、经济发展：整体经济发展水平比较靠近，各项经济指标值全部大致靠近，鄂尔多斯部分经济指标发展速度超出包头（20XX年鄂尔多斯和包头GDP分别为550.1亿元、800.8亿元）；　　2、地理位置：一样在内蒙古腹地，属于区域经济中心位置，共同构筑内蒙古“金三角”经济圈，；鄂尔多斯和包头相距90公里，包头在鄂尔多斯北面；　　3、气候条件：纬度较高，属于经典北方气候，冬季连续时间较长，气温较低，经济、商业发展和气候条件有着亲密关系；　　4、人口结构：属于民族自治地。