多蓝水岸物业住宅小区【定稿】.doc

目目 录录 第一篇第一篇 本项目物业服务现状本项目物业服务现状1.1 本项目物业服务现状 ………………….…………….…1.2 本方案编制依据 ………………………….………….…第二篇第二篇 物业服务方案及内容物业服务方案及内容2.1 拟采取的物业服务标准…………………….…2.2 内部管理与培训………………………………………2.3 各项管理方案…………………….…….…………2.4 日常物业服务承诺及措施……………………….……2.5 房屋及公共设施维护保养计划……………….….….…第三篇第三篇 物业服务费收支预算物业服务费收支预算3.1 物业费收支测算说明……….……………….….…3.2 物业费收入测算总表………………….…….….….….3.3 计划成本支出测算总表………………….…….……… 第一篇第一篇本项目物业服务现状本项目物业服务现状1.1 本项目物业服务现状本项目物业服务现状1.1.1 项目概况：项目概况：【多蓝水岸】位于杭州经济开发区，东至沿江大道，南至十二号大街，北至十号大街，西至二十五号大街。

濒临钱塘江边，地理位置优越，整个小区由多层、小高层、高层等建筑组成多蓝水岸】总建筑面积 40 余万平方米，绿化面积 60000 平方米，由设计风格现代的多层、小高层、高层住宅与部分商铺组成主要设施设备：电梯 99 台、消防系统、对讲系统、周界防越报警系统、公园背景音乐系统等为保证【多蓝水岸】物业管理水平及服务质量，并力求在较长时期内保证【多蓝水岸】内各物业具备保值、升值的潜力，浙江广厦物业管理有限公司凭借其在物业管理领域十几年的丰富管理经验、先进的管理模式、一流的管理人才，有决心、有信心继续承接【多蓝水岸】项目的物业管理工作，将 ISO9000 质量管理体系、ISO14001 环境管理体系、健康式物业管理的全新理念全程导入到该项目的物业管理工作中，全心全力为入驻的每一位业主展现一个安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐、的生活环境，让每一位业主切身体会到广厦物业真诚的服务1.1.2 物业服务整体设想物业服务整体设想一、特征分析一、特征分析【多蓝水岸】 规划建成为经济型住宅，其设计风格讲究实用性物业特点：楼盘体量大，居住人囗中租赁户多，人员复杂；“技防”及智能化设施设备档次低，数量少二、总体管理思路二、总体管理思路本公司确立【多蓝水岸】管理总体思路：本司自楼盘交付起一直服务于多蓝水岸业主，在服务到了这一新阶段，将坚持以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅的经营宗旨，向[多蓝水岸]的全体业主提供专业化、规范化、个性化物业管理服务，为业主营造“安全、文明、整洁、舒适、亲情”的居住和生活环境。

三、总体管理目标三、总体管理目标以《普通住宅小区物业管理服务等级标准》丙级、 《杭州市物业管理行业规范服务达标考核标准》为标准，进行小区日常管理与服务工作通过良好的物业管理使业主名下的物业保值、增值，并使小区形成良好的氛围，确保业主满意最大化1.1.3 服务理念与目标服务理念与目标我们的服务理念和宗旨就是八个字“温馨、关怀、诚信、超越” 温馨：为商户和住户创造一个充满温情的居住氛围，于繁华喧嚣的都市中让您体验到温馨、体贴、周到的物业服务关怀：为商户和住户提供人性化、个性化的物业服务，营造一个充满人性关怀的特色社区环境诚信：以诚为本，信守诺言，树立公司优良的物业服务品牌超越：通过不断提高服务意识和服务质量，满足商户和住户的需求和期望，从而提高满意度坚持创新精神，开拓新的物业市场，使公司始终保持可持续性健康发展1.2 本方案编制依据本方案编制依据《物业管理条例》国务院 379 号令《中华人民共和国物权法》 （2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自 2007年 10 月 1 日起施行）《中华人民共和国劳动合同法》 （2007 年 6 月 29 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过，自 2008 年 1 月 1 日起施行）《浙江省物业管理条例》 （2005 年 5 月 24 日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，自 2006 年 10 月 1 日起实施）《物业服务收费管理办法》国发改价格〔2003〕1864 号《杭州市物业管理条例》2002 年 2 月 1 日《杭州市物业管理服务收费管理办法》通知（杭价服〔2009〕68 号）《杭州市物业管理优秀示范小区（大厦）达标及评分细则》《关于杭州市环卫有偿服务收费有关问题通知》 （杭价费〔2009〕33 号《关于进一步完善杭州市区机动车停放收费管理的实施办法》GB/T19002－1994 idt ISO9001:2000 质量管理体系【多蓝水岸】物业管理招标文件及现场答疑、踏勘资料国家及省、市有关“物业管理”政策法规浙江广厦物业管理有限公司质量手册及其它有关规定第二篇第二篇物业服务方案及内容物业服务方案及内容2.1 拟采取的物业服务标准拟采取的物业服务标准杭州市普通住宅小区物业服务等级及收费标准（丙级）杭州市普通住宅小区物业服务等级及收费标准（丙级）项目项目服务内容与服务标准服务内容与服务标准分值分值1、企业具有三级资质或相当于三级资质的服务水平，企业设有管理办公处，配置一般的办公设施设备，办公场所较整洁有序。

202、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确3、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全4、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全6、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情7、公示 24 小时服务报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录遇紧急意外事件接后应尽快到达现场8、按有关规定和合同约定公布物业服务资金的收支情况或物业经营性收支情况9、按合同约定规范使用住房专项维修资金一)基本要求10、每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 70%以上1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；业主委员会成立后的小区，属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修3、每周巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项根据装修进度情况每月不少于 2 次巡查装修施工现场，至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门二)房屋管理6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志121、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修、保养等记录齐全三)共用设施设备维修 3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常204、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；业主委员会成立后的小区，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯 24 小时正常运行6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通设备房保持整洁，无鼠害现象7、路灯、楼道灯完好率不低于 80%养护8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案1、小区主出入口 24 小时值班看守2、对重点区域、重点部位每 3 小时至少巡查 1 次3、车辆有序通行、停放4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，大型物件搬出小区实行记录四)协助维护公共秩序5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施201、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运 1 次2、对已配置的公共区域果壳箱或垃圾桶做到日产日清3、小区公共场所每日清扫 1 次；高层电梯厅每天清扫 1 次，楼道隔天清扫 1 次；共用部位玻璃每季度清洁 1 次；路灯、楼道灯每半年清洁 1 次及时清除道路积水、积雪4、公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每半年检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查 1 次，每年清掏 1 次，发现异常及时清掏5、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

五)保洁服务6、根据当地实际情况进行消毒和灭虫除害201、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护六)绿化养 2、定期清除绿地杂草、杂物8护管理3、预防花草、树木病虫害2.2 内部管理与培训内部管理与培训2.2.1 服务中心架构服务中心架构2.2.2 各部门工作职责各部门工作职责部门部门职职 务务备备 注注项目经理全面负责本物业日常管理工作客服、财务负责客服、收费、协调及财务后勤管理服务中心前台接待物业服务中心前台接待主管负责物业内工程日常维护管理工作工程部综合维修负责水电维修和综合维修工作秩序维护部主管负责本物业安全日常管理工作多蓝水岸多蓝水岸】】物业服务中心物业服务中心服务中心秩序维护部保洁部工程部客服、财务出 纳 前台接待主管 领班 秩序维护主管 综合维修/高 配主管 保洁员 技术保洁员 绿化工项目经理领班协助主管负责本物业安全秩序日常管理工作秩序维护员巡逻、门岗、秩序维护等主管负责物业内环保日常管理工作保洁员日常保洁维护工作保洁技工保洁技术工作保洁部绿化工日常养护2.2.3 人员招聘人员招聘在人员定岗定编的基础上，按照各岗位所需人员的要求招聘人员一）招聘原则以精简效能为原则。

二）招聘方式以内部优选和外部招聘相结合三）基本要求1、品行优良，认同企业文化，有良好的敬业精神2、有相应岗位的专业知识和技能3、仪表端庄，身体健康2.2.4 员工培训方案员工培训方案在多年的物业管理实践中，我司已形成了一整套规范的培训体系，造就了一支专业化的物业管理队伍，并不断壮大，这是我司完成【多蓝水岸】物业管理目标的有力保证一）培训意义对员工进行不同阶段的培训，是圆满完成委托管理目标的保证（二）培训目标培训目的是在态度、知识、技能三方面加强和提高，改进员工的行为和表现培养出高素质的物业从业人员通过系统的培训，加强员工对管理服务的认识，改进工作态度，做到“服务第一，质量取胜” 2.2.5 人员管理及考核人员管理及考核我司在人员管理及考核方面，形成了一整套规范性强、操作简便的高效运作管理体系一）考核对服务中心的员工，除必需的岗前培训外，我司还将按岗位要求跟踪考核，并建立月度、年度考核制，做好各种考核记录对工作表现出色的员工进行奖励、晋升；对不能满足岗位要求的员工，则予退出岗位，进行待岗学习二）人员管理1、我司将在【多蓝水岸】服务中心推行合理的奖惩机制2、量化管理与标准化管理量化管理及标准化管理就是根据每个员工的不同岗位要求以及应该具备的能力，按标准对其进行评价。

三）员工仪容仪表、着装及标志·仪容仪表规范男士头发不过衣领，鬓角不过耳，不留胡须，不梳奇异发型；女士不浓妆艳抹，不使用浓烈香水、发水等。