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泉州房地产市场分析 38672字 投稿：金幡幢硕士学位论文泉州房地产市场分析姓名：张学敏申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：刘震宇20070501摘要房地产作为特殊的商品，过快过高的房价涨幅，势必引发社会的不安及影响到和谐社会的构建本文首先从房地产投资、开发、人口发展、经济发展、城市建设等方面分析了泉州市房地产市场现状；其次，对泉州市房地产市场价格进行了探讨，从房价与居民收入方面、供求关系方面和供求的价格弹性方面对其进行分析，认为虽然泉州的房地产价格上涨幅度相比全国水平较快，但是对于泉州市整体的经济发展来看，房价上涨还是处于合理范围，并不存在“泡沫”成份可对于泉州中心城区来说，房价水平过高和上涨速度过快还是存在的，超出了居民的承受范围；然后，分析了泉州市房地产市场存在的问题，认为市场存在区域性差异与结构性供需矛盾，并对问题的原因进行了分析，认为是居民的需求增长、成本上升、区域攀比心理、人们对未来的经济预期过高，以及开发商的商业行为、土地批租制度、人民币升值和地方政府行为等因素导致了上述问题；最后，论文对泉州房地产市场的健康发展提出了几点建议，认为政府应该通过加快郊区综合开发力度、增加经济适用房、限价房、廉租房的供给、整顿土地市场秩序、加大房地产市场信息公开力度、引导居民房地产消费观念、整顿房地产金融市场秩序和增加投资房地产渠道等方式来稳定房价。

关键词：房地产价格供求关系ＡＢＳＴＲＡＣＴＡｓａｓｐｅｃｉａｌｃｏｍｍｏｄｉｔｙ，ｒｅａｌｅｓｔａｔｅｅｘｃｅｓｓｉｖｅｈｉｇｈｒａｔｅｏｆｉｎｃｒｅａｓｅｉｎｈｏｕｓｉｎｇａｐｒｉｃｅｓｗｉｌｌｉｎｅｖｉｔａｂｌｙｌｅａｄｔｏｓｏｃｉａｌｕｎｒｅｓｔａｎｄｔｈｅｉｍｐａｃｔｏｆｔｈｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｏｆｈａｒｍｏｎｉｏｕｓｓｏｃｉｅｔｙ．Ｔｈｉｓｐａｐｅｒｆｒｏｍｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ，ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎｇｒｏｗｔｈ，ｅｃｏｎｏｍｉｃｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，ｕｒｂａｎｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎａｎｄｏｔｈｅｒａｓｐｅｃｔｓｏｆｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔｉｎＱｕａｎｚｈｏｕｓｔａｔｕｓ；Ｓｅｃｏｎｄｌｙ，ｔｈｅｐｒｉｃｅｏｆｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔｉｎＱｕａｎｚｈｏｕＣｉｔｙｏｆｄｉｓｃｕｓｓｉｏｎｓ，ａｎｄｆｒｏｍｔｈｅｉｎｃｏｍｅｏｆｒｅｓｉｄｅｎｔｓｉｎｈｏｕｓｉｎｇｐｒｉｃｅｓ，ｓｕｐｐｌｙａｎｄｄｅｍａｎｄｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐａｎｄｔｈｅｐｒｉｃｅｅｌａｓｔｉｃｉｔｙｏｆｄｅｍａｎｄｏｆｔｈｅｉｒａｎｄｓｕｐｐｌｙａｓｐｅｃｔｓａｎａｌｙｓｉｓ，Ｑｕａｎｚｈｏｕｔｈａｔａｌｔｈｏｕｇｈｔｈｅｒａｔｅｏｆｉｎｃｒｅａｓｅｉｎｐｒｏｐｅｒｔｙｐｒｉｃｅｓｃｏｍｐａｒｅｄｔｏｔｈｅｎａｔｉｏｎａｌｌｅｖｅｌｆａｓｔｅｒ，ＢｕｔｈｏｕｓｉｎｇｐｒｉｃｅｉｎｃｒｅａｓｅｓａＳａｒｅＱｕａｎｚｈｏｕｒｅａｓｏｎａｂｌｅｏｖｅｒａｌｌｅｃｏｎｏｍｉｃｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，ｓｔｉｌｌａｔａｅｘｔｅｎｔ，ｔｈｅｒｅｉｓａｒｅｎｏ”ｂｕｂｂｌｅ”ｃｏｍｐｏｎｅｎｔ．ＡｓｆａｒｔｈｅＱｕａｎｚｈｏｕＣｉｔｙ，ｈｏｕｓｉｎｇｐｒｉｃｅｓｔｏｏｈｉｇｈａｎｄｒｉｓｉｎｇｏｆｒａｐｉｄｌｙｓｔｉｌｌｅｘｉｓｔｓ，ｂｅｙｏｎｄｔｈｅｓｃｏｐｅｏｆｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔｉｎｔｈｅｔｏｌｅｒａｎｃｅｏｆｒｅｓｉｄｅｎｔｓ；Ｔｈｅｎ，ａｎａｌｙｓｉｓＱｕａｎｚｈｏｕｅｘｉｓｔｉｎｇｐｒｏｂｌｅｍｓ，ｔｈａｔｔｈｅｍａｒｋｅｔｆｏｒｒｅｇｉｏｎａｌｄｉｆｆｅｒｅｎｃｅｓｗｉｔｈｔｈｅｓｔｒｕｃｔｕｒａｌｃｏｎｔｒａｄｉｃｔｉｏｎｂｅｔｗｅｅｎｓｕｐｐｌｙａｎｄｄｅｍａｎｄ，ａｎｄｔｈｅｒｅａｓｏｎｓｆｏｒｔｈｅａｎａｌｙｓｉｓ，ｔｈａｔｔｈｅｒｅｓｉｄｅｎｔｓｏｆｔｈｅｇｒｏｗｔｈｉｎｄｅｍａｎｄ，ｒｉｓｉｎｇｒｅｇｉｏｎａｌｃｏｍｐａｒｉｓｏｎｓｃｏｓｔｓ，ｐｓｙｃｈｏｌｏｇｉｃａｌｆｏｒｔｈｅｆｕｔｕｒｅｏｆｔｈｅｅｃｏｎｏｍｙｉｓｔｏｏｈｉｇｈ．ａｎｄｔｈｅｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｄｅｖｅｌｏｐｅｒｓ，ｌａｎｄｌｅａｓｉｎｇｓｙｓｔｅｍ，ｔｈｅｒｅｖａｌｕａｔｉｏｎｏｆｔｈｅＲＭＢａｎｄｌｏｃａｌｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｓ，ａｎｄｏｔｈｅｒｆａｃｔｏｒｓｒｅｌａｔｉｎｇｐｒｏｐｅｒｔｙｍａｒｋｅｔｉｎｔｏｔｈｅａｂｏｖｅｐｒｏｂｌｅｍ；Ｆｉｎａｌｌｙ，ｔｈｅｔｈｅｓｉｓｏｆｔｈｅＱｕａｎｚｈｏｕｔｈｅｈｅａｌｔｈｙｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｓｅｖｅｒａｌｒｅｃｏｍｍｅｎｄａｔｉｏｎｓａｒｅａｓｔｈａｔｔｈｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｓｈｏｕｌｄａｃｃｅｌｅｒａｔｅｔｈｅｃｏｍｐｒｅｈｅｎｓｉｖｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｒｕｒａｌａｎｄｉｎｃｒｅａｓｅｔｈｅａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎｏｆｔｈｅｅｃｏｎｏｍｙ，ｔｈｅｐｒｉｃｅｓ，ｔｈｅｌｏｗ—ｃｏｓｔｓｕｐｐｌｙ，ｒｅｃｔｉｆｙｉｎｇｔｈｅｌａｎｄｍａｒｋｅｔｏｒｄｅｒ，ｉｎｃｒｅａｓｅｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅａｎｄｔｏｇｕｉｄｅｒｅｓｉｄｅｎｔｓｔｏｍａｒｋｅｔｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎｏｐｅｎｌｙ，ｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｃｏｎｓｕｍｅｒａｔｔｉｔｕｄｅｓ，ｒｅｃｔｉｆｙｉｎｇｔｈｅｏｒｄｅｒｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｅｓｔａｔｅａｎｄｆｍａｎｃｉａｌｍａｒｋｅｔｓｔｏｉｎｃｒｅａｓｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｉｎｒｅａｌａｎｄｏｔｈｅｒｍｅａｎｓｔｏｓｔａｂｉｌｉｚｅｈｏｕｓｉｎｇｐｒｉｃｅｓ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ＲｅａｌＥｓｔａｔｅ；Ｐｒｉｃｅ；Ｓｕｐｐｌｙａｎｄｄｅｍａｎｄ厦门大学学位论文原创性声明兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成果。

本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明确方式标明本人依法享有和承担由此论文而产生的权利和责任声明人（签名）：年月日厦门大学学位论文著作权使用声明本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定厦门大学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质版和电子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索，有权将学位论文的标题和摘要汇编出版保密的学位论文在解密后适用本规定本学位论文属于１、保密（２、不保密（），在）年解密后适用本授权书请在以上相应括号内打“４＂）作者签名：导师签名：日期：日期：年月日年月日第一章中国房地产现状分析第一节中国房地产市场发展历史中国房地产业最早始于１９世纪中期１８４０年鸦片战争以后，帝国主义列强相继入侵中国，使中国社会变成了半殖民地半封建的社会帝国主义列强把东南沿海城市作为其侵略中国的据点，地主豪绅、官吏、买办出于依附帝国主义势力的需要，也纷纷在那里落脚，从而使这些城市的商业、服务业开始发展，城市人口也随之迅速增加，对房屋和土地的需求迅速扩大，城市房地产业应运而生从此，在中国形成了独立的房地产业。

纵观中国房地产业发展的历史，至１９９１年底大致经历了以下三个阶段第一阶段：从１９世纪中期到全国解放前夕，是旧中国房地产业的资本主义经营方式时期；第二阶段：从中华人民共和国成立到十一届三中全会前夕，是新中国房地产业的缓慢发展直至消失的时期；第三阶段：从十一届三中全会以后至１９９１年底，是中国房地产业的恢复和重新成为独立行业的时期１９７８年１２月，中国共产党十一届三中全会召开，中国实行经济改革，房地产制度随着经济体制改革的全面开展慢慢复苏和发展首先是土地使用权的改革，１９８８年第九届人大通过了宪法修正案，明确规定了土地使用权可以依法转让土地使用权成为一项独立的经济权利，在有效期内，可以出售、交换、赠与、出租和抵押土地有偿使用成为房地产业发展的根本前提，有力地推动了房地产市场的发展１９８２年，深圳经济特区率先变无偿为有偿使用土地，按不同等级向土地使用者收取不同标准的土地使用费１９８４年起，抚顺、广少｝『等城市也相继仿行其次在住房改革方面，国家逐步从国家统包到国家、地方、企业、个人共同投资，到１９９８年下半年最终全面取消福利分房制度开始于２０世纪８０年代初期的中国城镇住房制度改革，至１９８８年全面推开，改革的重点是从福利型住房体制向住房的市场化、社会化过渡，使住房从隶属于各企事业单位向社会统筹过渡，即“住房商品化＂。

国家在全国各地建立了房地产交易市场，将房地产转让、出租、抵押等活动纳入到规范的市场中去至此，我国实施依据商品经济泉州房地产市场分析原则出售或出租房屋，使得中国房地产业恢复了原来的面目，在经过长达３０年之久的销声匿迹之后，重新形成一个独立的行业１９９２年以来，随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，我国进一步深化了城镇住房制度改革，极大地推动了房地产业的迅猛发展从１９９２年至１９９８年，可以说是改革开放后中国房地产业的调整和房地产市场形成时期，１９９８年７月国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，继续推进公有住房改革福利房制度被放弃，民众的购买力被释放，对商品住宅的需求急剧增加，住房市场迎来了快速发展期第二节目前中国房地产市场形势分析２００１．２００３年关于“房地产泡沫’’的争论开始引起人们的关注，“房地产业的冬天即将来临＂的预言也让人们对房价的走势重新评价，但中国房价还是继续保持惯性上涨２００３年前后国家为了防止宏观经济过热，控制房地产投资规模，采取了种种调控措施２００３年６月１３日，人民银行正式出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行１２１号文）目的是要对房地产信贷进行规范，进而减少房地产贷款在新增中长期贷款中的比重。

８月１２日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国务院１８号文），强调要让房地产市场健康发展，从住房供应政策住房贷款、土地管理、市场秩序等多个方面提出了更加“规范性＂的要求９月２４日，为配合１８号文的精神，国土资源部发布了《关于加强土地供应管理，促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出了房地产开发土地供应宏观调控的总目标：努力实现土地供需总量平衡，结构基本合理，价格基本稳定政府提出宏观调控措施开始，就强调要控制过快的房价涨幅，但从实践来看，上述调控措施并未达到理想效果，全国绝大部分地区房地产价格仍然居高不下，甚至还在持续快速上涨２００５年被称为房地产市场的政策年中央政府转变了房地产市场调控方向，由２００３年、２００４年上半年的需求调节型宏观调控转向２００４年下半年开始的供给调节型为主的宏观调控一通过上调个人房贷利率，压缩过旺的购房需求；通过税收打击投机性购房；通过追究地方政府责任，防止政府行为偏差具体措施包２第一章中国房地产现状分析括：２００５年３月１７日，中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；３月２６日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，提出八点要求控制房价涨幅过快（简称“国八条＂）：４月２８日，国务院又出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施＂（简称“新国八条’’）；５月１１日，继“国八条’’、“新国八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，再施组合拳直击房地产市场的投机行为，并从６月１日起，对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税（被业内人士称为“房地产新政。