房地产谈判和议价技巧.docx

篇一：房产经纪人议价技巧房产 经纪人议价技巧【卖方议价技巧】 1，委托时预防议价 在委托的时候就要预防议价也就是卡位让房东感觉到他这个价格没有卖出去的把握，事 先给房东打预防针2，自住屋主放鸽子 议价事先和房东约好带客户来带看或者复看的时间，等一个小时或者两个小时再通知房东， 客户不来了，因为家里人商量了以后觉得价格高（或者其他原因），最终决定不来看了达到 打击房东心理的目标3,市场行情（swot） 分析法优势：尽量掌握房子的卖点并发挥，劣势:致命的缺点,例格局,环境,房龄,屋况,装 修等,机会:利用时事政策,产业动态等利空消息抓住机会,来打击房东比如最近买方断供 现象国家对房地产的严格调控政策,银行对房地产风险的评估等等合适的要打印出来, 展示给房东看威胁:市场上在流通的竟争产品所带来的对房源销售的威胁:可选择:a附近明 星楼盘，标杆楼盘便宜的个案，新楼盘的楼书和广告;b同行，同业挂牌的同类型房源;c市场比 较（纵向,涨跌幅等）,未卖出产生的成本分析:利息,维修,水电煤,市场变化等,替代个案研讨 分析:a再装修后出租产生问题,装修成本增加，租客不稳，收租金滞后，到期后整理房子麻烦， 家具折旧等;b空关的问题;所有的风险都承担，不能变现,失去新的投资机会，感情的话（人都 是感性的动物）：a长痛不如短痛;b过去是失效的支票，未来是未兑现的支票，现在是现金支 票;c学开车要知道刹车在哪里,投资不动产要设定”停损点”不会因为这么点业绩就劝您卖， 实在是这个价格真的很不错了。

案例：案例:某房屋 总价400万，其贷款余200万， 7年，面积285平方，请问题业主持有一年的成本为多少? （利率 5.31%，管理费4元/平方）计算式: 一年所交银行之利 息=10.08万现在卖掉回笼资金 为=200万现金存银行一年利 息为=31680元一年应交管理费 =13680元一年的成至少=约 146160元现在卖400万=一 年后卖415万，针对此结论再做分析（结合利空消息） 4，空屋虚拟议价门店自己有房屋 钥匙的将带看结果反馈给房东借用客户的口来打击房东比如房型不好了，治安不好啦， 配套设施不完善啦，来达到议价的目的或者买方看到这个价格，连看都不来看了，王先生， 您说我们该怎么办？5，交错议价法，以别家中介公司的名义打，来达到议价的目的6，大平米，小平米 的议价法当房型足够大的时候，我们可以议平米单价，当房型比较小的时候，我们可以议 总价7，建议以租待售， 告诉房东，可以将房子出租房东会想：本来一个房源是卖的，但是经纪人却建议你出租， 这是什么原因？一定是价格高了卖不掉了所以只能出租了8，客户参与法： 王先生，今天我给 老客户骂了为什么啊？我把您的房子推荐给我的一个投资老客户，他说，你第一天出来做 经纪人啊，这个价格也向我推荐。

王先生，今天有人说我们吃差价？啊？我们把您的房源挂在那里，有客户说我们是不是吃差 价，房子价格挂的那么高是不是吃差价啊？王先生，我把您的 房源推荐给我们店经理，店经理不同意打广告，说这个价格打了广告也没有人打来把问题推给房东， 看他的反应9，房东自住房源议 价经纪人告知：客户我们都会过滤，有诚意的才会带来看，带看组数不在多，真正要买的 一组就够了经纪人：因为客户 反映价位太高，所以没人愿意过来看，免得浪费大家的时间经纪人：有的客户听了我们报 价价格后，就挂断了经纪人：在挂广告 看板时，有一位客户说看过您的房子，问你有没有印象？他说：价格XX万才考虑不然有点 太贵了若业主不承认这件事，经纪人：买方可能搞错了故意刺探业主对 价格的反应）10，门店安排，带 多组“客户”聚焦房屋，挑出房屋的缺陷，让卖主产生心理压力；11，（准备好资料） 同类房屋做比较，打压房东的心理价位；12，冷处理，给房 东晾一晾，让他自己觉得房源价格太高，无人问津；13，经纪人热处理，现场带上现金，以 诱惑房东下定决心；【议价16招】1，在签委托时：在 与房东签订独家委托契约后，应该再多坚持五分钟，试着再刺探询问？如果买方出现时，最 低多少可以收定金，得到一定空间的心理价格，再拿委托书修正；2，挑剔房屋的缺点 房东的屋况（如户型格局、周围、采光、油漆、裂缝、漏水等）用买方的立场反应，以及您 的看法综合后，谈判价位，告知买方虽然指明需要本区域，但其开出的价位有问题。

3，邻居中伤或者管 理员破坏：因为管理员说这里的环境及居住人员的品质不好，或是同行恶意的扰乱，管理员 的刁难等等，而产生买方容易打退堂鼓 4，比较市场行情：在房东开出价格后，要进 一步讨论其根据和理由，在经过举出近期销售及市场成交的实证后，来谈判价位，当房东陷 入降价思考，引导屋主至较合理的价位5，强调是自住型客 户：房东对于投资者所出的价位，认为并非最高价相对的，若强调买方自己用，房东在心 理上，较可认为是市场行情，这样的买方在房东看也较有诚意6，提示要约书、意 向金合同：说明买方看房时较容易冲动，好不容易缴了意向金，拿出意向金合同告诉房东， 若非收订金、正式签约，一切都是未知数，买方回家容易受其他人的影响，而意愿减弱到 时是房东的损失，千万不要夜长梦多 7，更换谈判的人：换手是交叉谈判常运用的方式， 无论男换女或甲换乙，都可能因议题论述不同，使得协议的内容转变达成目标8，更换谈判地点： 原先在屋主家里谈，环境由他控制，也许换个场所或请屋主来一趟公司，或请到咖啡厅喝杯 咖啡因为换了地点，也换了气氛，在价格的沟通上会有突破9，与同事唱黑白脸 在角色扮演上，唱双簧，扮黑白脸，在半推半就下。

步步都有精彩，议价效果更佳10，适时调停者介入：有些时机、场合陷入僵局，要有主管、契约部人员对方可以信任， 业界领袖或专业的人，从中调和，将协议加速确认11，一人一半，大 家都公平：在建议价格时，以其中的价差来对半处理，不断强调其实差的不多，一个各让一 半，结局都公平，屋主应该会慎重思考12，代客来做主， 强势引导：经过漫长的谈判，当场合已陷入僵局，在房东沉默或犹豫时，可以拿契约出来， 大胆更改数目，说：“这已经是一个很好的价位，让我努力去说服买方”观察他可否接受，因 为，突如其来的大动作，加上他的默许，也是非常关键的非常手段13，高明奉承、投 其所好：有些人爱人捧，喜欢听好话，所以“礼多人不怪，嘴甜人人爱”以赞美的语句，来 博取欢心，来调和屋主的情绪，再乘机做价格的沟通了14，现金的诱惑： 拿着现金或支票，堪称绝对管用，因为现金在眼前，虽差距甚大，房东陷入尴尬情景，凭您 三寸不乱之舌，眼前就来大砍一刀15，时机上的打击： 刚好遇上新政策出台，或者其它淡季等等，用时机上的打击，如果房东不掌握机会，会是不 等人的16，双方见面谈： 见面三分情，也许双方见了面，现场感受，促使房东软化，死马也能当活马医。

议价注意事项】 1，不要等同事收了 意向的时候再议价让同事觉得收到意向金时视同成交，有助于大家更愿意卖你的案子否 则大家收你的案子结果都没有做成，导致最后大家不愿意卖了因此提早议价有助于自我形 象提升，加快迅速成交2，紧急议价（参见 本书紧急议价篇）不宜过多，以不超过两次为宜，多了会造成房东疲乏，主要是平时多做软 性诉求与理性分析3，经纪人议价不成 不可以折服务费来冲抵容易形成习惯，为自己设定障疑点与谈判水平，影响个人与店面业 绩4，议价中出价的客 户要少，加价次数不能多否则会造成房东以为房源热销或者价格还有很大余地的错觉5，假如房东对你说 这个价格不要谈时（比较接近），说明彼此信任感没建立好，你可建议他暂时别卖，以建立信 任感，不要穷追猛打6，角色立场要鲜明 议价时买方立场硬，但是作为和房东之间的朋友立场软在议价过程中始终使用”我们”称 谓,使自己与业主同命运,让业主感觉这不是在和他议价,而是在替他着想,不战而屈人之兵7，多听房东说，然 后抓住漏洞，抛问题给房东，看他如何反应8，避免经纪人先出 价,让房东告之心理价格和调价一样，谁先出价谁先死屋主先动价格我们才考虑动价格， 每个人在出售房子的时候都会做大量的功课,“衡外情,量己力”,心里已经有了价格底线,而 这个格格是不会轻易告之买方或经纪人,优秀的经纪人会通过与客户良好的互动,让客户放心 的说出心理价格,而非随意估价或乱出价。

9，先确认交易条件 再谈价格在房屋买卖的过程中决定成交与否的关键,往往除了价格外还有很多需要确定的条 件,例如:配套设施,付款方式,交房时间等,一般业主谈到价格会比较敏感,所以先谈条件再谈 价钱的思路可以绕开敏感的话题,同样达到预期效果10，条件接近时利 用1/2法则，谈判时各退一步取中间值也不失为一种快速效的方式11，不要想当然的 以为客户会怎么想,自己以为业主不会降价就不去试,好的经纪人应先将”议价”的行为抛出, 再等业主回应12，议价最大的武 器来自于经纪人的信心,出发之前应先做好准备,布好局,切忌没有准备就仓促洽谈13，不要加入个人 主观（个人行情）因素，想当然认为市场行情值这个价格要记住，客户出价才是真正的行 情价格14，没信任感就打 击，在和房东的信任感没有建立之前，你打击往往会导致房东对你能力的怀疑和不愿意跟你 谈的后果15，没有打击和卡 位就出价这样导致房东会判断你的心理价位，经纪人就会陷入议价的被动局面16，议价不能例行 公式一样，容易导致客户不信任17，议价不要对行 情判断太乐观现在的市场每天都有变化，所以，你今天认为合适的价格，下周就不见得是 好价格所以，经纪人对于行情价格不要判断的太乐观。

18，议价不能临时 抱佛脚有很多经纪人平时不注重沟通和回报，到真正有客户看上房子的时候，天天开始和 房东议价这个时候，往往房东也会判断你真实客户已经有了，一般议价的空间和难度就很 大所以，不管有无客户，初期的回报要天天做，等真正有了客户之后，议价就是自然水到 渠成的事情19，每次议价成功， 都要及时更改房东委托价格表，最好面访签字口头的东西都不算，防止房东反悔等你收 了定金，回头发现房东不愿意卖了，这个时候你就傻眼了而且，更改价格表也是和房东很 好沟通建立信任的机会篇二：房地产价格谈判技巧房地 产价格谈判技巧价格谈判简单的讲就是讨价还价，最终确定双方都满意的价格聪明的销售人员会将简单的 问题变得复杂，复杂的问题变得简单一、谈判的过程简 单讲分为报价、讨价、守价、成交（1）客户询问价格 时，要认真准确的把价格介绍给客户（2）客户要求让价 时，你要肯定公司的价格制定的非常合格，不轻易让价并让客户开价3）客户开价后， 你要努力抬价有以下几种策略： 表示客户开出的价格很离谱表示低于底价，是肯定不同能的，即使是高于底价的价格，也要 表示低于本价，是不可能的可强调产品的优点，来化解客户价格谈判，让其再次感觉物有 所值。

同等产品相比较， 产品的价值4）客户表示喜欢 该房，但要求降价时，此时就要准备让价5）让价时，可单 价打折，可总价打折，或去零留整，并可向买房提出相应的要求比如要求客户多付定金， 签约速度，或全部支付现金，以此来作为让价的相反要求二、折扣的谈判技巧第一原则：作销售时，给客户多少折扣并不重要，但要让客户感觉成交价格是最低的，而且 是你尽自己最大努力帮其争取的第二原则：你要懂 得守价，但又要留讨价的余地，不要在同等情况下给客户折扣，要把握好客户的满意程度第三原则：同等级的让步是没有必要的，不要做无谓的让步，每次让步都要让客户感激策略1换产品给折扣比 如：从低到高等买房多给折扣如： 拉。