天津新建里项目发展报告优秀.doc

新建里项目发展报告2006年2月新建里项目发展报告一、 区域分析1、塘沽区整体描述1、塘沽区域描述塘沽区位优势突出：塘沽是天津东部临海的市区，位于京津经济发展带和环渤海城市带的交汇点区域总面积758.41平方公里，人口56万，是天津港、天津经济技术开发区、天津港保税区和塘沽海洋高新技术开发区的所在地 塘沽作为天津对外开放的前沿和窗口，按照天津市委、市政府关于“把塘沽建设成为高度开放的现代化港口城市标志区”的城市定位目标，加大、加快以道路桥梁为重点的城市基础设施建设，逐步形成交通便利、环境幽雅、生活舒适的港口城区，为地区经济快速发展创造更为优良的环境和条件近两年，塘沽将对城市道路、桥梁、居民小区、教育、文化、体育等基础设施进行大规模的改造和建设，使城市文明程度大幅度提高2、塘沽区市场综述塘沽的房地产市场的真正发展与兴起始于2002年，商品房这一概念在塘沽也是2002年真正的形成的几大开发商在塘沽区域内买地，打造新盘上市,他们的合力真正启动了塘沽的商品房市场而政府市政基础设施改造的推动，直接拉动了房地产市场的快速发展，再加之各开发商先进的操作手段使得塘沽的房地产市场潜能开始爆发，商品房价格一路飙升，出现了百花争艳的竞争格局。

在前期房地产市场竞争激烈的形势下，逐渐形成了塘沽及开发区两大市场格局，其中塘沽区内的品牌以贻成为首，而开发区则形成泰达领军的打造国际化高品质住宅，引领高端客户需求的操作模式而在近两年塘沽区上市的产品中，又划分出新河板块（即碱渣山板块）、新河板块等几大板块，可以看出，塘沽区在重点发展塘沽中心区和开发区的同时，也开始重点关注和发展其他板块地区，其中新河和新河地块都是塘沽区未来发展的重点区域3、塘沽区发展预测塘沽作为新兴的现代化港口城市的标志区，它的发展目标是：滨海地区的核心区，以港口建设为重点，以高科技、外向型工业为主导，以保税港为发展方向，形成商贸金融协调发展的现代化城区塘沽经济发展重点是以土地开发为切入点，坚持港城一体、城乡一体，突出港口城区特色，加速城区现代化、农村工业化和乡村城镇化，把在经济发展上，逐步形成六大支柱经济：①以进出口加工和海外服务为主的外向型经济；②以仓储和公路、海上运输为主的口岸经济；③以房地产和建筑业为主的房地产经济；④以国际、国内贸易和金融业为主的商贸经济；⑤以旅游、娱乐为主的旅游经济；⑥以海洋高新技术产业为主的海洋经济到2010年，实现国民生产总值比“八五”末翻两番“九五”期内实现比“八五”末翻一番。

二、 市场分析1、塘沽区房地产市场发展概述近年来，整体塘沽区房地产行业发展态势良好，根据近年来塘沽区商品房交易备案数量的走势来看，2001年至2004年间商品房销售备案面积数增加了1.45年均增长50％以上；预计这一趋势将得到保持，区域商品房需求总量应在120~140方米左右，供需处于基本平衡状态 而塘沽区近年来上市的项目主要为中低端主流市场、主流项目，例如贻成开发的“贻丰家园”、“丽水园”，鸿发开发的“欧美风情小镇”、“碧海鸿庭”等但塘沽区的发展潜力巨大，目前已吸引了大量颇具实力的本地、外地开发商的目光，未来塘沽区内将出现竞争加剧，必将会有大量高品质项目上市从区域的价格情况来看，塘沽区商品房交易价格在3400~4200元/平方米的均价，但从总体的收入情况和消费力方面看高于市内六区，所以塘沽区在住宅单价上有一定的潜力空间 05年开发区内上市的项目主要以高品质的住宅项目或酒店式公寓为主，例如：伴景湾、万通·国际新城、傲景观澜等，这些项目的均价都在5000~6500元/平米左右，在一定程度上填补了高档住宅项目的空白2、塘沽重点板块描述①、板块划分：塘沽区中心板块海河南岸泰达居住区开发区中心板块新河新河海洋高新技术开发区 目前，塘沽可以划分为几大住宅开发板块：新河板块、海洋高新技术开发区、塘沽中心板块、塘沽海河南岸板块、开发区中心板块、泰达居住板块以及新河板块。

● 新河板块新河板块即是本地块所在区域，该板块位于塘沽中心区的西北处，临近塘沽重点开发地区：海洋高新技术开发区，新河东起车站北路，西至胡家园街，南倚京山铁路，北至杨北公路总面积46.93平方公里，人口3.7万人，1.3万余户现在是塘沽区重点改造和发展的区域现新河土地包括20%的国有土地和70%的集体土地中的耕地等，其中在国有土地中包括民宅和企业占地，拆迁户大概包括2100户目前地块多以平房居住区和农业用地等为主，区域整体配套不够完善，没有大型的、配套齐全的生活居住区，这也就为本项目提供了很好的市场契机，但同时由于新河地块上有大量等待拆迁、规划的土地，也就说明该地块将是日后土地放量较大的板块，该板块内的竞争格局日后将十分激烈目前该板块的竞争项目，主要是在海洋高新技术开发区和新河交界处的一些项目，例如：水域·未来城（广厦富城），伴山人家等，本板块内目前还没有出现竞争项目它是一个：①政府日后重点扶持的板块②将有大面积等待拆迁和规划的板块③未来市场供给放量的热点板块④项目定位较高的板块⑤近阶段无整体环境优势的板块⑥目前生活配套设施缺乏的板块⑦塘沽区居民目前认可度不高的板块● 海洋高新技术开发区板块本板块属于“南北两拓”的城市发展布局中的北拓部分，是塘沽区未来大力改造和发展的方向。

到目前为止，该区域内没有整体的配套环境，市场认可度不高，但随着改造的进行，区域的认可度需要一段时间目前该区域内新增项目较多，土地供应量较大2003年德景蓝郡的开盘使该区域引起市场的关注，今年广厦富城、泰达伴山人家的进入，使区域内项目的品质得到提升，未来此板块的竞争优势将逐渐凸现同时该板块上市的在售项目，临近本项目所在的新河地块，在建筑规模上也是以大型的居住社区的形式出现的，这将成为本项目日后的重点竞争项目区内主要在售项目项目名称项目位置占地面积（平方米）建筑面积（平方米）建筑类型面积区间均价元/平方米伴山人家塘沽河北路以西，车站北路以东23.3万13.1万别墅15000水域·未来城新北公路北侧24万36万小高层、高层、别墅70-170平米4200欧美风情小镇·第三枫景五大街延长线60万100万小高层、高层90－200平米4200● 塘沽中心板块主要是指塘沽区内，在这一板块内以京山铁路为界划分为两大区域：铁路以北板块和铁路以南板块该区域成熟度高、配套设施完善的板块，市场认可度高，汇集了大量的中高档项目本区域内各项目的热销户型主要在100-140平方米，热销总房款在35-60万之间，客户层面较丰富，但仍以塘沽区内的中端客户为主，而大华国际公馆酒店式公寓的出现，6800元/平米的价格也使得本区域内的项目档次有所提高。

同时目前塘沽中心板块土地稀缺，一旦在本区域出现空白地块，将会出现塘沽区内真正的高端项目区域内主要在售项目项目名称项目位置建筑面积（平方米）面积区间总价款（元）均价（元/平方米）碧海鸿庭Ⅲ塘沽区上海道与福建西路交口35000090—11038—47万4200左右贻丰家园塘沽河北路与广州道交口150000107—16440—65万3700左右贻信园塘沽津塘公路与福建北路交口10000090—15035—60万3700左右上海滩大华国际公馆塘沽区营口道931号5000037—20623—160万6800左右● 海河南岸板块板块为未来海河沿岸改造的重点节点的板块，拥有较多的海河资源土地资源相对大量，是未来重点发展区域目前由于海门大桥的阻隔造成客户心理的阻隔，区域认可度极低，是塘沽内价格最低的区域但区域内的项目从今年开始，逐渐走高品质低价格路线，通过高价值价格比来吸引广大客户的认可，目前区内的代表项目为碧水庄园，产品形式为别墅和高层，目前价格为2500-3000元/㎡，主推生态景观概念，吸引的主要为区域内的中低端客户群区域内主要在售项目项目名称项目位置建筑面积（平方米）面积区间总价款（元）价格区间（元/平方米）碧水庄园二期海门大桥以南20万97-18825-56万2500-3000● 开发区中心板块该区域属于高端居住区域，是高收入人群聚集的板块。

由于对城市建设花大力度的投入，使得城市绿化程度较高，整体大环境、配套等已趋向国际化标准，整体环境优势突出，高端居住氛围已经形成，目前已成为塘沽高档项目的集结地，本区域内各项目的热销户型均在110-160平方米，热销总房款在60-90万之间，建筑形式主要是高层建筑，购买的客户群主要为收入、素质较高的高端客户，同时也吸引了许多的投资客户在开发区置业区内主要在售项目项目名称项目位置占地面积（平方米）建筑面积（平方米）主力户型（平方米）主力总价款（元）均价 （元/平方米）云锦蓝庭开发区一大街与南海路交口22000105000两室100左右三室140左右50-70万5000左右东方名居开发区二大街90-160左右45-90万5000左右● 新河板块此区域是未来开发区外扩的重点板块，作为政府重点改造和开发的区域之一，区域内的配套情况不是很完善，碱渣山改造的进行，使板块内环境得到了一定的改善吸引了许多知名开发商来此投资，新增项目较多，将发展成为塘沽区的大型新兴居住区区域内的新增项目均为迎合主流需求的中端产品，热销户型均在100-120平方米，热销总房款在38-50万之间，客户层级较单一，绝大多数为本区域消化，吸引的主要为区域内的中端主流客户群。

同时，本区域内产品同质化严重，中端市场的竞争十分激烈区域内主要在售项目项目名称项目位置建筑面积（平方米）热销户型（平方米）总价款（元）均价（元/平方米）贻成·尚海国际新河公园东侧100000120左右44万左右3800紫云国际新河三号路与春风路交口12450099、11543-50万4300贻芳嘉园新河三号路与港滨路交口75875100左右39万左右3900紫云绿洲新河三号路280000110左右47万左右4300● 泰达生活区本区域以泰达大街为界向东延伸，是开发区重点发展的一个区域，目前已在该区域内建成了占地20万平米泰丰公园以及已经投入使用的泰达体育场，作为2008年奥运会的分赛区，该区域将成为开发区日后集聚升值潜力的区域，另外配合日后泰达时尚广场的建成，该区域的配套设施将逐渐完善，同时区域价值将逐渐突现目前，该区域内集结了许多高品质的新增项目，塘沽区居民的认可度也逐渐提高，现该区域吸引的主要是中高端客户群区内主要在售、未售项目项目名称项目位置占地面积（平方米）建筑面积（平方米）主力户型（平方米）主力总价款（元）均价（元/平方米）伴景湾第四大街与泰祥路交口100000220000180-270左右130万左右6500爱丽榭开发区盛达街与广场东，西路交口300。