房地产经营期中论文.docx

从“北京房地产价格管理”角度对房地产市场价格调控的探究 王莹从“北京房地产价格管理”角度对房地产市场价格调控的探究摘要：房地产作为拉动国民经济不可或缺的部分，涉及到中央政府，地方政府，投机者以及刚需民众等多方的利益博弈历年来房地产价格逐步攀升，而作为帝都北京，由于其地理位置，政治环境，历史背景，发达程度等多方面因素，房价更是呈猛增狂涨态势本文从房地产价格管理角度分析2003年以来北京房地产价格走势及其对经济的影响并进一步分析调控对策，强调宏观调控对引导房价步入正轨的作用，从而更好拉动经济增长，促进行业链发展以及居民消费关键词：北京房地产 价格管理 宏观调控正文：(一) 房地产价格管理相关理论 由于房地产价格具有以下特点：（1）价格实体基础构成的双重性，（2）是关于房地产权利的价格，（3）表现形式复杂，（4）具有扩散效应，（5）具有长期增值的趋势，（6）是由个别交易单个形成因而对房地产市场进行价格调控与管理就显得极为重要 我国房地产价格管理主要分为以下两个方面：（1）土地使用权价格管理：政府制定公布的基准地价、标定地价调控引导土地市场价格的基本制度2）房屋价格管理：对享受国家优惠政策建设的普通住宅实行政府指导价或者政府定价，对公有住房出售出租价格实行政府定价外，其他商品房价格放开，由市场决定。

房地产价格管理相当程度上在建立合理的住房价格体系，加强房地产价格调控，调整住房价格构成，清理整顿建设项目收费，建立正常、良好的市场秩序，规范住房价格及物业管理收费行为，积极稳妥的推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化等方面发挥了一定作用但是也存在一定问题诸如政府调控引导房地产价格总水平的基本制度尚未真正建立，住房建设项目收费多，收费行为不规范，消费效率低，成本大，住房价格构成缺乏有效约束，部分地区房价水平偏高 (二) 北京市近年来房地产价格走势及其解释在走过了房地产初期开发的二十多年平稳期后，北京进入城市化发展最为迅猛的时期，2004—2007年三年间，新建住宅用建筑面积超过了之前的十年，之前关于城区的观念范围也得到了最大化的延伸，北京的经济、城市发展、国际影响力各方面也正是在这一时期取得了最快的进步，从而真正确立了自己国际一线大都市的地位，水涨船高，作为中华人民共和国的伟大首都，北京受到了前所未有的万千宠爱，奥运会所带来的新一轮移居热潮成为北京别于其它地区的显著楼市景观而就全国而言，随着中心城市房价渐涨，引发全国房价在二十一世纪初集体井喷，北京、上海、广州、深圳四大中心城市房价更是一路飚红，其中以北京最为严重，04年之后的北京楼市价格，涨幅快到以日计算，让民众望而生畏。

以下为摘录的北京市以及主要城区近十年来房价走势图      2000-2010年间北京市各典型地区房价走势(100.04 KB)閫氬窞妤煎競.jpg2010-6-17 23:57(102.81 KB)鏈濋槼妤煎競.jpg2010-6-17 23:57(104.27 KB)涓板彴妤煎競.jpg2010-6-17 23:57(120.11 KB)娴锋穩妤煎競.jpg2010-6-17 23:59(147.62 KB)鍐呭煄鍥涘尯妤煎競.jpg 导致我国房地产业住房价格上涨尤其是北京等一线城市房地产价格猛增的原因主要有以下几个方面： （1）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的 （2）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动 人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。

近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因 （3）住房供应结构的不合理 国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的供应结构。

为了进一步改善我国的住房供应结构， 2007年8月13日上午，国务院办公厅在中国政府网发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称《意见》）明确表示，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系在《意见》的基础上，各部委正在联动制定配套政策，并且将通过“两步走”进行房地产调控《意见》的出台，将使中国住房保障机制进入到一个“廉租房”的新时代，对我国住房供应结构的不合理将得到进一步的改善，解决城市低收入困难家庭的住房问题，有助于人们实现 “居者有其屋”的目标 （4）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨 对地价和房价的关系有两个截然不同的观点：一个观点认为地价是由市场决定的，另一个观点认为地价上涨推动了房价上涨我认为两者是相互交替影响的，房价带动了地价、地价推动了房价近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高地价不断创出新高是缘于土地偏紧，而且这种土地偏紧仍将在今后较长时间内持续从地理上看，我国虽然有960万平方公里的国土面积，但适于房地产开发的平地面积仅占国土面积的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地带。

地价作为房价的重要组成部分，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨 （5）建筑开发成本上涨 近几年来，我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升，从不回头，重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格 (6）住房周边硬件条件的完善城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。

（三）如何引导房价步入正轨随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，试提出如下对策建议（1）加强住房需求的管理为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展培育住房梯度消费强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态 （2）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。

而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设3）提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格 （4）完善房地产税制政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。

（5）建立和完善相关的法律法规房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用 （6）建立和健全房地产信息发布制度政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性完善信息资源的开发利用在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者 参考文献：1、于泊。