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《四川省物业管理条例》,2012年3月29日颁布，2012年7月1日实施 四川省第十一届人民代表大会常务委员会 第二十九次会议通过,四川华玮物业管理有限公司,话题,条例的立法背景与依据 条例的特色与创新 条例的理解与适用 条例的构成——章节及条款,1,2,3,4,四川华玮物业管理有限公司,why?为什么要出台《四川省物业管理条例》？,原《四川省城市住宅物业管理办法》法律效力太低 原《四川省城市住宅物业管理办法》仅仅只是地方政府规章 《中华人民共和国立法法》第七十三条规定：“省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府，可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定规章 《中华人民共和国立法法》第八十条规定：“地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章 显然原办法法律效力低于地方性法规,四川华玮物业管理有限公司,why?为什么要出台《四川省物业管理条例》？,原办法与上位法冲突 与《中华人民共和国物权法》冲突 与《物业管理条例》冲突 按照上位法授权作出具体规定 对物业管理区域划分作出详尽规定 对业主大会组织、监督和指导做出具体规定 滞后 不能满足科学发展观和营造和谐社会的发展要求 不能满足四川省物业管理快速发展的实际需要,四川华玮物业管理有限公司,,,,,,,,,,,,,,,,,国家根本大法,国家基本法律和其他法律,国家行政法规,国家行政规章,地方性法规,,,,,,,,,,,,,,,,,宪法,行政法规,行政规章,地方性法规,物业管理法律渊源,法律,,最高法律地位,四川华玮物业管理有限公司,what?《四川省物业管理条例》制定的立法目的是什么？,规范物业管理活动中各方主体物业管理行为 通过规范物业管理活动，维护和保障业主、物业服务企业等各方主体在物业管理活动中的合法权益 通过规范物业管理活动，顺应社会的发展和科学发展观的要求，使物业管理发挥出良好的社会效益和经济效益，进一步改善人民群众的生活和工作环境，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境 第四，按照“下位法必须服从上位法”的立法基本原则 ，对与上位法冲突部分进行调整,四川华玮物业管理有限公司,Legal basis《四川省物业管理条例》的法律依据？,《中华人民共和国立法法》 第六十三条规定：“省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规。

《中华人民共和国物权法》 以第六章“业主的建筑物区分所有权”为主 《中华人民共和国合同法》 涉及《物业服务合同》、《前期物业服务合同》、《管理规约》、《业主大会议事规则》都应该遵循合同法,四川华玮物业管理有限公司,《物业管理条例》的架构,,第一章,第六章,第五章,第四章,第三章,第二章,物业管理服务,物业的使用与维护,前期物业管理,业主及业主大会,总则,第七章,附则,法律责任,涉及物业管理的主要内容是第六章业主的建筑物区分所有权 核心条款是第七十六条，即业主决策权的法律要求 《中华人民共和国物权法》将传统的不动产所有权做出调整，将房屋所有权用建筑物区分所有权取而代之《物权法》涉及物业管理的主要内容：,四川华玮物业管理有限公司,土地所有权,建筑物区分所有权,相邻关系相邻权,不动产所有权,不动产所有权的构成：,居住区,四川华玮物业管理有限公司,,专有部分所有权,共用部分持分权,业主大会组织的 成员权,建筑物区分所有权,建筑物区分所有权的构成：,四川华玮物业管理有限公司,12,业主的建筑物区分所有权 《中华人民共和国物权法》第六章第七十条之法律规定,专有部分享有所有权 俗称“专有权、私有权”,专有部分以外的共有部分享有共有权。

因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”,专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利也称“业主大会组织的成员权”,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,四川华玮物业管理有限公司,Legal basis《四川省物业管理条例》的法律依据？,《物业管理条例》 2003年6月8日以第379号国务院令颁布，2003年9月1日起实施 2007年8月26日修改，以第504号国务院令颁布，2007年10月1日随着《中华人民共和国物权法》一起实施 《物业管理条例》属于国家行政法规,四川华玮物业管理有限公司,《物业管理条例》的架构,,第一章,第六章,第五章,第四章,第三章,第二章,物业管理服务,物业的使用与维护,前期物业管理,业主及业主大会,总则,第七章,附则,法律责任,《物业管理条例》创设的基本制度,1.业主大会与业主委员会制度 2.管理规约制度 3.前期物业管理招标投标制度 4.前期物业服务合同与物业服务合同制度 5.物业承接查验制度 6.物业服务企业资质管理制度 7.物业管理从业人员职业资格制度 8.住宅专项维修资金管理制度,四川华玮物业管理有限公司,《物业管理条例》的修改,基于《中华人民共和国物权法》的出台与实施《物业管理条例》于2007年8月26日进行了修改，修改内容主要包括： 379号国务院令-------504号国务院令 第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指导与监督 删除了第十条第二款 第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主共同决定” 第十二条投票权方式与《物权法》一致,四川华玮物业管理有限公司,第十九条修改保持与第十条一致 物业管理企业修改为“物业服务企业” 业主公约修改为“管理规约”，业主临时公约为“临时管理规约” 第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业主委员会执行业主大会的决定事项” 修改的核心内容则是遵循《中华人民共和国物权法第七十六条之法律规定,《物业管理条例》的修改,四川华玮物业管理有限公司,物权法规定的业主决策权以及决策事项,物权法第七十六条规定 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意四川华玮物业管理有限公司,19,所有权人2/3决策权的变化：,业主共同决定的专项维修资金，《物权法》使三分之二决策方法发生根本变化：,原《物业管理条例》的2/3投票权,《物权法》的双2/3投票权,,,为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之二投票权应该实行实名制 决策的项目也发生变化,四川华玮物业管理有限公司,内容也发生了根本变化,原《物业管理条例》第十二条规定： 制定和修改业主公约 制定和修改业主大会议事规则 选聘和解聘物业管理企业 专项维修资金使用和续筹方案的决定 必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过 《中华人民共和国物权法》修改为： 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 改建、重建建筑物及其附属设施 决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,,四川华玮物业管理有限公司,21,所有权人“双过半”决策权的变化：,业主共同决定的事项，《物权法》使与原《物业管理条例》中双过半决策方法发生根本变化：,原《条例》的“双过半”：,《物权法》的“新双过半”：,,,为了给以后的司法审判保留有效证据，双过半投票权决策应该实行实名制,四川华玮物业管理有限公司,内容也发生了根本变化：,原《物业管理条例》第十二条规定： 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过 即业主大会作出一般事项决定、决议，应当有1／2以上投票权业主参加，并经参加业主之中投票权1／2以上同意通过 《中华人民共和国物权法》修改为： 制定和修改业主大会议事规则 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,四川华玮物业管理有限公司,when?,《四川省物业管理条例》立法回顾,1999年2月26日四川省人民政府第119号令颁布《四川省城市住宅物业管理办法》,几个历程,实施时间,背景（99年之后出台的法律、法规、规范性文件之间的冲突),,,1999年2月26日,2,2012年3月29日四川省第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过,2012年7月1日,2007年10月1日《中华人民共和国物权法》实施 2003年9月1日行政法规国务院第379号令《物业管理条例》实施，2007年8月26日国务院第504号令修改 2002年5月1日建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》实施 2004年5月1日建设部第125号令《物业管理企业资质管理办法》实施，2007年11月26日建设部第164令修改为《物业服务企业资质管理办法》 2008年2月1日建设部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》实施；《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）废止 2003年6月26日《前期物业管理招标投标管理暂行办法》颁布（建住房[2003]130号） 2003年6月26日《业主大会规程》颁布（建住房[2003]131号）2009年12月1日住建部“建住房[2009]274号”文件修改为《业主大会和业主委员会指导规则》 2004年1月1日国家改革发展委、建设部“发改价格[2003]1864号”《物业服务收费管理办法》执行（发改价格[2003]1864号），《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）废止 2007年10月1日《物业服务定价成本监审办法（试行）》施行（发改价格[2007]2285号） 2011年1月1日实施《物业承接查验办法》,1994年4月1日建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》实施,1,四川华玮物业管理有限公司,《四川省物业管理条例》制定稿数次易稿,时间长：2003年国务院《物业管理条例》出台后，四川省就展开了制定条例工作，历时9年，备受全省广大业主关注 立法慎重：经省政府常务会议讨论、省人大常委会多次审议、召开立法听证会等程序，数次易稿 范围广：涉及业主、业主大会、业主委员会、开发商、物业服务企业、政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、物价局、供水、供电等 均衡利益：各方利益的博奕,四川华玮物业管理有限公司,where?原办法在哪些地方与上位法冲突？,与《中华人民共和国物权法》冲突之点 决策规则冲突------原条例第十条与物权法第七十六条 词语冲突------物业管理企业与物业服务企业 城市住宅区（楼）与建筑区划 业主公约与管理规约 业主管理委员会与业主委员会 业主管理委员会章程与业主大会议事规则 维修基金与住宅专项维修资金 物业管理用房与物业服务用房,四川华玮物业管理有限公司,where?原办法在哪些地方与上位法冲突？,与《物业管理条例》冲突之点 物业管理之定义------委托与选聘、选择 业主管理委员会与业主委员会 城市住宅区（楼）与物业管理区域 物业管理委托合同与物业服务合同,四川华玮物业管理有限公司,how?十大地方特色与创新有哪些？,强化基层政府组织作用 街道办事处、乡镇人民政府涉及条例中9条，出现了19次 重心下移、以区为主、属地管理、建设和谐社区,1,四川华玮物业管理有限公司,how?十大地方特色与创新有哪些？,建立联席会议制度，形成共管合力 建立物业管理工作联席会议制度，各司其职，协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题 。