定价策略的分类及基本方法.ppt

定价策略的分定价策略的分类及基本方法及基本方法2项目开盘价格制定策略项目静态价格形成方法市场比较法总价卡位法价格系数法入市价格策略入市价格形成3市场比较法4确定可比案例及权重系数确定可比参数及权重得到项目静态价格根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用市场比较法逻辑图5案例：新城白银路公寓产品定价市场比较法6市场比较法7保利海上五月花9200元元/ /㎡㎡清水颐园9300元元/ /㎡㎡右岸嘉园9200元元/ /㎡㎡保利家园8500元元/ /㎡㎡市场比较法8注：以上项目成交价格为目前成交价格权重权重权重权重 比对因比对因比对因比对因素素素素 本项目本项目本项目本项目 评分评分评分评分保利家园保利家园保利家园保利家园（（（（30%30%30%30%）））） 评分评分评分评分 右岸嘉园右岸嘉园右岸嘉园右岸嘉园 （（（（25%25%25%25%）））） 评分评分评分评分清水颐园三清水颐园三清水颐园三清水颐园三期（期（期（期（25%25%25%25%）））） 评分评分评分评分保利海保利海保利海保利海上五月上五月上五月上五月（（（（20%20%20%20%）））） 评分评分评分评分15%交通因交通因素素 M11 100M11 95M11、、近城区近城区110M11、、近城近城区区110 近近M119510%社区规社区规模模 30万㎡万㎡ 100246565㎡㎡9750203㎡㎡90130000㎡㎡95300000㎡㎡10015%产品形产品形态态 高层、多层高层、多层 100高层、小高高层、小高层、联排层、联排100小高层小高层95 小高、联排小高、联排 95多层、多层、小高层、小高层、联排联排1005%建筑品建筑品质质 现代、欧式现代、欧式 100现代海派现代海派\涂涂料料95法式法式\涂料涂料95现在风格现在风格\涂料涂料95英伦风英伦风格格\石材石材9520%配套配套 尚不成熟　尚不成熟　100社区自建社区自建8万方万方MALL100较成熟较成熟115较成熟较成熟115尚不成尚不成熟熟10015%园林规园林规划划 分层绿化分层绿化,组团绿化带组团绿化带,庭院绿化庭院绿化100集中绿化集中绿化100两条天然水系、两条天然水系、绿色景观大道、绿色景观大道、沿河的景观沿河的景观100现在风格，现在风格，沿河主题休沿河主题休闲绿化带闲绿化带 95大型组大型组团，英团，英伦风格伦风格10015%产品特产品特点点 90㎡㎡两房、两房、三房、三房、150㎡㎡左右四房左右四房10080-90㎡㎡两两房房9580-90㎡㎡两房、两房、150㎡㎡左右三房左右三房100105㎡㎡左右左右两房两房9550-60㎡㎡一房；一房；90-100㎡㎡两房两房955%开发商开发商品牌品牌 新城新城100保利置业　保利置业　100　中青旅集团　中青旅集团 95新城新城100保利房保利房地产　地产　95100%系数累系数累加加 100　　97.95 　　103.00 　　101.50 　　98.00 　　项目价格项目价格9016　　8500　　9200　　9300　　9200　　市场比较法9全市及区域公寓价格走势市场比较法10案例：英郡别院别墅产品定价方法11价格推导方法：1、选取竞品项目主要选取区域内具有代表性的同质项目2、权重分析按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价市场比较法12比较项目比较项目　　　　权重权重文翔名苑文翔名苑名仕豪庭名仕豪庭山语原墅山语原墅拟合程拟合程度度比较系比较系数数拟合程拟合程度度比较系比较系数数拟合程拟合程度度比较系比较系数数区域位置区域位置市区距离市区距离4100410041104.4交通系统交通系统7100710071107.7区域环境区域环境板块属性板块属性4100410041004自然环境自然环境7100710071007社会环境社会环境4100410041004发展潜力发展潜力3100310031003生活配套生活配套10100101001010010规划规划规模规模31103.310031103.3容积率容积率7805.61208.41208.4绿化绿化7906.31107.71107.7内部景观内部景观61056.31106.61156.9产品产品产品风格及核心概念产品风格及核心概念109091101110010面积设置面积设置61056.310061006产品附加值产品附加值710071107.71107.7其他条件其他条件物业服务物业服务4100410041004会所会所41104.410041204.8是否现房是否现房4100410041004开发商品牌开发商品牌3100310031103.3　　　　100　　98.2104.4106.2市场比较法13(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡本案静态价格应为：10500元/ ㎡主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、9500和11500元/㎡，结合比较系数，计算本案的均价为：市场比较法14案例：盐湖新居产品定价方法15项目选取：在这里我们选举了 “嘉城”以及 “汇丰沁苑”作为参考对象。

嘉城”是区域龙头项目，具有区域代表性，地理位置相对优越，而且开盘时间长；“汇丰沁苑”区域新开项目，与本案距离相近，区位类似，有一定的参考价值选取标准：市场比较法16影响因素权重嘉城汇丰沁苑本案得分比较系数得分比较系数得分比较系数区位系数2.512.532.51127.51025周边环境系数2122411221020小区规划系数1111111111010户型面积系数1101010101010景观系数0.5115.5105105配套系数1.51116.510151015交通系数1.5101510151015合计---116104.5100近期3月价格---85487750---本案推导价格---73607400---未来市场竞争市场环境进一步好转，不打价格战开盘准备开盘前准备较充分，蓄水充足去化时间资金回笼压力小，去化时间为10个月本案合理价格7500价格定位：乐观预期乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米市场比较法17影响因素权重嘉城汇丰沁苑本案得分比较系数得分比较系数得分比较系数区位系数2.512.532.51130.51025周边环境系数2122411211020小区规划系数1111111111010户型面积系数11010991010景观系数0.5115.5105105配套系数1.51116.59141015交通系数1.510159141015合计10116104.5100近期3月价格---85487750---本案推导价格---73607400---未来市场竞争市场回暖需要漫长过程，客户对价格仍较敏感；5-7月份为大牌开发商资金回笼密集期，促销动作将会影响市场整体价格水平和未来价格预期汇丰沁苑价格处于下降通道中，如进一步下降，将对本案形成较大的压力开盘准备开盘前准备较不充分去化时间去化时间为7个月本案合理价格7300价格定位：悲观预期悲观预期下，本案合理价格为7300元/平方米市场比较法18案例：闵行华漕别墅项目19确定可比案例及权重系数（上海西区城市独栋别墅项目，容积率在以下）确定可比参数及权重得到项目静态价格根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格价格测算价格测算方法20各各项项指指标标所占所占权权重及重及评评分基分基准判定准判定评分标准评分内容分内容权重重系数打分系数打分万科翡翠万科翡翠万源城万源城万特园万特园西郊庄园西郊庄园绿城玫瑰园城玫瑰园兰乔圣菲圣菲西郊明苑西郊明苑竣工竣工时间3平均水平以100分为基准，随着房龄时间递减系数评分1001009085909090出售速率出售速率3平均水平以100分为基准，月均去化1套为满分，低于1套系数递减系数评分135130100120120130100房屋与地下室面房屋与地下室面积比比6平均水平以100分为基准，以0.3-0.4为满分，低于标准值递减系数评分1001201006010070120花园占地面花园占地面积12平均水平以100分为基准，2亩为满分，低于标准值递减系数评分90809013012090120容容积率率12平均水平以100分基准，0.4容积率为满分，低于标准值递减系数评分100120120140160130100地段地段15平均水平以100分为基准，视具体地段条件而定系数评分100150160906090180规划特色划特色8平均水平以100分为基准，有两项规划特色的为满分，低于标准值递减系数评分11011010010010080120景景观特色特色8平均水平以100分为基准，有景观特色的为满分，有排他性的递增，没有特色的递减系数评分1101101001109080110车位数量位数量3平均水平以100分基准，2个车位为满分系数评分10010010010010090100立面表立面表现8平均水平以100分为基准，从建筑风格特色和建筑材料两方面评定系数评分13011011011013090100智能科技智能科技2平均水平以100分为基准，有智能科技运用的为满分，特别突出的分值递增系数评分120110120100100100110装修材装修材质2平均水平以100分为基准，毛坯的为满分，精装修加分系数评分707012070707070会所会所10平均水平以100分为基准，从会所规模、运营、品牌等方面评判系数评分1009010011080100100物物业管理管理8平均水平以100分为基准，物业品牌和具体服务内容而定系数评分1001001101001101001202121本地本地块块公寓基准价格确公寓基准价格确定定价格测算比比较项目目权重重翡冷翠翡冷翠万源城万源城万特园万特园西郊庄园西郊庄园绿城玫瑰园城玫瑰园兰乔圣菲圣菲西郊明苑西郊明苑　　拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数竣工时间310031003902.7852.55902.7902.7902.7出售速率31354.051303.910031203.61203.61303.91003房屋与地下室面积比610061207.21006603.61006704.21207.2花园占地面积129010.8809.69010.813015.612014.49010.812014.4容积率121001212014.412014.414016.816019.213015.610012地段151001515022.5160249013.56099013.518027规划特色81108.81108.8100810081008806.41209.6景观特色81108.81108.810081108.8907.2806.41108.8车位数量310031003100310031003902.71003立面表现813010.41108.81108.81108.813010.4907.21008智能科技21202.41102.21202.41002100210021102.2装修材质2100210021402.81002100210021402.8会所101001090910010110118081001012012物业管理8100810081108.810081108.8100812010合计100　104.25　111.2　112.7　107.25　104.3　95.4　120.32222别墅产品静态参考价格：72434元/m2项目价格修正本地本地块块公寓基准价格确公寓基准价格确定定价格测算　　翡冷翠翡冷翠万源城万源城万特园万特园西郊庄园西郊庄园绿城玫瑰城玫瑰园园兰乔圣菲圣菲西郊明苑西郊明苑均价均价7000095000100000650006000055000110000权重系数重系数103.65110.6112.3106.65103.794.8120.3实际参考价参考价格格6714685432 88731 6060657526 57652 89943本本项目参考目参考价格价格7243423项目增值 15%项目增值 10%/年• 板块规划起点高，虹桥枢纽的开通使得板块发生裂变，凸显板块价值；• 板块国际别墅区集群效应，良好的别墅居住氛围 • 整体宏观大市场运行正常，区域市场增长较快。

项目增值 12%• 板块市场未来竞品项目均已销售完毕，低密度别墅项目稀缺区域未来规划发展市场价格走势稀缺性下面我们在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目别墅产品线动态销售均价——价格测算24本地块年后的别墅（毛坯）整体均价为：综合上述各项资源优势，得到本案年后的销售价格：项项目基准价格目基准价格目基准价格目基准价格7243472434元元元元/m/m2 2区域未来区域未来区域未来区域未来规规划划划划发发展展展展15%25352市市市市场场价格自然波价格自然波价格自然波价格自然波动动8%/年（下浮2%）稀缺性稀缺性稀缺性稀缺性12%合合合合计计9778697786别别墅均价（容墅均价（容积积率）：率）：9778697786元元/m/m2 2价格测算观观点：本案的基准点：本案的基准单单价价较较高，需要通高，需要通过产过产品面品面积积考量控制考量控制总总价上限价上限25总价卡位法26项目和产品定位寻找总价空白点特点：适用总价特征明显的物业产品，如独栋别墅等在框定总价的前提下，通过系数法，确定项目的具体的总价范围总价卡位法逻辑图27案例：好世麒麟园定价方案28根据区域内联体别墅和经济型独栋别墅热销总价段框定本案的总价段确定区域内本案参考楼盘确定价格本案和参考楼盘的价格梯度确定本案的均价根据本案产品的面积段，确定主力价格段结合本案的项目定位，最终确定本案的总价段总价卡位法29产品定价—总价框定　总计段统计2005 2006 2007 2008 200万以下套数326 1081 784 137 面积（平方米）70805 216319 156840 26266 200-400万套数326 453 684 590 面积（平方米）80929 106899 154337 116804 400-600万套数7 28 46 91 面积（平方米）2588 8064 11099 20945 600-800万套数　　2 33 面积（平方米）　　575 9973 西南片区04-08年联体别墅各总价段成交情况区域内联体别墅主要集中在200-400万元的总价段总价卡位法30　统计2005 2006 2007 2008 200万以下套数8 20 10 1 面积（平方米）2040 4278 2292 282 200-400万套数227 266 303 13 面积（平方米）65309 70879 81641 4303 400-600万　套数98 60 124 21 面积（平方米）36881 22009 38609 6836 600-800万　套数37 140 70 10 面积（平方米）15314 50261 25690 2887 西南片区04-08年经济型独栋别墅各总价段成交情况产品定价—总价框定08年，区域内经济型独栋别墅主要集中在400-600万元的总价段总价卡位法31根据区域内别墅产品的总价梯度，本案的总价段可初步框定在400-600万元本案总价框定个案：燕南园、贝尚湾、复地爱伦坡等个案：南郊别墅个案：圣得庄园总价卡位法32基本信息：占地面积 190000㎡建筑面积 120000㎡已成交量 93949㎡容积率 绿化率 35％产品类型 联排，少量双拼联排面积 200㎡风格 现代产品定价—参考楼盘总价卡位法33产品定价—参考楼盘万科燕南园于2005年9月首次开盘，目前仍处于持续销售中万科燕南园供求走势总价卡位法342005年成交均价（元/平方米）2006年成交均价（元/平方米）好世麒麟园13297 13885 万科燕南园11044 11832 价格梯度1.201.17产品定价—单价梯度我们选取好世麒麟园和万科燕南园05、06年的成交均价，以此确定这两个项目间的价格梯度：则好世麒麟园与万科燕南园的价格梯度为：1总价卡位法35万科燕南园成交均价走势2.4万元/平方米1.7万元/平方米产品定价—参考楼盘单价目前，万科燕南园成交均价已回落到万元/平方米总价卡位法36产品定价—单价确定通过两者间的价格梯度，得出好世麒麟园的均价：17000元/平方米*1.2=20400元/平方米≈20000元/m2总价卡位法37产品定价—主力总价本案小户型的面积为240平方米左右，则总价为240平方米*万元/平方米=480万元本案大户型的面积为300平方米左右，则总价为300平方米*万元/平方米=600万元好世麒麟园的主力总价段为：500-600万元总价卡位法38单价梯度法确定的主力总价段：500-600万元产品定价—总结本案项目定位：区域内中高端经济型别墅产品本案总价段初步框定：400-600万元主力总价段：500-600万元，单价：万/平方米总价卡位法39价格系数法40类似属性案例价格系数得到本项目价格系数得到项目静态价格特点：主要适用某项特征明显的物业产品，如公园、高尔夫、海景资源型住宅价格系数法41定价体系建立：选取世纪公园板块和新江湾城板块，用板块内靠近公园项目和远离公园项目进行价格比较，从而找出一定的价格系数，最终得出本项目与板块内其它楼盘的价格系数，同时结合旭辉依云湾进行价格调整，最终调整得出本项目的定价。

公寓定价篇价格系数法421、世纪公园板块——靠近世纪公园项目价格研究选取原则：正对世纪公园项目时间节点：雍景台 成交均价19165元/平米香梅花园 成交均价19000元/平米 靠近世纪公园项目成交均价为19055元/平米浦东世纪花园 成交均价19000元/平米 雍景台香梅花园浦东世纪花园价格系数法431、世纪公园板块——不靠近世纪公园项目价格研究选取原则：距世纪公园有一段距离或不能正对世纪公 园项目，位置相对较差时间节点：不靠近世纪公园项目成交均价为13712元/平米项目名称成交均价（元/平米）水清木华14742仁恒河滨城14607陆家嘴中央公寓14143大唐国际公寓14000大华锦绣华城11067合计13712水清木华仁恒河滨城陆家嘴中央公寓大唐国际花园大华锦绣华城价格系数法441、世纪公园板块——价格系数靠近公园项目成交均价：19055元/平米不靠近公园项目成交均价：13712元/平米世纪公园板块价格系数世纪公园板块价格系数：价格系数法452、新江湾城板块——板块内项目价格研究选取原则：位于新江湾城板块内时间节点：项目一：橡树湾 成交均价22000元/平米项目一：新城御景 成交均价22000元/平米新江湾城板块内项目成交均价：22000元/平米橡树湾新城御景价格系数法462、新江湾城板块——板块边缘项目价格研究选取原则：处于新江湾城板块边缘地带时间节点：项目一： 书香银苑 成交均价16381元/平米项目二：盛世新江湾 成交均价15730元/平米 新江湾城板块边缘项目成交均价：16055元/平米书香银苑 盛世新江湾价格系数法472、新江湾城板块——价格系数板块内项目成交价格：22000元/平米边缘板块项目成交价格：16055元/平米新江湾城板块价格系数新江湾城板块价格系数：价格系数法483、本项目价格系数本项目价格系数得出：世纪公园板块加上新江湾城板块价格系数的平均值，即 （）本项目价格系数为：价格系数法494、本项目价格定位—选取原则选取原则：由于顾村板块目前在售楼盘都距公园较远，因而选取整个板块的成交均价作为该板块的价格基数。

铂庭绿洲花园新天地荻泾花园世纪长江苑上投佳园宏润韶光花园采菊苑古北菊翔苑文宝苑本案太和公寓公园价格系数法504、本项目价格定位—价格基数建立顾村板块价格基数为：8000元/平米价格系数法514、本项目价格定位—系数相成法本项目价格定位为：本项目价格系数*顾村板块价格基数，即1.38*8000元/平米=11040元/平米本项目公寓价格定位为11040元/平米价格系数法示例：莱茵美墅价格定位思路价格定位• • 独独栋别栋别墅定价法：墅定价法：总总价卡位价卡位• • 双拼双拼别别墅定价法：市墅定价法：市场场比比较较法法• • 联联体体别别墅定价法：墅定价法：产产品价格品价格经验值经验值系数折系数折算算• • 叠加叠加别别墅定价法：跑量墅定价法：跑量产产品，控制品，控制总总价价定价方法独独栋别栋别墅定价法：墅定价法：总总价卡位价卡位独栋定价东部独栋别墅分布内环内：九间堂 传说99 御翠园内中环：百富丽山庄 汤臣湖庭花园汤臣高尔夫 大华锦绣华城中外环：东源丽晶 梵高别墅外郊环：万科深蓝 棕榈泉花园生茂养园 绿洲千岛花园中科大学城 新浦江城院墅棕榈泉花园930-1350万万科深蓝800-1160万东源丽晶820-1050万九间堂2880-5600万大华锦绣华城1500-1700万传说991500-3310万汤臣湖庭花园1650-1900万百富丽山庄1300-2000万御翠园2000-3500万汤臣高尔夫1500-2250万本案本案中科大学城1000-1300万绿洲千岛花园800-1150万生茂养园800-1000万新浦江城院墅1000-1200万九九别墅400-540万爱法奥朗800-900万东方夏威夷650-800万梵高别墅1000-1500万东部独栋别墅价格梯度分析棕榈泉花园930-1350万万科深蓝800-1160万东源丽晶820-1050万九间堂2880-5600万大华锦绣华城1500-1700万传说991500-3310万汤臣湖庭花园1650-1900万百富丽山庄1300-2000万御翠园2000-3500万汤臣高尔夫1500-2250万本案本案中科大学城1000-1300万绿洲千岛花园800-1150万生茂养园800-1000万新浦江城院墅1000-1200万九九别墅400-540万爱法奥朗800-900万东方夏威夷650-800万梵高别墅1000-1500万由由内内向向外外呈呈梯梯度度递递减减单单套套>2000>2000万万单单套套1500-20001500-2000万万单单套套1000-15001000-1500万万单单套套800-1000800-1000万万独栋定价独栋别墅总价落点根据东部区域独栋别墅总价梯度卡位项目独栋别墅总价落点 600-800万600-800万独栋定价独栋别墅单价区间独独栋户型型地上建筑面地上建筑面积地下建筑面地下建筑面积A-1~3320.35180.07B-1~3,Ba1~2285.33161.84C-1~6,Ca-1~7313.29184.13D-1~2,Da-1~7268.51146.88项目独栋别墅单价区间 23000-25000元/m2产品品线总建筑面建筑面积(m2)户数数面面积段段(m2)产品附加品附加空空间独栋9193.3331270-320地下室双拼4284.5318235-240无地下室联体9526.9946205-210地下室叠加11520.8160190-195无地下室独栋定价双拼双拼别别墅定价法：市墅定价法：市场场比比较较法法步骤一参考别墅项目确认步骤二参考别墅项目价格修正项项目双拼目双拼别别墅价格墅价格步骤三可比项目之间权重影响系数对比双拼双拼别别墅墅项项目定价策目定价策略略双拼定价区域双拼别墅项目分布沪南公路本案南六公路南瑞别墅花源湾别墅• 花源湾别墅• 南瑞别墅双拼定价项目名称目名称产品形品形态主力成交面主力成交面积段段项目目报价价(元元/m2)修正后参考价修正后参考价格格(元元/m2)花源湾花源湾别墅墅双拼195-261m21400012500南瑞南瑞别墅墅双拼250-300m22000016000修正原则： 花源湾别墅目前报价14000元/m2，08年以来市场成交均价为12000-13000元/m2 南瑞别墅目前报价20000元/m2，包括地下室面积，调整至地上建筑面积价格为16000元/m2区域双拼别墅价格修正区域双拼别墅价格修正双拼定价项目权重对比类别细项标准准权重重花源湾花源湾别墅墅南瑞南瑞别墅墅拟合程度合程度比比较系数系数拟合程度合程度比比较系数系数区位属性环线价值6955.70 955.42 板块形象定位71007.00 1007.00 交通条件6.5956.18 955.87 生活配套51005.00 1005.00 基础设施4.51004.50 1004.50 环境资源6.5855.53 1055.80 项目属性地块条件4.5954.28 1054.49 品牌效应51055.25 1055.51 建筑体量41154.60 1155.29 项目配套6905.40 955.13 景观6804.80 1205.76 服务6804.80 803.84 产品属性建筑品质6.5805.20 904.68 立面6804.80 904.32 户型功能9807.20 906.48 附加值71057.35 1158.45 科技运用4.5803.60 953.42 合计100　91.18 　90.96 双拼定价双拼产品单价区间　花源湾花源湾别墅墅南瑞南瑞别墅墅均价均价1250016000权重系数重系数91.1890.96实际参考价格参考价格1371017591本本项目参考价格目参考价格15650项目双拼别墅参考单价均值： 15600元/m2 双拼定价双拼产品总价区间项目双拼别墅参考总价区间： 360- 380万 产品品线总建筑面建筑面积(m2)户数数面面积段段(m2)独栋9193.3331270-320双拼4284.5318235-240联体9526.9946205-210叠加11520.8160190-195双拼定价联联体体别别墅定价法：墅定价法：产产品价格品价格经验值经验值系数折算系数折算根据实践操作经验，一般项目中双拼别墅与联体别墅单价比值为，在此取中间值，则：双拼别墅参考单价：15650元/m2 单价比值：双拼/联体 = 1.2 项目联体别墅单价区间：13042元/m2项目联体别墅参考单价均值： 13000元/m2 联体别墅单价区间联排定价项目联排别墅参考总价区间： 265- 275万 产品品线总建筑面建筑面积(m2)户数数面面积段段(m2)独栋9193.3331270-320双拼4284.5318235-240联体9526.9946205-210叠加11520.8160190-195联体别墅总价区间联排定价叠加叠加别别墅定价法：跑量墅定价法：跑量产产品，控制品，控制总总价价产品品线总建筑面建筑面积(m2)户数数面面积段段(m2)独栋9193.3331270-320双拼4284.5318235-240联体9526.9946205-210叠加11520.8160190-195• 项目叠加产品处于隔河的B7地块，作为稀释容积率产品，占本案总体量的33%，基于所处地块位置的劣势及产品的体量，建议在实际销售中采用总价控制的策略，以保证该产品线迅速跑量。

• 同时从区域市场客户对价格的接受度研究发现，该类产品的单价以10000元/m2为价格门槛综合以上分析，建议： 叠加产品单价落点：10000元/m2 叠加产品总价区间：190-200万叠加定价资金回笼预期项目总销约亿约亿双拼双拼均价：24000元/m2独独栋栋建面： 9193.33 m2约2.21亿均价：15600元/m2建面：4284.53m2约0.67亿+叠加叠加均价：10000元/m2建面：11520.81m2+约1.15亿双拼双拼均价：13000元/m2建面：9526.99m2约1.24亿+73项目开盘价格制定策略项目静态价格形成方法市场比较法总价卡位法价格系数法入市价格策略入市价格形成74万安金邸价格建议报告谨呈：农工商房产版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归上海同策房产咨询股份有限公司所有，未经同策书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容价格建议报告2009/1275目目标标下的市下的市场场研究研究价格建价格建议议项项目背景及核心目背景及核心问题问题76主要经济指标总用地面积68540平方米总建筑面积87456平方米商业建筑面积3683平方米住宅建筑面积68538平方米住宅类别小高层、花园洋房、联体容积率1.00建筑密度29.97%绿化率30.36%总户数578户车位地下171/地上270项目背景朱朱泾泾万安街万安街龙头龙头地段，上地段，上风风上水，高品上水，高品质质低密度社低密度社区区77联排洋房公寓双拼掘石港东林河东林东街万安街胜利街滨河路项目背景序号形态楼号面积（m2）1小高层3#5831.562多层7#971.7538#2915.25420#1943.5525#1943.56别墅11808.6714808.6815808.6916536.61017808.61118536.61221808.61322808.61423536.61526536.61627808.61728536.618291206.61930536.620341206.62135536.622商A1699.08合计面积27134.24首批可售房源首批可售房源共首批可售房源共2700027000㎡㎡，其中小高，其中小高层层58315831㎡㎡，花，花园洋房园洋房77747774㎡㎡，，别别墅墅1183011830㎡㎡78价格目标2010年1月30日首次开盘，产品有公寓、花园洋房和联排别墅，开盘完成90%销售率 速度目标2010年年中前房源全部开完，首次开盘后9个月内基本上完成项目的销售4 4 季度季度季度季度1 1季度季度季度季度2 2季度季度季度季度项目工程及营销节点预估：工程进度营销节点首批房源达预售标准20092009年年1月底首次开盘进场及蓄水价格目标速度目标价格目标价格目标整盘目标首次开盘项目背景项目目标：20102010年年第二次开盘第三次次开盘第二批房源达预售标准 第三批房源达预售标准79本项目入市价格策略？首批房源开盘均价？在首次开盘价格的基础上，各产品线整盘均价？Q1:Q1:Q2:Q2:基于对目标的理解，我们将回答以下两个核心问题：核心问题80项项目背景及核心目背景及核心问题问题目目标标下的市下的市场场研究研究价格建价格建议议宏宏观观市市场场研究研究外外围围市市场场研究研究市场研究框架区域市区域市场场研究研究客客户户落点梳理落点梳理81宏观市场研究洞悉未来宏洞悉未来宏观观大大势势，是本案的立足根本！，是本案的立足根本！82宏观市场0808年下半年，一年下半年，一场场金融金融风风暴席卷全球，暴席卷全球， 从从1010月起，月起，中央密集中央密集发发布了以救市布了以救市为为目的一系列政策目的一系列政策83上海市自07年“9·27新政” 出台，成交量开始直线下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“10·28新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年初开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。

09年1-10月，商品住宅累计成交1485万㎡，与08年同期相比增加98%，超过08年全年的成交面积（08年全年成交万㎡）；受制于供应量影响，10月全市商品住宅成交107万方，成交均价高达17102元/平方米二套房政策出台，打压楼市政府救市政策出台08年市场调整受政策利好刺激，受政策利好刺激，刚刚需、改善需求、投需、改善需求、投资资逐次成逐次成为为市市场场主力，主力，0909年年1-101-10月，商品住宅累月，商品住宅累计计成交成交14851485万万㎡，成交量同比激增㎡，成交量同比激增98%98%宏观市场842024/9/20在09年市场的成交量爆发性增长态势下，2010年的市场走势是否依然乐观？宏观市场中国房地产特征：政策导向的市场85楼市政策已楼市政策已发发生微妙生微妙转转向，政府向，政府态态度由原来的度由原来的积积极极支持改支持改为为温和温和调调整，甚至部分整，甚至部分领领域（如二套房、首域（如二套房、首付比例、付比例、贷贷款利率）已款利率）已经经明明显显收收紧紧宏观市场86紧缩性房地产调控政策最快将在明年二季度出台 在实体经济恢复后， GDP增长目标的实现得以保证，政府或将出手打击房地产市场，避免资产泡沫的出现，紧缩性房地产调控政策最快将在明年二季度出台， 近期主要采用较温和的调控手段 今年四季度到明年上半年，国民经济正处于企稳回升的关键时期，外需萎缩的局面及影响还在持续，房地产开发投资和居民购房消费仍是促进宏观经济平稳增长的重要选择。

实实体体经济经济恢复后，楼市可能成恢复后，楼市可能成为为打打压对压对象，象，紧缩紧缩性性房地房地产调产调控政策最快将在明年二季度出台控政策最快将在明年二季度出台房地产政策日前，在中国房地产业协会、中国指数研究院等机构日前主办的 “亚洲国际地产投资交易会”上，与会专家认为，紧缩性房地产调控政策最快将在明年二季度出台 87p加强保障房建设p土地登记p强调耕地保护 2005 20062008 20072009金融政策税收政策土地政策市场政策p国八条p新国八条p购房实名制p国六条p70/90p严控外资购房p自住房销售征税p二手房交易征个人所得税p贷款企业资质限定p外汇结汇金额限定p上调住房贷款首付和利率p房产商企业所得税重申p加大非商品房土地供应p严控低密度住宅土地供应p加大闲置土地处置力度p调高存贷款利率p加强房地产信贷管理通知p明确自住房首付比例p强征二手房交易个人所得税p调高存款准备金率p提高二套房首付和利率p加大保障性住房力度p严控经济试用房 标准p重申闲置土地清理p上调存款准备金率p加强保障性安居住房p重申二套房信贷政策p清理改变性质和提高容积率的房产项目减少不合理需求 加强民生保障p清算土地增值税促进合理利用 调整利用结构整体来看，整体来看，0909年以后，全国商品房年以后，全国商品房销销售火爆、价格售火爆、价格暴暴涨涨，相关政策，相关政策层层面的面的调调控将加大后期整体宏控将加大后期整体宏观观市市场场走走势势的不确定性的不确定性p 研究开征物业税p国家出台土地增值税清算管理规程p上海出台一系列税费减免政策p银监会强化贷款流向管理p 新增贷款比例下降减少流动性 防止楼市及经济过热增加交易及持有成本 抑制投机需求宏观市场88882024/9/20882024/9/202010年市场预期导致因素世世界界经经济济虽虽然然仍仍未未走走出出金金融融危危机机的的阴阴影影，，但但中国整体经济仍在不断好转，并且通胀预期依旧在在市市场场过过于于火火爆爆，，有有滋滋生生房房地地产产泡泡沫沫风风险险预预期期下下，，国国家家再再次次重申严控二套房贷款政策市场有效需求客户减少，后市信心受影响房屋保值增值功能及需求依然存在未来房未来房产产市市场趋场趋于平于平缓缓，需，需谨谨慎慎应对应对价格暴价格暴涨涨已已经经超越消超越消费费者承受力，金融、宏者承受力，金融、宏观观政策政策收收紧紧，， 预计预计20102010年房年房产产市市场趋场趋于平于平缓缓，需，需谨谨慎慎应对应对宏观总结89外围市场研究选取金山新城板块，该板块交投活跃，市场竞争充分，作为本区域价格水平的参考90公寓市公寓市场场91金山新城金山新城龙泽园宝华海湾城石化区域石化区域区域在售公寓区域在售公寓项目目区域区域项目名称目名称形形态新城区新城区龙泽园小高层金悦华庭联排、多层、小高层金山金山卫镇御景龙庭小高层、联排石化街石化街道道宝华海湾城小高层、叠加华府海景高层金悦华庭华府海景本案公寓市场目前区域内在售公寓目前区域内在售公寓项项目主要集中在新城区和石化目主要集中在新城区和石化街道街道金山金山卫镇卫镇御景龙庭92华华府海景目前府海景目前报报价价为为1800018000元元/ /平方米平方米月成交走势华府海景公寓于09年7月底开盘价格13000元平方米，开盘至今均价13500元/平方米，目前随着金山市场迅速价格上涨该楼盘目前已报价18000元/平方米09年9-11月周成交走势占地面占地面积建筑面建筑面积容容积率率总户数数3.6万平方米9万平方米2.5424户总体量体量已推已推未推未推网上存量网上存量9万平方米424套0套82套华府海景93龙泽龙泽园二期园二期报报价价95009500元元/ /平方米平方米月成交走势龙泽园二期海望龙泽园公寓十月底开盘均价9000元/平方米，开盘至今均价9100元/平方米，未来还有一批房源目前报价9500元/平方米；09年9-11月周成交走势占地面占地面积建筑面建筑面积容容积率率总户数数10.5万平方米19.5万平方米1.81102户总体量体量已推已推未推未推网上存量网上存量19.5万平方米916套预计186套263套龙泽园二期94宝宝华华海湾城目前海湾城目前报报价价95009500元元/ /平方米平方米月成交走势宝华海湾城公寓自开盘时7300元/平方米的均价一路上涨，整盘均价7500，经过4个月涨幅目前报价近9500元/平方米；09年9-11月周成交走势占地面占地面积建筑面建筑面积容容积率率总户数数17万平方米20万平方米1.51400户总体量体量已推已推未推未推网上存量网上存量20万平方米1100套预计300套411套宝华海湾城95金悦金悦华华庭下月将推出一批新房源，庭下月将推出一批新房源，预计预计售价在售价在75007500元元/ /平方米平方米月成交走势金悦华庭公寓于09年7月底开盘价格5700元/平方米，开盘至今均价6500元/平方米，该楼盘下月将推出一批新房源预计售价在7500元/平方米09年9-11月周成交走势占地面占地面积建筑面建筑面积容容积率率总户数数11万平方米17万平方米1.2640户总体量体量已推已推未推未推网上存量网上存量17万平方米450套200套90套金悦华庭96御景龙庭占地面占地面积建筑面建筑面积容容积率率总户数数13万平方米22万平方米1.491592户总体量体量已推已推未推未推网上存量网上存量20万平方米282套0套0套月成交走势09年9-11月周成交走势御景龙庭公寓首次开盘均价6000元/平方米，开盘均价7200元/平米，已全部售磬，下批开盘约在明年3月。

御景御景龙龙庭下批庭下批约约在明年在明年3 3月开月开盘盘，目前均价，目前均价72007200元元/ /平方米平方米97类型型项目名称目名称占地面占地面积总建筑建筑面面积容容积率率客客户特征特征09年至今推年至今推案案/去化去化目前目前报价价高端投资项目华府海景3.58万m28.96万m22.5市区投资客，部分本地高端客户424/34218000高端项目龙泽园10.6万m219万m21.8本地高端客户，政府官员106/989500宝华海湾城17万m220万m21.2本地高端客户，周边区域客户1104/6939500中端项目御景龙庭13万㎡22万㎡1.49本地中高端客户282/2827200金悦华庭11.59万m211.91万m21.0本地中高端客户450/907500公寓市场小结目前区域高端公寓目前区域高端公寓项项目目报报价已达价已达95009500元元/ /平方米，平方米，中端主力均价中端主力均价约为约为7200-75007200-7500元元/ /平方米平方米98别别墅市墅市场场99金山新城金山新城宝华海湾城石化区域石化区域区域在售公寓区域在售公寓项目目区域区域项目名称目名称形形态金山新金山新城城龙湾华庭联排别墅金悦华庭联排别墅金山金山卫镇御景龙庭联排别墅石化街石化街道道宝华海湾城叠加别墅金悦华庭本案项目地图目前区域内在售目前区域内在售别别墅墅项项目主要集中在新城区和石化目主要集中在新城区和石化街道街道金山金山卫镇卫镇御景龙庭龙湾华庭100龙龙湾湾华华庭目前价格庭目前价格为为1100011000元元/ /平方米，明年平方米，明年3 3月新月新上市房源上市房源报报价价1300013000元元/ /平方米平方米月成交走势龙湾华庭联排别墅目前价格为11000元/平方米，下批房源将于明年3月上市预计均价13000元/平凡米；占地面占地面积建筑面建筑面积容容积率率总户数数7.6万平方米9.1万平方米1.2240户总体量体量已推已推未推未推网上存量网上存量9.1万平方米158套82套17套龙湾华庭09年9-11月周成交走势101宝宝华华海湾城叠加海湾城叠加别别墅目前墅目前报报价价1100011000元元/ /平方米平方米月成交走势宝华海湾城叠加别墅与9月开盘，开盘均价与9500元/平方米，开盘至今均价约10000元/平方米，目前报价已至11000元平方米占地面占地面积建筑面建筑面积容容积率率总户数数17万平方米20万平方米1.2298户总体量体量已推已推未推未推网上存量网上存量20万平方米100套198套45套宝华海湾城09年9-11月周成交走势102占地面占地面积建筑面建筑面积容容积率率总户数数13万平方米22万平方米1.49155户总体量体量已推已推未推未推网上存量网上存量20万平方米28套0套0套御景龙庭月成交走势09年9-11月周成交走势御景龙庭别墅首次开盘，均价8500元/平方米，开盘均价10000元/平米，已全部售磬，下批开盘约在明年3月。

御景御景龙龙庭下批庭下批约约在明年在明年3 3月开月开盘盘，目前均价，目前均价约约1000010000元元/ /平平103月成交走势金悦华庭项目于09年7月上市，开盘价格为8000元/平方米，开盘至今项目均价为8600元/平方米，下批房源预计在明年开盘报价在10000元/平米占地面占地面积建筑面建筑面积容容积率率总户数数11万平方米17万平方米1.2150户总体量体量已推已推未推未推网上存量网上存量17万平方米98套52套42套09年9-11月周成交走势金悦金悦华华庭目前均价庭目前均价为为98009800元元/ /平方米，平方米，预计预计下批房下批房源上市均价在源上市均价在1000010000元元/ /平方米平方米金悦华庭104项目名称目名称占地面占地面积总建筑面建筑面积容容积率率客客户特征特征09年至今年至今推案推案/去化去化目前价目前价格格龙湾华庭7.58m29.1m21.2市区投资客，部分本地高端客户158/14111000宝华海湾城17万m220万m21.2本地高端客户，周边区域客户100/5510000金悦华庭11.59万m2 11.91万m21.0本地中高端客户150/1089800御景龙庭13万㎡22万㎡1.49本地中高端客户28/2810000别墅市场小结目前区域目前区域别别墅墅项项目成交均价目成交均价9800-110009800-11000元元/ /平方米平方米105市场总结金山公寓均价经历近期高速上升后，区域中端主力均价在7200-7500元/平方米，以龙泽园、宝华海湾城为代表的品质项目价格已达9500元/平方米金山新城市金山新城市场场作作为为金山市金山市场场价格价格标标杆板杆板块块，价格走出了一波快，价格走出了一波快速上速上涨涨行情，行情，对对朱朱泾泾市市场场形成形成较较好的支撑好的支撑目前区域别墅项目成交均价9800-11000元/平方米106区域市场研究107107朱朱泾泾一手房市一手房市场场108108一期售罄二期8月开盘三期预计10年5月后开盘一期产品共推出450套房源，其中花园洋房30套，多层420套；现已售罄。

二期开盘前绝大多数产品已售罄，目前仅剩余洋房产品中个别一楼单位，二期全盘均价约6900-7000元/平三期预计于10年6月后开盘尚城府邸项目成交月走势项目成交周走势作作为为目前区域唯一在售楼目前区域唯一在售楼盘盘，尚成府邸二期基本售，尚成府邸二期基本售罄，二期全罄，二期全盘盘均价均价约约6900-70006900-7000元元/ /平方米平方米109109一手房推量区域住宅市区域住宅市场场潜在供潜在供应应主要集中在主要集中在20102010年下半年下半年年-2011-2011年上半年，与本案推案周期基本无重合，年上半年，与本案推案周期基本无重合，项项目具有一定价格主目具有一定价格主动权动权项目项目名称名称未推量未推量预计预计2010上半上半年推量年推量预计预计2010年下半年下半年推量年推量预计预计2011年上半年上半年推量年推量预计预计2011年下半年下半年推量年推量尚成尚成府邸府邸公寓2万m22万m2万安万安世家世家华园华园公寓4.2万 m22万 m22.2万 m2别墅1.6万 m21.6万 m2金榜金榜逸家逸家公寓4.1万 m22万 m22.1万 m2南分南分区区E1东地东地块块公寓7.7万 m24万m23.7万m2别墅1.2万 m21.2万 m2总计总计20万平米左右1.6万 m27.2万 m28.3万 m23.7万m2110110朱朱泾泾二手房市二手房市场场111项目分布红菱苑珠溪苑弘泽阳光苑森海豪庭金玉良苑汇佳新苑紫金名苑项目名目名称称总体量体量（万平（万平方米）方米）容容积率率总户数数产品形品形态开开盘时间红菱苑101.2712小高层05-01朋鑫苑11.1100多层05-05弘泽阳光园7.61.1638小高层、多层04-06金玉良苑121.3429小高层、多层03-06紫金名苑90.9472独栋、联排、小高层05-10汇佳新苑151604小高层、多层03-11森海豪庭101.2612多层04-12华光紫荆苑13.451.22 500小高层、多层04-06珠溪苑0.7671.274多层09-01选取区域5年以内次新二手房项目9个，市场代表性较好。

项目分布华光紫荆苑朋鑫苑112红菱苑项目名称：红菱苑绿化率：52％项目地址：秀州街718弄占地面积：8.2万方容积率：1.2建筑面积：10万方建筑类别：高层首次开盘：2006年10月14日总户数：710户车位比：1：0.75入住时间：2006年12月31日物业公司：上海大慈物业管理有限公司开发商：上海康发房产经营有限公司物业费： 1.35元/平米3/2/2 135㎡ 单价8000元/㎡ 总价108万 3楼/共11楼 普装3/2/2 131.56㎡ 单价7612元/㎡ 总价100万 10楼/共11楼 毛坯3/2/2 132㎡ 单价8258元/㎡ 总价109万 11楼/共11楼 普装该案目前二手房挂牌价格：※剔除装修费用，目前毛坯报价在7500—7700左右，实际成交价格在7200-7500左右113远策紫金名苑项目名称：紫金名苑绿化率：38.5％项目地址：众安街389弄占地面积：10万方容积率：0.895建筑面积：8.95万方建筑类别：多层、小高层、联排别墅、独栋别墅首次开盘：2005-10-29总户数：471户车位比：1：0.75入 住 时 间 ： 2006-12-01物业公司：深圳和平物业公司开发商：上海远策置业发展有限公司物业费：1.6元-2.4元/㎡ 2/2/1 92㎡ 单价7609元/㎡ 总价70万 1楼/共11楼 毛坯3/2/2 125㎡ 单价7840元/㎡ 总价98万 1楼/共6楼 普装该案目前二手房挂牌价格：※剔除装修费用，目前毛坯报价在7500—7700左右，实际成交价格在7200-7500左右114弘泽阳光园项目名称：弘泽阳光园绿化率：38%项目地址：朱泾镇公园路2号占地面积： 6.4万方容积率：1.25建筑面积：8万方建筑类别：小高层、多层首次开盘： 2004-08-31 总户数：600户车位比：1：0.67入住时间：2005-12-31物业公司：上海殷润物业管理公司开发商：上海标力房地产开发有限公司物业费：小高层：1.15元/平米多层：0.65元/平米该案目前二房挂牌价格2/2/1  87㎡  单价7816元/㎡   总价68万    1楼/共6楼   普装3/2/2  126㎡ 单价8333元/㎡   总价105万   3楼/共6楼   精装4/2/2  151㎡ 单价7483元/㎡   总价113万   6楼/共11楼  普装※剔除装修费用，目前毛坯报价在7200—7500左右，实际成交价格在6900-7200左右115华光紫荆苑项目名称：华光紫荆苑绿化率：40%项目地址：塘园路521号占地面积：11万方容积率：1.22建筑面积：13.45万方建筑类别：小高层、多层首次开盘：2004年6月总户数：500户车位比：1：0.66入住时间：2005年12月物业公司：上海华榭物业公司开发商：上海华邸房地产公司物业费：高层：1.20元/平米多层：0.8元/平米2/2/1  86.96㎡ 单价7475元/㎡   总价65万   3楼/共6楼   毛坯 3/2/2 121㎡   单价7603元/㎡   总价92万  1楼/共11楼   普装3/2/2  126㎡  单价7143元/㎡   总价90万   6楼/共6楼   毛坯该案目前二手房挂牌价格：※剔除装修费用，目前毛坯报价在7100—7400左右，实际成交价格在6800-7200左右116金玉良苑项目名称：金玉良苑绿化率：46%项目地址：罗星南路303弄占地面积：8万方容积率：1.27建筑面积：12万方建筑类别：小高层、多层首次开盘：2004-9-30总户数：1000户车位比：1：0.3入住时间：2005-12-31物业公司：深圳职茂物业管理有限公司开发商：上海金韵房地产发展有限公司物业费：高层：1.30元/平米多层：0.8元/平米2/2/1  97㎡  单价7629元/㎡   总价74万   4楼/共6楼   精装3/2/2  129㎡  单价6434元/㎡  总价83万   1楼/共11楼  毛坯3/2/2  138㎡  单价7101元/㎡  总价98万   6楼/共6楼  毛坯该案目前二手房挂牌价格：※剔除装修费用，目前毛坯报价在6400—7100左右，实际成交价格在6200-6800左右117汇佳新苑项目名称：汇佳欣苑绿化率： 40%项目地址： 罗星南路258弄 占地面积：9.33万方容积率：1.20建筑面积：11.5万方建筑类别：多层、小高层首次开盘：2005-04-28总户数：920车位比：1：0.56入住时间：2005-12-31物业公司：上海兴虹物业管理有限公司开发商：上海建佳房地产开发有限公司物业费： 0.8元—1元/㎡ 2/2/1 98.5㎡ 单价7513元/㎡ 总价74万 6楼/共6楼 普装3/2/2 129㎡ 单价7907元/㎡ 总价102万 6楼/共6楼 精装3/2/2 137㎡ 单价7102元/㎡ 总价97万 6楼/共10楼 毛坯该案目前二手房挂牌价格：※剔除装修费用，目前毛坯报价在7000—7100左右，实际成交价格在6700-6800左右118珠溪苑项目名称：珠溪苑二期 绿化率：35%项目地址：临源街468号占地面积：0.64万方容积率：1.2建筑面积：0.767万方建筑类别：多层首次开盘：2009-01-15总户数：74户车位比：入 住 时 间 ： 2009-09-30物业公司：上海新泾物业发展有限公司开发商：上海金禹房地产开发有限公司物业费： 0.6元/平米2/2/1 92.44㎡ 单价7032元/㎡ 总价65万 3楼/共6楼 毛坯 2/2/1 91㎡ 单价6813元/㎡ 总价62万 1楼/共6楼 毛坯2/2/1 91㎡ 单价6593元/㎡ 总价60万 1楼/共6楼 毛坯该案目前二手房挂牌价格：※剔除装修费用，目前毛坯报价在6600—7000左右，实际成交价格在6400-6800左右119朋鑫苑项目名称：朋鑫苑绿化率：28%项目地址：健康路299号占地面积：0.91万方容积率：1.1建筑面积：1万方建筑类别：多层首次开盘：2004-06-24总户数：100户车位比：入住时间：2005-05-23物业公司：上海新泾物业公司开发商：上海朋鑫房地产有限公司物业费： 0.4元/平米2/2/1 88.84㎡ 单价7879元/㎡ 总价70万 4楼/共6楼 精装3/2/2 128㎡ 单价6641元/㎡ 总价85万 4楼/共6楼 普装3/2/2 136.25㎡ 单价7046元/㎡ 总价96万 4楼/共6楼 精装该案目前二手房挂牌价格：※剔除装修费用，目前毛坯报价在6200—6400左右，实际成交价格在6000-6200左右120森海豪庭项目名称：森海豪庭绿化率：38%项目地址：塘园路238弄占地面积：10.7万方容积率：1.09建筑面积：12万方建筑类别：多层首次开盘：2004-12-25总户数：612户车位比：1：0.5入住时间：2005-12-28物业公司：上海殷润物业管理公司开发商：上海金禹房地产开发有限公司物业费： 0.8元/平米3/2/2 125㎡ 单价6400元/㎡ 总价80万 1楼/共6楼 毛坯3/2/2 129.65㎡ 单价7096元/㎡ 总价92万 2楼/共6楼 普装3/2/2 129.65㎡ 单价8022元/㎡ 总价104万 2楼/共6楼 新精装该案目前二手房挂牌价格：※剔除装修费用，目前毛坯报价在6400—6800左右，实际成交价格在6200-6600左右121项目价格红菱苑珠溪苑弘泽阳光苑森海豪庭金玉良苑汇佳新苑紫金名苑区域二手房高端项目成交均价约在7200-7500左右，中端项目成交6500-7000，低端成交6000-6500。

二手房价格华光紫荆苑朋鑫苑类型项目名称产品形态报价（毛坯）均价（毛坯）高端项目红菱苑小高层7500-77007200-7500紫金名苑小高层 7500-77007200-7500中端项目弘泽阳光园小高层、多层7200-75006900-7200华光紫荆苑小高层、多层7100-74006800-7200金玉良苑小高层、多层6400-71006200-6800汇佳新苑小高层、多层7000-71006700-6800珠溪苑多层6600-70006400-6800低端项目朋鑫苑多层6200-64006000-6200森海豪庭多层6400-68006200-66001222区域高端二手房毛坯成交均价约在7200-7500元/平左右区域市场小结一手房市一手房市场场只有尚成府邸一个在售只有尚成府邸一个在售项项目，均价目，均价6900-70006900-7000元元/ /平平，区域住宅市，区域住宅市场场潜在供潜在供应应主要集主要集中在中在20102010年下半年年下半年-2011-2011年上半年，与本案推案周期年上半年，与本案推案周期基本无重合基本无重合1123客户研究124小高层客户追捧楼层：5-13层花园洋房客户追捧楼层：1-4层客户对联排/双拼需求集中在资源优势强、位置佳的边套客户意向需求联排洋房公寓双拼掘石港东林河东林东街万安街胜利街滨河路客户需求：小高层＞花园洋房＞别墅125客户价格预期公寓价格：客户普遍认可的公寓价格约8000左右。

洋房价格：客户普遍认可的洋房价格约8000-8500左右联排价格：客户认为10000---12000价格水平比较合理，能够接受双拼价格：客户认为12000---14000价格水平比较合理，能够接受客户价格预期126项项目背景及核心目背景及核心问题问题目目标标下的市下的市场场研究研究价格建价格建议议宏宏观观市市场场研究研究外外围围市市场场研究研究市场研究框架区域市区域市场场研究研究客客户户落点梳理落点梳理127预判区域可比公寓产品价格下限：6900*45%+7200*50%+9500*5%=7180(元/平米）预判区域可比公寓产品价格上限：7000*45%+7500*50%+9500*5%=7375(元/平米）区域可比公寓产品静态毛坯均价=(7180+7375)/2=7278（元/平米）区域可比公寓产品均价：7300元/平米区域可比一手房价格（尚成府邸）6900-7000元/平米参考比重45%周边可比高端二手房成交价格7200-7500元/平米参考比重50%参考因素二参考因素一区域公寓价格参考区域可比公寓成交价格9500元/平米参考比重5%参考因素三128区域可比公寓静态均价：7300元/平方米本案公寓品质较高，较区域均价溢价10%公寓定价本案公寓价格推算价格：8030元/平方米129花园洋房定价项目公寓静态价格：8200元/平方米考虑朱泾客户更偏爱电梯房，且本案花园洋房附加值无绝对优势本案花园洋房静态价格：8300元/平方米130借鉴金山区域龙湾华庭别墅（11000元）/公寓（7500元）=系数本案公寓静态价格：8000元/平方米联排/双拼定价联排价格推算：11500元/平方米131入市策略考量综合以上因素，有利好也有弊端，对照前面我们定量分析得出的价格，我们建议采取中价入市策略宏观市场环境：R受价格前期上涨已经超越消费者承受力，以及金融、宏观政策收紧影响， 预计2010年房产市场趋于平缓，需谨慎应对市场竞争R外围市场:金山新城市场作为金山市场价格标杆板块，价格走出了一波快速上涨行情，对朱泾市场形成较好的支撑R项目所处区域竞争项目较少，项目具有一定价格主动权。

潜在客户反馈R客户需求主要集中在电梯公寓，且对价格比较敏感入市策略项目条件R根据项目工期，项目首次无样板房、样板段公开132低价入市高价入市中价入市优点缺点适用范围匹配度u代表最高匹配 u代表最低匹配 ,便于市场渗透、促进良性循环,便于日后的价格控制,便于周转、加快现金回笼,先低后高实现了前期购楼者的升值承诺，发展商容易形成口碑,利润相对较低、投资回收期长,楼盘形象难以提升,产品的综合性能不强，没有什么特色,开发体量相对过大,市场竞争激烈，类似产品多,便于开发商获取最大的利润，树立楼盘的品牌形象，创造企业的无形资产,高价未必高品质，但高品质必须需要高价支撑，因此容易形成先声夺人的气势，给人以楼盘高品质的展示　,若价位偏离当地主流价位过多，则难集聚人气，有时会导致有价无市、,楼盘销售速度会受到相当大的影响，导致资金周转缓慢,日后的价格调控余地很小,具有竞争楼盘所没有的明显特点,产品的综合性能较佳,开发量适合，开发商信誉好,在一定时期内，这一类型的楼盘供应相对缺乏,风险较小,利润有一定保障,不能获取最大的利润,房地产状况较为成熟稳定，竞争偏弱，成交量较大,开发企业希望保持现有市场占有率，谋求中等的利润,新进入的房地产企业　三种入市策略项目体量小、价格成长的周期短、如果快速去化，将错过高利润虽然同类型的楼盘在一定时期内稀缺，但是未来政策走势不确定性较大，容易造成有价无市、风险性高 利润有一定保障，而且可以保持一定市场占有率实现资金快速回笼、是目前形势下结合项目发展最安全契合度最高的入市策略入市策略133入市价格134134项项目整目整盘盘均价均价135项目均价10年1月10年3-4月10年5-6月第一次开盘第二次开盘第三次开盘项目价格走势本项目将分3次开盘，假设匀速推案，每次开盘均较上次上涨5%；可将第二次开盘价格作为项目整盘均价参考市场金山新城房市在04-08年上涨较为平缓，然而08年至今经历了一段快速上涨期，08-09均价上涨20%，预计10年增长率15%左右；整盘均价136公寓整盘均价花园洋房整盘均价联排别墅整盘均价双拼别墅整盘均价整盘均价公寓整盘均价=8000×1.05=8400花园洋房整盘均价=8300*1.05=8715联排别墅整盘均价=11500*1.05=12075双拼别墅整盘均价=12500*1.05=13125进一步思考，价格系数问题或米挑高，价格系数？• 从项目属性、产品线相近程度，选取与本案同类型项目• 求取该项目挑高产品价格与平层产品价格(剔除装修价格)的价差，作为参考溢价• 以区域内平层产品价格作为基准，通过参考溢价求取本案米挑高公寓价格公寓价格定位原则上海上海风风景景平平层产层产品品挑高挑高产产品品溢价溢价溢价价格定位项目位置：闵行区漕宝路1555号所在版块：金虹桥版块项目建筑面积：平米 容积率：产品线：1幢11层小高层面积区间：平米得房率：86%装修情况：精装修，1400元/平方米开发商：上海银田房地产发展有限公司物业公司：上海汉文物业管理公司开盘时间：2008-9-8总户数：267户11层5.4米挑高挑空层标准层（剔除1层）合计（剔除1层）面积4156面积9152面积 13307均价21283均价14328均价 16500Ø该案08年9月开盘，大约在11个月内去化完毕，价格在后期呈现走高趋势。

挑高层溢价：6955价格定位上海风景位于闵行金虹桥板块，近虹桥交通枢纽，平层米，8-10层挑高米上海风景平层成交均价：14328元/平方米上海风景米挑高层成交均价：21283元/平方米 装修标准：1400元/平方米上海风景平层毛坯价格：12928元/平方米上海风景米挑高层毛坯价格：19883元/平方米挑高层比平层的溢价=19883-12928=6955元/平方米, 溢价率54%公寓价格测算米挑高定价价格定位通过二手房价格系数，确定一手房价格？价格定位方法研究第一步：确定第一步：确定产产品差异品差异选取月浦代表项目嘉诚作为参照，通过假设开发法推测嘉定本案于嘉诚所在位置的售价；区位外部景观品牌项目规模绿化本案假设售价第二步：区域差异确定第二步：区域差异确定•通过月浦镇二手房与沈巷板块同类型二手房的价格差异掌握两区域的价格差距；并推测本案静态售价第二步：区域差异确定第二步：区域差异确定•通过未来升值预期判断，确定本案上市售价价格定位权权重重重重 比比比比对对因素因素因素因素 本本本本项项目目目目 评评分分分分嘉嘉嘉嘉诚诚国国国国际际评评分分分分15%规模模10万㎡万㎡ 1005.6万㎡万㎡ 9010%容容积率率1.141001.89015%绿化化西班牙式西班牙式绿化化100集中集中绿化化955%内部景内部景观 西班牙西班牙风格格100无独特无独特规划划9520%产品品风格格及核心概及核心概念念西班牙式西班牙式100无主打概无主打概念念9015%面面积设置置90平米二加一平米二加一房房10070-90㎡㎡一房两房一房两房12015%产品附加品附加值送入送入户花园花园100缺乏附加缺乏附加值905%开开发商品商品牌牌 中冶集中冶集团100颐新置新置业80100% 系数累加系数累加 100　　97.95　　综合对比，本案的产产品力要高于嘉诚国际产品对比本案各产品整盘均价区域价格分析项目价格定位通过月浦与沈巷同年代二手房价格对比掌握区域差价通过与嘉诚的对比得出本案浦价格沈巷二手房价格（90后公房）8000-9000元/平米价格比价格比为1：：1.333月浦二手房价格（90后公房）11000-12000元/平米嘉诚国际目前售价14000元/平米（均价）项目静目静态售售:10722元元/平方平方米米本案修正价格14000÷0.9795÷1.333价格定位考虑到目前宏观走势不确定性较大，我们对项目开盘时价格预期如下：当前项目静态销售价格：10722元/平方米10000-11000元/平方米11000-12000元/平方米悲悲观预观预期期乐观预乐观预期期酒店式公寓产品价格系数？148酒店式公寓定价思路酒店式公寓定价思路,目前上海典型酒店式公寓与周边普通住宅项目价格系数,通过相似权重修正确定本案系数,市区案例研究,非市区案例研究,确定本案酒店式公寓价格149该案住宅体量约万㎡，分三期开发；其中1、2、3、6号楼的公寓已售罄；目前在售的是08年7月推出的5号楼酒店式公寓，73-76㎡一房和128-134㎡二房，共138套，目前成交105套。

1号楼18层2号楼20层3号楼22层6号楼20层5号楼25层市区案例研究远中风华园远中风华园酒店式公寓成交均价较周边普通住宅溢价达5％5号楼一房成交均价（装修标准：5000元/㎡ ）：50888元/㎡5号楼一房成交均价（毛坯）：45888元/㎡周边公寓二手房价（毛坯）：43500元/㎡左右酒店式公寓/普通公寓价格对比系数：45888/43500≈前期普通公寓已售罄，因此选择面积与酒店式公寓接近的二手房两房对比基地占地面积3.5万㎡建筑形态高层、小高层，三期规划推出别墅总建筑面积10万㎡所处位置静安住宅建筑面积8.5万㎡物业管理费4.3元/㎡*月总户数酒店式公寓138套开发商上海远中静安房地产有限公司  注：该项目酒店式公寓为70年产权150项目名称静安紫苑项目地址江宁路396号 (武定路)所处位置静安北静安板块容积率4.6开盘时间2008.4交房时间2009.3建筑形态一幢主楼，一幢副楼和三层裙房交房状况精装修建筑楼层1-3层：商业  ；4-29层：精装修公寓套数279销售情况已受245套单套面积45 - 150 ㎡开发商上海紫宝房地产开发有限公司 物业管理费8元/ ㎡ *月公寓22567m2商业5298.53 m2办公6933m2市区案例研究静安紫苑项目位于南京路CBD中央商务圈辐射区域，精装修标准4000元/㎡，硬装、软装全品牌&家居饰品（壁画等），2008年4月推出279套，目前去化近90％；注：该案将酒店式公寓50年转70年产权成交均价（装修标准：4000元/㎡ ）：40500元/㎡成交均价（毛坯）：37500元/㎡周边公寓二手房价（毛坯）：35000元/㎡左右(泰府名邸等)酒店式公寓/普通公寓价格对比系数：37500/35000≈静安紫苑酒店式公寓成交均价较周边普通住宅溢价达7％151项目名称上海风景（大上海国际花园三期）项目地址龙茗路2903号 (宜山路路口)所处位置闵行金虹桥板块容积率2.25开盘时间2008.9交房时间2009.12建筑形态L型布局（5梯27户）交房状况精装修建筑楼层11层（2-7层为平层，8-10层为双层）套数263销售情况已售完单套面积22 - 74 ㎡开发商上海银田房地产开发有限公司 物业管理费3元/ ㎡ *月非市区案例研究上海风景项目位于中外环间，非传统CBD区域, 依靠大型住宅社区，周边大量产业客户,无装修，普通公寓物业服务，另可提供收费式额外服务注：该项目酒店式公寓为70年产权成交均价（毛坯）：20000元/㎡周边公寓二手房价（毛坯）：18500元/㎡左右(明泉江南苑等)酒店式公寓/普通公寓价格对比系数：20000/18500≈上海风景酒店式公寓成交均价较周边普通住宅溢价达8％152本案酒店式公寓/普通公寓价格对比系数为确定本案系数从地段来说，远中风华园与静安紫苑相似度较大，比较权重为40％，上海风景权重为20％远中风华园静安紫苑上海风景,酒店式公寓/普通公寓价格对比系数,确定比较案例权重,确定本案酒店式公寓/普通公寓价格对比系数1.05*40％＋1.07*40％＋1.08*20％＝153确定本案酒店式公寓价格,项目周边普通住宅价格水平Ø新房Ø二手房21000－24000元/平方米项目周边普通住宅价格水平为：24000－26000元/平方米依据前面确定本案酒店式公寓/普通公寓价格对比系数，初步确定本案酒店式公寓价格为25500－27500元/平方米21000－26000元/平方米（如宝地东花园、鸿旭豪苑等）考虑前面的比较案例酒店式公寓为70年产权，所以本案适度降低与周边普通住宅价格差距综上，建议本案酒店式公寓价格在26000—26500元/平方米为宜建议本案酒店式公寓价格在26000—26500元/平方米为宜上海同策房产咨询股份有限公司专业策划 · 代理 · 营销。