美国衡平法上的地役权研究(马新彦).pdf

1 美国衡平法上的地役权研究马新彦吉林大学教授上传时间 :2002-1-13 【 内 容 提 要 】 衡 平 法 上 的 地 役 权 是 在 城 市 土 地 分 割 开 发 规 划 （ Schems forSubdivsion Development ）中产生的，对美国城市社区的合理分布、良好居住环境的保持、环境污染的综合治理发挥着非常重要的作用衡平地上的地役权与普通法上的地役权不同，是权利人对供役地所有权行使方法及行使步予以限制的权利，以否定地役权和双方地役权为特征， 以衡平法院责令义务人停止违背地役权行为为救济手段，但与普通法上的地役权同具有地役权的一般属性——排他性和对世性，与普通法上的地役权构成了美国不动产法上完整的地役权制度关键词】美国衡平法/地役权 /约定地役权 /承继人 /普通法地役权被分为普通法上的地役权（Common Law Easements）和衡平法上的地役权（Equitable Servitudes ） ，这大概是英美财产法的一大特色笔者在对普通法上的地役权及其相邻权作一探讨之后[1] ， 拟于本文对衡平法上的地役权再作进一步研究，以期对我国的物权法立法添一臂之力。

一、衡平法上的地役权概论衡平法上地役权是利用衡平法上的强制力对土地的使用予以限制的权利，指地役权人限制义务人及土地的承继人于其自己的土地上为一定目的使用，义务人违背此义务，以超目的范围外的方法使用其土地，权利人可请求衡平法院予以衡平法上的救济，责令义务人停止其对土地的不符合目的使用的权利例如，A 将其大片土地分成50 分，先后将50 份土地分别卖给他人在买卖契约中，A 向买受人表明：他们所购买的土地只能予以居住目的使用，不得另作他用一段时间之后，当众买受人均在其购得的土地上建好住房时，第46 块土地的买受人——石油公司在其购得的土地上开设了加油站，众土地的购买人均请求衡平法院责令石油公司停止开设加油站该众多土地所有人限制石油公司对其土地予以居住目的以外的使用权利即是衡平法上的地役权衡平法上的地役权严格地说是当事人基于土地之契约成立的契约权利，之所以称之为衡平法上的地役权，一方面是因为这种权利属衡平法的规矩范围，受衡平法的保护，当它遭到不合理的侵犯时，衡平法院采衡平法上的方法予以救济；另一方面是因为这种权利虽为契约权利， 但具有地役权的一般属性第一，它是土地上存在的一种利益，依附于土地永久存在，不为契约当事人所专有或其终身享有。

第二， 它虽依契约而产生但不具有契约的相对性，是一种具有排他性的绝对权利供役地被转移， 无论在普通法上是否承认这种契约权利可随土地而转移， 只要承继人知道该土地上存在地役权，地役权人均可排他地享有地役权，借助衡平法上的强制力对抗该承继人衡平法上的地役权有肯定地役权和否定地役权之分肯定地役权是要求义务人在其土地上须以一定方法或一定目的使用土地的权利；否定地役权是要求义务人不得以一定方法或一定目的使用土地的权利一些法院对肯定地役权持反对的态度，认为以衡平法上的手段强制负担地所有人为受益人的利益为一定积极行为，对负担地所有人而言似乎有失公平因此，2 在司法实务中他们通常以缩小解释肯定地役权的适用范围，甚至拒绝以衡平法上的方法执行地役权表明他们对肯定地役权的态度但仍有较多的判例主张具备了与否定地役权相同的条件或者其它必要条件的，肯定地役权有效[1] 衡平法上的地役权又有单独地役权与相互地役权之分 为一方当事人所专有的权利是单独地役权，亦可叫做单方地役权；为双方当事人相互享有的权利是相互地役权，亦可称之为双方地役权在单独地役权中，对方当事人只负有义务， 而不享有任何权利义务人不履行相应义务，权利人可寻求衡平法上的救济。

而在相互地役权中， 双方当事人享有平等的地役权，亦都负有平等的保障对方地役权实现的义务，而且权利义务是相互的，一方当事人的权利就是对方当事人的义务，一方当事人的义务又是对方当事人的权利，任何一方当事人未遵守自己的义务，他方均可诉诸衡平法院例如，A将土地分成100 份出卖，在其土地的统一规划中约定：1.各购买者只能将土地用于居住；2.第 25 号地的购买者只能将土地用于开药店，而不得另有他用依该对土地限制使用条款的第一项，当事人所得的是相互地役权除25 号地购买者外，所有土地买受人均互相享有地役权 任何一买受人都有权限制他人居住目的外的使用，同时， 任何一买受人又被他人限制对土地非以居住目的的使用即每一方当事人既是他方的权利人同时又是他方的义务而依第二项，第25 号土地购买者与其他土地购买人之间产生的是单独地役权前者只负有在购得的土地上开药店，而不得另作他用的义务，不享有限制他人亦只以开药店为目的使用土地的权利公平为衡平法的最高理念，凡与公平相悖的，均为衡平法所摒弃的衡平法上的地役权亦以公平为其价值目标违背公平， 尽管从理论上完全具备地役权成立的条件，但受衡平法的保护第一，地役权的设定若有种族歧视之嫌，衡平法院不给以衡平法上的救济。

例如，在 A 将其 100 份土地以居住为目的卖给他人时，在契约中除约定买受人及未来的土地承继人只能以居住为目的使用土地之外，还约定， 任何买受人不得将土地转让、出租或出借给白种以外的其他有色种人这样一种对土地施以限制的地役权，虽不欠缺地役权的成立条件，但因存在严重的种族歧视而不受衡平法的保护在1948 年由最高法院审理的Shelley V.Kraemery 一案中法官认为，宪法第14 修正案，但绝对禁止国家机关在执行职务时有任何种族歧视的倾向因此，如果衡平法院以衡平法上的手段强制执行一个带有严重种族歧视色彩的地役权，这是违反宪法的行为，当事人完全可以此为由提起国家侵权（State Action）的损害赔偿诉讼 这是美国最高法院对带有种族歧视倾向的地役权予以否定的典型判例，体现了公平与正义 第二， 地役权所约定的限制不合理，赋予土地的开发商或其他土地所有人更多的权利或利益，而给他方当事人更多的制约和不利益，则衡平法院对衡平法上的地役权不予以强制执行衡平法上的地役权是伴随美国城市的繁荣和发展而产生的美国的独立战争在美国人民获得独立、 赢得共和国的同时，还在相当程度上打破了半封建的租佃制和大土地所有制，埋藏了奴隶制。

从英国移植过程的地役权法律制度在新的土地制度之下得以充分发展于19世纪末， 因为工业发展给城市带来的繁荣，美国大量人口向城市涌进，城市人口的居住密度大大增加， 为了保持良好的居住环境，需对居住区土地的使用给以居住目的以外的限制，而原有的普通法上的地役权无法满足人们对这一目的的追求遂，一种新型的地役权——衡平法上的地役权应时代的需求产生了这种独具特色的地役权在土地为私有，人们有充分自由3 使用自己土地的社会背景之下对美国城市社区的合理分布、良好居住环境的保持、环境污染的综合治理发挥着非常重要的作用二、衡平法上地役权的产生衡平法上的地役权是一种约定地役权，非法定地役权，基于当事人之间的约定而产生其构成须具备如下诸条件：（一） 须有契约存在衡平法上的地役权既然是一种约定地役权，当事人之间订立的符合欺诈法形式要求的土地转让契书（A Deed Poll）的有效存在是地役权构成的首要条件该契书须由土地转让人签字，受让人无须签字，只要接受该契书，即受地役权的拘束，依契约享有地役权，或受地役权的负担如上例，A 将 50 份土地出卖给买受人，并于买卖书中明示土地只用于居住该明示条款赋予各土地所有人以衡平法上的地役权——限制他人对其土地予以居住目的以外的使用，同时，亦赋予各所有人以义务——得以居住为目的使用自己的土地。

该契书中所载明的地役权一经转让人于契书中签字及受让人接受契书，即发生法律效力二）须当事人有产生地役权的主观目的衡平法上的地役权与普通法上的地役权一样，以土地为依托，只要土地存在，无论土地归何人所有，均受地役权的约束因此，地役权的效力实际上并非及于契约当事人自身，而是及于土地 当事人于契约中设定的这种对土地使用的限制权利欲发生此法律效力，并以衡平法上的强制力予以实施，以当事人于订约时具有设定该地役权并其效力及于土地而非契约当事人的主观目的为重要条件此主观目的通常以明示的方式载入转让契约之中，即在契约中有明示的语言表明当事人目的但是， 在一些契约中， 尽管无明示的表明当事人主观目的的语言，客观环境表明当事人有此主观目的的，仍发生衡平法上地役权的法律效力例如， A 将土地分成50 份，在其开发不动产的统一规划中 A 声明所有土地只能用于居住，在将其第46 号土地出卖给石油公司时，尽管在契约中未有明确的语言表明此块土地不得用于开加油站，只能用于居住， 亦未有明确的语言表明无论何人购买仅以居住目的为限使用土地，但客观环境表明了当事人具有地役权效力及于土地，无论何人承继该土地均受此限制的主观目的，地役权成立。

石油公司如于此块土地兴建加油站，衡平法院即可接受当事人的申请予以衡平法上的救济三） 须当事人知道地役权的存在衡平法上的地役权之负担对供役地的拘束力，于供役地被无偿转让场合（赠与或继承），无条件地随土地而转移给土地的承继人；但于供役地有偿转移场合， 欲发生随土地而转移，并拘束供役地任何承继人的效力，承继人知道地役权的存在便成为重要的前提条件所谓知道， 是指土地承继人于取得土地所有权时确实知道或应当知道于其取得的土地上存在他人对土地的限制权利确实知道， 是指当事人主观上的实际知道（ Actual Notice ） ， 获知的途径通常有两种：第一，土地的承继人于取得土地时从原地役权产生的土地转让契约中直接看到地役权存在的语言表述；第二，土地承继人虽未从原契约中得知， 但通过对土地周围环境的观察能够得知无论是谁取得土地的所有权都会受到同样的限制 应当知道， 是指原地役权产生的土地转让契约的当事人将所有权的转移乃至地役权的产生予以登记——该权利的公示给一切欲购买土地的人或可以取得土地所有权的人提供了可知的条件，无论承继人于取得土地时是否确实可知，推定其知道 所以应当知道是假定知道，或称推定知道（Constructive Notice ） 。

具备此条件，地役权对供役地具有拘束力，4 而无论其买受人为何人但如果土地的承继人有偿取得土地所有权，且为善意，他不知道，也不应当知道其欲购买的土地上存在地役权，则不受地役权的负担与限制衡平法上地役权之利益随需役地而转移给承继人，不以承继人知道地役权存在为前提条件，亦不论承继人是有偿取得还是无偿取得，只要是原订约当事人具有地役权的效力及于需役地非订约当事人本人的目的，地役权之利益即可随供役地转移给任何承继人原订约当事人此订约目的可以在契约中以语言明示（诸如， 受益地的所有人、继承人及受让人均得限制对方使用其土地） ，如果当事人于契约中未有语言明示，但客观环境足以表明当事人设定地役权绝非专为自己本人谋求利益，而是赋益予土地 （供役地因地役权的存在而增值）及所有需役地所有人，则地役权之利益随需役地转移给承继人典 型 的 衡 平 法 上 的 地 役 权 是 在 城 市 土 地 分 割 开 发 规 划 （ Schemesfor Subdivision Development） 中产生的作为地役权产生基础的城市土地分割开发规划有三种形式：第一，一个土地所有人将其大片土地拟定分割规划，将分割的土地卖给他人开发利用，在分割规划中声明了对土地开发利用的限制，诸如， 土地只用于建住房，不得建商店等，然后将载明对土地限制声明的规划予以登记。

该土地所有人在将分割后的土地以契约转让他人时，土地的受让人须受该登记了的声明的拘束，在限制的范围内使用土地如此产生的地役权随土地而发生转移， 对原契约的土地受让人，乃至原土地受让人的将来更遥远的土地受让人均具有强制执行的效力第二，若干个大土地所有人（如，A、 B、C 分别拥有200 公顷土地，在规划中各被分割为45 块）在一起拟定了一个正式的书面协议，在协议中确定了他们分割土地的规划及对分割后的土地。