房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷含答案[96].docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷含答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.房地产估价中的价值，一般是指()A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值【正确答案】B2.评估某宗房地产的价格时，选取的报酬率越高，评估出的价格会()A.越高B.越低C.不变D.符合客观实际【正确答案】B3.()是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据A.城市总体规划B.城市控制性详细规划C.城市修建性详细规划D.土地利用总体规划【正确答案】B4.房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）A.房屋建筑面积B.房屋使用面积C.套内建筑面积D.套内墙体面积【正确答案】B5.使住宅房地产价格明显上升的是()A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【正确答案】A6.消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的()A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他【正确答案】B7.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。

A.挂牌底价B.竞买人可承受的最高价C.正常市场价格D.最可能的成交价【正确答案】B8.在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求A.正常商品B.炫耀性物品C.高档商品D.低档商品【正确答案】D9.如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用下列哪种长期趋势法进行测算趋势值？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【正确答案】B10.【真题】某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为()万元A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【正确答案】B11.假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与()相同A.长期趋势法B.收益法C.成本法D.市场法【正确答案】B12.【真题】关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是()A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【正确答案】A13.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。

这种高层建筑地价分摊方法是()A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊【正确答案】B14.关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？()A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定【正确答案】A15.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）A.减少B.增加C.不变D.无法确定【正确答案】A16.某估价事务所在2011年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2011年6月30日的价格之后，有关方面对其估价结果有异议现若要求重新估价证明该估价结果是否真实，则重新估价的价值时点应为（）A.2011年6月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期【正确答案】A17.如果房地产价格时间序列的逐期发展速度（），就可以计算其平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测A.较大B.较小C.不同D.大致相同【正确答案】D18.成本法这个概念中的"成本"，并不是人们通常所认为的成本，而是()。

A.材料B.市场调查C.原材料D.价格【正确答案】D19.【真题】相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有()A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性【正确答案】C20.【真题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房【正确答案】A21.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料【正确答案】D22.房地产估价是评估房地产的（）B.价格C.理论价格D.成交价格【正确答案】A23.在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+()+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润A.建筑材料成本B.建筑物建造成本C.建筑物最基本构造成本D.建筑装饰成本【正确答案】B24.选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取()的可比实例即可A.1个B.2个C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个）D.3个以上（含3个）、10个以下（含10个）【正确答案】D25.路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？()A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法【正确答案】A26.忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是（）的缺点。

A.毛租金乘数法B.潜在毛租金乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【正确答案】A27.【真题】关于地租测算的说法，错误的是（）A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【正确答案】D28.运用市场法估价的步骤顺序是()A.搜集交易实例→选取可比实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格B.搜集交易实例→选取可比实例→进行交易情况调整→建立比较基准→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格C.搜集交易实例→建立比较基准→选取可比实例→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格D.选取可比实例→搜集交易实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格【正确答案】A29.只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。

这一点是基于()A.均衡原理B.替代原理C.大数法则D.众数法则【正确答案】C30.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润【正确答案】D31.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用A.1年B.3年C.5年D.6年【正确答案】A32.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）A.该建筑物的价值低于拆除费用B.该估价结果肯定有误C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.不可能出现这种情况【正确答案】A33.某非住宅建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿建筑物的经济寿命为60年，则计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年A.40B.45C.50D.60【正确答案】D34.单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用（）估价。

A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法【正确答案】D35.【真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【正确答案】B36.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能【正确答案】A37.从本质上讲，价值时点是由（）决定的A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【正确答案】C38.【真题】假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是()A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发【正确答案】A39.采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为()。

A.可比实例成交价格×交易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格－交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格÷交易情况修正系数=正常价格【正确答案】A40.同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异。