华为扫盘活动楼盘优劣势分析.doc

优劣势分析优劣势分析在做此优劣势分析前，首先要告知大家，1 不可望风置业，任何一个楼盘或者开发商都有不好之处，不是说所谓的国企央企质量等类的就一定很好，只是很多情况下，他们有办法掩盖了消息的传播而已2 不可冲动置业，请一定要根据自身情况去做选择3 盲目置业，所谓盲目置业就是只看优惠，就盲目下定，买下来后都不知道这个盘有什么好以上 3 点乃置业重中之重下面交换点个人对选楼盘的心得，如何选一个好而适用，且又具备增值空间同时还保险的楼盘呢？下面分类给大家说一下1：实用率与期望率的对比所谓实用率与期望率也就是你去看一个楼盘的时候你所看到的与置业顾问说给你讲的预期规划的对比那这之间的横比如何选择呢？一般实用率要占取 65% 期望率要占 35% 这样的楼盘是你可下手楼盘所谓的 65%的实用率，那就是你要衡量你从交房开始，你的日常所需，交通配套，医疗和教育配套就能相应的跟上，而不是当你住进去以后，还要把房子空置个 1 年 2 年甚至 5 年，才能把这些跟上，那你要考虑这么几年的时间，你的物业费是一直存在的，同时你住在外面的房租费也是存在的所以这些不得不考虑那作为 35%的期望率，也就是所谓的开发商以及周边政府的规划，没有规划的盘也就是没有前景的盘，没有前景的盘也就是不存在增值价值的盘。

大家都知道，买房子之所以叫做置业，换言之，购房在中国而言不仅意味的安家，同时意味的投资创业的过程所以这个横比率一定要横练一下2：置业选择主干道之所以要选择主干道，其实说简单点，要致富先修路，在主干道上，你不会愁交通同时，一般主干道政府都是花费巨资打造，那打造了路，肯定会依附这条道路来进行城市的规划及演变这样，你可以尽量减去你所购置的房屋面前突然被拆迁等一系列不可预料的政策变化所带来的影响当然，很多朋友会觉得主干道上会很吵，其实这个朋友们不用过多担心，现在的楼盘，很多已经在技术上解决了这个问题，比如采用双层中空玻璃隔音等等3：人群决定规划换言之，不管任何开发商这边告诉你， “我们这里将会有什么什么企业，比如沃尔玛 优马特 伊藤等会入驻这些 ”其实会不会入驻，看的不是你开发商的一句话，而是人群以及消费所决定的用通俗的话说，你以为这些世界 500 强的企业进来没有人员开资啊没有入住率，没有人数上的支持，就算你开发商出资给他们修一个商城，他们也不会来所以这点，朋友们要实际中看清楚了再决定，这也是属于实用率里面衡量的当然，什么可以决定人群，周边楼盘数量和质量；该楼盘所在区域（是在城里还是区还是县） ；周边的高校以及高校人数；消费群体的能力；周边楼盘的注入率等这些可以基本的决定你所买的这个区域楼盘大概多长时间可以成熟。

好了，上面的只是简短分享一下 也是根据周日得踩盘活动中朋友们得问题 而进行的一点自己的看法哈下面我就列表来比比当天看的6 个楼盘的优劣① 华侨凤凰国际城优势：紧邻郫县老城区的成熟配套区域，衔接蜀都新城末端规划区域，属于老城与新城的接壤区域背邻老成灌，坐拥高铁地铁双线交通区域开发商实力雄厚，在海外以及成都南延线区域开发过多个楼盘项目，同时其楼盘主体皆已封顶，主体已经呈现，可提供公积金贷款该开发商常年在海外开发项目，提倡理念开发，在该楼盘提出择邻而居的居住理念实受青睐从整个楼盘自身而言，绿化面积大，容积率相对于周边楼盘是最低的3.4 的容积率1 河 3 公园的自然风光位居上风上水的位置户型赠送面积较大且较为方正，是极具居住的区域劣势：其户型更多体现其奢华居住理念，对年轻人所讲究的利用率有一定的违背赠送面积大且方正，但基本属于是在边角区域，可用来提高居住的档次，但不方便单一独立为房间区域位置紧邻蜀都新城区及郫县老城区接壤位置，有潜在的未来城区规划的风险②：中信未来城优势：央企企业，无论是贷款，还是政策上的很多东西有提前可预见性；资金雄厚，有带动区域发展的趋向可能；隶属蜀都新城的领导核心区域位置；劣势：典型的炒地痞的，7300 多亩地买下来，又转手卖出去，通过自己过硬人员关系手段谋利（不好意思，可能我带入了自己的情绪，但是我真的很鄙视这样的开发商，一个保利，一个中信这样的，仰仗政府的实力关系，就可以这样乱搞，年年国际政策叫房价调控，就是这些狗屎，你们说地价被炒热了，房价怎么可能降，再鄙视一次） ；楼间距太紧密，私密性太低，彩光决定受影响。

本身又是高层建筑，如此的楼间距以及超高容积率，很难想象将来住进去是个如何压抑的一种生活环境；隶属整个蜀都新城区，整个新城区还在规划建设之中，预计正常配套齐全的情况至少还需要 3 到 5年之间的时间，在此时间段里，生活极为不便，更多日常用品还得依靠郫县老城区供给；不邻周边主干道，日常交通不便利；因为其已经开了先例，就是把买来的地又高价转手卖出，所以很难预计将来规划是否会存在变数，变数是好是坏，自己所住小区旁边会不会有个扰民的设施等等….有一定潜在风险③：绿地国际花都优势：国企企业，知名开发商开发，有一定的品质保障；隶属蜀都新城，期望率偏高；其自行打造的商业区域即将投入建设，相对于中信生活至少有个期盼值；该所推楼盘正属于临河位置，前面属于别墅区，视野开阔；劣势：虽然现在该商业已经开始动工，就算建好了，什么时候可以商家入驻？又可以入驻多少商家？都是一些什么样的商家？又有多少的商家会入驻？这个都有待考虑，逼近商家的入住率是根据这个区域楼盘的入住率人流量来恒定的；与未来城一样，周边形成独立交通，交通出行不是很方便④：MAX 曼城优势：交通经济高校经济的双向带动，物业自身增值空间大且回报率快；坐拥成都西部大学城最大的大学西华大学正大门处，后接整个西华大学的校园绿化区，绿化面积大，且在此便可享受校园内一切的设备配套；坐落大学城，书生气氛浓厚，有利于自身的深造同时也利于从小对孩子的培养；紧接周边几个大盘，可享受周边大盘所提供的一系列得商业配套；位居老成灌国道之上，同时红光属于规划新城，有系列成系统的规划方案，不会有被荒废甚至重修改造等风险；隶属红光镇核心区，入驻即可享受红光镇现有的成熟配套，同时又属于成都市规划的成都西部硅谷区核心区域，增值空间巨大；该盘户型赠送面积巨大，且基本属于四四方方的卧室全赠送，这种赠送直接影响户型的改变，同时方便利用，不易因赠送面积不写入产权面积而将来为面积不够而扯皮，并且实得率高实得价格再 4600 没平米左右；雇佣嘉年华物业公司全程服务，有相当高的物业服务标准；该盘位属两个地铁口之间的位置，离犀浦地铁口 2 个公交车站的距离（步行大概 25 分钟左右2012 年 10 月前通车）离红光地铁口 500 米左右（预计 2014 年底 2015 年初通车）算是有一个电瓶车就可完全供给日常生活所需的性价比楼盘。

劣势：小开发商打造的楼盘，开发品质有一定影响；楼盘体量小，自己小区本身绿化较少；周边待拍得地较多，有一定规划风险⑤：龙城国际优势：具备与曼城同样的区位优势以及交通优势；志达知名开发商打造，有一定品质理念；正对红光广场更有近水楼台先得月之利；劣势：属于红光镇中心闹市区，并且衔接老成灌与羊西线IT 大道，车流不息直接影响生活品质；4.3 的容积率，建筑群有点密，私密性不强；现在所推的户型价格普遍偏高，均价 7600 左右⑥：保利.香槟国际优势：知名央企保利开发楼盘，品质有一定保障（如果真正是如置业顾问所说，雅池是其收购下来的子公司，并且购房合同中盖保利的章而不是雅池的章得情况下） ；离地铁 2 号线的地铁口比较近且在不受地下活动带震波影响范围外的最佳距离；川外对面，有一定校园经济的支持；楼盘本身推出的户型品种比较多选择面广；车位比充足哈劣势：区域位置属于非常尴尬的位置，需购置车辆才能方便出行，无形增加了投入成本；该地本是工业用地，由于保利的介入，走了政府关系，成为了住宅用地，如果政府高层有心要整顿房地产行业，不知道央企的这种运作模式会不会是重点的整顿打击对象，有一定的政策风险，同时，中间衔接一个雅池公司在内，并且开发商挂的是雅池的名号，如果出了问题，是找雅池还是保利，有点模糊；由于区域位置并不纯熟，购置这里也就意味着要有 5 年规划期的时间准备，可能 5 年内这边的配套都不会得到有效的改善；地界问题，该区域隶属高新工业园区西区的地界，又属于是犀浦镇得行政管理，届时交房时到底是属于高新区还是郫县犀浦镇将是个头疼的问题，如果是高新区，孩子的就学学问将是大问题，必尽后面川外成都学院是家私立学校，是需要考的。

整个综述：黄 S 在这里申明一下，以上的分析，只供参考哈，对于当天踩的 6 个楼盘当中，如果置业的目的中居住占主要的话，只要不是华赛的朋友，黄 S 优先推荐华侨凤凰国际成，这个盘在体现生活品质的同时，又不缺乏交通经济带动物业增值的空间，如果置业目的中过渡性居住或者投资理念占多数的话，优先推荐 MAX 曼城，双向经济带动，物业增值是必然，同时就坐拥西华大学后花园，校园内的一切配套均可享受，包括足球场，篮球场，羽毛球场排球场网球场等等等等，年轻人置业所需基本满足，同时总价不高，套 2 75 平也就 35 万左右，容易接受，选择面也广，就算自己不住了，有可供出租的客源，不用会届时临时性的周转而伤脑经同时交通便利，交通成本很低，可供考虑哈如果对开发商品质有一定要求的话，可供考虑 龙城国际 和绿地国际花都 简短的综述到此，有什么不明白的欢迎咨询因为我公司的事忙，所以只是粗虐写了下，不是太明细哈请大家莫见怪哈！。