2023年(万科企业管理)万科物业新项目操作手册.docx

〔万科企业治理〕万科物业工程操作手册(精)工程操作手册名目第壹阶段：工程立项至规划总图确定期间〔以万科地产设计要点为根底〕 31、安防2、交通治理3、绿地规划、绿化布局、浇灌系统4、照明系统设计5、垃圾中转站、垃圾桶平面布置6、前期治理用房、活动场所、员工宿舍、社区用房、公用洗手间的规划其次阶段：开工建设--工程开盘 51、物业治理方案2、前期介入3、前期开盘开荒4、绿化浇灌设施的配置完善第三阶段：治理处成立—交付 71、治理处理组织架构2、工作移交3、各种证照办理4、治理用房装修5、治理制度建设6、公共关系建立7、CI标识制作8、清洁开荒、9、房屋、设备设施接收验收10、物业效劳方案实现〔客服工程、模式研讨〕11、入住筹划、资料预备第四阶段：交付使用半年内 131、装修治理〔装修垃圾的清运治理〕2、工程遗留问题处理3、水电抄表到户办理4、安全、环境、设施设备治理5、客户关系建立6、商业街治理第壹阶段：工程立项至规划总图确定期间实施时间掌握要点实施内容协调部门重要程度很重重要 壹般要取得土地使用 在开发商取得土地使用权以后二个地理位置：工程所处的位置★权以后二个月 月内，物业治理人员需要到工程现场治安状况：周边大环境的治安状况〔周边内 了解工程的地理位置、周边治安情 况、周边交通状况、周边可能对以后工程的业主日常生活造成影响的事 项。

农民房是否多、出租房是否多、住宅小区〕，该周边治安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置交通状况：当下能够到达工程的公共交通工具， 估量以后业主可能需要的交通工具其他方面： 工程内是否有湖泊、山体、周边是否是绿化， 考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、防蛇等隐患；周边四周是否有对工程有影响〔噪 音、水质、气味等〕的工厂；周边的日常生活 配套状况〔餐饮、商场、银行、邮政等〕地产成立工程组相互信息的沟通跟进 知会地产该工程物业的对接人员 ★在工程地产立项以后，需要和地产 在设计时地产和物业争论：安防设备的设置、 ★ 设计部门〔万创〕和销售部门保持密 停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺切的信息沟通，且向销售部门或工程 的设置、学校的治理、共性化的安全问题、管治理部索取该工程相关的根本资料 理处位置、掌握中心设置、消防中心设置、管概念性图纸出来以后闭路监控系统：保持夜间的效果能够清楚，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存壹周时间停车场系统： 小区车辆出入口的设理用房的设置等问题进出小区的全部人员出入口、车辆进出通道、电梯内、壹楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。

设计时应当实现人车分流；车辆出入口需图像物业品质部、智能化工程部参和，由智能化工程部制作物业品质部、智能置、道闸位置和数量的设置、车库车 比照系统，需要收费的出入口，软件应当保证；辆流向确实认在条件允许的状况下，住户车辆和外来车辆应当分开治理；出入口无人值守的地下停车场， 需要安装红外报警，防止人员进入临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识〔电子显示屏〕化工程部参和，由智能化工程部制作门禁系统：小区主要部位设置，卡的挂失量应当和小区的总容量匹配，建议保证在户数的 20%之上同时卡的有效期掌握在 1 年内周界红外报警系统：红线边的围墙需要设置，报警能够联动配套设备对讲系统：全部住户家需要设置住户对讲，可依据实际状况设置成可视和非可视安装位置：小区大门、苑门、单元门、车库和地面的通道、电梯厅〔建议最好设置成掌握电梯按钮〕、天台门、会所门等公共通道处小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置安装时俩对之间壹定要进展穿插，避开盲点单元门、苑门处需要设置对讲，便利住户家开门高层楼层电梯厅处设置物业品质部、智能 ★ 化工程部参和，由智能化工程部制作物业品质部、智能化工程部参和，由智能化工程部制作物业品质部、智能化工程部参和，由智能化工程部制作电子显示系统：工程依据实际状况确定是否设置。

巡更系统：对于比较固定的巡更点， 用巡更系统通常设置在单元门四周 物业品质部、智能化工程部参和，由智能化工程部制作壹根巡更棒壹般能够设置 40-60 个点 物业品质部、智能化工程部参和，由智能化工程部制内线 ：小区到达壹定的规模，需要使用内线 设置位置：重要设备房、治理用房、治理处、值班室、电梯机房、安全岗位等作物业品质部、智能化工程部参和，由智能化工程部制作人行防范要求、人员流向综合考虑小区的实际状况，掌握人员出入口设置的数量，尤其是分期开发的小区， 以后不开启的消防门，前期壹定不能开启，否则以后很难关闭明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量尽量实行人车分流，车辆出入口在 红线范围内尽量少设置，出入口的出端、入端 需要有壹定的缓冲面积，便利车辆的有序进出可能状况下，尽量少开通道★商铺的设置、学校的治理、共性化的安全问题考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题学校壹般设置在小区边，同时靠近大路，削减学校对小区的影响商铺原则上不设置在小区的封闭范围内，设置在公共区域，而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。

考虑商铺的运营内容对住户的影响★治理处位置、掌握中心设置、消防中心设置、治理用房的设置等问题消防中心和掌握中心要设置在壹个房间内，控制中心大约 10 万 M2 设置壹个，治理处和掌握中心尽量设置在四周，治理处最好设置在小区中心位置，★工程图纸出来以后垃圾房位置、垃圾桶位置设置设置时考虑垃圾房的异味不影响住户，便利清运、有排水管道在工程设计时需要考虑垃圾桶的位置，尽量不要房屋设计好以后再依据现场状况选择位置★雨水收集对于山体工程、且且有水景的工程，期望能够设置雨水收集系统，节约费用★水景设计、水质处理考虑人工湿地的循环局部★给排水系统考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能★治理用房：治理处、培训室、仓库、 位置和面积确实定★操作间、值班室食堂和宿舍的位置需要考虑对业主的影响食堂、宿舍配套用房：居委会、社康中心、依据要求进展对接★配套设施：单车、摩托车停放点、公 催促设置，尤其是公共洗手间〔外包单位使用、★共洗手间业主使用〕其次阶段：开发建设至工程开盘期间实施时间掌握要点实施内容协调部门重要程度很重重要 壹般要工程图纸确认需要地产供给项要求地产供给：★以后目参数占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、住户户数、车位数量、房屋类型电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、工程开盘前半年〔或依据营销治理方案包括四局部内容：工程1、依据工程定位及目标客户群体特征，确定效劳模式及效劳的深度、 ★ 明确客户效劳工程、依据工程规模、档次及配套治理本钱测算治理费要求〕 定位、效劳模式、 收费标准。

效劳实施打算、效劳工程、收费标准及治理处组织架构治理费测算：首先确定治理处各类人员编制，对治理本钱进展测算，确定每年总的治理本钱，根2、效劳模式确定需考虑和工程营销概念及工程定位，同时要表达物业治理效劳的延长及对内部治理思路的调整；3、提出的效劳工程需考虑治理处可操作性及治理风险、资源配置问题；4、制定效劳工程需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平5、治理本钱测算，主要有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、治理处综合费用、税费及治理佣金测算成 本时充分考虑水系统加压本钱、景观运行费用及治理难点等存在的隐 性本钱6、前期物业治理效劳合同条款需和地产X 公司营销、法律部门对接， 如车库、会所权属，收益安排等《业主临时公约》和《前期物业治理据工程档次设定治理费标准，测算效劳收入，效劳收入和治理本钱持平的前提下调 整 管 理 费 标准在开盘前壹个月预备前期物业治理效劳合同及业主临时公约效劳合同》相关条款商定壹致性《业主临时公约》及《前期物业治理效劳合同》经 X 公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签，会签完毕组织签署合同，安排业主临时公约印刷整个阶段前期介入的跟进和落实依据物业治理设计要点的要求，催促地产进展实施。

★1. 设备房设置尽量集中、便于维护治理2. 电表容量和实际负荷相匹配写字楼、商铺按销售单位配置电表；每水电气配套层或围合设工作插座和开关3. 避开水表、煤气表安装在业主私家阳台上4. 工程进水管口径和小区顶峰期用水量匹配，依据小区落差考虑市政水压长期低于 0.15Mpa 的壹楼之上全部承受变频加压供水1. 平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥〔可否考虑围墙外围边和 墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低〕，材料考虑简洁替换或免维护围墙护栏、支持杆2. 围墙尽量选择混凝土砖构造、围墙铁花考虑简洁替换或免维护使用钢筋的围墙，直径应当大于 14 厘米3. 围墙墙面尽量选用涂料、维护便利4. 围墙安装防爬网1.建筑外立面管道、空调百页〔架〕、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑外立面管道、栏2.空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管能够选用优杆质 PVC 管、管径不小于φ32mm 防止堵塞1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护2.车辆通道上的排水沟盖结实耐用，建议承受重型铸铁、混凝土板材料沟渠井盖3.道路上的雨水、污水井盖尽量设置在道路的俩旁，同时定做成铸印该工程名称字样的井盖，目的提高质量、便于维护治理，表达万科精巧治理。

1.路面砖防滑；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点道路3.苑内取水点能够设计在雨水珊格井内、便于用水治理4.在道路边上的消防接合器、消火栓特别位置需设置防撞装置天面露台1.10m2 之上公共可上人天台、露台设置取水点1.公共部位防火门钥匙通用〔通锁〕防火门2.公共防火门门禁系统电源需要在掌握中心单独掌握1. 人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流治理2. 车库〔场〕出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸3. 岗亭设置通透，便利观看来往车辆和行人，岗亭的大小考虑削减值班人员行走距离4. 小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆治理安停车场及出入口 全系数5. 车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚6. 地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。