财务报表分析作业3万科.doc

万科A获利能力分析盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障，是企业至关重 要的能力1. 营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的 根本从下表可见，珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源企业初 步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主，以其他区域经济中心城 市为辅的“3+X”跨地域布局以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的 二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素2009主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域27.03%37.16%25.08%长江三角洲区域32.38%36.46%26.06%京津以及地区32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%2. 期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平，产品设计，规模经济和对成 本的管理水平密切相关在营业费用增长率有所降低的3年间，销售增速仍保持 上升态势,除市场销售向好外，还反映了销售管理水平有很大的提高由下表可见, 管理费用的增长幅度不小，良好的管理关固然是企业发展的核心，但也应进行适 度的控制由于房地产业需要大量资金作后盾，银行借款利息大量资本化的同时 也存在大量的银行存款。

因此，万科在存在大量借款的情况下，其财务费用却为 负数，管理层应注意提高资金利用效率各项目增长幅度表年份2006-20072007-20082008-2009主营业务利润57.01%39.04%56.79%营业费用66.48%55.99%41.83%管理费用43.17%0.48%42.82%3. 主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析：由下表可见,06- 09年销售毛利率逐渐增长07年根 据市场供需两旺，房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目的售价，项目毛利率明显增长08年净资产收益率为近年 来最高点，效益取得长足进步其项目阶梯形的收入，具有稳定性和较强的抗风 险能力，抹平了行业波动带来的影响年份2006200720082009销售净利润8.368.511.4512.79销售毛利润20.0922.5125.7528.72利润构成分析：由上表可见，万科主营业务利润呈上升趋势，其中房地产业 务为其主要来源，毛利率保持稳定的增长态势，而物业管理业务获利能力有待加 强2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长，同时投资收益的 比重下降趋势明显。

营业外收支净额的比重逐渐减少4. 盈利能力指标(1)资产报酬率和净资产报酬率这两项指标呈上升趋势(见下表)说明企业 盈利能力不断提高年份2006200720082009资产净利率4.65%5.13%5.65%6.14%净资产收益率11.31%11.53%14.26%16.25%(2)经营指数与每股现金流量经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益 的质量下表显示该指标波动幅度较大，说明现金流缺乏稳定性，存在较大的风 险这种不确定性主要是由于增加存货所致，因此，万科应加强现金流的管理, 降低市场风险，提高运作效率，保证业务开展的灵活度例如，08年，加强对项 目开发节奏的管理，加快销售，对不同的采用不同的租售策略，进一步消化现房 库存，加快项目资金周转速度;09年贯彻“现金为王”的策略，调减全年开工和竣 工计划，以减少现金支出，都取得了不错的效果年份2006200720082009经营指数0.621.19-2.730.34每股收益07年的大幅下降是由于06年实行了 10增10的股票股利政策, 因此，实际股东的收益还是增长了该指标一直保持较平稳的态势，在不断增资 的情况下，仍能保持一定的每股收益，说明万科有较强的获利能力。

09年行业平 均每股现金流量为0.404o该指标偏低，主要是由于每年公积金转股使股本规模 扩大，其次，反映了万科获取现金能力偏低年份2006200720082009每股现金流量0.26-1.060.460.23通过以上分析可见，万科拥有较强的获利能力，且这种获利能力有很好的稳 定性在行业沧海桑田变化的十年，万科一直保持了很高的盈利水平，除了市场 强大需求外，说明其拥有很高的管理水平和决策能力，另外，规范、均好的价值 观也是其长盛不衰的秘诀。