工业园区类物业管理.docx

工业园区类物业管理工业园区类物业服务企业或项目一、 概念（1）工业物业包括所有用于工业过程的土地、房屋和设备2）工业物业管理是指物业管理公司对工业物业区内厂房、仓库等房屋建筑及其附属的设 施、设备的管理以及各种综合性服务的管理3）工业物业的管理，长期以来没有得到足够的重视，其管理往往落后于民用物业和商用 物业的管理随着现代企业的发展和新兴工业园区的开发，工业物业的管理日益成为物业 管理中备受欢迎的课题二、 工业园区物业管理特点工业园区物业管理相对与商住物业管理来说，主要有以下特点：?（1）建筑物：大都以低矮建筑为主，布局简单工业物业相对来说很少超过5层， 但建筑跨度较大其次，居住类建筑一般是钢筋混凝土框架结构为主，而工业物业建筑结 构种类较多，除钢筋混凝土框架结构外，还有钢结构、砖木结构、混合结构等再次，工 业物业外饰较住宅小区简洁，一般为方正布局，很少飞檐、飘线等装饰物2）服务对象：工业园区三大服务对象较为突出：业主（很多时候是一个自然人或公司）、 租户（投资者，一个工业园有几个或几十个）和使用者（工人等），服务的对象以租户为 主一般较住宅几百户甚至上千上万户业主而言，工业物业的租户较少，很少上百户，所 以相对容易达成一致意见，对物管的评价也较为中肯。

另外，住宅区内的儿童及老年人在 工业区几乎没有，工人大都为青壮阶层，服从性较住宅小区住户强，但流动性大，并且他 们不太关注管理效果，主人翁意识比小区住户稍逊，所以导致生活区“脏乱差”较普遍， 但只要加强教育，通过厂企互动，改善得也较快3）配套设施设备：工业园区的配套设施设备主要有配电设施、电梯（货梯为主）、消防 设施等较小区来说，工业园区的绿化、园建等休闲设施较少，但因工业特点，机电设施 及其它功能设施一般比居住小区的大型，如垃圾中转站（以工业垃圾为主）、停车场（以 货车为主）、电梯（一货运为主）、污水处理系统、专业消防设备等在这里特别指出， 住宅小区可能不用物管企业去操心水电表的抄读和收费，而工业园区大都需要物管企业去 做这件事，并且还得会计算各厂用电量工业园区各厂房水电表的容量配置是因租户需要 而设的，不是一成不变的，如旧租户是做手工艺品的，而新租户是做注塑的，那你就得改 装大容量供电设施同时，工业用电大都按“峰、谷、平”时段收费，更按月收变压器容 量费，这就增加了物管企业的工作难度和繁度4）物业服务特色：工业园区的物业服务，其主要内容与住宅小区的基本一致，包括公共 秩序维护、清洁、绿化、公共设施设备维保、客户服务、园区文化建设等，但工业园区又 以安全管理为重点，特别是消防管理，众所周知，工业消防事故一旦发生，其损失和影响 都是较为重大的。

其次客户服务又涉及了很多政府和政策业务，如工商证照、消防证照、 甚至报关等服务，以帮助投资者为先5）管理依据：工业园区的物业管理主要以合约为依据，因为工业园区管理的法规相对于 住宅小区来说几乎空白，如国家的《物业管理条例》，你几乎找不到管理工业园区的具体 条文《物业管理条例》中大篇幅对业主和业主大会等的约定在工业园区来说形同虚设 对于服务标准、收费标准（包括分摊费用等）一般难以在法规文本上找到依据，所以必须 以合约为重，签约时条文要细要有可操作性，不象住宅小区,当你的合约含糊时,可以找政府 相关文件来作准绳6）其它：相当于小区管理来说，工业园管理面对的租户和业主都较少，很少发生无理取 闹等窝心事，但一旦出现费用拖欠，则是小区的数十倍甚至上百倍以下以中民未来海泰和百旺信高科技工业园区为例，介绍工业园区类物业管理企业或 项目的特点1. 中民未来海泰――江海不择溪流而成其深，泰山不让土壤则成其大1.1企业地位中国民生投资集团下旗下控股公司，是一家以工业物业管理、汽车租赁、餐饮服务为 主营业务的全国化的大型一体化工业服务运营商其前身为阳光海泰公司自2001诞生 于具有军工背景的长安汽车集团以来，尤其是2020年配合长安集团“主辅分离，轻装前行”战略发展以来，始终秉承“真诚打动客户、品质成就自己”的企业精神，坚持“引领、创新、共赢”的发展理 念，践行“全心全意为客户服务”的服务宗旨，以工业、园区物业管理为基础，耕耘15 年，陆续打造了中国最大的园区物业管理平台，园区通勤车服务平台、园区膳食服务平台， 期间服务长安汽车、福特汽车、马自达汽车、德国巴斯夫化工、富士康制造园、通用汽车、 上海汽车、天骄航空发动机工业园等国际国内知名园区。

工业园区物业合同续约率100%， 园区物业管理平均持续时间超过8年1.2主营业务（1） 安防服务：守护及巡逻、消防、监控、应急事件管理、智慧安防方案；（2） 保洁服务：开荒保洁、全生产链保洁、低频保洁、环境消杀；（3） 综合服务：空气监测、礼仪接待、商务活动、会务服务；（4） 工程运维：能源管理、设备管理、管网维护、日常维修；（）5绿化服务：绿化养护、植物租摆；1.3特点1） 细分市场，专业制胜专注工业管理服务：海泰自诞生作为一家军工背景出身的工业物业企业，起始终专注 于“做精做强做优工业管理服务”，正是十六年来年矢志不渝的专注，成就了海泰今天的 规模优势、服务优势和专业优势，对自身角色定位的坚持是海泰不断取得进步的基石2） 市场导向，拥抱变化（1） 大数据抢占市场：在大数据引导下进行市场拓展，使市场增长保持在25%左右水 平，实现客户端价值链接为自身赢得更多收益、尊重2） 互联网、智能化：数字化运营控制，关键点数据传送，便于决策与改善使用 清洁机器人，将人工成本下降20%（3） 完善7+1产品体系，全面拓展市场：积极拓展衍生服务，为客户提供一站式 “服务菜单选项”，全方位满足客户需求。

在传统服务产品（物业、餐饮、租赁）夕卜，顺应工业发展趋势，为企业量身定做个性化服务，为大型企业提供园区仓储服务，为汽车制 造企业提供泊车、路试服务，为企业提供生产线的清洗，生产链条上的协助；提供企业劳务招聘人员培训等,实现安全管理、环境保洁、汽车租赁、餐饮服务、绿 化管理、系统运行、商务接待、会展服务、劳务派遣、咨询顾问等一体化后勤保障支持服 务运营，在原有7+1产品体系外，嵌入垂直服务产品，互联类智能化产品，形成全面物业 管理与后勤支持服务产品体系，建立优化物业管理服务规范、流程、标准，在企业辅助生 产方面发挥重要作用3）客户导向，“悦人，悦生活”（1） 团膳、通勤车B2C服务：服务不仅要满足客户管理部门的要求，还要满足客户 体验互动性的精神需求，即服务关注对象将从B2B升级到B2C，提供核心以外业务的综合 服务让客户企业和员工也能体验到海泰为他们营造的愉悦轻松的工作、生活方式，在园 区内开展团膳服务、满足客户企业餐饮方面的市场需求2） 旗下的汽车租赁公司有800台大客车及200余台商务车，解决园区数万名员工 上下班通勤问题，建立移动端的APP平台，并将此与交通车、员工餐厅以及供应商链接起 来，实现最后100米的服务。

以自有的800辆专用巴士车每天提供通勤服务6万人次，每 天提供餐食6.5万份连续十年未出现一起人员伤亡重大交通安全责任事故、未出现一起 群体性食物中毒事件4） 打造工业服务智慧管家探索平台化转型，构建产业生态圈：“工业服务智慧管家”是互联网+浪潮下，第二 产业与第三产业有机融合的路径，也是海泰未来发展的方向中民未来海泰从一体化后勤 服务供应商向工业服务智慧管家迈进；引入战略投资，构建产业生态圈；把产品智慧摆到更高的位置上，让产品与科技结合，形成园区、客户、产品间的智慧 链接,打造满足客户综合需求的多元化产品平台通过产融结合、产品嫁接，构筑新型园 区经济生态圈，实现全价值链共享5） 市场拓展现状“工业+”服务模式：基于“工业物业管理、汽车租赁、餐饮服务”三大业态为基础 的小生态圈，中民未来海泰正以“工业+”的服务模式向医院、学校等其他领域进行规模 化扩张！2020年开局，顺利赢得日日顺物流成都园区保洁项目，拿下中船重工旗下重庆跃进机械厂有限公司团膳项目，中标重庆人力资源产业园餐饮 项目，中标重庆潼南人民医院项目2. 百旺信高科技工业园区――百旺信高科技工业园物业管理新模式是常安物业公司六年来倾力打造的一个成果， 也是常安物业打造工业同区物业管理新标杆的一个缩影。

常安物业：打造工业园区物业管理新标杆深圳市常安物业服务有限公司，拥有国家一级物业管理企业资质，代表项目有荔苑、 前海花园、百旺信高科技工业园、迈瑞总部大厦等公司在发展过程中探索出了一套独具 特色的物业管理模式和质量管理体系，在规范化管理和专业化服务等方面进行不断创新百旺信高科技工业园物业管理新模式是常安物业公司六年来倾力打造的一个成果，也 是常安物业打造工业园区物业管理新标杆的一个缩影2.1园区理念为创建一个“管理制度化，服务人性化，园区和谐化”的一流园区目标，百旺信工业 园无论从软件还是硬件方面都在不断的完善自己的，现已成为南山区重点项目之一2.2物业服务（1）安保服务：？园区共设23个治安岗位，由退伍军人及专业安全部门培训通过的 人员组成，是一支专业性强、业务精通的保安队伍实行24小时值勤服务，根据园区治 安形势，物业服务中心成立了两支小分队（应急处突分队、义务消防队）2）生活服务：为方便广大员工生活快捷舒服，物业服务公司专门在生活区集中安 装全天候太阳能、三台大型先进科技型活净饮水机同时为增加园区发展，提升和谐同创、 增进同事友情，依据园区文化设施需要，安装了一套先进的广播系统，根据员工不同情况 和需求方面进行服务，包括生日点歌、天气预报、案情通报、温馨提示等。

3）清洁服务：？为保障园区达到正规化、规范化、干净、整洁，根据园区生活需 要，共设23名保洁人员，主要负责全天不定时和集中进行保洁工作，特别是员工宿舍、公 共区域，每班不少于三次以上，做到分工明确、责任区落实到人，确保园区环境优美4） ?绿化服务：？园区绿化率达到50%，共种植约40余品种花木，主要由专业人员 进行管理除正常工作外，还增加一些方位服务，如送花上门、会议室的布置、重大活动 的摆花布置等5） ?其它物业：除了提供服务工作之外，还增设一系列的订报纸、火车票、出租车、 空调维修保养、办公设备保养、网络调试、工程维修、防水补漏等服务项目凡是广大员 工有需求的，物业服务中心将义不容辞的进行服务2.3物业管理特点（1）人文关怀彰显管理魅力业户需要什么，我们就做什么针对这些特点，常安物业秉着遵循以人为本的理念， 在关注厂商利益发展的同时关注员工的生活，注重提高园区企业务工人员素质，营造文明 和谐园区每天有广播、每周有活动、每月有演出、节日，有晚会，同区宣传栏、广播站、网站， 各种平台打造幸福生活为满足同区企业务工人员生活科普、文化知识方面的需求，提高他们的工作技能和自 身素质，常安物业还开办了“百旺讲坛”，定期组织普法、消防、科普、信息、卫生、计 划生育、婚恋等方面的讲座和讨论；并联合政府有关部门和社会机构，开办了图书馆、培 训中心，开展各种形式、各个层次的学历教育、技能培训，深受园区企业和员工的欢迎。

因应目前社会竞争压力加大，务工人员心理疾患增多的现实问题，同区适时开展心理健康宣传，组织相关讲座、咨询，开展心理，帮助务工人员舒缓压力、疏导情 绪，达到让务工人员快乐工作、幸福生活、健康成长的目标成就别人等于成就自己，百旺信工业园获得了“广东省和谐工业园奖”2) 延伸模式拓展物业服务价值常安物业依据与园区企业的合作经验，打造了企业后勤管家的服务模式这种模式具 有“全部、全能、全程”的“三全”特点A)“全部”是指企业将其写字楼。