长沙商业市场A商业可行性研究及定位122p1.ppt

长沙商业市场A—商业可行性研究及定位World union南湖新城北部位于南湖新城北部位于五一商圈延伸区域五一商圈延伸区域，， 随着城市商业的进一步发展和旧城改造随着城市商业的进一步发展和旧城改造的推进，未来有纳入核心商圈的趋势的推进，未来有纳入核心商圈的趋势五一商圈是长沙唯一的市级商圈，商业营业面积超过50万平米，日均人流量超过30万，从规模和档次上来说占长沙绝对领导地位南湖新城北部位于五一商圈的延伸区域目前，区域北部西湖路、书院路沿线临街住宅几乎全部出租用作商业用途，未来随着商圈的发展和旧城改造的推进，有纳入核心商圈的趋势南南湖湖新新城城 东塘商圈 五一商圈五一广场 黄兴路步行街 本项目本项目本项目商业的可行性研究：本项目商业的可行性研究：1 1、周边商业氛围、周边商业氛围从地缘关系来看，本项目位于五一商圈的延长区域从地缘关系来看，本项目位于五一商圈的延长区域本项目距离五一商圈本项目距离五一商圈2 2公里左右，车行公里左右，车行距离距离3-53-5分钟左右，人行分钟左右，人行2020分钟左右分钟左右World union春天百货春天百货新世界百货新世界百货王府井百货王府井百货平和堂平和堂坡子街坡子街商业步商业步行街行街五一商五一商圈圈本项目化龙池化龙池太平街太平街本项目商业的可行性研究：本项目商业的可行性研究：1 1、周边商业氛围、周边商业氛围自五一商圈核心地带沿江而下，商业氛围与价值逐步衰减自五一商圈核心地带沿江而下，商业氛围与价值逐步衰减名称名称业态业态体量体量租金租金1、黄兴路步行街中高端商业以品牌服饰为主25万平200-300元/月·平2、化龙池以酒吧和餐馆为主0.47万平150-200元/月·平3、太平街以餐饮和工艺品为主0.47万平500-600元/月·平4、酒吧街以酒吧为主0.3万平200-300元/月·平5、鱼馆以鱼馆为主0.15万平150-200元/月·平6、菜市场低端产品为主，主要以蔬菜、肉类、水果等0.04万平50-60元/月·平7、南湖路以餐饮、服饰为主0.05万平70-80元/月·平南湖路南湖路酒酒吧吧1 14 45 56 67 72 23 3湘江大道当前商业氛围单薄，北段以特湘江大道当前商业氛围单薄，北段以特色餐饮为主，再往下横向干道与之交汇色餐饮为主，再往下横向干道与之交汇的地方有少量生活服务商业，品质有限的地方有少量生活服务商业，品质有限World union分类各业态代表品牌代表品牌面积㎡比例服装服装美特斯邦威、以纯、阿迪、美特斯邦威、以纯、阿迪、特步、李宁、耐克等特步、李宁、耐克等10050100500.750.75珠宝珠宝OYJOYJ、克莱帝、石头记、纯银、克莱帝、石头记、纯银等等3503500.0260.026鞋店鞋店意尔康、达芙妮、红蜻蜓、意尔康、达芙妮、红蜻蜓、千色秀、阿迪等千色秀、阿迪等7507500.0560.056皮具皮具拉丁、美派特、马连奴等拉丁、美派特、马连奴等6506500.0490.049饰品饰品CYCY、波利米特、伊呀呀等、波利米特、伊呀呀等3003000.0210.021餐饮餐饮麦当劳、麦当劳、KFCKFC、串串香、四喜、串串香、四喜等等100010000.0750.075其他其他多喜爱、安安味道、迪信通多喜爱、安安味道、迪信通连锁等连锁等4004000.0230.023u铺王价格：铺王价格：•步行街商铺一般为7－9万／平米，价高者超过10万／平米；u成功因素：成功因素：•商家必争之地，这不仅取决于它所带来的巨大人流量和销售额，在品牌展示方面，步行街同样表现得出类拔萃p黄兴南路步行商业街：黄兴南路步行商业街：北起司门口，南到南门口，全长838838米米，街面宽宽23-2623-26米米，包括近万平方米的黄兴广场，商业总面积总面积2525万平方米万平方米，其中新建面积15万平方米，总投资10亿元人民币，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及旅游等多项功能于一体的综合性场所。

本项目商业的可行性研究：本项目商业的可行性研究：1 1、周边商业氛围、周边商业氛围周边主要商业节点周边主要商业节点————黄兴路步行街，休闲型商业人气火爆黄兴路步行街，休闲型商业人气火爆World union分类各业态代表品牌代表品牌总面积㎡比例餐馆餐馆老王酒馆、密制爆肠、岳阳烧老王酒馆、密制爆肠、岳阳烧烤、点金楼烤、点金楼3003006%6%服饰品服饰品smartsmart古装古装40401%1%副食品副食品芝九草堂、芝九草堂、tigtig便利店便利店1401403%3%酒吧酒吧9716caffe bar9716caffe bar、沉醉、、沉醉、TTTT极限、极限、拐角、拐角、4141号酒吧、畅怀、加州号酒吧、畅怀、加州酒吧、爵吧、你和我、左左吧、酒吧、爵吧、你和我、左左吧、赡部树、赡部树、TTTT爵士、爵士、6666号吧、白号吧、白兰朵等共计兰朵等共计3535家家4200420090%90%u店铺租金：店铺租金：•化龙池街酒吧最低月租4000元、最新一家年租13万，大致月租在4000—10000之间75平米转让费25万，租每月12000元；u成功因素：成功因素：•以历史文化街区为基础改造的特色酒吧一条街，吸引了长沙和外地众多小资p化龙池：化龙池：历史文化街区，位于湖南省长沙市湘江东岸天心区古城区，紧邻长沙黄兴南路步行商业街。

化龙池原名“玉带街”，南起大古道巷，北止织机街，至今保留麻石路面街区为古长沙善化县的城市缩影，善化县治自北宋开始到民国元年，一直附城南郭，与长沙县县治同城本项目商业的可行性研究：本项目商业的可行性研究：1 1、周边商业氛围、周边商业氛围周边主要商业节点周边主要商业节点————化龙池，酒吧街，历史悠久人气旺盛化龙池，酒吧街，历史悠久人气旺盛World union分类各业态代表品牌代表品牌总面积㎡比例餐厅餐厅常德会馆、冬林府、常德会馆、冬林府、8181号公馆等号公馆等1125112524%24%服饰品服饰品北京布鞋、面朝大海等北京布鞋、面朝大海等1001002%2%副食品副食品阿甘茶馆、御园奶酪坊、太傅茗茶、阿甘茶馆、御园奶酪坊、太傅茗茶、纯粹酸奶屋、盐津铺子等纯粹酸奶屋、盐津铺子等3003006%6%工艺品工艺品唐氏工艺品唐氏工艺品\ \雅亭工艺雅亭工艺\ \太平香珠工艺太平香珠工艺\ \小玩子玉饰坊小玩子玉饰坊\ \老马模型连锁店老马模型连锁店\ \长沙长沙老伞铺等共计老伞铺等共计3030余家余家1200120025%25%特产特产千惠湖南特产、湖南特产商行等千惠湖南特产、湖南特产商行等1901904%4%中药铺中药铺济世堂、两溪草堂、药王堂济世堂、两溪草堂、药王堂2002004%4%酒吧酒吧爵士猫、流连吧、月光胡同、醉爱吧爵士猫、流连吧、月光胡同、醉爱吧等十余家等十余家1600160034%34%u店铺租金：店铺租金：•太平街靠五一大道进口，8平米商铺每月租金4800元。

3层150平米年租6500一月.半年租7500一月，整售13.8万，空售12.5万街中间酒吧360平米，55万元出售，640平米酒吧，月租2.5万元潮流特区9平米，1500每月；u成功因素：成功因素：•以历史文化街区为基础改造的特色湘楚文化艺术一条街新旧结合，不仅吸引了大量工艺品作坊，也让年轻人在期间特色酒吧流连忘返p太平街太平街：：长沙古城保留原有街巷格局最完整的一条街整治的同时保留了贾谊故居等旧址街区沿主街有门店87个，经营面积近3万平方米，以名老字号、字画、民族工艺品、文化休闲产业、特色旅游产品为主，吸引了脸谱艺术大师曾金贵、书画家陈羲明等一批著名人士入驻设立工作室本项目商业的可行性研究：本项目商业的可行性研究：1 1、周边商业氛围、周边商业氛围周边主要商业节点周边主要商业节点————太平街，酒吧街，逐步成熟中太平街，酒吧街，逐步成熟中World unionØ湘江路是长沙一条沿江主要干道，湘江路是长沙一条沿江主要干道，8 8道车道的宽路，车流道车道的宽路，车流量较大，是长沙的主要交通干道量较大，是长沙的主要交通干道Ø业态：以中低端鱼馆餐饮为主业态：以中低端鱼馆餐饮为主+ +部分集中的菜市场为主，部分集中的菜市场为主，分布零散，未形成商业氛围分布零散，未形成商业氛围Ø现有商业体量约为30003000平米平米，租金在220-250220-250元元/ /平平··月。

月主要提供餐饮，形成长沙特色江边餐饮处主要提供餐饮，形成长沙特色江边餐饮处代表性项目规模总门面数位置业态租金出租率描述湘江路商业3000平50景江融城附近菜市场50-60/平·月100%主要为周边居民提供日常生活便利服务，以蔬菜、肉类、水果为主人民路附近鱼馆餐饮220-250/平·月80%为长沙市提供一种江边吃鱼的风情本项目商业的可行性研究：本项目商业的可行性研究：1 1、周边商业氛围、周边商业氛围周边主要商业节点周边主要商业节点——湘江大道，零星特色餐饮湘江大道，零星特色餐饮+ +日常服务商业日常服务商业World union本项目商业的可行性研究：本项目商业的可行性研究：1 1、周边商业氛围、周边商业氛围周边主要商业节点周边主要商业节点————南湖路，大排档餐饮南湖路，大排档餐饮+ +日常服务商业日常服务商业代表性项目规模总门面数位置业态租金出租率描述新建路商业500平110骨科医院餐饮，服饰，超市，医疗药店等7.8-8.2/平·月100%商业氛围较好，为周边居民和学校提供方便的生活配套省建筑技工学院建材娱乐等7-7.5/平·月80%目前正在拆迁，存在一些以经营五金建材为主的商铺，为周边新建居民服务Ø新建路是一条书院路和芙蓉路的狭窄道路，路一边正在施新建路是一条书院路和芙蓉路的狭窄道路，路一边正在施行拆迁建设行拆迁建设Ø业态：以传统商业街铺为主，以餐饮、小百货超市、烟酒业态：以传统商业街铺为主，以餐饮、小百货超市、烟酒商店、五金建材、医疗药店为主低端商业为主商店、五金建材、医疗药店为主低端商业为主Ø现有商业体量约为50005000平米平米，集中新建路的两边，骨科医院一边商铺较多，主要经营餐饮、服饰、超市、医疗药店；建筑技工学校边主要是老商铺，经营较差，主要有五金建材、餐饮低端商铺，租金在70-8070-80元元/ /平平··月，月，依靠周边社区居民和学校学生形成较旺的街道商业氛围南湖路南湖路书院路书院路湘江路湘江路本本项项目目World union本项目商业的可行性研究：本项目商业的可行性研究：1 1、周边商业氛围、周边商业氛围小结：本地块周边现有商业氛围不利于项目启动大体量商业，小结：本地块周边现有商业氛围不利于项目启动大体量商业，景观型特色餐饮有发展机会景观型特色餐饮有发展机会1 1、周边商业氛围较差，不利于启动大体量商业、周边商业氛围较差，不利于启动大体量商业2 2、景观型特色餐饮有较好的发展机会、景观型特色餐饮有较好的发展机会1 1、五一商圈辐射力沿湘江大道迅速衰减辐射不到本项目、五一商圈辐射力沿湘江大道迅速衰减辐射不到本项目3 3、南湖路沿路商业氛围差，以低档商业街铺为主，主要经、南湖路沿路商业氛围差，以低档商业街铺为主，主要经营大排档餐饮与日常生活用品为主营大排档餐饮与日常生活用品为主2 2、湘江沿路商业氛围差，主要由零星商业节点构成，未形、湘江沿路商业氛围差，主要由零星商业节点构成，未形成商业氛围，仅有沿线特色餐饮略成气候成商业氛围，仅有沿线特色餐饮略成气候World union本项目商业的可行性研究：本项目商业的可行性研究：2 2、未来区域商业发展前景、未来区域商业发展前景规划解读规划解读——沿湘江大道未形成商业走廊，除本地块外，集中于沿湘江大道未形成商业走廊，除本地块外，集中于北部商务金融区北部商务金融区区域整体定位区域整体定位以居住功能为主以居住功能为主，打造绿色生态景观和休闲游，打造绿色生态景观和休闲游乐为特色的乐为特色的宜居滨江区宜居滨江区，并，并具有一定商业商务功能具有一定商业商务功能的的城市核城市核心延伸段心延伸段序号用地性质用地面积(公顷)比例(%)1居住用地居住用地154.90154.9043.3843.38 二类居住用地154.9043.38其中中小学用地16.57 绿地7.28 2公共设施用地36.8810.33其中行政办公用地6.481.81商业金融用地19.855.56文化娱乐用地9.272.60医疗卫生用地0.460.13其它公共设施用地0.820.233道路广场用地60.6519.684市政公用设施用地6.961.955绿 地97.7227.366总 计357.11100.00本项目本项目World union本项目商业的可行性研究：本项目商业的可行性研究：2 2、未来区域商业发展前景、未来区域商业发展前景已知未来供应已知未来供应————北部华远金外滩，紧邻五一商圈，商业发展北部华远金外滩，紧邻五一商圈，商业发展条件较本项目更为优越条件较本项目更为优越区位区位项目位于湘江大道坡子街附近地块参数地块参数占地面积约235亩，净用地使用面积约160亩，用地性质为综合用地，预计总建筑面积达80余万平方米一期建筑面积约26.5万平米地块现状地块现状正在拆迁过程中规划产品规划产品集住宅、酒店式公寓、商业、写字楼和酒店为一体的城市标志性综合体，建成后将成为长沙的新地标预计推出预计推出时间时间资金已初步到位，具体推出时间不详，预计2010年底现状现状地缘优势：更靠近五一商圈地缘优势：更靠近五一商圈————距离五一商圈距离五一商圈5 5分钟距离；紧邻坡子街，太分钟距离；紧邻坡子街，太平街，预计一期启动商业共平街，预计一期启动商业共5-75-7万平米万平米左右，其左右，其中中3.53.5万持有经营万持有经营World union本项目商业的可行性研究：本项目商业的可行性研究：2 2、未来区域商业发展前景、未来区域商业发展前景小结：区域未来规划及发展也不利于本项目启动大体量商业小结：区域未来规划及发展也不利于本项目启动大体量商业区域规划及发展同样不利于本项目启动大体量商业：区域规划及发展同样不利于本项目启动大体量商业：1 1、商业并非区域规划重点功能，且沿湘江大道未能、商业并非区域规划重点功能，且沿湘江大道未能形成规划中商业走廊形成规划中商业走廊2 2、华远金外滩比本项目更具有成为区域型商业中心的先、华远金外滩比本项目更具有成为区域型商业中心的先天优势（与五一商圈的地缘关系更近）天优势（与五一商圈的地缘关系更近）World union芙蓉芙蓉广场广场铁道学院铁道学院林科大林科大贺龙贺龙体育馆体育馆雨花亭雨花亭火车站火车站湘江二桥湘江二桥橘子洲大桥橘子洲大桥长沙主要长沙主要MALL分布图分布图本项目商业的可行性研究：本项目商业的可行性研究：3 3、依托、依托MALLMALL自成中心的可行性自成中心的可行性长沙长沙MALLMALL发展现状：发展现状：0505年兴起，同质化严重，成功者寥寥年兴起，同质化严重，成功者寥寥万达广场万达广场嘉信茂广场嘉信茂广场阿波罗广场阿波罗广场百联东方广场百联东方广场World union项目位置黄兴南路与解放西路交叉口，开发商大连万达与美国沃尔玛共同合作开发占地面积46929平方米 楼层状况主体建筑为五层，其中地下一层，地上4层车位与交通状况地下车位数量为200个公交车站司门口：112、11、138、143、145、15、202、2、301、368、803、804、901、908、旅2人流量十分钟550人次，调查时间为20：40——20：50特色以商业大型主力店及市内市内商业步行街相结合，主要功能定位于零售、娱乐和服务经营情况一般，部分店铺目前处于亏损状态经营情况一般，部分店铺目前处于亏损状态本项目商业的可行性研究：本项目商业的可行性研究：3 3、依托、依托MALLMALL自成中心的可行性自成中心的可行性典型典型MALLMALL盘查盘查——万达商业广场万达商业广场，，徒有其表，超市徒有其表，超市+ +影院影院+ +街铺街铺World union万达商业广场内部商业价值现状：万达商业广场内部商业价值现状：业态单纯，缺乏综合性，电影院及超市外的楼下街铺经营困难业态单纯，缺乏综合性，电影院及超市外的楼下街铺经营困难地下车库男装：才子、雅戈尔等女装：诗婷、雅黛等内衣：美思、韩姿娜等沃尔玛超市沃尔玛超市万达国际电影城地下一层一层（L1）二层（L2）三层（L1）四层（L4）p万达商业广场的怪圈：楼上电影院、超市火爆、但楼下商铺人流少，万达商业广场的怪圈：楼上电影院、超市火爆、但楼下商铺人流少，店面勉强支撑，更换率很高。

人流都被吸引直接上楼消费，楼下内街店面勉强支撑，更换率很高人流都被吸引直接上楼消费，楼下内街铺缺乏停留的理由铺缺乏停留的理由World union项目位置八一路与车站路交汇处，长沙火车站西侧，毗邻长株潭汽车站开发商家润多商业股份有限公司占地面积建筑面积10万多平方米，总体营业面积为60213平方米，其中自营面积为29538平方米，租赁面积30855平方米楼层五层，B1地下车库 ，1F时尚生活概念，2 F潮流服饰前沿，3F运动休闲地带,4F康体休闲中心车位与交通状况7000平方米地下车库，外围为近3000平方米的停车场地，约600个停车位公交车站蓉园路口：302、908、701、501、142、168人流量10分钟进入81人次，时间为16：36——16：46特色是家润多股份有限公司旗下经营规模最大，功能最齐全的门店，是集购物、休闲娱乐、餐饮、电信、泊车于一体的大型购物中心本项目商业的可行性研究：本项目商业的可行性研究：3 3、依托、依托MALLMALL自成中心的可行性自成中心的可行性典型典型MALLMALL盘查盘查——阿波罗广场，综合性不强，服装零售为主阿波罗广场，综合性不强，服装零售为主World union阿波罗商业广场商业价值现状：阿波罗商业广场商业价值现状：业态单一，服饰占绝对比重，与百货商场同质，休闲名不副实业态单一，服饰占绝对比重，与百货商场同质，休闲名不副实化妆品：欧莱雅等钟表：依波表等珠宝：名宝等家电：家润多湖湘特产街男鞋：皮尔卡丹等女鞋：达芙妮等内衣：Triumph等羊毛衫：鄂尔多斯等家居生活：梦洁家纺美食：仙踪林男装：雅戈尔、忘不了、雄、罗蒙、九牧王、鄂尔多斯等女装：丝黛芬妮、芙萝娅、秋水伊人、TENIEWEENIE等运动服饰：阿迪达斯、耐克、李宁、锐步等休闲服饰：真维斯。

以纯马克华菲、阿瑟斯等儿童服饰：好孩子、迪斯尼、芭比娃娃等运动健身器械文体用品：步步高、紫华轩等儿童游乐冠军健身1F2F3F4FWorld union项目位置 长沙市黄兴中路188号，黄兴中路与中山西路交汇处，毗邻五一绿化广场开发商上海百联集团占地面积总营业面积7．6万平方米楼层七层，地下两层，地上五层B1现代生活馆，B2地下停车场，1F世界名品馆，2F潮流少女馆，3F白领淑女馆，4F绅士用品馆，5F运动休闲馆车位状况B2F地下停车场约500个停车位公交车站（百联东方广场）908、旅3、旅2、901、808、803、501、303、2、1、105、106、112、11、113、128、143、145人流量10分钟68人次，时间为17：00——17：10特色百联东方广场打造集名品、百货、餐饮、娱乐、休闲于一体的都市购物中心新业态，是长沙规模最大的精品MALL目前处于亏损状态目前处于亏损状态本项目商业的可行性研究：本项目商业的可行性研究：3 3、依托、依托MALLMALL自成中心的可行性自成中心的可行性典型典型MALLMALL盘查盘查——百联东方广场，意图打造精品百联东方广场，意图打造精品MALLMALL，较失败，较失败World union东方百联当前商业价值：东方百联当前商业价值：传统商场设计，业态依旧单一，服饰占绝对比重，少量餐饮传统商场设计，业态依旧单一，服饰占绝对比重，少量餐饮运动服饰：李宁等牛仔服饰：阿森纳等户外用品：探路者体育器械：舒华思妍美容健身中心绅士服饰：皮尔卡丹等商务男装：卡尔丹顿等男鞋：骆驼等男式内衣：宜而爽等箱包：外交官天才宝贝职淑女装：舒朗等成熟女装：缇丝丹等针织羊绒：雪莲等品牌内衣：芬怡等家居服：达尔丽等VIP客服中心创艺宝贝早教中心亦子中餐厅蝴蝶·树画意摄影少女装：自然元素等潮流女装：贝拉维拉女鞋：千百度等皮具：利奥纳多等彩妆：迷尚等时尚表：卡西欧等精美配饰：摩根等绿茵阁世界名品：CARTIER等珠宝黄金：千禧之心、周大福等化妆品：OHUI、KOSE等钟表：欧米茄、劳力士等礼品：施洛华世奇等绿茵阁肯德基元祖蛋糕床上用品：梦洁等居家用品：多样屋等厨卫用品：米技等小家电：飞利浦等儿童服饰玩具：儿童玩具等滋补品：宝明堂等数码：苹果烟酒柜反斗乐园汤姆熊电玩世界美食广场1F2F3F4F5FB1World union项目位置韶山中路与新建东路的交汇处，是长沙南扩的重要桥头堡，距离火车站10分钟车程，距离长沙汽车南站15分钟车程，是株洲、湘潭等地进出长沙的必经之地开发商新加坡嘉德置地与深国投商用投资有限公司占地面积75,588平方米 交通状况安贞医院·雨花亭站：915、912、旅2、7、705、602、2、15、146、145、137、124、103、102雨花亭东站：107、116、803楼层状况主体建筑为五层，其中地下一层，地上4层车位状况地下车库分春夏秋冬四个部分109个空间，每个空间三个车位，总计327个车位人流量十分钟110人次，调查时间为12：00——12：10特色融合了大型超市、电影院、美容健身、休闲娱乐、婴童用品、儿童教育、中外快餐、美食广场和精品服饰、生活服务，各种业态一应俱全本项目商业的可行性研究：本项目商业的可行性研究：3 3、依托、依托MALLMALL自成中心的可行性自成中心的可行性典型典型MALLMALL盘查盘查——嘉盛茂广场，以超市为主，近期扩展为一站式嘉盛茂广场，以超市为主，近期扩展为一站式家庭休闲场所家庭休闲场所嘉信茂广场嘉信茂广场··雨花亭周边常住人口雨花亭周边常住人口5050万，拥有长沙卷烟厂、市中心医万，拥有长沙卷烟厂、市中心医院等众多大型企事业单位，接近院等众多大型企事业单位，接近2020所大中专院校和所大中专院校和3030余个新型居民小余个新型居民小区，是雨花区内人口收入和消费水平最高的地段区，是雨花区内人口收入和消费水平最高的地段World union停车场居家生活：福奈特洗衣皇家家具超市：沃尔玛影院：中英今典放电影院食品：静园茶庄、自然派、明园时尚鞋包：格蕾丝、奥康、达芙妮等美食：肯德基、rosa糕点配饰：zippo珠宝：香港南洋珠宝、金大福化妆品：卡卡ETUDE、colour zone、雅芳等男鞋包：金利来、花花公子等男装：劲霸、杉杉等女装：纤、洋格等时尚服饰：真维斯。

以纯等运动系列：匡威、李宁等美食：美食尚婴童：丁丁艺术学校、丁丁婴童世界、反斗乐园等服饰：鑫翰莱斯服装工厂健身：奇迹健身超市：沃尔玛潮流服饰：奇遇等内衣：芬格、韩姿娜等家具用品地下一层一层二层三层四层嘉盛茂当前商业价值：嘉盛茂当前商业价值：传统商场设计，流线不清，但综合性强，业态复合性强传统商场设计，流线不清，但综合性强，业态复合性强World union本项目商业的可行性研究：本项目商业的可行性研究：3 3、依托、依托MALLMALL自称中心的可行性自称中心的可行性小结：脱离成熟商圈启动小结：脱离成熟商圈启动MALLMALL风险大，但周边新建高端居住区风险大，但周边新建高端居住区成熟后有望发展小型购物中心成熟后有望发展小型购物中心1 1、长沙、长沙MALLMALL众多，但成功者寥寥众多，但成功者寥寥————业态的综合性不够，休闲娱乐功能比重过低业态的综合性不够，休闲娱乐功能比重过低————即使依托成熟商圈人气依旧有限，脱离商圈风险更大即使依托成熟商圈人气依旧有限，脱离商圈风险更大1 1、脱离成熟商圈启动、脱离成熟商圈启动MALLMALL风险大风险大2 2、周边新建高端居住区成熟后有望发展小型购物中心、周边新建高端居住区成熟后有望发展小型购物中心2 2、雨花亭嘉盛茂的成功启示、雨花亭嘉盛茂的成功启示————周边中高端居住区及人群汇集，支撑区域型购物中心周边中高端居住区及人群汇集，支撑区域型购物中心稳步发展稳步发展World union本项目商业的可行性研究小结：本项目商业的可行性研究小结：1 1、本项目商业不足以消化近、本项目商业不足以消化近2020万的总商业体量万的总商业体量本地块规划商业体量：本地块规划商业体量：19.219.2万万建面建面————单纯依赖商业消化困难单纯依赖商业消化困难B B、未来分析、未来分析————非区域商业中心非区域商业中心区域规划及发展同样不利于启动大体量商业区域规划及发展同样不利于启动大体量商业C C、自成中心建设、自成中心建设MALLMALL的可行性分析的可行性分析1 1、脱离成熟商圈启动、脱离成熟商圈启动MALLMALL风险大风险大2 2、周边新建高端居住区成熟后有望发展小型购物中心、周边新建高端居住区成熟后有望发展小型购物中心A A、现状分析、现状分析————商业价值断裂商业价值断裂1 1、周边商业氛围较差，不利于启动大体量商业、周边商业氛围较差，不利于启动大体量商业2 2、景观型特色餐饮有较好的发展机会，但支撑体量有限、景观型特色餐饮有较好的发展机会，但支撑体量有限World union本项目商业的可行性研究小结：本项目商业的可行性研究小结：2 2、本项目商业定位建议：景观特色餐饮商业街区、本项目商业定位建议：景观特色餐饮商业街区+ +辐射自身及辐射自身及周边新建中高端住宅区的中小型购物中心周边新建中高端住宅区的中小型购物中心组成组成A A、景观特色餐饮商业街区、景观特色餐饮商业街区（（1 1）商业价值基础：沿江已经存在特色餐饮商业）商业价值基础：沿江已经存在特色餐饮商业（（2 2）景观价值最大化：景观对餐饮档次价值有提升）景观价值最大化：景观对餐饮档次价值有提升本项目商业定位建议：本项目商业定位建议：社区型兼顾外向型（主题商业）社区型兼顾外向型（主题商业）组成组成B B、中小型购物中心、中小型购物中心（（1 1）区域内该类商业物业当前空缺）区域内该类商业物业当前空缺（（2 2）辐射自身及周边住宅区：超市业态为主）辐射自身及周边住宅区：超市业态为主World unionØ兰桂坊及其周边酒吧、餐厅和迪士高林立，在极小的区域内聚集了50多家世界各地风味的餐厅。

1. Kaldi's Kafe14. California's 27. Tokio Joe40. Koh-i-Noor2. The Legato Music Cafe15. Indochine 28. Va Bene41. 炭屋3. 新碟軒法國餐廳16. Thai Lemongrass29. Stormy Weather 42. Jazz Club Bar4. 上海佬小食17. Oscar's 30. Al's Diner43. Beirut 5. Trio's 18. Midnight Express31. Buppha Thai 44. the Fong 6. 明珠越南餐廳19. Ia Dolce Vita 9732. Hardy's 45. Cafe des Artistes7. 翠苑麵食小館20. Post 9733. Yelts Inn 46. Chop Chop Cafe8. 杏花樓21. Baci Pizza Too34. Agave 47. 好順利中泰美食9. Haagen-Dazs22. 中國坊35. 鸚鵡吧48. 好開胃10. D2623. H.k.Baguette36. Bit Point 49. 64 吧11. C Bar 24. F-Stop Bar37. Insomnia50. 椰椰咖喱12. Baci Pizza 25. 花串38. Schnurrbart51. 鴻運泰國美食13. Baci 26. Gig the music cafe 39. IL Mercato Ø兰桂坊酒吧和餐厅大都在沿街面分布，餐厅、酒吧提供了意大利、法国、日本、韩国、泰国、印度、新加坡等国的特色美食。

Ø下表为兰桂坊及其附近各国风味美食店 附：其中景观特色餐饮街区建议可参照香港兰桂坊理念附：其中景观特色餐饮街区建议可参照香港兰桂坊理念————充分发挥长沙的餐饮与酒吧文化，以特色商业汇集人气充分发挥长沙的餐饮与酒吧文化，以特色商业汇集人气World union本项目商业的可行性研究小结：本项目商业的可行性研究小结：3 3、本项目商业体量建议：、本项目商业体量建议：1 1万平米左右万平米左右经验社区商业规划指标经验社区商业规划指标商业规模=商业面积：住宅面积（本项目住宅面积40万）0.027：1社区商业总规模10800m²商业级别商业级别城市中心区商业城市中心区商业区域型商业区域型商业社区型商业社区型商业邻里型商业邻里型商业规模（m2）30万以上3.6-18万 9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边居民聚居区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业客流量日人流量30万以上日人流量8万以上日人流量3万以上居住人口5000以上核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街＋集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺本项目商业体量建议：本项目商业体量建议：预估约预估约1 1万平米左右万平米左右World union1 1、满足规划要求、满足规划要求规划要求临江不允许建住宅规划要求临江不允许建住宅商业布局建议：如图所示商业布局建议：如图所示本项目商业的可行性研究小结：本项目商业的可行性研究小结：4 4、本项目商业布局建议：沿江及考虑与其他公建裙楼结合设置、本项目商业布局建议：沿江及考虑与其他公建裙楼结合设置2 2、临街面占据、临街面占据沿道路边设计或共建裙楼沿道路边设计或共建裙楼( (十字十字路口）结合设置，充分临街面路口）结合设置，充分临街面3、商业功能分解B—写字楼可行性研究及定位World union本项目写字楼可行性研究：本项目写字楼可行性研究：1 1、地块发展写字楼先天条件好、地块发展写字楼先天条件好区域（位于滨江商务区）区域（位于滨江商务区）+ +地标级（昭示性强）地标级（昭示性强）+ +交通便捷交通便捷本地块发展写字楼的先天利好条件：本地块发展写字楼的先天利好条件：区域优势：滨江商务区区域优势：滨江商务区区域规划看好本地块发展写字楼物业的潜质区域规划看好本地块发展写字楼物业的潜质昭示性强：地标建筑（昭示性强：地标建筑（150-200M)150-200M)写字楼物业不同于商业物业，对商圈依赖度低，但更看重建筑写字楼物业不同于商业物业，对商圈依赖度低，但更看重建筑的昭示性的昭示性交通便捷：城市干道网络交通便捷：城市干道网络南北干道（湘江大道），东西干道（南湖路南北干道（湘江大道），东西干道（南湖路+ +过江隧道），上过江隧道），上环线便捷环线便捷World union本项目写字楼可行性研究：本项目写字楼可行性研究：2 2、长沙写字楼市场发展现状、长沙写字楼市场发展现状宏观背景：城市地位提升，经济加速发展支撑长沙写字楼市场宏观背景：城市地位提升，经济加速发展支撑长沙写字楼市场长期看好长期看好1 1、经济总量支撑：长沙市近年来、经济总量支撑：长沙市近年来GDPGDP总量和人均总量和人均GDPGDP持续稳健持续稳健增长，为写字楼市场发展提供了有力经济后盾增长，为写字楼市场发展提供了有力经济后盾2 2、产业结构向好：长沙第三产业发达、比重大，未来写字楼、产业结构向好：长沙第三产业发达、比重大，未来写字楼需求长线看好需求长线看好3 3、城市功能升级：国家级两型社会建设实验区、长株潭一体、城市功能升级：国家级两型社会建设实验区、长株潭一体化吸引力，增强长沙商务市场将加速发展化吸引力，增强长沙商务市场将加速发展本地块发展写字楼的宏观利好背景：本地块发展写字楼的宏观利好背景：World union麓谷板麓谷板块块市府板块市府板块中心板块中心板块城南板块城南板块产业政府地段政府p中心板块中心板块——传统的城市中心腹部区域，全市写字楼最集中区域，占全市写字楼90%以上份额 p城南板块城南板块——依托省政府新址南迁形成p市府板块市府板块——依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成p麓谷板块麓谷板块——依托麓谷科技园区的逐渐成形长沙写字楼受传统区域发展模长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心板块式影响，主要集中于中心板块由于长沙在写字楼发展的基础由于长沙在写字楼发展的基础——产业经济支持方面的薄弱产业经济支持方面的薄弱性造成写字楼区域板块分布具性造成写字楼区域板块分布具有较强的行政中心依附性有较强的行政中心依附性本项目写字楼可行性研究：本项目写字楼可行性研究：2 2、长沙写字楼市场发展现状、长沙写字楼市场发展现状地理分布：地理分布：主要分布于中心区（老城区），地域集中性强，主要分布于中心区（老城区），地域集中性强，行政中心依附性强行政中心依附性强World union长沙规划的长沙规划的CBD区域区域芙芙蓉蓉路路韶韶山山路路人民路人民路劳动路劳动路五一广场商务圈：五一广场商务圈：五一广场为核心，五一大道为主轴，以商业带动商务发展芙蓉路金融商务圈：芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性文艺路文化商务圈：文艺路文化商务圈：文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色 五一路五一路•五一广场为核心、五一五一路和芙蓉路为经纬的写路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区字楼核心区；•““三横两纵三横两纵””的写字楼集中分布区，三个核心商务圈；•号称长沙“金融大道”的芙蓉路芙蓉路以金融商务圈创造出鲜明的特性，沿途数十家银行证券公司参差林立 ，形成了长沙传统的商务氛围街区本项目写字楼可行性研究：本项目写字楼可行性研究：2 2、长沙写字楼市场发展现状、长沙写字楼市场发展现状地理分布：地理分布：其中中心区写字楼集中于其中中心区写字楼集中于““日字型区域日字型区域””，沿城，沿城市主干道分布市主干道分布（（五一大道、芙蓉路、韶山路五一大道、芙蓉路、韶山路））World union商住混合办公商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛 存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂， 难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高商务公寓商务公寓商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低酒店办公酒店办公与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。

被注重形象的大公司视为企业实力地位的体现；存在问题：管理费极高会议室虽租用方便，但租金昂贵，极少对外销售产权写字楼写字楼真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从05年亚大时代、顺天财富中心开始；完全意义上的高档写字楼的出现是长沙写字楼市场的新时期酒店办公酒店办公写字楼写字楼商住混合商住混合商务公寓商务公寓长沙商务市场长沙商务市场市场占比市场占比市场占比市场占比市场占比市场占比市场占比市场占比本项目写字楼可行性研究：本项目写字楼可行性研究：2 2、长沙写字楼市场发展现状、长沙写字楼市场发展现状产品现状：市场产品现状：市场专业化程度专业化程度较低，较低，专业写字楼专业写字楼份额有限份额有限依照本项目地块条件，重点研究长沙中高端写字楼市场情况依照本项目地块条件，重点研究长沙中高端写字楼市场情况World union长沙中高端写字楼市场研究长沙中高端写字楼市场研究1 1：酒店写字楼：酒店写字楼集中分布于文艺路文化商务圈，部分位于芙蓉路沿线酒店中集中分布于文艺路文化商务圈，部分位于芙蓉路沿线酒店中•五一广场商务圈：五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主•文艺路文化商务圈：文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色•芙蓉路金融商务圈：芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性•本项目位于芙蓉中路本项目位于芙蓉中路商务街区的南部延长商务街区的南部延长带，目前还不属于传带，目前还不属于传统的核心商务地带。

统的核心商务地带银华大酒店华天酒店通城国际大酒店华侨大厦金源酒店本项目运达国际韶山路韶山路芙蓉路芙蓉路五一路五一路解放路解放路文艺路文艺路文化商文化商务圈务圈五一广五一广场商务场商务圈圈芙蓉路芙蓉路金融商金融商务圈务圈豪庭大酒店World union项目项目酒店级别酒店级别层高层高（层）（层）写字楼写字楼层数层数写字楼写字楼建面建面银华大酒店三星30——0.8万华天贵宾楼五星316、9、100.3万通程国际大酒店五星5111-200.9万金源大酒店四星186-181.1万运达国际五星30姐妹楼3.1万豪庭大酒店五星29姐妹楼2.9万长沙中高端写字楼市场研究长沙中高端写字楼市场研究1 1：酒店写字楼：酒店写字楼附属或配套星级酒店，以五星级为主，供应稀少，写字楼部分附属或配套星级酒店，以五星级为主，供应稀少，写字楼部分体量小，在体量小，在5 5万以下万以下World union项目项目级别级别层高层高（层）（层）写字楼写字楼层数层数空调空调租金租金物管物管智能化智能化电梯电梯出租率出租率银华大酒店三星30——中央空调25/490%华天贵宾楼五星316、9、10中央空调3.515/885%通程国际大酒店五星5111-20中央空调3.8205A380%金源大酒店四星186-18中央空调2.8含在租金内/580%运达国际五星30姐妹楼中央空调345A570%豪庭大酒店五星29姐妹楼中央空调8.7含在租金内/665%长沙中高端写字楼市场研究长沙中高端写字楼市场研究1 1：酒店写字楼：酒店写字楼该类写字楼档次感强，价值实现高（租金、出租率双高）该类写字楼档次感强，价值实现高（租金、出租率双高）World union典型酒店写字楼扫描：典型酒店写字楼扫描：运达国际广场运达国际广场————喜来登姊妹楼喜来登姊妹楼 •占地面积:11308.17平米•建筑面积: 31545平米•酒店级别：五星•写字楼情况:与酒店为姐妹楼•面积区间：138.71—353.59平方米•配置：原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-E玻璃幕墙•租金：3元/平米*天•物管：4元/平米*月•车库：地下400多个，地上100多个喜来登酒店的引入、极富喜来登酒店的引入、极富雕塑感外立面、华贵内装雕塑感外立面、华贵内装使其成为长沙高品位写字使其成为长沙高品位写字楼代言者楼代言者地标外立面地标外立面大堂装修格调高雅大堂装修格调高雅电梯厅雍容华贵电梯厅雍容华贵World union运达国际广场入驻企业情况：运达国际广场入驻企业情况：以大型企业为主，以房地产为主要类型以大型企业为主，以房地产为主要类型运达国际形象好，在这里办公显身份，主要是有喜来登酒店的物管，还有酒店的配套都很齐全，方便接待客人 ——友谊咨询公司老总运达的物管是一流动，在这里办公很安心，累的时候可以去酒店健身、喝茶、休息很方便 ——光大期货总经理运达国际入驻企业运达国际入驻企业以半层及整层租住为主以半层及整层租住为主佳兆业中粮地产金地置业大有期货百威啤酒加加酱油3M公司浦发银行（1-7F）光大期货（8F）南方水泥友谊咨询World union典型酒店写字楼扫描：典型酒店写字楼扫描：华天贵宾楼华天贵宾楼————华天酒店附属楼华天酒店附属楼•占地面积:•建筑面积: •酒店级别：五星•写字楼情况：6、9、10层•面积区间：100-450平方米•配置：原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-E玻璃幕墙•租金：3.5元/平米*天•物管：15元/平米*月•车库：长沙本地五星级酒店，华长沙本地五星级酒店，华丽宏伟的外立面，树立起丽宏伟的外立面，树立起高端的形象标志，五星级高端的形象标志，五星级的服务配套的服务配套World union华天贵宾楼入驻企业情况：华天贵宾楼入驻企业情况：大型企业为主，以软件科技产业为主要类型大型企业为主，以软件科技产业为主要类型这里办公感觉很舒服、很安静、地板和灯管效果都很好，物管做得很到位 ——华致酒业老总我们楼下就有健身房，游泳池，棋牌室中午的时候可以去体验下，客户来就在办公楼的地方吃饭也非常大体面 ——明和产业株式会社华天贵宾楼入驻企业：华天贵宾楼入驻企业：隔间小，最小隔间小，最小100-150100-150，可打通，可打通IBM上海贝尔股份有限公司（1层半）华致酒业港龙航空有限公司湖南永安国际旅行社明和产业株式会社文思创新软件技术有限公司国际商业机器有限公司长沙办事处World union典型酒店写字楼扫描：典型酒店写字楼扫描：通程国际大酒店通程国际大酒店————部分楼层写字楼用途部分楼层写字楼用途•占地面积:•建筑面积：•酒店级别：五星•写字楼情况：11-20层 •面积区间：100-450平方米•配置：原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-E玻璃幕墙•租金：3.8元/平米*天•物管：20元/平米*月•车库：入口气派入口气派外立面形象好、档次高外立面形象好、档次高大堂豪华大堂豪华五星级酒店的专业服务配套、五星级酒店的专业服务配套、豪华的大堂、高端的外立面，豪华的大堂、高端的外立面，城市交通主要干道城市交通主要干道World union通程国际大酒店入驻企业情况：通程国际大酒店入驻企业情况：大型企业为主，主要以全国或外资企业分公司或办事处，金大型企业为主，主要以全国或外资企业分公司或办事处，金融融ITIT类居多类居多每天都不用去外面找地方吃饭了，很方便，总部来人了直接住在酒店里，交流方便 ——三星投资有限公司长沙办事处老总在这里办公可以享受到酒店的服务，非常的好 ——三菱商事株式会社长沙分公司经理通程国际大酒店入驻企业示例通程国际大酒店入驻企业示例24-30024-300平米单位均有，可打通平米单位均有，可打通汇丰银行长沙分行（整层）湖南大金实业投资有限公司华融证券中英人寿三星投资有限公司长沙办事处英美烟草中国公司长沙办事处 索尼有限公司长沙办事处上海华为技术有限公司长沙办事处 恒信证卷长沙办事处埃克森美孚中国投资有限公司长沙办事处伊来克斯长沙办事处三菱商事株式会社长沙自动车事务所长沙市新财置业担保有限公司摩托罗拉电子有限公司长沙分公司 World union酒店写字楼客户特征：汇集了当前长沙最高端的商务客户，酒店写字楼客户特征：汇集了当前长沙最高端的商务客户，国内外大型知名企业分公司或办事处国内外大型知名企业分公司或办事处运达国际以房产企业为主，华天贵宾楼以信息科技为主，运达国际以房产企业为主，华天贵宾楼以信息科技为主，通程国际以金融、通程国际以金融、IT知名企业分公司或办事处为主知名企业分公司或办事处为主World union1979-2008年，全市累计签订利用外资合同金额117.6亿美元，实际利用外资累计达84.7亿美元。

去年，全市实际利用外资达18亿美元，单位投资规模也从改革开放初期的平均几十万美元提高到1184万美元截至去年底，全市外商投资企业达2000多家而在长设立直接投资企业分公司和办事机构的境外世界500强已有89家，其中设立直接投资的有26家2009年1-8月全市共引进外来资金470亿元，同比增长6% 酒店写字楼客户群稳定扩张中，潜力需求力有所提升酒店写字楼客户群稳定扩张中，潜力需求力有所提升酒店写字楼客户特征：而且收益长沙今年大力引进大型企酒店写字楼客户特征：而且收益长沙今年大力引进大型企业，该类客户群体正在增长中业，该类客户群体正在增长中World union酒店写字楼客户特征：需求层次高，注重形象、服务、配酒店写字楼客户特征：需求层次高，注重形象、服务、配套、物管、交通便捷度等，看重酒店带来的服务提升套、物管、交通便捷度等，看重酒店带来的服务提升酒店写字楼客户关注度：最高在于酒店配套酒店写字楼客户关注度：最高在于酒店配套24%，其次将是形象，其次将是形象18%，物管，物管14%，交通，交通13%……——酒店带来的档次，配套和服务品质是客户最认可的价值点酒店带来的档次，配套和服务品质是客户最认可的价值点World union酒店写字楼客户特征：一直未被长沙新兴专业写字楼分流，酒店写字楼客户特征：一直未被长沙新兴专业写字楼分流，主要原因就在于严重依赖酒店的服务和配套主要原因就在于严重依赖酒店的服务和配套p“长沙酒店式写字楼大多都集中以在星级写字楼为载体，长沙酒店式写字楼大多都集中以在星级写字楼为载体，形象高端、服形象高端、服务配套都很到位务配套都很到位，在其他写字楼没有这样的，在其他写字楼没有这样的优越感和舒服感优越感和舒服感“p“大多数酒店写字楼的大多数酒店写字楼的租金也不贵，租金也不贵，比如比如华天酒店的租金还没有中天广华天酒店的租金还没有中天广场的贵场的贵，但是，在华天还有很多其他的，但是，在华天还有很多其他的配套配套，非常的，非常的方便方便，有游泳池、，有游泳池、有健身房、有高级餐厅等，这些专业写字楼是没有的有健身房、有高级餐厅等，这些专业写字楼是没有的”；；p“现在现在国际知名企业还是比较喜欢高档酒店办公多些国际知名企业还是比较喜欢高档酒店办公多些，首先在星级酒店，首先在星级酒店服务周到，配套完善服务周到，配套完善，现在，现在大企业对租金敏感度还是比较低的大企业对租金敏感度还是比较低的”——浦发银行长沙分行总经理浦发银行长沙分行总经理p“办公的地方是我们的第二个家，家就要讲究有家的办公的地方是我们的第二个家，家就要讲究有家的家的感觉家的感觉，舒服，，舒服，在在酒店里就有这样的感觉酒店里就有这样的感觉，，其他地方找不到其他地方找不到”；；p“酒店的配套是独一无二的酒店的配套是独一无二的，写字楼无法替代的，我们办公讲究的是，写字楼无法替代的，我们办公讲究的是方方便便客户、方便员工、方便自己客户、方便员工、方便自己”——光大期货总经理光大期货总经理长沙酒店写字楼独特优势：服务与酒店配套，对于追求使用舒适度的客长沙酒店写字楼独特优势：服务与酒店配套，对于追求使用舒适度的客户而言吸引力较强，客户流向专业写字楼可能性小户而言吸引力较强，客户流向专业写字楼可能性小World union酒店写字楼分析小结：一段时间内仍是长沙顶级商务客户酒店写字楼分析小结：一段时间内仍是长沙顶级商务客户的办公场所首选，优势明显的办公场所首选，优势明显1 1、小众市场，独特模式：该类写字楼当前供应有限，、小众市场，独特模式：该类写字楼当前供应有限，嫁接高端酒店资源，多位于城市核心地段。

嫁接高端酒店资源，多位于城市核心地段2 2、汇集长沙高端商务客户群：国内外知名企业驻长、汇集长沙高端商务客户群：国内外知名企业驻长沙分公司或办事处多集中于该类写字楼中，客户实沙分公司或办事处多集中于该类写字楼中，客户实力强劲，租金及成本承受能力强力强劲，租金及成本承受能力强3 3、该类客户群短期不会大规模流入专业写字楼市场：、该类客户群短期不会大规模流入专业写字楼市场：心理需求严重依赖酒店带来的品质与服务档次心理需求严重依赖酒店带来的品质与服务档次4 4、该类客户群近年有稳步增大的趋势，需求扩张，、该类客户群近年有稳步增大的趋势，需求扩张，但整体客户群体仍相对有限但整体客户群体仍相对有限酒店写字楼：长沙顶级商务客户首选酒店写字楼：长沙顶级商务客户首选World union•五一广场商务圈：五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主•文艺路文化商务圈：文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色•芙蓉路金融商务圈：芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性•本项目位于芙蓉中路商本项目位于芙蓉中路商务街区的南部延长带，务街区的南部延长带，目前还不属于传统的核目前还不属于传统的核心商务地带。

心商务地带平和堂中天广场中隆国际华美欧国际湖南文化大剧院泰贞国际金融中心定王大厦舜天国际华侨国际友阿大厦本项目泊富国际韶山路韶山路芙蓉路芙蓉路五一大道五一大道五一广场商五一广场商务圈务圈文一路文一路文化商文化商务圈务圈芙蓉路芙蓉路金融商金融商务圈务圈长沙中高端写字楼市场研究长沙中高端写字楼市场研究2 2：高档专业写字楼：高档专业写字楼集中分布在五一大道与芙蓉路，以近年新兴供应项目为主集中分布在五一大道与芙蓉路，以近年新兴供应项目为主World union凯旋门型玻璃外形中空LOW-E玻璃幕墙双层玻璃幕墙 双层玻璃幕墙长沙中高端写字楼市场研究长沙中高端写字楼市场研究2 2：高档专业写字楼：高档专业写字楼外观设计有限：建筑立面及造型相对常规，地标感不强外观设计有限：建筑立面及造型相对常规，地标感不强World union项目项目入市时间入市时间层数层数层高层高大堂大堂空调空调物业物业楼层情况楼层情况电梯品牌电梯品牌电梯数量电梯数量华侨国际06年前263.6300中央京电纯写字楼西子奥的斯5/13人定王大厦06年后303.3300中央富达1-3商场3-12商业日立7/13人顺天国际06年前363.3900中央顺天1-5商业32-34酒店中航南光9/18人平和堂06年前283.3200中央平和堂1-7商业菱电7/13人中隆国际06年后283.3300分装威盛纯写字楼三菱5/13人中天广场06年后273.6800中央绿城纯写字楼奥的斯6/13人第一大道06年前203.3400中央绿城1-3商业奥的斯5/13人华美欧大厦06年后213.3200中央中航1-4商业三菱7/14 人亚大时代06年前283500中央均和1-4商业讯达5/13人湖南文化大厦06年前283.61500中央保利1-4银行三菱7/15人长沙中高端写字楼市场研究长沙中高端写字楼市场研究2 2：高档专业写字楼：高档专业写字楼产品品质研究产品品质研究————主要项目内部配置扫描主要项目内部配置扫描World union产品品质有限：建筑指标偏中低：未出现超高层写字楼、产品品质有限：建筑指标偏中低：未出现超高层写字楼、体量中型（体量中型（5 5万平米以下），大堂普遍偏小万平米以下），大堂普遍偏小指标指标主流水平主流水平点评点评建筑高度100米以内目前长沙没有超高层写字楼建筑面积4-5万平米体量普遍中型单层面积1200-1500平米/层偏小的甲级写字楼平面标准层层高3.3-3.6米层高偏低，净高难以满足2.8米的舒适度标准产权单位面积划分主力面积60-120平米受客户购买力限制影响，面积划分较小大堂高度多为单层高度（少数2层通高、个别3层通高）普遍尺度局促，中天广场一枝独秀，高度达15米（3层通高）大堂面积多为300平米以内普遍狭小，多数仅满足出入基本功能，不能彰显写字楼品质及形象World union产品品质有限：硬件配置初级产品品质有限：硬件配置初级————国产电梯居多、国产电梯居多、1313人中量居多、分户中央空调人中量居多、分户中央空调硬件配置硬件配置主流水平主流水平点评点评电梯品牌品牌电梯（国产居多、原装进口较少）品质精良的原装进口电梯并不多见载重量1150KG载重量仍未达到1350KG的基本舒适度标准单梯服务面积5000-7000平米基本达到舒适度要求空调多为整体风机盘管中央空调（少数分户中央空调）处于中央高空调初级阶段，市场未见VRV、VAV空调幕墙普遍采用中空LOW-E玻璃幕墙玻璃幕墙材质已达较高水平，但大面积采用玻璃幕墙案例较少网络地板仅有个别高端项目采用表明长沙写字楼已具前瞻性World union产品品质有限产品品质有限————配套以商业裙楼为主，主要以餐饮为配套以商业裙楼为主，主要以餐饮为主，大多配备中西餐厅主，大多配备中西餐厅项目项目配套配套新世纪大厦商业裙楼、酒店定王大厦商业裙楼、中兴银行、酒店顺天国际商业裙楼、锦绣红楼餐厅平和堂商业裙楼、商场百货中天广场商业裙楼、服饰第一大道商业裙楼、服饰商场（你好漂亮）华美欧大厦商业裙楼、商铺招租中亚大时代商业裙楼、中兴银行、酒楼湖南文化大厦商业裙楼、湖南大剧院、餐厅维一星城国际商业裙楼、中西餐厅World union产品品质有限产品品质有限————使用成本不高，使用成本不高， 2.5-3.42.5-3.4元元/ /月月··平，平，但能够提供的服务业也非常简单但能够提供的服务业也非常简单World union1.2万万1、高档写字楼售价1.21.2万万/ /平平2、高档写字楼均租金约为2.5元/平·天长沙中高端写字楼市场研究长沙中高端写字楼市场研究2 2：高档专业写字楼：高档专业写字楼价值实现能力价值实现能力————当前价格上限当前价格上限1.21.2万万/ /平米，租金平均平米，租金平均2.52.52.5元元World union1、06年以前的中高档写字楼入驻情况良好达90%以上，主要由于租金2、06年以后中高端写字楼入驻率很低不到70%，主要因为由于租金和面积段，侧面反映客户群体有限，且物业更新速度缓慢06年前年前06年后年后长沙中高端写字楼市场研究长沙中高端写字楼市场研究2 2：高档专业写字楼：高档专业写字楼价值实现能力价值实现能力————旧写字楼出租率较高，新写字楼出租率低旧写字楼出租率较高，新写字楼出租率低World union高端专业写字楼典型案例：高端专业写字楼典型案例：中天广场中天广场————长沙当前在售专业写字楼最高端产品长沙当前在售专业写字楼最高端产品优越地理位置、独特外立优越地理位置、独特外立面造型、全市最高端硬件面造型、全市最高端硬件配置使其成为最耀眼写字配置使其成为最耀眼写字楼明星楼明星网络地板网络地板走道玻璃隔断走道玻璃隔断TOTO洁具洁具p占地面积: 18741.4平方米 p建筑面积: 230000.0平方米p主力面积：200-400平米p层高：26层，3.6米层高p配置：中央空调、日立电梯、5A智能安全防护系统、24小时热水（单梯服务面积仅5000平方米）p租金：3.5元/天·平p物管：浙江绿城 3.5元/月·平p停车场：地下停车场688位p大堂：800平，15米挑高p入驻率：40%透明玻璃中空外墙透明玻璃中空外墙World union中天广场入驻企业：中天广场入驻企业：以大型企业为主，以金融、贸易行业为主以大型企业为主，以金融、贸易行业为主这里地理位置好、我们一直想在这一块建自己的办公楼，但是一直没找到，正好中天这个形象和物管都比较到位，符合目前我们的需求，就是价格贵了点、不过还可以接受。

——招商银行股份有限公司长沙分行World union高端专业写字楼典型案例高端专业写字楼典型案例定王大厦定王大厦————芙蓉路新供应写字楼芙蓉路新供应写字楼芙蓉中路核心地段、芙蓉中路核心地段、低单梯服务面积、国低单梯服务面积、国际酒店管理公司物管际酒店管理公司物管是其核心竞争力是其核心竞争力p占地面积: 2635.2平方米p建筑面积：91551.5平方米p主力面积：70-200平米p层高：30层、3.3米层高p配置：中央空调、日立电梯、外墙陶瓷锦砖、外墙漆、地面水泥砂浆、防盗门 p租金：1.5-2元/天·平p物管：国际酒店“速8”全面托管 2.8元/月·平p停车场：372位架空停车场地上102位临时停车场p大堂;80平p入驻率：60%立面竖向线条过多造成视野狭小立面竖向线条过多造成视野狭小公共空间装修粗糙公共空间装修粗糙World union定王大厦入驻企业：定王大厦入驻企业：以中型企业为主，以咨询培训、知名企业分公司、信息科技类以中型企业为主，以咨询培训、知名企业分公司、信息科技类居多居多东海期货湖南卡斯特酒业联想长沙分公司金拓天油茶科技有限公司雅寇国际湖南分公司澳大利亚国家会计事务所雷升信息技术创想伟业科技发展公司天娱广告长沙分公司中致集成家居中致家购新里程咨询管理有限公司上海中智国际教育咨询公司如果营销咨询有限公司真才教育湖南分公司华夏大地教育网欧信通讯器材长沙市芙蓉区都正街街道金沙里社区居委会湖南强泰锰制品有限公司湖南万源科技有限公司合众人寿保险永一会计师事务所维财投资管理有限公司捷特人力资源开发有限公司位置很好、租金也还可以，正好有适合我们要租的面积段，就是配套差了点现在 ——招商银行股份有限公司长沙分行World union高端专业写字楼典型案例：高端专业写字楼典型案例：中隆国际中隆国际————五一大道标志性写字楼五一大道标志性写字楼•原名” 恒隆国际大厦“•占地面积: 3975.000平米•建筑面积:  49841.000平米•主力面积：150-250平 •层高：28层，3.3米层高•配置 ：分户中央空调、三菱电梯、中空LOW-E玻璃幕墙、地面玉晶石、高级磁砖•租金：1.8元/平米*天•物管：威盛， 2.5元/平米*月•停车场：9163平约400位•大堂：50平•入驻率：90%优越地理位置、良好昭优越地理位置、良好昭示性、不规则外立面是示性、不规则外立面是其成功关键其成功关键分户空调主机分户空调主机平面布局平面布局World union中隆国际入驻企业：中等规模企业为主，以房地产公司、咨中隆国际入驻企业：中等规模企业为主，以房地产公司、咨询培训及知名企业分公司为主要类型询培训及知名企业分公司为主要类型形象不错、比较高档、物管服务也可以、位置好、价格不贵，适合代表我们现在企业目前的形象 ——利郎商务男装总经理World union高端专业写字楼典型案例：高端专业写字楼典型案例：顺天国际财富大厦顺天国际财富大厦————长沙当年标志性甲级写字楼长沙当年标志性甲级写字楼入口气派入口气派内装用材讲究、品质内装用材讲究、品质感强感强外立面现代外立面现代挺拔挺拔•占地面积: 7917平•建筑面积:78568平米•主力面积：150-300平•层高：36层3.3米•配置：中央空调、中航南光电梯、中空LOW-E玻璃幕墙•租金：1.8元/㎡*天•物管：深圳中航物业公司 2.8元/月·平•停车场：地下停车场 400位•大堂：1500平有较多商业•入驻率：95%World union顺天财富入驻企业：顺天财富入驻企业：以中大型企业为主，以咨询培训类、知名企业分公司或办以中大型企业为主，以咨询培训类、知名企业分公司或办事处、信息科技类为主要类型事处、信息科技类为主要类型在当时顺天算是比较高档体面的写字楼，符合我们大公司的形象要求，大堂、电梯很豪华，还有高级餐管和酒店配套，很方便。

——金网络置业长沙分公司总经理World union高端专业写字楼典型案例：高端专业写字楼典型案例：湖南省文化大厦湖南省文化大厦————结构创新，韶山路当年标志性写字楼结构创新，韶山路当年标志性写字楼•占地面积: 6073.59平米•建筑面积: 45786.29平米•主力面积：100-400平•层高：28层3.6米•配置：中央空调、日立电梯、中空LOW-E玻璃幕墙•租金：1.6元/㎡*天•物管：保利物业3元/月·平•停车场：地下加地上临时约500位•大堂：900平8.1米挑高•入驻率：95%湖南首座全钢结构写字楼、湖南首座全钢结构写字楼、保利物管、与文化产业结保利物管、与文化产业结合是其独有亮点合是其独有亮点写字楼入口与剧院入口混杂写字楼入口与剧院入口混杂内装高档、科勒洁具内装高档、科勒洁具World union湖南文化大厦入驻企业：湖南文化大厦入驻企业：以大型企业为主，主要以知名企业分公司或办事处、信息以大型企业为主，主要以知名企业分公司或办事处、信息科技为主要类型科技为主要类型建筑比较显品位、保利是 个大品牌、下面是剧院，还有很多中高档餐馆、很方便，租金也不高比较喜欢 ——湖南通融投资管理有限公司副总World union高端专业写字楼客户特征：以省内企业为主，行业集中在高端专业写字楼客户特征：以省内企业为主，行业集中在金融投资、咨询培训、房地产、金融投资、咨询培训、房地产、ITIT等类型中小型企业等类型中小型企业注：客户分析以亚大时代广场、定王大厦、华侨国际、中天广场恒隆国际、第一大道、顺天国际财富中心、华美欧国际大厦、湖南文化大厦、平和堂为调查样本客户群档次较酒店写字楼较低，中客户群档次较酒店写字楼较低，中小企业占到小企业占到7成比例，行业以第三成比例，行业以第三产业为主，集中在金融、咨询培训、产业为主，集中在金融、咨询培训、房地产、房地产、IT四大行业种四大行业种World union高端专业写字楼客户特征：更多的关注写字楼的形象、高端专业写字楼客户特征：更多的关注写字楼的形象、配套、性价比配套、性价比高档专业写字楼客户关注度：高档专业写字楼客户关注度：形象形象20%、价格、价格15%、配套、配套14%、地段、地段13%，对价格，对价格和地段的关注上升和地段的关注上升World union高端专业写字楼客户特征小结：以中小企业为主，对性价比关高端专业写字楼客户特征小结：以中小企业为主，对性价比关注提升，对品质现状满足程度不高有提升空间注提升，对品质现状满足程度不高有提升空间p“现在很多企业都现在很多企业都想找形象高、配套好想找形象高、配套好、有适合自己、有适合自己面积段面积段的高写字楼，的高写字楼，但是目前还是比较少但是目前还是比较少”；；p“现在高档专业现在高档专业写字楼大堂、电梯、其他配套写字楼大堂、电梯、其他配套还是没有达到高档的水平、还是没有达到高档的水平、没有根据入驻企业类型提供些相对应的服务，没有没有根据入驻企业类型提供些相对应的服务，没有享受高档的感觉享受高档的感觉”——用友软件湖南分公司总经理用友软件湖南分公司总经理——长沙邦友置业顾问有限公司副总经理长沙邦友置业顾问有限公司副总经理长沙高档写字楼和一线城市相比，名不副实，产品配置与服务都有很大长沙高档写字楼和一线城市相比，名不副实，产品配置与服务都有很大的提升空间，客户对享受品质的不满将是产品进一步提升的推动力的提升空间，客户对享受品质的不满将是产品进一步提升的推动力p“长沙写字楼现在不断的出现高档专业写字楼，未来会形成四个商务区，长沙写字楼现在不断的出现高档专业写字楼，未来会形成四个商务区，但是现在这些写字楼但是现在这些写字楼配套还是很不到位配套还是很不到位，，大堂和普通，电梯和很普通，大堂和普通，电梯和很普通，和一般写字楼差距拉不开，性价比没有在酒店里办公方便舒服和一般写字楼差距拉不开，性价比没有在酒店里办公方便舒服p“像中天广场这样高形象的写字楼，虽然很显身份但是像中天广场这样高形象的写字楼，虽然很显身份但是租金比在华天酒租金比在华天酒店里租还贵店里租还贵，但是，但是配套和物管配套和物管都不如华天都不如华天”；；World union高端专业写字楼分析小结：仍有很大的品质提升空间，但客户高端专业写字楼分析小结：仍有很大的品质提升空间，但客户群存在一定风险群存在一定风险1 1、近年发展快速。

自、近年发展快速自0606年起，长沙高档专业写字楼成年起，长沙高档专业写字楼成为新增供应项目的主流方向为新增供应项目的主流方向2 2、品质提升空间大当前该类供应档次名不副实，供、品质提升空间大当前该类供应档次名不副实，供应集中位于甲级写字楼的中低层次应集中位于甲级写字楼的中低层次3 3、价值实现相对高甲级写字楼售价在、价值实现相对高甲级写字楼售价在1.21.2万万/ /平米，平米，租金在租金在2-32-3元元/ /天4 4、客户群风险存在中小企业占到、客户群风险存在中小企业占到7 7成，关注性价比，成，关注性价比，虽有品质提升需求但不会贸然支付成本虽有品质提升需求但不会贸然支付成本5 5、未来竞争激烈未来潜在高端专业写字楼供应庞大，、未来竞争激烈未来潜在高端专业写字楼供应庞大，近期超高层陆续启动，竞争趋向白热化近期超高层陆续启动，竞争趋向白热化高端专业写字楼高端专业写字楼————仍有品质提升空间，但客户群存在一定风险仍有品质提升空间，但客户群存在一定风险World union本项目写字楼可行性研究：本项目写字楼可行性研究：2 2、长沙写字楼市场发展现状、长沙写字楼市场发展现状小结：根据市场现状结合地块条件，本项目更适宜发展酒店小结：根据市场现状结合地块条件，本项目更适宜发展酒店型写字楼，锁定长沙顶级商务客户群型写字楼，锁定长沙顶级商务客户群本地块发展写字楼条件优越：本地块发展写字楼条件优越：滨江商务区滨江商务区、、地标级昭示性地标级昭示性、交通便利、交通便利本项目写字楼发展模式选择：本项目写字楼发展模式选择：酒店型写字楼酒店型写字楼，，锁定顶级商务客户群锁定顶级商务客户群高端专业写字楼高端专业写字楼————仍有品质提升空间，但客户群存在一定风险仍有品质提升空间，但客户群存在一定风险酒店写字楼酒店写字楼————长沙顶级商务客户首选，客户群增长带来新机遇长沙顶级商务客户首选，客户群增长带来新机遇World union•五一广场为核心、五一路、芙蓉路、韶山路为经纬的写字楼核心区（芙蓉CBD所在区域），目前商务氛围浓厚，高档写字楼集聚•新河三角洲。

项目占地面积约110万平方米，总建筑规模达500万平方米，其中，黄海标高39米架空平台上住宅面积300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米；平台下社区商业配套和停车库等建筑面积约120万平方米规划建设的一栋高约260米标志性建筑，将成为中南地区的新地标•滨江新城：总用地面积721.5公顷 ，定位为长沙的城市核心区，即集观光休闲、商业、贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区 •南湖新城南湖新城将构筑成“两园一带四区”的格局，四区即滨江山水居住区、滨江商务区芙芙蓉蓉路路韶韶山山路路五一大五一大道道五一广场商务圈五一广场商务圈五一广场为圆心，五一大道为轴，以商业带动商务文艺路商务圈文艺路商务圈文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体芙蓉路商务圈芙蓉路商务圈以金融证券等金融行业为鲜明特性文艺路文艺路1 12 2新河三角洲：根据政府的规划导向，未来将形成新兴的商务办公聚集区3 3南湖新城：酒店金融区及滨江商务区根据政府的规划导向，沿江形成具有景观特色的新兴的商务办公聚集区项目项目4 4滨江新城：根据政府的规划导向，未来将形成新兴的商务办公聚集区新河三角洲新河三角洲本项目写字楼可行性研究：本项目写字楼可行性研究：3 3、长沙写字楼市场发展趋势、长沙写字楼市场发展趋势写字楼进入快速发展期，规划商务区中的供应将逐步落实写字楼进入快速发展期，规划商务区中的供应将逐步落实World union构筑市委市政府行政商务圈的滨构筑市委市政府行政商务圈的滨江商务片区江商务片区•在土地利用规划中，行政办公和商业金融用地共60.22公顷，按规划核心商务区容积率控制在5-8之间 ，保守估计未来滨江新城商务办公物业供应量将超过超过100100万平米万平米。

岳麓滨江新城岳麓滨江新城定位为长沙的定位为长沙的““文化曼哈顿文化曼哈顿””区区域域 ，以，以““两馆一厅两馆一厅””建设为契建设为契机，打造长沙标志性城市滨水区机，打造长沙标志性城市滨水区•未来商务办公物业供应量约为7575万万平米，平米，4 4栋超高层写字楼栋超高层写字楼新河三角洲新河三角洲定位为长沙的定位为长沙的””维多利亚湾维多利亚湾““，，打造成以绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区，并具有一定商业商务功能的城市核心延伸段 •在土地利用规划中，行政办公和商业金融用地共26.33公顷，按规划核心商务区容积率控制在5-8之间 ，保守估计未来滨江新城商务办公物业供应量将超过超过4040万平米万平米南湖新城南湖新城本项目写字楼可行性研究：本项目写字楼可行性研究：3 3、长沙写字楼市场发展趋势、长沙写字楼市场发展趋势未来供应总体量惊人，三大核心区域预计将有未来供应总体量惊人，三大核心区域预计将有215215万待消化万待消化World union本项目写字楼可行性研究：本项目写字楼可行性研究：3 3、长沙写字楼市场发展趋势、长沙写字楼市场发展趋势竞争日益激烈竞争日益激烈,2010-13,2010-13年间，将迎来第一批超高层高端写字年间，将迎来第一批超高层高端写字楼，楼，仅为各商务区板块商务市场启动的前奏仅为各商务区板块商务市场启动的前奏项目项目位置位置区域区域占地占地建面建面工程进工程进度度等级等级友阿大厦侯家塘芙蓉率，靠近本项目0.96万㎡6.34万㎡在建5A财富岳麓 岳麓区区政府东侧 市府区域3.13万㎡8.2万㎡ 在建5A北辰地王项目长沙开福区新河三角洲北城伍家岭商圈110。

66万㎡500万㎡在建5A泊富广场长沙市开福区芙蓉北路564号 五一商务区2.7万㎡30.70万㎡筹集5A（228228米米）泰贞国际金融中心 五一路与建湘路之交五一商务区0.91万㎡ 20.37万㎡筹建5A顺天财富国际金融中心韶山路335号东塘商务区199万㎡20万㎡筹建5A华远金外滩湘江中路坡子街区五一商务区15.65万㎡80万㎡筹建5A汇金国际天心区黄土岭芙蓉路沿线商务4.5万㎡23.76万㎡筹建5A预计此类预计此类20102010年即可入市年即可入市World union本项目写字楼可行性研究：本项目写字楼可行性研究：3 3、长沙写字楼市场发展趋势、长沙写字楼市场发展趋势小结小结1 1：与之相比城市：与之相比城市+ +景观景观+ +地标的三重叠加是本项目发展地标的三重叠加是本项目发展写字楼的核心优势写字楼的核心优势友阿大厦泊富广场泰贞国际金融中心财富岳麓顺天财富国际金融中心北辰地王项目华远金外滩汇金国际本项目城市景观地标本项目写字楼单项因素并不突出，但同时具备城市中心本项目写字楼单项因素并不突出，但同时具备城市中心+ +景景观观+ +地标价值，则是本项目独一无二之处地标价值，则是本项目独一无二之处但该项优势仅为暂时领先，未来南湖新城其他地块写字楼但该项优势仅为暂时领先，未来南湖新城其他地块写字楼启动该优势就将逐步被削弱启动该优势就将逐步被削弱World union本项目写字楼可行性研究：本项目写字楼可行性研究：3 3、长沙写字楼市场发展趋势、长沙写字楼市场发展趋势小结小结2 2：本项目写字楼建议定位：本项目写字楼建议定位————国际甲级生态型写字楼，国际甲级生态型写字楼，并配置星级酒店配套，体量预计在并配置星级酒店配套，体量预计在5 5万平米左右万平米左右本地块建议写字楼定位：本地块建议写字楼定位：国际甲级生态型写字楼国际甲级生态型写字楼1 1、必要配置、必要配置————满足目标客户需求偏好满足目标客户需求偏好结合写字楼配套（五）星级酒店结合写字楼配套（五）星级酒店2 2、景观最大化、景观最大化————写字楼产品功能独特化写字楼产品功能独特化引入生态概念，如庭院，花园，空气系统等引入生态概念，如庭院，花园，空气系统等3 3、适当体量、适当体量————控制风险，控制风险，5 5万左右万左右当前长沙酒店写字楼及高端专业写字楼建筑面当前长沙酒店写字楼及高端专业写字楼建筑面积多在积多在5 5万平米以下万平米以下World union附：生态写字楼概念打造参考附：生态写字楼概念打造参考p建立与众不同形象，牺牲部分建立与众不同形象，牺牲部分面积、打造办公公共区空中花面积、打造办公公共区空中花园，空中花园的建设、园，空中花园的建设、LOW-ELOW-E玻玻璃的使用等，向有市场前瞻性璃的使用等，向有市场前瞻性的生态写字楼靠近；的生态写字楼靠近；p建设长沙市场首席生态系统写建设长沙市场首席生态系统写字楼，走差异化路线，赢得竞字楼，走差异化路线，赢得竞争，打破旧有成本价值衡量体争，打破旧有成本价值衡量体系。

系独有商务社区绿化，园林景观体系打造独有商务社区绿化，园林景观体系打造健康办公新理念健康办公新理念————有氧、会呼吸的景观写字楼有氧、会呼吸的景观写字楼以办公产品差异化进一步扩大优势，降低风险以办公产品差异化进一步扩大优势，降低风险World union本项目写字楼可行性研究：本项目写字楼可行性研究：3 3、长沙写字楼市场发展趋势、长沙写字楼市场发展趋势小结小结3 3：本项目写字楼体量及布局建议：本项目写字楼体量及布局建议————超高层，十字路超高层，十字路口处，充分彰显地标与景观优势口处，充分彰显地标与景观优势写字楼：地标建筑（写字楼：地标建筑（150-200M150-200M））1 1、满足规划要求、满足规划要求————地块内必须有一栋不低于地块内必须有一栋不低于150M150M的公共建筑的公共建筑2 2、充分的昭示性、充分的昭示性————十字路口，南湖路隧道出口处十字路口，南湖路隧道出口处3 3、最大化景观价值、最大化景观价值————环向看景，环向看景，270270度无敌江景与岳麓山景度无敌江景与岳麓山景3、商业功能分解C—酒店可行性研究及定位World union本项目酒店发展方向研究：前提本项目酒店发展方向研究：前提发展写字楼需要高端星级酒店配套；地块地段发展写字楼需要高端星级酒店配套；地块地段+ +景观支撑景观支撑岳麓山湖南第一师范 橘子洲 杜甫江阁 南郊公园 湘江风光带 前提前提1 1：本地块发展高端写字楼的需求：本地块发展高端写字楼的需求写字楼定位需要高端星级酒店作为驱动配套写字楼定位需要高端星级酒店作为驱动配套前提前提3 3：景观支撑酒店高端化发展：景观支撑酒店高端化发展湘江景观优越，当前长沙尚未出现一线湘江湘江景观优越，当前长沙尚未出现一线湘江江景的高端酒店江景的高端酒店前提前提2 2：地段支撑酒店发展：地段支撑酒店发展城市核心地段，距五一商圈近，交通便利城市核心地段，距五一商圈近，交通便利本项目本项目World union神农（5星）通城国际（5星）华天贵宾楼（5星）华雅（5星）喜来登（5星）潇湘华天（5星）皇冠假日（5星）普瑞温泉酒店（5星）明城国际（5星）本项目酒店发展方向研究：本项目酒店发展方向研究：1 1、长沙高端酒店发展现状、长沙高端酒店发展现状地域集中性强，多分布在芙蓉路上，部分分布在韶山路地域集中性强，多分布在芙蓉路上，部分分布在韶山路World union典型高端酒店扫描：典型高端酒店扫描：1 1、通程国际大酒店、通程国际大酒店•通程国际大酒店是一家通程国际大酒店是一家 5 5 星级酒店，位于中央星级酒店，位于中央商务区，距离火车站约商务区，距离火车站约 5 5 分钟车程。

其业主通分钟车程其业主通程集团还管理着位于长程集团还管理着位于长沙郊区的通程度假酒店，沙郊区的通程度假酒店，并且将在宁乡县新开业并且将在宁乡县新开业一家由一家由 通程集团管理通程集团管理的水疗度假酒店在运的水疗度假酒店在运达喜来登酒店开业之前，达喜来登酒店开业之前，通程国际大酒店在长沙通程国际大酒店在长沙 酒店市场上业绩排名第酒店市场上业绩排名第二位p通程国际大酒店拥有一个可接待 1,000 位客人的大宴会 厅，并拥有精选的高档零售店铺，例如，登喜路和香奈尔2006 年，酒店进行了部分翻新改造，并更换了所有多功能会议室的地毯酒店计划于 2009 年进行部分翻新 改造，并打算在翻新改造后提升客房房价在实地考察期间，该酒店的客房面 积较小、状况欠佳World union典型高端酒店扫描：典型高端酒店扫描：2 2、长沙华天大酒店简介、长沙华天大酒店简介•长沙华天大酒店是华天长沙华天大酒店是华天集团的旗舰店，华天集集团的旗舰店，华天集团目前在全国管理了团目前在全国管理了 18 18 家家 4 4 星和星和 5 5星级酒店星级酒店长沙华天大酒店为长沙华天大酒店为 5 5 星星级酒店，位于长沙市市级酒店，位于长沙市市中心地区。

该酒店拥有中心地区该酒店拥有一座一座 独特的扇形大楼，独特的扇形大楼，叫做贵宾楼，楼内拥有叫做贵宾楼，楼内拥有最广泛的餐饮及娱乐设最广泛的餐饮及娱乐设施•从与长沙酒从与长沙酒 店经理的访店经理的访谈中得知，谈中得知，该酒店获得了较大部分份额的政府业务和高档商务需求p2007 年年初运达喜来登酒店开业之前，该酒店是长沙业绩最好的酒店World union•潇湘华天大酒店于潇湘华天大酒店于 2007 2007 年底新近开业，年底新近开业，由华天酒店管理集团管由华天酒店管理集团管理酒店共拥有理酒店共拥有 598598间间不同类型的客房；大宴不同类型的客房；大宴会厅的面积为会厅的面积为 726 726 平平方米，并有方米，并有 4 4 间多功间多功能会议室作为辅能会议室作为辅 助广泛的餐饮设施包括广泛的餐饮设施包括 1 1 个全日营业的紫云宫餐个全日营业的紫云宫餐厅、厅、1 1 个食街餐厅、以个食街餐厅、以及及 1 1 个拥有个拥有36 36 个包间个包间的中餐厅的中餐厅由于与当地政府的良好关系，酒店获取了相当数量的政府会议 客源典型高端酒店扫描：典型高端酒店扫描：3 3、潇湘华天大酒店简介、潇湘华天大酒店简介World union•运达喜来登酒店开业运达喜来登酒店开业于于 2007 2007 年年 3 3 月，是月，是长沙市首家国际品牌长沙市首家国际品牌酒店。

开业时，作为酒店开业时，作为市场中唯一的一家国市场中唯一的一家国际知名品牌酒店，际知名品牌酒店，运达喜来登酒店获取了大量的高档商务旅客及旅 游休闲游客p值得注意的是，尽管 2008 年大量新增酒店进入长沙市酒店市场，如潇 湘华天大酒店和皇冠假日酒店，但是该酒店的客房住宿率和平均房价业绩仍然有所提 高我们认为，运达喜来登酒店在未来几年仍将是长沙的“领头羊”国际酒店典型高端酒店扫描：典型高端酒店扫描：4 4、运达喜来登酒店简介、运达喜来登酒店简介World union•明城国际大酒店位于长明城国际大酒店位于长沙经济技术开发区，距沙经济技术开发区，距离市中心离市中心 15 15 至至 20 20 分分钟车程酒店开业于钟车程酒店开业于 2007 2007 年年 2 2 月，以欧式月，以欧式风格设计建造，设有风格设计建造，设有 359 359 间客房，间客房，10 10 个会议个会议室，广泛的室，广泛的 餐饮设施以餐饮设施以及休闲娱乐设施及休闲娱乐设施p作为长沙经济技术开发区内唯一的 5 星级酒店，明城国明城国 际际大酒店被认为是开发区内企业的较高档商务需求的最佳住宿大酒店被认为是开发区内企业的较高档商务需求的最佳住宿选择。

选择2008 2008 年，商务年，商务 客源约占酒店总需求的客源约占酒店总需求的 60%60%典型高端酒店扫描：典型高端酒店扫描：5 5、明城国际大酒店简介、明城国际大酒店简介World union典型高端酒店扫描：典型高端酒店扫描：6 6、神农大酒店、神农大酒店•神农大酒店是一家 5 星级酒店，隶属于长沙烟草公司和长沙香烟厂酒店开业于1997 年，目前酒店已显得有些陈旧和过时酒店在 2006 年和 2007 年对客房地板和 大堂吧进行了翻新据说该酒店获取的大多数客源来自其母公司的商务和会议客源World union•普瑞温泉酒店位于长沙普瑞温泉酒店位于长沙市区西北方向的望城县，市区西北方向的望城县，隶属于湖南出版集团隶属于湖南出版集团酒店于酒店于 20032003年年 11 11 月月开业，配有开业，配有 328 328 间客间客房，其中包括房，其中包括 14 14 幢别幢别墅酒店占地面积墅酒店占地面积 600 600 亩，拥有亩，拥有 花园般的环花园般的环境p酒店还拥有丰富的会议设施及休闲娱乐设施，因而吸引了大酒店还拥有丰富的会议设施及休闲娱乐设施，因而吸引了大量来自长量来自长 沙各类企业及政府机构的会议团队，此类需求约沙各类企业及政府机构的会议团队，此类需求约占酒店占酒店 2008 2008 年总房晚需求的年总房晚需求的 60%60%。

由于该酒店远离市中心，因此酒店为顾客提供了往来市中心与酒店的穿梭巴士服务典型高端酒店扫描：典型高端酒店扫描：7 7、普瑞温泉酒店简介、普瑞温泉酒店简介World union本项目酒店发展方向研究：本项目酒店发展方向研究：1 1、长沙高端酒店发展现状、长沙高端酒店发展现状长沙高端酒店主要满足商务，会议，休闲旅游三大需求为主长沙高端酒店主要满足商务，会议，休闲旅游三大需求为主需求特征分析：需求特征分析：•商务需求：多数商务旅客来自国内，对价格敏感，品牌忠诚度较低；行业制造业为主；主要需求来源区域为市中心和两大开发区；各级政府部门也是主要商务需求来源；•旅游休闲需求：由于长沙航线最多，较多旅游团队选择在长沙过夜后，前往湖南其他景点；长沙本地居民前往酒店娱乐消费、住宿的也较多•会议需求：主要来自企业和政府相关活动, 此外长沙并不是国内或国际会议目的地，大会及展览需求相对次要，但整体呈逐年上升的趋势•其他需求：其他客源包括长住客人、婴儿领养、以及上述需求以外的其他少量需求World union本项目酒店发展方向研究：本项目酒店发展方向研究：1 1、长沙高端酒店发展现状、长沙高端酒店发展现状现有星级酒店多开业时间长，设备相对陈旧，品质感有限现有星级酒店多开业时间长，设备相对陈旧，品质感有限酒店名称酒店名称开业时间开业时间神农大酒店2000年通程国际大酒店1998年1月开业 2006年3月重新装修华雅国际大酒店2006年1月长沙华天大酒店1988开业，1996年重新翻修普瑞温泉酒店2003年11月运达喜来登酒店2007 年皇冠假日大酒店2000年,2005年重装修当前长沙五星级酒店开当前长沙五星级酒店开业时间很长，距离最近业时间很长，距离最近的翻修也有至少的翻修也有至少3年以年以上时间上时间World unionDAILY RNA：日房晚供给：日房晚供给 DAILY RND：日房晚需求：日房晚需求 OCC：入住率：入住率本项目酒店发展方向研究：本项目酒店发展方向研究：1 1、长沙高端酒店发展现状、长沙高端酒店发展现状近几年长沙高档酒店整体供应量近几年长沙高档酒店整体供应量> >需求量，入住率下降需求量，入住率下降World union2007-2008年2009年本项目酒店发展方向研究：本项目酒店发展方向研究：1 1、长沙高端酒店发展现状、长沙高端酒店发展现状虽然入住率有所下降，但近几年高端酒店房价与收益基本额始虽然入住率有所下降，但近几年高端酒店房价与收益基本额始终保持稳定终保持稳定World union2009年第一季度本项目酒店发展方向研究：本项目酒店发展方向研究：1 1、长沙高端酒店发展现状、长沙高端酒店发展现状其中标志性的高端酒店入住率保持在其中标志性的高端酒店入住率保持在50%50%以上，每间房收益基以上，每间房收益基本在本在250250元元/ /天之上，收益实现能力较好天之上，收益实现能力较好World union未来长沙高端酒店发展将向外扩散，集中在北城新河三角洲区未来长沙高端酒店发展将向外扩散，集中在北城新河三角洲区域及南城省府一带，城市中心供应稀缺域及南城省府一带，城市中心供应稀缺本项目酒店发展方向研究：本项目酒店发展方向研究：2 2、长沙高端酒店未来发展趋势、长沙高端酒店未来发展趋势北城与南城新区将会出现相对集中供应，城市中心供应稀缺北城与南城新区将会出现相对集中供应，城市中心供应稀缺地理位置地理位置酒店酒店客房数量客房数量完工年份完工年份定位定位开福区北部世纪金源酒店5242010高档开福区北部双湾国际酒店300-4002014高档开福区月湖宝瑞酒店3002014中高档开福区北部北辰酒店6002015高档岳麓区万怡酒店2802011中高档芙蓉区金润通酒店3002012高档天心区南部融程花园酒店3402012中高档天心区香格里拉酒店3002013高档天心区南部中信新城酒店300-4002015高档天心区南部南郡酒店3002014高档天心区湘府大都会酒店400-5002014高档World union本项目酒店发展方向研究小结：本项目酒店发展方向研究小结：1 1、本项目具备酒店发展的先天及后天双重优势、本项目具备酒店发展的先天及后天双重优势本项目发展星级酒店的必要性：本项目发展星级酒店的必要性：发展高端写字楼的客观需求发展高端写字楼的客观需求先天优势：先天优势：A A、地段支撑酒店发展：城市核心地段，距五一商圈近，交通便利、地段支撑酒店发展：城市核心地段，距五一商圈近，交通便利B B、景观支撑酒店高端化发展：当前长沙尚未出现一线湘江江景的高端酒店、景观支撑酒店高端化发展：当前长沙尚未出现一线湘江江景的高端酒店后天优势：后天优势：A A、长沙高端酒店收益稳定，城市核心区域酒店有品质升级换代空间、长沙高端酒店收益稳定，城市核心区域酒店有品质升级换代空间B B、长沙未来高端酒店供应集中于北城南城，中心地带供应稀缺、长沙未来高端酒店供应集中于北城南城，中心地带供应稀缺World union本项目酒店发展方向研究小结：本项目酒店发展方向研究小结：2 2、本项目酒店定位建议：市中心五星级景观商务酒店，体量、本项目酒店定位建议：市中心五星级景观商务酒店，体量约约3-3.53-3.5万左右，万左右，400-500400-500间房左右间房左右酒店定位建议：酒店定位建议：市中心市中心- -五星级五星级- -景观景观- -商务酒店商务酒店酒店规模建议：酒店规模建议：建筑体量约建筑体量约3-3.53-3.5万；客房数量约万；客房数量约400-500400-500间间酒店客房数量神农大酒店神农大酒店375375通程国际大酒店通程国际大酒店380380 华天大酒店贵宾华天大酒店贵宾楼楼438438 普瑞温泉酒店普瑞温泉酒店308308 华雅大酒店华雅大酒店866866 运达喜来登酒店运达喜来登酒店384384 潇湘华天大酒店潇湘华天大酒店588588明城国际大酒店明城国际大酒店359359皇冠假日酒店皇冠假日酒店350350平均客房数量平均客房数量450规模参照长沙五星级酒店的平均规模标准World union本项目酒店发展方向研究小结：本项目酒店发展方向研究小结：3 3、本项目酒店布局建议：与写字楼集成化，位于写字楼上层、本项目酒店布局建议：与写字楼集成化，位于写字楼上层写字楼写字楼五星级酒店五星级酒店酒店酒店+ +写字楼共建地标建筑（写字楼共建地标建筑（150-200M150-200M））————酒店位于上层，景观优势酒店位于上层，景观优势+ +私密性私密性World union附：酒店附：酒店+ +写字楼一体化参照案例写字楼一体化参照案例————上海金茂大厦（顶级江景写字楼上海金茂大厦（顶级江景写字楼+ +君悦大酒店）君悦大酒店）金茂大厦写字楼：金茂大厦写字楼：3-503-50层层1 1、总办公面积约、总办公面积约123000123000平方米，单层平面平方米，单层平面约约25002500平米（超甲级舒适度）平米（超甲级舒适度）2 2、标准层无柱式大空间随意分割、标准层无柱式大空间随意分割3 3、、2626部电梯，部电梯，5 5个办公区，高峰等待时间不个办公区，高峰等待时间不超过超过3535秒秒4 4、地面、地面100100个车位，地下个车位，地下800800个车位个车位金茂君悦大酒店：金茂君悦大酒店：51-8751-87层层（（8888层观光层）层观光层）1 1、、555555间客房间客房2 2、、1111间特色餐厅和酒吧，间特色餐厅和酒吧，57F57F健身中心健身中心3 3、、8 8层行政套房楼层，独立登记入住，提供层行政套房楼层，独立登记入住，提供全天礼宾服务，精制早餐、晚间鸡尾酒及全全天礼宾服务，精制早餐、晚间鸡尾酒及全天候茶点供应天候茶点供应4 4、、390390座位音乐厅，座位音乐厅，12001200人大宴会厅，人大宴会厅，800800人嘉宾厅及人嘉宾厅及1010多个多功能厅。

多个多功能厅3、商业功能分解D—公寓可行性研究及定位World union最后一种功能转换的方式：公寓最后一种功能转换的方式：公寓仍待解决的体量仍待解决的体量————仍有约仍有约1010万的商业体量待转化万的商业体量待转化本地块规划商业体量：本地块规划商业体量：19.219.2万万建面建面本地块预计商业体量：本地块预计商业体量：1 1万万建面建面本地块预计写字楼体量：本地块预计写字楼体量：5 5万万建面建面本地块预计酒店体量：本地块预计酒店体量：3-3.53-3.5万万建建面面仍待解决商业体量：仍待解决商业体量：9.7-10.29.7-10.2万万建面建面合计：合计：9-9.59-9.5万万World union转换公寓的可行性研究：转换公寓的可行性研究：1 1、长沙城区公寓市场现状、长沙城区公寓市场现状在售公寓项目有限（在售公寓项目有限（1212个），集中分布于市中心区域个），集中分布于市中心区域在售公寓项目分布：在售公寓项目分布：市中心区域景江融城、印象天心、摩天一号、华都、融圣国际、越界、长沙之芯北城区域芙蓉盛世、豪菲斯国际公寓、SOHO天都南城区域鑫远杰座、金色家园目前长沙在售公寓项目前长沙在售公寓项目多集中在市中心区目多集中在市中心区域，南城和北城区在域，南城和北城区在售项目不多。

售项目不多融圣国际印象天心摩天一号华都芙蓉盛世豪菲国际公寓SOHO天都鑫远杰座长沙之芯越界景江融城金色家园公寓：5.2万平米公寓：1.5万平米公寓5.2万平米公寓：0.8万平米公寓：0.8万平米公寓：6万平米公寓：5.3万平米公寓：10万平米公寓：23万平米公寓：3.4万平米公寓：4.7万平米公寓：5万平米World union项目名占地面积公寓建筑面积建筑类型景江融城6022.4平方米 52479.0平方米 33层高层 印象天心6964.5平方米 53230.0平方米 31层高层摩天一号10804.0平方米 100727.2平方米 31层高层华都31356.2平方米 23380.0平方米 29层高层融圣国际35535.5平方米 34105.6平方米 32层高层越界4842.0平方米 59550.0平方米 30层高层豪菲斯国际公寓2954.0平方米 7980.0平方米 18层小高层长沙之芯1137.0平方米 14975.3平方米 27层高层金色家园12526.4平方米 46903.0平方米 19层高层鑫远杰座11636.5平方米 50373.6平方米 28层高层芙蓉盛世56066.0平方米 51920.600 32层高层SOHO天都12670.1平方米 78941.710 28层高层目前市场在售公寓总目前市场在售公寓总体量为体量为78.578.5万平米万平米转换公寓的可行性研究：转换公寓的可行性研究：1 1、长沙城区公寓市场现状、长沙城区公寓市场现状在售公寓项目总体量约在售公寓项目总体量约78.578.5万平米，单个项目多在万平米，单个项目多在5 5万方左右万方左右World union项目名项目名户型区间户型区间项目名项目名户型区间户型区间豪菲斯国际公寓豪菲斯国际公寓42-60㎡长沙之芯长沙之芯40-70㎡景江融城景江融城37-68㎡融圣国际融圣国际39-56㎡印象天心印象天心38-60㎡SOHO天都天都50-80 ㎡华都华都61-67㎡芙蓉盛世芙蓉盛世35-45 ㎡摩天一号摩天一号46-60㎡金色家园金色家园32-43 ㎡越界越界40-90㎡鑫远杰座鑫远杰座38-80㎡30㎡40㎡50㎡60㎡70㎡80㎡90㎡豪菲斯景江融城印象天心华都摩天一号越界长沙之芯融圣国际SOHO天都芙蓉盛世金色家园鑫远杰座通过对各在售楼盘主力户型区间分布对比，可以看出，目通过对各在售楼盘主力户型区间分布对比，可以看出，目前长沙在售公寓产品面积区间为前长沙在售公寓产品面积区间为40-6040-60平米。

平米转换公寓的可行性研究：转换公寓的可行性研究：1 1、长沙城区公寓市场现状、长沙城区公寓市场现状供应公寓户型面积相对集中，主要以供应公寓户型面积相对集中，主要以40-6040-60平米为主平米为主World union长沙目前市场供应公寓产品销售价格都保持在长沙目前市场供应公寓产品销售价格都保持在60006000元元/ /平米以上平米以上，部分，部分楼盘价格接近楼盘价格接近90009000元，销售元，销售价格维持在较高水平线上价格维持在较高水平线上p目前长沙在售公寓项目销售单价最高的是印象天心，销售价格为8900元/平米，销售价格最低的是豪菲斯国际公寓和鑫远杰座，单位售价为5000元/平米p印象天心因为其独有的地段优势，加上印象天心有一定小区规模做为它价格提升的产品支撑而多数公寓产品没有或很少有小区园林60006000转换公寓的可行性研究：转换公寓的可行性研究：1 1、长沙城区公寓市场现状、长沙城区公寓市场现状当前供应公寓产品单价集中在当前供应公寓产品单价集中在6000-90006000-9000元元/ /平米之间平米之间World union项目名项目名总价区间总价区间项目名项目名总价区间总价区间豪菲斯国际公寓豪菲斯国际公寓21-30万长沙之芯长沙之芯28.8- 50.4万景江融城景江融城20.7- 38万融圣国际融圣国际21.06- 30.24万印象天心印象天心33.8- 53.4万SOHOSOHO天都天都29- 46.4万华都华都39.6- 43.5万芙蓉盛世芙蓉盛世19.25- 24.75万摩天一号摩天一号32.2- 42万金色家园金色家园18.24- 24.51万越界越界24- 54万鑫远杰座鑫远杰座19- 40万豪菲斯景江融城印象天心华都摩天一号越界长沙之芯融圣国际SOHO天都芙蓉盛世金色家园鑫远杰座10万20万30万40万50万60万长沙在售公寓项目长沙在售公寓项目总价区间集中在总价区间集中在20-4020-40万元万元/ /套套，总价普遍不高，容易，总价普遍不高，容易被市场客户接受。

被市场客户接受转换公寓的可行性研究：转换公寓的可行性研究：1 1、长沙城区公寓市场现状、长沙城区公寓市场现状当前供应公寓产品总价主流在当前供应公寓产品总价主流在20-4020-40万万/ /套，最高到达套，最高到达5555万左右万左右World union豪菲斯景江融城印象天心华都摩天一号越界长沙之芯融圣国际SOHO天都芙蓉盛世金色家园鑫远杰座项目名项目名月均去化月均去化项目名项目名月均去化月均去化豪菲斯国际公寓豪菲斯国际公寓45-50套长沙之芯长沙之芯70-80套景江融城景江融城50-60套融圣国际融圣国际55-60套印象天心印象天心40-45套SOHOSOHO天都天都45-50套华都华都50-60套芙蓉盛世芙蓉盛世32-40套摩天一号摩天一号60-65套金色家园金色家园29-40套越界越界60-65套鑫远杰座鑫远杰座100-110套30套40套50套60套70套80套90套100套长沙在售公寓项目月平均去化速度都超过长沙在售公寓项目月平均去化速度都超过3030套，集中在套，集中在每月销售每月销售50-7050-70套的去化区间套的去化区间范围内，范围内，公寓产品去化速度快公寓产品去化速度快。

转换公寓的可行性研究：转换公寓的可行性研究：1 1、长沙城区公寓市场现状、长沙城区公寓市场现状当前公寓产品消化速度较快，平均每月销售约当前公寓产品消化速度较快，平均每月销售约50-7050-70套套World union转换公寓的可行性研究：转换公寓的可行性研究：1 1、长沙城区公寓市场现状、长沙城区公寓市场现状公寓核心价值仍在地段公寓核心价值仍在地段——城区主干道沿线价格最高速度最快城区主干道沿线价格最高速度最快豪菲斯景江融城印象天心华都摩天一号越界长沙之芯融圣国际SOHO天都芙蓉盛世金色家园鑫远杰座30套40套50套60套70套80套90套100套豪菲斯景江融城印象天心华都摩天一号越界长沙之芯融圣国际SOHO天都芙蓉盛世金色家园鑫远杰座10万20万30万40万50万60万长沙市场上当前实现价格与速度双高的项目：长沙市场上当前实现价格与速度双高的项目：摩天一号、长沙之芯、鑫远杰作（芙蓉路）；越界（八一大道摩天一号、长沙之芯、鑫远杰作（芙蓉路）；越界（八一大道+ +车站北路）车站北路）World union转换公寓的可行性研究：转换公寓的可行性研究：1 1、长沙城区公寓市场现状、长沙城区公寓市场现状商住两用主要公寓定位为两类：投资型商住两用主要公寓定位为两类：投资型+ +商务型公寓两类商务型公寓两类商务商务型公型公寓寓投资投资型公型公寓寓项目名定位价格华都商务公寓6500元/平米长沙之芯商务公寓7200元/平米鑫远杰座商务公寓5000元/平米项目名定位价格景江融城投资型5600元/平米印象天心投资型8900元/平米摩天一号投资型7000元/平米融圣国际投资型5400元/平米越界投资型6000元/平米豪菲斯国际公寓投资型5000元/平米金色家园投资型5700元/平米芙蓉盛世投资型5500元/平米SOHO天都投资型5800元/平米World union在售投资公寓典型项目分析在售投资公寓典型项目分析--------摩天摩天1 1号号p开 发 商 湖南锦文地产p物业地址 摩天一号位于天心区芙蓉中路p物业类别 住宅、商住楼p项目特色 成品地产p建筑类别 高层双塔楼p开盘时间 2009-05-9 p入住时间 2010-08 p容 积 率 8.41 p绿 化 率 34.70%p物 业 费 1.70元/平方米·月 p物业公司 深圳市长城物业管理p售楼地址 摩天轮好乐迪KTV旁p交通状况 旅2、105、115、139、150、314等World union开盘时间2009-05-9  推出货量目前推出1号栋共1269套房源价格及优惠销售价格6000-7000元/平米 均价6500元/平米定位投资型产品——主打地段+城市综合体对产品未来升值潜力的保证核心卖点1、地标价值贺龙体育馆+摩天轮2、产品价值钻石级城市综合体精装修酒店式公寓+摩天MALLBLOCK+写字楼3、回报价值地段的投资性商务/商业/居住氛围成熟，城市中心稳定的投资回报率前景销售动态及核心卖点分析摩天一号对项目具有重要的参考意义，摩天摩天一号对项目具有重要的参考意义，摩天1号定位为投资性产品，采用控号定位为投资性产品，采用控制单户面积，放低总价，提升单价的手法，实现最终的销售价格提升。

制单户面积，放低总价，提升单价的手法，实现最终的销售价格提升价值实现手段户型面积户型配比46-50平70%51-60平10%67-80平20%当前试算价格：6300主力产品总价控制在主力产品总价控制在3535万以下万以下在售投资公寓典型项目分析在售投资公寓典型项目分析--------摩天摩天1 1号号World union在售商务公寓典型项目分析在售商务公寓典型项目分析————长沙之芯长沙之芯p建筑面积: 14975.3平方米 p层高：27层3.0米层高p楼层分布：1-4商业5-27商务公寓p配置：中央空调、4兆国安以太网、电子巡更系统、彩色可视对讲系统、闭路电视监控p售价：8500元/平米p停车场：地下两层停车位p商业：2400平米、1F8米高p销售率：60%优越地理位置、可供拆分的弹性优越地理位置、可供拆分的弹性空间，户型面积以空间，户型面积以40平米左右户平米左右户型居多，总价低易于被市场客户型居多，总价低易于被市场客户接受World union开盘时间2009年10月25日开盘推出货量230套房源户型配比一房 41-69平米 207套 90%二房 79平米 30套 10%VIP优惠凡是办理VIP卡客户可享受5000元抵1000元优惠去化速度开盘推80套，当天全部成交，平均每月销售65套客户组成投资本地长沙之芯本地的投资客户占到60%总占比70%外地外地投资客户占比为40%自住自住客户多为周边上班的白领和子女在附近市一中上学的客户总占比30%营销动态及客户组成长沙之芯销售火爆，销售均价水平为长沙之芯销售火爆，销售均价水平为85008500元元/ /平米，价格较高，户型平米，价格较高，户型以以4040平米左右小户型为主力户型，客户主要以投资客户为主。

平米左右小户型为主力户型，客户主要以投资客户为主在售商务公寓典型项目分析在售商务公寓典型项目分析————长沙之芯长沙之芯World union转换公寓的可行性研究：转换公寓的可行性研究：1 1、长沙城区公寓市场现状、长沙城区公寓市场现状但这两类公寓的主力客户一致但这两类公寓的主力客户一致—A—A、投资客户（主力），关注、投资客户（主力），关注价格，地段与未来升值潜力价格，地段与未来升值潜力1、当前城区公寓购买客户中投资占到7成左右2、投资客主要关注项目：价格、地段、升值潜力、品质World unionp长沙城区内主要已入住公寓租金一览项目名项目名主力户型主力户型租金租金芙蓉公馆511800元/月雨花大厦451500元/月城南郡 461500元/月嘉顿新天地 601400元/月汇富中心 471400元/月颐美现代城 511800元/月三和公寓501400元/月生活馆501450元/月瑞宁花园801400元/月博林金谷601400元/月建鸿达华都601700元/月上海城401500元/月湘域中央中天广场三和公寓嘉顿新天地芙蓉公馆雨花大厦颐美现代城汇富中心生活馆城南郡博林金谷上海城建鸿达华都对投资客的吸引力：对投资客的吸引力：1 1、长沙小户型公寓租金实现稳定相对较高、长沙小户型公寓租金实现稳定相对较高World union1.5元元1.4元元5900元元4800元元商务公寓与普通写字楼比较，平均日租金水平和写字楼不相上下商务公寓与普通住宅比较，销售单价远远高于普通住宅PK写字楼PK普通住宅对投资客的吸引力：对投资客的吸引力：2 2、商务公寓租金高（看齐写字楼），售价也高于普通住宅、商务公寓租金高（看齐写字楼），售价也高于普通住宅World union转换公寓的可行性研究：转换公寓的可行性研究：1 1、长沙城区公寓市场现状、长沙城区公寓市场现状但这两类公寓的主力客户一致但这两类公寓的主力客户一致—B—B、自用商务客户、自用商务客户注：客户分析以长沙之芯、建鸿达华都，建鸿达现代城、湘域中央、中天行政公馆万象天新、新时代广场为调查样本1、购买商务公寓用于自用的占到30%2、入住商务公寓的客户一般为小型起步企业，以工业机械电器器械类、 金融保险投资类、信息科技类与贸易类为主World union成熟商圈对商务公寓支撑大：成熟商圈对商务公寓支撑大：带来丰富的地缘性商务自用客户群体带来丰富的地缘性商务自用客户群体入住中天广场的企业主要是在五入住中天广场的企业主要是在五一商圈中宝蓝街周边经营的企业，一商圈中宝蓝街周边经营的企业，以投资、电子电器类为主以投资、电子电器类为主Ø客户访谈语录：客户访谈语录：”这里地理位置位置很好，方便，里面配置配置很好，形象高档，形象高档，租金和旁边的名汇达一样，但是形象高档多了““我们公司主要就在附近的五一商圈经营，在这里售后服务方便方便啊，我们是品牌，在好的地方，更显著我们的档次档次”典型案例：典型案例：中天广场中天广场————五一商圈五一商圈World union入驻湘域中央的企业中型企业居多，主要以工入驻湘域中央的企业中型企业居多，主要以工业机械电器器械类为主，多来自火车站商圈的业机械电器器械类为主，多来自火车站商圈的建才、物流等市场集散中心建才、物流等市场集散中心Ø客户访谈语录：客户访谈语录：这里离火车站很近很近，又在主干道上，在这样的好的地段租金算是比较便宜租金算是比较便宜的 ——爱尚爱婚纱摄影机构典型案例：典型案例：湘域中央湘域中央————火车站商圈火车站商圈World union转换公寓的可行性研究：转换公寓的可行性研究：1 1、长沙城区公寓市场现状、长沙城区公寓市场现状小结：从市场与客户现状来看，本项目转换公寓可行且风险小小结：从市场与客户现状来看，本项目转换公寓可行且风险小现状判断：现状判断：转换公寓可行且风险小转换公寓可行且风险小市场供求现状：市场供求现状：城市中心公寓市场火爆，价格高消化速度快城市中心公寓市场火爆，价格高消化速度快客户需求现状：客户需求现状：投资型客户为主（投资型客户为主（7 7成），商务自用型客户（成），商务自用型客户（3 3成），成），成熟商圈商务自用型客户比例会更高成熟商圈商务自用型客户比例会更高World union项目名称项目名称区域区域占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率户型情况户型情况工程进度工程进度长盛.岚庭 南城66707.0平 200000.0平 2.850平在建兴威.帕克水岸 南城73993.1平 230000.0平 3.543-47平495套52-53平190套68-78平96套在售纳爱斯中心40000平250000平6.2540平米左右1房60平米2房2010.5入市顺天国际金融中心中心19980平200000平10——筹备建发汇金国际中心45070.0平 237577.0平 5.2740-50平米1房在建铂金馆 中心7255.6平 53709.0平 7.460-90平米2房2010.5入市嘉盛国际中心12180.0平68182.5平6.8458-72平米1房2房2010 .10入市华远金外滩中心106656平156510平1.46——筹备湘域熙岸 东城67367.0平 320000.0平 3.45——在建钰龙天下 西城313778.3平 1100000.0平 3.61——在建北辰新河三角洲 北城1106614.0平 5000000.0平 4.5——在建转换公寓的可行性研究：转换公寓的可行性研究：2 2、长沙城区公寓未来供应、长沙城区公寓未来供应中心区仍有一定竞争，但体量不大，其中中心区仍有一定竞争，但体量不大，其中3 3个商务概念项目个商务概念项目World union转换公寓的可行性研究：转换公寓的可行性研究：2 2、长沙城区公寓市场未来发展趋势、长沙城区公寓市场未来发展趋势未来本项目公寓最核心的竞争价值在于地标商务综合体价值未来本项目公寓最核心的竞争价值在于地标商务综合体价值本项目公寓最强劲的已知竞争对手：本项目公寓最强劲的已知竞争对手：华远金外滩，预计公寓将在华远金外滩，预计公寓将在2011-20122011-2012年销售，第一批年销售，第一批公寓体量大概在公寓体量大概在1717万平米左右万平米左右如果本项目写字楼，酒店的定位能够得以实现，那么未如果本项目写字楼，酒店的定位能够得以实现，那么未来本项目公寓最核心的竞争价值就在于依托项目整体地来本项目公寓最核心的竞争价值就在于依托项目整体地标级商务综合体价值（顶级写字楼与星级酒店衍生的价标级商务综合体价值（顶级写字楼与星级酒店衍生的价值拉动）值拉动）顺天国际金融中心建发汇金国际嘉盛国际华远金外滩湘域熙岸钰龙天下 北辰新河三角洲 本项目景观写字楼酒店地段华远金外滩公寓初步设计稿华远金外滩公寓初步设计稿World union转换公寓的可行性研究小结：转换公寓的可行性研究小结：1 1、商业转换为公寓，市场客户风险相对较小，且利润空间更大、商业转换为公寓，市场客户风险相对较小，且利润空间更大A A、供应现状：、供应现状：————城市中心公寓产品售价高于普通住宅，可达住宅城市中心公寓产品售价高于普通住宅，可达住宅1.51.5倍倍————城市中心公寓产品总价低促动销售速度快城市中心公寓产品总价低促动销售速度快公寓：公寓：““现金流产品现金流产品””————风险小，速度快，利润空间大风险小，速度快，利润空间大B B、客户现状：、客户现状：————投资者对城市公寓兴趣浓厚（租金高且稳定，易转手）投资者对城市公寓兴趣浓厚（租金高且稳定，易转手）————小型企业对公寓兴趣浓厚（面积小，距离商圈近）小型企业对公寓兴趣浓厚（面积小，距离商圈近）C C、竞争预测：、竞争预测：————中心区供应量稀缺，中心区供应量稀缺，20102010年可入市体量不大年可入市体量不大————本项目依托高端写字楼及星级酒店竞争优势明显本项目依托高端写字楼及星级酒店竞争优势明显。