永城住宅项等目营销策略提报文案.doc

项目营销策略提报一、 永城城市概况永城位于豫、鲁、苏、皖四省结合部，素有“豫东门户”之称1996年10月，撤县设市2003年10月被列为河南省五个重点优先发展县市之一2004年3月被河南省赋予省辖市经济管理权限和部分社会管理权限现辖11镇18乡，739个行政村，26个居委会现有国土面积2000平方公里永城市按照建设现代化中等城市的定位目标，实施了新市区开发，加大了老市区改造和小城镇建设力度目前城市建成区面积24平方公里，城市功能日臻完善同时，小城镇建设稳步推进，建成国家级重点建设镇1个，中州名镇3个，被评为河南省小城镇建设先进市永城市区目前城市绿化覆盖率达22%，出租车2300余辆，公交线路5条根据永城市经营城市战略规划，到2010年永城市区常住人口将达到35万随着近年来对城市建设的投入力度加大，永城城区的城市功能将逐步趋于完善规划永城市区分为东城区（新城区）和西城区（老城区），以芒砀路和欧亚路为中心，北至311国道，东起高庄镇以西，南到永宿路城市发展重心偏于东城区（新城区），以永兴街和百花街的交汇处为中心，形成永城的核心商圈这个核心周边遍布市政府机关及金融单位东城区规划图经济永城市是全国六大优质无烟煤基地之一，精查储量31亿吨，年产量在1500万吨。

随着煤炭价格的不断上涨，从2003年以来，永城地方财政收入大幅度跳跃增长，2001年永城地方财政收入仅为1.8亿，到2007年已经增至8.3亿仅从2004年起，财政收入在短短的几年内，几乎翻了两番财政收入的大幅度增加，使地方的公共设施投入发生了较大的变化附：居民收入基本数据*中国三次产业的划分：1、第一次产业：农业，林业，蓄牧业，渔业；　　2、第二次产业 ：工业，建筑业 工业：采掘业，制造业，自来水、电力、蒸气、煤气的制造和供给业 ；　　3、第三次产业：流通部门、服务部门 流通业 为生产和生产服务的行业 为提高科学文化水平和居民素质服务的各行业部门 为社会公共需要服务的行业部门 小结：永城是河南省较为知名的一个县级市，目前已经跻身全国县域经济200强的行列中，在这个排行中，永城用了3年，就提升了65个位次这说明了永城作为一个以工业为基础，以多元化经济及第三产业为突破的经济强县，具有着巨大的消费潜力不管是本地的职工，还是外出经商的人们，聪明的永城人正在用辛勤的劳动为这片他们深爱着的土地披上一层层金灿灿的未来永城人智慧并且勤劳，他们的眼界是开阔的，思想是超前的，那么他们对美好生活的向往，也必然是强烈而迫切的。

同样，开阔的眼界和富裕的生活带给永城人的是更加准确的判断能力，他们对未来生活家园的要求，不会低于任何一个中心城市对高级楼盘的要求便利的交通，方便的配套、舒适的朝向、合理的户型、完美的景观、阔气的大门等等，这都是他们会向往得到的这不是苛刻，只是因为他们爱家，而且他们也富裕二、 房产市场概况及竞争楼盘分析1.凤凰国际花园发展商：民安置地建筑规划：英国UA景观规划：香港捷奥国际（JAW）销售案场：欧亚路芒山路交叉口向西150米路南（市一高对面）占地面积：50亩建筑面积：约10万平米建筑风格：欧式建筑类型：小高层、高层、小户型公寓总户数：500户左右户型面积：30平米—50平米左右，90平方米----229平方米户型设计：111，221，321，322，422，624，722二期主力户型：122—134平米的322户型均    价：一期2000元/平方米，二期花墅预计2300元/平方米广告推广：尚正行地产主题定位：国际品质生活样板区广告推广语：有天有地的平层花墅（二期）现   状：一期花房，已全部售完，目前二期花墅正处于认筹阶段，12月8日在中州永煤宾馆召开了二期花墅产品说明会，并现场认筹项目优势：品牌形象塑造较为成功，市场认可度较高；广告推广、物料、案场的包装比较到位；户型设计较好，小区小景观比较精致；项目处于城市发展发向，交通便利；项目对面为永城一高，有较好的教育资源；社区配套有商业，目前暂未出售。

项目不足：项目为纯高层社区，社区规模相对较小，人口密集，二期部分楼栋户型采光条件受影响  2. 欧亚阳光花园发展商：商丘市百惠房地产开发有限公司建筑设计：洛阳规划建筑设计研究项目地址：欧亚路与中原路交叉口占地面积：20亩左右建筑类型：小高层、高层、多层户型面积：130平方米----140平方米主力户型：三室两厅两卫均    价：约2000元/平方米广告推广语：给心一个回家的方向现   状：目前项目在售的为2栋12层小高层，剩余4楼和12楼两套房源，其中一栋小高层为地税局定向房源项目优势：处于城市发展发向，交通便利项目不足：社区规模较小；可选户型较少；建筑外立面视觉感较差；项目案场包装一般，物料设计粗糙单一 3.永阳花园开发商：永城市永阳置业有限公司建筑规划：江苏省建筑科学研究院  江苏东方建筑设计有限公司投资商：江苏省溧阳市城建集团有限公司销售案场：永兴路与演集路交叉口占地面积：99148平方米建筑面积：19万平方米建筑风格：欧式物业形态：小高层、多层、商业、幼儿园总户数：约1300户停车位：约800个户型面积：73平米—160平米左右户型设计：121，221，222，322，422基    价：多层2080元/平方米，小高层2260元/平方米广告推广语：至尊私邸，领袖永城现   状：一期多层大部分主体基本完工，目前出售房源主要为五楼和六楼（带阁楼），销售状况不理想。

项目优势：位于新城区市中心，四面临街，交通便捷；小区规模较大，绿化景观相对较好；建有社区幼儿园，停车位；项目附近有实验中学分校和一小，以及公疗医院等，生活配套和教育配套较为完善项目不足：项目定位不清；物料单一，制作不够档次，推广手法及案场包装表现较为业余；在户型设计上面积偏大、空间布局不合理 4.波西米亚.城市花园开发商：金色华年房地产开发有限公司景观设计：北京世纪麦田园林设计有限公司销售案场：雪枫路与永兴街交叉口北100米占地面积：约30亩建筑风格：欧式物业形态：高层、小高层、多层、商业主力户型面积：120—135平方米左右主力户形： 322均    价：约2100元/平方米广告推广语：居住改变生活，品质诞生贵族现   状：主体即将封顶，目前所剩约8套房源，主要在4楼和12楼，销售基本结束，商业暂未对外销售项目优势：位于新城区市中心，交通便捷；小区楼间距相对较大；自身配备商业配套；户型结构合理，面积适中项目不足：靠近建材一条街，周围环境稍差；部分商业受影响；受小区规模限制，社区绿化景观设计相对较少 5.自然康桥开发商：典园房地产有限公司销售案场：中原路与铁南路交汇处占地面积：约50亩建筑风格：现代物业形态：多层、小高层、商业主力户型面积：120—135平方米左右均    价：约2300元/平方米主题定位语：首席生态文化社区现   状：目前销售已经结束，仅余2套房源，社区配套商业暂未对外销售。

项目优势：位于新城区市中心区域，交通便捷；小区楼间距较大；拥有学校、商业街及医院、超市等区域配套；社区景观较为精致典雅项目不足：社区规模小；绿化率相对较低，停车位较少 6.明珠花园销售案场：芒山路与建设路交叉口物业形态：小高层、商业主力户型面积：115-—136平方米左右均    价：约2020元/平方米现   状：项目只有一栋12层小高层，共5个单元，一层为商铺，2、3层不收电梯费；所有客户均赠送暖气和天然气、有线电视初装费；目前销售处于尾盘，仅余16套房源，付款方式为一次性付清，社区配套商业暂未对外销售项目优势：位于新城区市发展方向，交通便利；拥有学校、市政等区域配套；前期开发成功，社区发展成型项目不足：目前项目位置偏北，生活配套稍显缺乏，项目入市几乎没有作推广包装和广告传播 7.中央名邸开发商：河南城市印象置业有限公司规划设计：中国对外建筑总公司北京城市规划设计院销售案场：芒山路与建设路交汇处占地面积：50亩左右建筑类型：多层、小高层、高层户型面积：106平方米----153平方米户型设计： 221，321，322，422二期主力户型：123—136平米的322户型均    价：暂未公布广告推广：太古地产咨询机构主题定位：城市现代化尊荣生活榜样广告推广语：尊荣，现代化城市人居生活榜样现    状：项目现正处于客户累积阶段，一期发售3栋均为高层住宅。

项目优势：项目处于城市未来发展发向，距离城市未来繁华商圈较近；周边有幼儿园、小学、中学、高中教育资源；自身配备有地下停车场与风情商业街；项目北临河景，并且有市政配套河景休闲广场；社区绿化率较高，园林景观别致项目不足：品牌形象塑造不到位；广告推广、物料、案场的包装比较简单；广告投放较少；社区规模小，部分户型设计不合理 8. 金瀚.上河城发展商：河南金瀚置业有限公司投资商：山东金瀚集团规划设计：中国建筑设计研究院建筑设计：中国矿业大学建筑设计研究院景观设计：北京林业大学园林学院物业管理：广东珠江物业管理有限公司销售案场：永城新城上河大道1号金瀚.上河城营销中心营销代理：深圳瑞尔特房地产顾问机构主题定位：沱河岸边 国际新城整体状况：项目整体位于永城市新城区沱河北岸，总建筑面积62万平方米，由上河购物街、上河美食街、上河国际.嘉园居住小区、上河国际.骏景居住小区、上河国际.豪庭居住小区、上河国际.天鹅堡别墅区六部分组成目前上河国际.嘉园居住小区已经销售完毕，12月底交房，上河国际.天鹅堡别墅区别墅和叠加花园洋房销售已到尾盘，2期花园洋房，目前处于尾盘销售状态上河购物街、上河美食街已完工，上河国际.骏景居住小区、上河国际.豪庭居住小区暂未动工。

A．上河国际·嘉园占地面积：129亩总建筑面积：11.9万平米建筑类型：多层总户数：960户建筑密度：35%容积率：1.38绿化率：35%广告推广语：新天地 新生活项目现状：一期于2006年3月11日开始认购选房，6月23日正式开盘，推出建筑面积6.4万平方米，共14栋多层，目前已经入住；二期于12月23日正式开盘，推出嘉园二期建筑面积5.5万平方米，共11栋多层，408户，已于2006年11月8日开工，将于2007年12月31日交房；开盘还设置了大抽奖活动，对于12月1日以来的购房客户均可参加抽奖，奖项包括了液晶电视、名牌冰箱、名牌电磁炉等二十六个大奖在销售中，永城国税局于12月21日进行了团购选房，至07年元月初总计团购71套目前整个小区销售已经结束 B. 上河国际.天鹅堡别墅区总占地面积：129亩总建筑面积：7.9万平米建筑类型：别墅、花园洋房（叠加、平层）总户数：503户主题推广：自己的梦想世界一期：（别墅、叠加花园洋房）占地面积：5.3万平米建筑面积：3.7万平米总户数：131户容积率：0.7绿化率：49%户型设计：独栋383平米、双拼303平米、联排311平米、花园洋房213平米和273平米均  价：1700元/平方米广告推广语：欧派经典  尊贵人生永城首席公园城堡 二期（新版花园洋房）占地面积：3.3万平米建筑面积：4.2万平米总户数：372户容积率：1.28绿化率：56%。