2024-2025年度宁夏回族自治区房地产估价师之估价原理与方法题库检测试卷A卷附答案.docx

2024-2025年度宁夏回族自治区房地产估价师之估价原理与方法题库检测试卷A卷附答案一单选题(共80题)1、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（ ）万元A.3752B.3806C.4128D.4830【答案】 A2、奇经八脉中，交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是A.冲脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】 C3、通常把比较法测算出的价值称为（ ）A.成交价值B.投资价值C.比较价值D.谨慎价值【答案】 C4、从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值等于（ ）A.账面价格和市场价格B.理论价格和成交价格C.原始价格和投资价格D.正常成交价格即市场价格【答案】 D5、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限该写字楼用地的价格为（ ）万元。

A.500B.750C.800D.1000【答案】 C6、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（ ）A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状【答案】 B7、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离【答案】 C8、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】 C9、神不守舍，精神不集中，甚则失神狂乱，属于A.喜则气缓B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下【答案】 A10、在评估投资价值时，折现率是（ ）A.社会一般的收益率B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.投资者要求的最低收益率【答案】 D11、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是（ ）A.指数曲线趋势法B.直线趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数修匀法【答案】 B12、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ）A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果【答案】 D13、长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（ ）。

A.实际价格B.市场价格C.未来价格D.成本价格【答案】 C14、房地产区位是指该房地产与（ ）在空间方位和距离上的关系A.某一事物B.某房地产C.其他房地产或事物D.各种事物【答案】 C15、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2该改变用途理论上应补地价为（ ）万元A.500B.525C.600D.1650【答案】 D16、 胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】 D17、成本法中一般不计息的项目是（　）A.土地成本B.销售费用C.建设成本D.销售税费【答案】 D18、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（ ）A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】 C19、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。

自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（ ）元/m2A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】 B20、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元该旧办公楼的重建成本为2050万元，旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）A.2011B.2021C.29D.2030【答案】 B21、根据昼夜对人体病理的影响，病情甚是在A.夜B.昼C.夕D.旦【答案】 A22、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )A.根本准则B.最高行为准则C.基本行为准则D.重要准则【答案】 B23、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】 B24、关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（ ）A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值D.需测算后续开发的应得利润【答案】 C25、当成本法求得的价值（ ）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。

A.低于B.高于C.等于D.无法确定【答案】 B26、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）A.技术上可能B.财务上可行C.价值最大化D.法律上允许【答案】 D27、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/m2A.2385B.2393C.2955D.2964【答案】 A28、某宗估价对象为一宗土地面积100亩，则选取的可比实例规模一般应在（ ）A.50亩B.210亩C.40亩D.300亩【答案】 A29、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（ ）A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益【答案】 B30、气血关系失调的病机是A.气和血互根互用的功能失调B.气的运行郁滞不畅，血行障碍C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散【答案】 A31、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（ ）。

A.使用上的补偿B.被征用房地产损毁后的价值的补偿C.被征用房地产损毁前后的价值之差D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】 B32、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质对于房地产估价来说，主要是从（ ）上把握房地产价格的“数量”A.货币支付B.价值C.现象D.本质【答案】 C33、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（ ）正常市场价格A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】 A34、下列不属于心与肾之间关系的是A.水火既济B.精神互用C.君相安位D.精血同源【答案】 D35、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/m2A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】 C36、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。

A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5【答案】 A37、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（ ）A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%【答案】 B38、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2A.2020.80B.2214.28。