金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版本2.0).pdf

成本管理成果标准 成本管理成果标准 文件编号 CBCG-001 版 本 号 Ⅱ 生效日期 2014-05-04 金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 2.0 版 （盖控制专用章处） 修改状态 修 订 情 况 生 效 日 期 I CB‐212 金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 （版本 1.0） 2012-09-14 II 金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准（版本 2.0） 2014-05-04 III IV V 编 制 张黎黎 职务 资深成本经理 日期 2014-04-22 审 核 陈秀莲 职务 ISO9000 审核员 日期 2014-04-23 审 核 祝峥 职务 产品管理部总经理 日期 2014-04-30 审 核 胡若翔 职务 工程管理部总经理 日期 2014-04-28 审 核 朱重敏 职务 ISO9000 管理者代表 日期 2014-04-23 审 核 韦传军 职务 高级副总裁 日期 2014-05-04 审 核 杨伟民 职务 监事长兼管理学院副院长 日期 2014-04-27 签 发 黄俊灿 职务 总裁 日期 2014-04-30 金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 金地集团住宅产品配置、量化设计 及成本限额标准 金地集团住宅产品配置、量化设计 及成本限额标准 （ 版 本 号 ： 2.0） （ 版 本 号 ： 2.0） 金地（集团）股份有限公司 2014年5月 金地（集团）股份有限公司 2014年5月 金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 第2 页，共 33 页 目 录 目 录 第一章 总则 第二章 产品配置、量化设计及成本限额指标 第一章 总则 第二章 产品配置、量化设计及成本限额指标 （一） 产品系列及物业类型选用:产品系列建安总成本表、物业类型选用 （二） 综合指标：设计量化指标、产品档次及系列配置限额指标 （三） 结构指标：钢筋及混凝土设计量化指标表 第三章 关键成本分项控制建议第三章 关键成本分项控制建议 （一） 产品研发阶段成本控制规范 （二） 工程实施阶段成本控制规范 第四章 限额执行检查与反馈 第四章 限额执行检查与反馈 （一） 限额指标核查表/超限审批表 （二） 限额指标执行检查/反馈记录表 第五章 支持性文件第五章 支持性文件 《金地集团精装修产品配置、量化设计及成本限额标准》 《金地集团门窗工程选型配置及成本限额标准》 《规划类、建筑类常用名词口径》 《规划设计成本导则》 《户型设计成本导则》 《结构设计成本导则》 《景观设计成本导则》 金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 第3 页，共 33 页 第一章 总 则第一章 总 则 一、背景 一、背景 自2010年4季度以来， 人工及主要建筑材料均出现较大涨幅， 国家规范要求及标准也在不断提高， 建安成本陡然上涨10%以上， 不断侵蚀着公司利润， 成本上涨已成为现阶段房地产开发过程中不容忽 视的现实问题。

与此同时从2011年下半年以来，受国家宏观调控政策影响，房价出现了不同幅度的 下跌，成交量也急剧萎缩，这种成本上涨而房价下跌的现状不断压缩公司的利润空间在这种市场 环境下，加强成本控制工作是我们必须要面对的课题 为提升金地集团成本控制的综合能力，扭转集团经营面临的缺乏成本竞争力的局面，落实成本 控制重心向前期转移的战略部署，加强成本前期预控，提供公司成本竞争力，对于富有弹性的设计、 营销、建安费用，结合集团实际情况以及外部对标调研结果，整理出相应的成本数据后，编制《金 地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准》在第一版的基础上，考虑区域政策差异性，在 结合各区域的情况基础上进行了整合、修订，修订后标准为《金地集团住宅产品配置、量化设计及 成本限额标准》（2014年5月第二版）（以下简称为本标准），请各区域公司结合实际情况，认真执 行 二、编制原则 二、编制原则 1. 系统性原则：重点强调项目定位、设计与成本三者之间的协调统一，以全局眼光、系统控制的 手法，确保品质与成本双优，避免认识及执行偏颇带来的系统偏差，彻底扭转项目管理粗放， 投入产出比过低的不利局面； 2. 渐进性原则： 《本标准》优先对典型的、影响可售面积单位成本最大的、对产品品质无明显影 响的分项进行规范； 依照开发阶段顺序及各阶段成本重点核定原则编制 《本标准》，贯穿投 资决策阶段、产品策划及经营阶段、施工图设计阶段、施工阶段及结算阶段全过程。

3. 强制性原则：全体员工都必须认真、全面、不折不扣地掌握并执行《本标准》 三、编制依据 三、编制依据 按集团最新成本管控思想，结合行业调研数据、管理思想及集团现有数据，汇编而成 四、要求实施 四、要求实施 1. 本标准落实责任部门为子公司营销、 设计、 工程及成本职能部门， 确保在前期项目定位、 设计、 招标、施工等全过程中完整落实； 2. 项目实施过程中，可根据项目实际情况、竞争楼盘配置分析，允许分项成本配置标准跨档次选 择，但总成本目标需符合《本标准》限额要求；分项成本配置为上限，区域可根据实际情况降 低配置标准若受土地出让条件限制或其他特殊情况，项目总成本无法满足《本标准》的限额 要求，需上报集团成本部、产品部审核、总裁审批； 金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 第4 页，共 33 页 3. 《本标准》的监督和核实责任部门为各区域/城市公司成本管理部、设计管理部，集团成本管 理部、产品管理部对《本标准》的落实进行定期（季度）或不定期的核查，对严重违反《本标 准》有关规定并给公司造成重大损失的，将追究当事人和部门的责任，给予批评与处分； 4. 《本标准》落实责任部门为区域及城市公司设计、工程及成本职能部门，确保在设计合同、施 工图设计及审核、招标文件编制及审核、合同会签、工程策划和现场施工、动态成本监控等全 过程中完整落实，如总成本指标超过本规范限额指标须按责权先行审批后，方可实施； 5. 集团总部及各区域公司必须严格执行《本标准》，集团成本管理部、产品管理部在执行过程中 随时收集各区域公司反馈的意见和建议，不断完善； 6. 《本标准》由集团成本管理部、产品管理部负责解释、组织修订，适用于集团总部及区域公司 的设计产品配置及成本管控工作。

金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 第5 页，共 33 页 第二章 产品配置、量化设计、成本限额指标 第二章 产品配置、量化设计、成本限额指标 一、产品系列及物业类型选用 一、产品系列及物业类型选用 项目档次归属及项目档次归属及 产品系列选择 产品系列选择 说明： 1、 上述限额成本为各物业类型分摊后成本，包括基础设施、环境、公建配套、单体分摊成本； 2、 上述成本不包括涨价预备费； 3、 主要材料（钢筋、砼、砌体）价格基准：钢筋4500元/吨、C30砼350元/m3；人工主要基准为2014年1月 ，各地区政策基准为2014年1月 4、 上述成本包括常规少量的赠送面积成本（赠送比例10%以内）；以上成本二档可售比按照80%，三档可售比按照78%可售比如超限额，需与竞品项目对比后确定可售比 5、 有外墙保温要求但无采暖要求的地区，在上述成本基础上高层加100元/m2，洋房/经济型别墅加150元/m2；有采暖有保温要求的北方地区，在上述成本基础上加300元/m2；有中水、雨水并要求在小区 集中设置回收设备的地区,在上述成本基础上加80元/m2；有太阳能要求的地区，在上述成本基础上高层增加2600-4000元/户，别墅增加成本参照竞品。

6、 八度抗震等级地区成本增加50元/m2； 7、 政府垄断因素：上述成本中考虑了市政配套工程具有一定垄断性，基础设施成本按单位销面成本300元/m2以内考虑，若市政配套工程垄断性非常强，完全是按政府规定缴费，无谈价空间，则可根据 垄断程度，在上述成本限额基础上据实调增； 8、 上述成本限额按常规地质条件考虑，如地质情况复杂，可适当考虑增加成本； 9、 物业类型说明：普通多层与洋房的区别是，普通多层无任何面积赠送（地下室、阁楼、露台等）的多层物业；小、中、高层主要指常规住宅，不包含公寓，公寓视情况可以调整成本格林三档洋房 及经济型别墅参三档建安成本其他产品系列二档及三档成本均参照褐石及名仕二档、三档成本 10、 城市划分： (1) 一线城市：北京、上海、广州、深圳 (2) 较好二线城市：杭州 (3) 二线城市：省会城市、直辖市及计划单列市（厦门、宁波、青岛、大连）； (4) 发达三线城市：城区平均房价≥6000元/m2的三线城市； 11、 项目档次一经选择，如要调整需重新进行产品策划评审； 销面成本控制目标（元/㎡销面） 一线+较好二线城市 二线+发达三线城市 普通三线+四线城市 项目 档次 客户定位 可选用的产品系列 高层 洋房 经济型 别墅 高层 洋房 经济型 别墅 高层 普通多层 洋房 经济型别墅 低档 一档（返建房/公租房）无 2800 — — 2600 — — 2400 2200 — — 格林系列 3400 — — 3000 — — 2800 2600 — — 中档 客户：二档（首置为主） 褐石二档、 名仕二档 3600 — — 3200 — — 3000 2800 — — 中高档 客户：三档（首改为主） 褐石三档、名仕三档 3850 4250 4450 3450 3850 4050 — 高档 客户：四档（首改为主） 褐石四档、名仕四档 天系四档、世家四档 超高档 客户：五档（多次置业） 天系五档、世家五档 参照同片区高档或超高档楼盘进行配置、不宜低配也不得高配。

（一） （一） 产品研发阶段限额要求产品研发阶段限额要求（若经营方案阶段项目净利润率＜投资决策阶段目标净利润率，以下各项成本配置均应降低一个档次选择） 金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 第6 页，共 33 页 产品系列选择及 物业类型组合 物业类型组合选择/确定流程： 1、方案设计时，在相同容积且规 划条件可行的情况下，进行多 方案比选，确定项目产品方 案； 2、各项目需按集团规范要求进行 收益测算，选择收益高、风险 小的物业组合方案，集团《产 品组合方法/建议》 （编撰中） 产品系列选择建议： 1、低档项目：以成本最优为原则进行系列选择； 2、中档项目（经济刚需）：建议首选格林系列； 3、中高档及以下项目：不宜选择成本高、施工难度大的系列（如：世家系列）； 规划指标配置 1、有利指标（容积率、可售面积）：应最大化，不得低于规划要求； 2、不利指标（停车配比、人防面积、非可售面积）：应最小化，不得超出规划要求；在满足规划要求的情况下， 还应不懈努力、积极与政府相关部门沟通，力争将不利指标降到最低； 在“投资决策评审”、“产品策划评审”“经营方案评审”中，如后一评审阶段较前一阶 段有突破，需在评审中专项说明。

金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 第7 页，共 33 页 二、综合指标二、综合指标 （一）设计量化指标（一）设计量化指标 区域 区域 项目名称 项目名称 档次/类型 档次/类型 华南 华南 华东 华东 东南 东南 华中 华中 华北 华北 西北 西北 东北 东北 备注 备注 返建/公租房 满足政府基本要求≥85% 二档 ≥80% 三档 ≥78% 四档 可售比 五档 不得低于竞争楼盘 1、可售比：可售比=可售面积/总建筑面积； 2、可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积，不包括 户内赠送面积； 3、不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学 校、设备用房等配套面积，车位不论有。