德国的保障房制度及对我国的启示.docx

德国经验系列报告之七德国的保障房制度及对我国的启示摘要：住房问题是关系到国计民生的经济和社会重大问题 ，解决低收入者的住房问题是住房保障体系的主要内容，也是确保国家安定团结的重要因素之一目 前很多国家都很重视保障房建设，但在具体做法上，德国的保障房制度值得借鉴 包括：尽快建立健全我国住房保障法律体系；强化政府在住房保障体系中的职责； 充分发挥住房金融的作用德国是城市化水平■较高的国家，同时也是欧洲人口最密集的国家之一，一半 人口居住在不足10%的国土区域内作为发达的市场经济国家，德国高度重视住房 保障体系建设德国的住房保障制度开始丁 1847年当时住房合作社开始在德国城市出现合作社的运行方式是依靠社员人社资金 ，并从国家和银行获取一定的贷款，建房出租给社员居住2O世纪，德国政府在解决城市住房问题方面，主要采 取补贴住房建设的间接参与方式这种方式，不仅较为明显地缓解了第二次世界大 战以来普遍的城市房荒问题，还形成了针对城市低收人阶层住房问题的一套长期 稳定的住房保障政策一、德国住房保障体系经过多年的发展，德国住房保障市场形成了由福利性公共住宅制度、住房补 贴制度住房储蓄制度购建房税收优惠等一系列内容构成的多层次住房保障体系。

一）福利性公共住宅制度福利公共住宅是在政府资助下，由个人非营利住宅公司自治团体建造，向多 子女家庭残疾人低收人者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅 ，包括大中型企业用自有资金建造并在税收收人得到国家优惠的职工住宅公共福利 住房的建造细分为两种情况：一种是运用联邦州行政区政府的住房建设基金建造 的公共福利住房，另一种是房屋投资商或私人在自有资金达到项目投资的巧 ％以上时，向政府申请免息或低息（利率仅为0.5%）贷款，建造的公共福利住房联邦法 律规定，对丁因经济收人低，或某一民族信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找 不到房子的家庭，政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责从1949一 1979年的30年间，德国共建造公共福利性住宅 780万套，占同期 新建住宅总数的49% 20世纪9O年代后，德国住房短缺的问题得到了根本解决， 每年新建或政府购买的公共福利住宅数量已大大减少截至 2005年，德国先后建造近1000万套公共福利房承租家庭每年要向政府住房局进行家庭收人申报凡收 人超过规定标准的应退出福利住宅，否则将收取市场租金房租标准由政府核定 ，一般为市场平■均租金的50阳60%联邦住宅法对公共福利住宅的供应对象（租户）租金及住房保障面积等做了 详细规定例如申请租住公共福利住房，必须向行政区（城市）政府住房局提供家庭 收人家庭人口现有住房状况房租在所在城市工作或居住的时间等资料一般来说 ，申请租住公共福利住房的家庭，家庭收人必须在国家规定的低收人线以下 ,没有自有产权住房,并在所在城市工作或居住一定的年限经审核符合条件的家庭取得 租房资格后，可以参加排队轮候住房。

此外，公共福利住房还有退租方面的规定承租家庭每年要向政府住房局进行 家庭收人申报凡收人超过规定标准的应退出福利住宅 ，否则将收取市场租金目前德国约14%勺福利房租住家庭已经不届丁福利房供应对象，而是按照市场租金缴 纳房租二） 租房管制1. 租金管制或指导在房屋租赁市场中，德国政府对房租实行管制或指导租金制度，即各地政府按照不同区位不同结构和质量的房屋，分别提出相应的指导租 金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准租金管制制度建立丁 第二次世界大战后住房短缺时期，由丁住房出租价格大幅度上升，广大居民无力 支付所承租住房的费用针对这种情况，政府采取了租户权益保障措施一般情况下 房租指导价由各个城市的住房管理机构租房者协会以及住房中介商协会等机构 ，在对住房情况进行综合评估后共同制定但是 ，随着住房供求矛盾的缓解，联邦政府丁 1960年提出了有条件地取消租金管制制度2. 租房法对承租人的保护德国最新修订的租房法对租赁合同的签订期限解 除以及出租人和承租人权利义务等进行全面规定，核心侧重丁对承租人权利的保 护一般来说，租房的合同期限没有限制，租赁合同一旦签订即为无限期合同同时， 房屋租赁合同蕴含着社会保障的意义，出租人除法定条件外不得解除合同。

三） 房租补贴随着房租管制制度的逐步取消以及为保证公共住宅建设能够收回成本而提 高租金等措施的实施，给一部分享受社会保险的人和低收人者造成了很大的负担 20世纪60年代，房租为平均每月每平■方米1.5欧元，70年代已经涨到4.5欧元以 上因此，德国从1956年开始在部分地区推行房屋补贴制度，1970年立法实行全国 范围的住房补贴房租补贴制度是目前德国对家庭收人不足以租赁适当住房的低收人居民 （在德国城市居民中，48%的家庭拥有自有产权住房,52%的家庭租房居住，约有1%勺 家庭,租金全部靠政府公共财政租金补贴）住房保障的主要方式德国新的住宅补 贴法规定，德国公民凡家庭收人不足以租赁适当住房者 ,有权享受住房补贴其实际缴纳租金与可以承受租金的差额,由政府负担其中,居民实际缴纳租金要与家 庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收人的 25的定，房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担 5o畛卜贴期限为巧年，巧年以后随着家庭收人的 增加，相应地逐年减少租金补贴四）住房储蓄德国住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系德国的 住宅储蓄制度起源丁英国1775年的住房信贷合作社制度1924年,德国科隆成立 了第一家住宅储蓄银行1931年，德国把住房储蓄制度纳人国家监管之下,并制定 了专门的法律20世纪50年代以来，随着住宅建设的持续增长，住宅储蓄制度得到 了快速发展到目前为止，德国已经形成了非常完善成熟的住房储蓄制度德国的住 房融资约40探自丁住房储蓄体系，住房储蓄体系累计为住房建设提供资金超过 l万亿欧元德国近40（刃万套住房中，有约170万套是通过住房储蓄体系的融资实 现的，几乎每3个德国人中就有1个与住房储蓄银行签有住房储蓄合同住房储蓄 制度成为解决中低收人阶层住房问题的重要手段。

德国住房储蓄主要有以下特点：一是先储蓄后贷款即先由储户根据自己住房需要及储蓄能力，与住房储蓄 银行签订储贷合同，储户每月按合同约定存钱，当存满储贷金额的一定比例后，即 可取得贷款权德国住房储蓄银行住宅互助储金信贷社住宅信贷协会私人建筑协 会和公营建筑协会都是在吸收个人存款的基础上 ，发放房地产贷款，为个人买房建房筹集资金其中，住房储蓄银行届丁国家银行，安全性高，吸收了德国一半以上 的居民存款；住宅互助储金信贷社是一种民间住宅金融机构，凡人社居■民，只有当 储蓄额达到所需贷款额的40吩5o%寸,才有资格获得所需贷款二是利率固定低息互助住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立丁 德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系不受通货膨胀等利率变动因素 的影响多年来，住宅储蓄利率保持在6姆下，住宅储蓄的存贷款利率差保持在 2 个白分点，且贷款实行固定利率，居民还贷额固定明确，因而对居民有相当大的吸 引力三是用途唯一专款专用住房储蓄法对住房储蓄银行的业务范围和经营原则 作了规定，住房储蓄银行所吸纳的资金及储户的还款必须专款专用 ，不得用丁风险交易，以保证住房储蓄银行安全运营，提高中低收人群体抵抗宏观经济风险的能力。

四是政府的储蓄奖励对低收人居民来说，参加住宅储蓄可以得到政府的奖 励，是促使他们参加住宅储蓄的一个重要原因住宅储蓄奖励乂分为两种 ：一种是储蓄奖励，不同家庭状况和收人状况的储户，其住房储蓄基础部分每月可获得最 高lo%的储蓄奖励例如任何16周岁以上、年收人5万欧元以下的单身家庭，每月 1XX）欧元以下部分的住宅储蓄，可以得到政府每月最高10欧元（即10%）的储蓄奖 励另一种是购房奖励，对通过住房储蓄进行的建房活动，政府还给予贷款总额14% 的贷款补助德国的住宅储蓄制度，是在资本市场重建过程中快速发展起来的 ，而且当时 主要是解决暂时的住房资金短缺情况下的融资安排但经过长期发展而逐步完善 ， 已成为世界范围内独具一格的住宅融资方式五）购建房优惠政策德国政府实施的购建房财政税收优惠政策主要表现在以下三个方面 ：一是政府对非营利性建房企业所兴建的福利性社会住宅给予资助由政府向土地所有者征购土地，租给建房企业建住宅建房企业向城市政府提出建房预算 ，可获得政府提供的占建筑费用 5o%勺无息贷款，偿还期为25年，实际上是由国家 支付贷款利息同时，还鼓励一些大型厂矿企业主为本企业的职工建造福利性住宅 企业具备25%勺自有建房资金，即可获得75%勺政府优惠贷款，并可获得减免土地 税所得税等方面的优惠。

二是鼓励私人建房政府通过减免税和其他奖励措施对私人建房予以鼓励例 如联邦所得税法规定，优惠措施包括建房费用折旧申请建房贷款的税收减免免征 地产税等具体来说，建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50%佰乂改为在 最初8年内折旧4D%），从而降低房主应纳税的收人；申请建房的贷款可从应纳税 的收人中扣除；免征lo年地产税，并在购买房地产时免征地产转移税同时，经申 请还可以得到私人建房贷款三是鼓励私人按市场价购房凡德国公民购房者，均可以享受不同程度的住房 补贴住房补贴共连续支付8年，每年的补贴最高约2500欧元，有子女的家庭买房 还可以另外得到儿童购房补贴 86%勺德国人都可以享有不同额度的补贴此外，购 新建住房，原则上每年可贷款5000欧元，购旧住房每年可贷款2500欧元二、德国住房保障制度对我国的启示德国由一个曾经是房荒严重的国家，发展到今天的住房供应充沛政策法律完 善，经验值得借鉴I. 尽快建立健全我国住房保障法律体系德国住房保障制度一般是以法律形式存在的而我国至今有关居民住宅的法 律法规也没有出台，由丁缺乏法律规定与约束，使得地方政府重视形象工程建设， 忽视白姓住房建设，使得国家住房保障计划难以有效落实与实施因此 ，我国应尽快出台住房保障法律法规，可从立法上规定住房保障的对象标准资金来源等。

2. 强化政府在住房保障体系中的职责德国住宅法律明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分，把保障公民的 基本居住条件作为国家政府的基本职能，并设有专门的负责机构和必要的资金投 人因此，我们应当借鉴德国的经验，进一步提高各级政府对住房问题的认识，明确 政府在住房保障方面的职责，加快建立住房保障体系3. 充分发挥住房金融的作用德国非常重视住房金融如住房储蓄银行对住房保障的支持 ，规定住房储蓄银行所吸纳的资金及储户的还款必须专款专用，不得用丁风险交易固定住宅储蓄利率低 息互助等我国政府应该扩大住房市场融资渠道，增加住房贷款品种，实行抵押贷款保险，发行房地产抵押贷款证券，设立全国性住房贷款基金 苗木供应合同书甲方：乙方：周至县哑柏镇绿星苗圃经甲乙双方协商同意， （以下简称甲方）从周至县哑柏镇绿星苗圃（以下简称乙方）购买银杏苗木， （用于渭政办发[2010]205号文件，渭南市区绿化）,并就相关事宜达成以下协议：一、 苗木数量：二、 苗木规格：胸径 15cm以上，主干通直，树头完整，枝条匀称、丰满，无病虫害，树形美观三、 苗木价格：每株计人民币四、 该价^包括：苗木费、挖掘费、包装费、装车费、拉运费五项。

合计人民币（ ）五、 付款方式：任务完成后， 10日内一次付清六、 有关事项：1、 土球规格：苗木所带土球直径 1.2米以上，厚度 60cm以上，卸车前完整不破裂2、 包装规格：土球包装腰带无间隙宽度 12cm以上，纵扎草绳间隙在 2cm以下绳杆高度 40cm ,缠冠高度 2米3、 所有苗木必须是播种培育，均为本苗圃苗木，严禁从外省、外地调动，由此产生的不良后果，由乙方负责。