九龙仓江北嘴项目市场研究及整体定位报告.ppt

Code of this report | 1© Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播九龙仓江北嘴商务中心A10、A11商业地块市场研究与定位报告重庆中原顾问事业部 Chong Qing.05.2010Code of this report | 2© Copyright Centaline Group, 2010内容说明本报告主要解决九龙仓集团重庆江北嘴CBD商业项目与重庆市场无缝对接的定位问题，因项目所处的高区域价值决定了项目发展为标杆型综合体，项目内有商业、写字楼、公寓及酒店等业态，结合开发企业背景和项目特征，最终选择写字楼作为项目树立标杆的核心物业，项目写字楼以前瞻性的视野把握重庆写字楼变化趋势和客户需求变化趋势，充分依托不断增长的区域价值，把握未来一波大型企业入渝的热潮，主要面对大型金融企业总部和大型跨国跨地域企业的总部，打造中国第四城领先综合体，通过标杆写字楼来带动酒店、公寓以及商业的发展，从而树立项目标杆综合体形象注：此部分主要是写字楼和公寓部分。

Code of this report | 3© Copyright Centaline Group, 2010作者姓名所在公司职位号码参赛名目（请填“策划人”或“策划项目”）曾玉敏陈炼刚周康韩雪重庆中原策划经理策划主任策划师策划师13008309600策划项目附：参赛人信息Code of this report | 4© Copyright Centaline Group, 20101 1、项目分析、项目分析2 2、问题界定、问题界定3 3、市场分析、市场分析4 4、项目战略方向定位、项目战略方向定位项目属性界定开发企业背景简析项目价值分析Code of this report | 5© Copyright Centaline Group, 2010项目位于城市CBD的江北嘴区域，是唯一一个新兴规划且以商务为主的CBD商务中心，地段价值极其稀缺CBDCBD本项目本项目解放碑商贸中心江北嘴商务中心弹子石配套服务中心规划性质规划性质CBD中央商务区是以现代商务为核心，最具影响的金融、商务、会展区域，并集高档酒店、写字楼及商务公寓为一体、交通最便捷、基础设施及配套服务最一流的现代都市中心。

用地规模用地规模重庆中央商务区的总用地规模为5-6平方公里其中硬核地区为4平方公里,由解放碑、江北城、弹子石组成，构成重庆未来的商务金三角解解放放碑碑：：主要承担商贸功能，同时包括商务办公职能，面积0.92平方公里；江江北北嘴嘴：：承担商务办公职能，包括一部分商贸职能，面积2.4平方公里，总规模560万平方米；弹弹子子石石：：承担配套服务功能，包括高级居住、公寓、酒店、文化设施等Code of this report | 6© Copyright Centaline Group, 2010项目位于江北嘴规划中的未来之城，此区域属于规划中的商务办公区的核心区记忆之城记忆之城未来之城未来之城本项目本项目>江北城包括“记忆之城”和“未来之城”>“双城”将分五大功能区 ：商务办公区、综合服务区、混合使用区、休闲娱乐区和配套居住区Code of this report | 7© Copyright Centaline Group, 2010项目周边轻轨与多条市政干道连接，交通便捷度高，且项目所在江北城区域随着规划中的道路设施建设，未来交通将更加便捷本项目本项目轻轨9号线轻轨6号线轻轨9号线轻轨6号线千厮门大桥黄花园大桥朝天门大桥北滨路北滨路轻轨站轻轨站>项目交通便捷，项目周边有江北城的主干道“江北城大街北路”与“东升路”连接；>项目西边有轻轨9号线和6号线的江北城站点；>项目所在的江北城未来通过黄花园大桥、千厮门大桥、朝天门大桥与渝中、南岸连接；>随着规划中的朝天门过江隧道开通，项目所在的江北城与解放碑朝天门、弹子石等区域紧密联系，正真形成重庆CBD核心区。

Code of this report | 8© Copyright Centaline Group, 2010项目地块规划指标：指标高、纯商业、限高度的城市综合体分区分区编号编号地块地块编号编号用地用地性质性质用地用地面积面积( (亩亩) )建筑建筑面积面积（万（万㎡）㎡）建筑建筑密度密度(%)(%)容积容积率率绿地绿地率率(%)(%)集中集中绿地绿地（㎡）（㎡）建筑限建筑限高高( (m m) )A10A10-1/03C228.14.3245%810%270150A10-2/03C2223.412.4860%85%390100A10-4/03C2294.845%810%300150小计　43.521.6　　　　　A11A11-1/03C2231.523.150%1115%1050300共计共计757544.744.7A11A11A10-1A10-1A10-2A10-2A10-4A10-41、地块土地集约利用率极高，需要多种物业的档次完全协调；2、纯商业用地条件，物业发展方向锁定为商务写字楼、酒店、服务公寓、商业等；3、建筑限高100米、150米、300米，考虑到周边可利用的资源尤其是江景资源建，需要重点考虑周边业态的建筑高度，研究项目的可视性价值及其利用。

Code of this report | 9© Copyright Centaline Group, 2010项目属性地段极度稀缺全新地段极度稀缺全新CBDCBD核心的大型城市综合体核心的大型城市综合体Code of this report | 10© Copyright Centaline Group, 20101 1、项目分析、项目分析2 2、问题界定、问题界定3 3、市场分析、市场分析4 4、项目战略方向定位、项目战略方向定位项目属性界定开发企业背景简析项目价值分析Code of this report | 11© Copyright Centaline Group, 2010九龙仓集团拥有雄厚的实力和丰富的城市综合体开发经营经验，且重庆是集团作为重要业务的内地所在长江经济带上的重点城市九龙仓集团创始于1886年，集团实力雄厚，综合资产达1740亿港元，以发展香港和内地两地地产及基建业务为策略重点九龙仓集团海港企业现代货箱码头天星小轮香港空运货站马哥孛罗酒店C!ty'super会德丰地产（香港、新加坡）有线宽频（有限电视、骄阳电影）……物业运输码头通信酒店商贸……九龙仓集团涉足行业►香港的海港城及时代广场是九龙仓集团的核心，共占集团资产总值的47%，营业利润的58%；►九龙仓集团在香港和内地开发经营着多个城市综合体项目，也有丰富的开发和经营经验。

>九龙仓集团致力于“创建明天”，内地市场正是集团开拓新“明天”的所在地；>九龙仓集团截至2008年底，土地储备达1亿平方尺，内地业务主要分布在长江经济带，重庆作为内地业务的重点之一Code of this report | 12© Copyright Centaline Group, 20101 1、项目分析、项目分析2 2、问题界定、问题界定3 3、市场分析、市场分析4 4、项目战略方向定位、项目战略方向定位项目属性界定开发企业背景简析项目价值分析Code of this report | 13© Copyright Centaline Group, 2010高区域价值：高区域价值：地段极度稀缺的新兴CBD核心区大大型型城城市市综综合合体体：包含商业、酒店、写字楼、公寓等多种业态开开发发主主体体雄雄厚厚实实力力：：九龙仓具有雄厚的资金实力和多个城市综合体的开发和经营经验打造标杆型城市综合体打造标杆型城市综合体通过土地价值最大化来通过土地价值最大化来实现项目利益最大化实现项目利益最大化Code of this report | 14© Copyright Centaline Group, 20101 1、项目分析、项目分析2 2、问题界定、问题界定3 3、市场分析、市场分析4 4、项目战略方向定位、项目战略方向定位Code of this report | 15© Copyright Centaline Group, 2010核心问题怎样才能建立标杆型城市综合体？怎样才能建立标杆型城市综合体？Code of this report | 16© Copyright Centaline Group, 2010问题结构化战略层面战略层面项目中的写字楼、商业、酒店、公寓物业之间的关系？哪种物业能树立标杆？策略层面策略层面怎么树立标杆？1、项目中的各种物业可能的影响力，树立标杆形象的可能性？2、项目各种物业所处的市场环境如何？未来面临怎样的竞争环境？如何准确地定位？Code of this report | 17© Copyright Centaline Group, 2010在项目的各种业态中，写字楼是本项目最能树立标杆形象的产品写字楼商业酒店公寓体量体量约28万方约9万方约3万方约5万方可能辐射可能辐射范围范围随着中国第四城的发展，可能辐射东盟、亚洲甚至全球主要辐射重庆，西南地区范围内商务配套商务配套树立标杆树立标杆的可能性的可能性★★★★★★★★★★★★项目的各类物业中，项目的各类物业中，““写字楼写字楼””是最能树立标杆形象的产品是最能树立标杆形象的产品公寓写字楼酒店商业商务标杆产品商务配套产品价值最大化产品商务产品链Code of this report | 18© Copyright Centaline Group, 2010写字楼的形象建立，只有“形”“神”兼备，方能成就标杆气质写字楼的标杆形象写字楼的标杆形象““形形””““神神””硬件和软件两方面引领重庆写字楼市场发展硬件和软件两方面引领重庆写字楼市场发展甑选顶级和高端的客户进驻甑选顶级和高端的客户进驻①①区域价值机会分析区域价值机会分析②②供应市场机会分析供应市场机会分析③③需求市场机会分析需求市场机会分析Code of this report | 19© Copyright Centaline Group, 20101 1、项目分析、项目分析2 2、问题界定、问题界定3 3、市场分析、市场分析4 4、项目战略方向定位、项目战略方向定位供应市场分析需求市场分析区域价值分析Code of this report | 20© Copyright Centaline Group, 2010当世界聚焦中国的时候，中国聚焦第三增长极的重庆环渤海长三角珠三角西三角重庆>两江新区：两江新区： 2009年2月5日，国务院在国家战略层面正式研究设立“两江新区”，是中国的第三个副省级新区，前两个分别是上海浦东和天津滨海新区；>五五个重庆建设：个重庆建设： 2008年7月20日，首次在市委三届三次全委会上浓墨重彩地提出，成为重庆的战略决策；>3 31414战略：战略：中央给重庆制定的“314战略部署”即三大定位，一大目标，四大任务；>寸寸滩、空港、西永综合保税港区：滩、空港、西永综合保税港区：中国内陆首个海陆空综合保税港区。

重重庆庆的的五五大大定定位位：我国重要的中心城市之一、国家历史文化名城、长江上游经济中心、国家重要的现代制造业基地、西南地区综合交通枢纽Code of this report | 21© Copyright Centaline Group, 2010良好的投资环境和强劲的经济发展潜力使重庆正在成为“中国第四城”，承担着西部经济发展的引擎使命《财富》第五次进行“中国最佳商务城市”调查 ：►劳劳动力动力供给最理想的城市供给最理想的城市1.上海 2.北京 3.深圳 4.成都 5.广州 6.西安 7.南京 8.杭州 9.武汉 10.重庆 ►未未来最具发展潜力的城市来最具发展潜力的城市  1. 上海 2. 天津 3. 杭州 4. 青岛 5. 宁波 6. 苏州 7. 重庆 8. 武汉 9. 北京 9. 大连►2010年4月，中国社科院发布报告，列举了中国未来10年最具潜力的24个城市，其中一线城市4个，年青的直辖市重庆重庆比肩北京、上海、天津北京、上海、天津三个国际化大都市，成为中国第四城中国第四城►今年2月初，在城乡建设部编制的《全国城镇体系规划》中，重庆就凭借政治、经济、文化、社会等诸方面的综合优势，看齐上海、北京、天津、广州等四个区域性中心城市，跻身国国家家五五大中心城市之列，成为西部经济社会发展的大中心城市之列，成为西部经济社会发展的““引擎引擎””。

►2010年1月，美国《时代》周刊亚洲最佳投资城市评选活动中，重重庆庆成成功功超超越越日日本本东东京京，，高高居数千个亚洲城市第七位居数千个亚洲城市第七位►2010年2月，英国《金融时报》亚洲未来城市评选活动中，重庆首次入选子榜单，再一次位居最佳外国直接投资促进策略城市榜单第七位最佳外国直接投资促进策略城市榜单第七位Code of this report | 22© Copyright Centaline Group, 2010重庆自身经济快速增长及产业结构的不断优化，证明了“中国第四城”强劲的发展动力图：重庆都市区近年来国民经济发展状况数据来源：重庆历年统计年鉴和公报图：近年重庆市都市区产业结构发展情况表（单位：亿元）图：重庆市近年利用外资情况（单位：万美元） 图：近年世界500强进驻重庆地区的数量（单位：家）Code of this report | 23© Copyright Centaline Group, 2010小结►重庆准确的城市定位、良好的投资环境、强劲的经济发展势头、不断优化产业结构，加之重庆处于中国经济承东启西的节点，使重庆成为“中国第四城”、中国西部的经济中心，承担着中国西部经济发展引擎的使命。

►重庆CBD是全国为数不多的CBD之一，统领整个中国西区，面向中国中西部、面向东盟北部国家，面向南亚，作为跨国公司在这一区域的总部基地和资金运作中心，地位可见一斑Code of this report | 24© Copyright Centaline Group, 2010CBD之于城市的地位►CBD是现代化城市以商务办公为主的第三产业聚集地，它是经济高度发达的产物，是城市经济实力的体现►CBD不单单是一个商务中心的概念，它还是一个国际化大都市的标志性区域，CBD的规划形成将成为重庆对外的标志>聚集了全世界大部分跨国公司和金融机构，如纽纽约约、、东东京京、、伦敦和巴黎伦敦和巴黎>具有较强集聚功能和扩散功能，对外交往和竞争能力，作为国家的金融贸易中心和物流中心，如北北京京、、上上海海、、洛杉矶洛杉矶等>具有一定经济实力和综合功能， 并能带动整个地区经济的发展，如广广州州、、深深圳圳、、天天津津等区域性经济中心城市区域性经济中心城市全国性经济中心城市全国性经济中心城市全球性经济中心城市全球性经济中心城市123Code of this report | 25© Copyright Centaline Group, 2010重庆CBD将作为区域级CBD定位，承载西部地区未来经济中心的历史使命城城 市市常住人口常住人口（万人）（万人）GDPGDP总量总量（亿美元）（亿美元）第三产业第三产业比重比重直接利用外资规直接利用外资规模（亿美元）模（亿美元）CBDCBD用地规模用地规模（㎞（㎞2 2））CBDCBD总建筑规模总建筑规模（万㎡）（万㎡）东东 京京①①1256828082％-4.48700巴巴 黎黎②②1200945.7--3.5-4350上上 海海③③1815129551％711.7400广广 州州75775957％296.21300北北 京京158198371％4541072深深 圳圳84672647％334.13780重重 庆庆④④280843544％74-51098注：①东京指临海福都心；②巴黎指德方斯CBD商务区；③上海指陆家嘴CBD金融贸易区；④重庆CBD建筑规模指解放碑建筑体量及江北新城规划体量。

重庆重庆CBDCBD的功能定位是的功能定位是““长江上游和西南地区的区域性商务中心长江上游和西南地区的区域性商务中心””Code of this report | 26© Copyright Centaline Group, 2010城市功能中，规划中的CBD是最能体现重庆国际化形象的区域，而保税港、两江新区催生CBD的发展和升级解放碑江北城内环高速319国道渝合高速渝黔高速渝邻高速北环立交人和立交东环立交本项目弹子石CBD观音桥空港保税区寸滩港保税区火车北站物流产业五里店信息技术、光电子、生物、医药及环保等高新技术产业汽车及零配件现代制造业出口加工制造产业两江新区发展目标两江新区发展目标60亿200家2000亿500万20122012年内实现年内实现利用外资超过60亿美元引进世界500强达到200家利用内资达到2000亿元人民币集装箱吞吐能力500万标箱  Code of this report | 27© Copyright Centaline Group, 2010重庆CBD规划：三区域互为补充，规划前景良好用地规模重庆中央商务区的总用地规模为5-6平方公里。

其中硬核地区为4平方公里,由解放碑、江北城、弹子石组成，构成重庆未来的商务金三角规划性质CBD中央商务区是以现代商务为核心，最具影响的金融、商务、会展区域，并集高档酒店、写字楼及商务公寓为一体、交通最便捷、基础设施及配套服务最一流的现代都市中心解放碑商贸中心江北嘴商务中心弹子石配套服务中心CBD中央商务区承担商务办公职能包括一部分商贸职能面积2.4平方公里总规模560万平方米主要承担商贸功能，同时包括商务办公职能面积0.92平方公里承担配套服务功能，包括高级居住、公寓、酒店、文化设施等Code of this report | 28© Copyright Centaline Group, 2010现有的城市格局决定了CBD不可避免的会在局部形成竞争，尤其是解放碑和江北嘴在商务方面的竞争弹子弹子石服石服务区务区解放碑商貿區解放碑商貿區江北江北嘴现嘴现代商代商务区务区>解解放放碑碑因地域形态，虽有重庆华尔街规划的都市更新，却受限原都市格局，更多是在原解放碑核心既有商务商业能量延续，导致部分都会商务区则移转至江北城；>弹弹子子石石区域更多是承担CBD的配套服务功能，其商贸商务功能只是区域区域内部的配套；>江江北北嘴嘴作为新兴规划的纯粹商务区，具有高起点规划、高规格建设的现代商务形象，势必会吸引重庆其他区域尤其是解放碑区域的部分商务客户进驻。

图： 解放碑与江北城写字楼供应体量对比（万平米）数据来源：重庆中原市调统计、江北嘴中央商务区投资有限公司最新规划调整图： 解放碑与江北城高档写字楼供应体量对比（万平米）Code of this report | 29© Copyright Centaline Group, 2010江北嘴和解放碑功能定位上存在重复决定了部分产业未来的竞争关系，尤其表现在高附加值的金融行业和国内外大型企业客户上江北嘴江北嘴解放碑解放碑整体定位：整体定位：现代商务中心产产业业定定位位：：金融业、现代制造业总部、服务业等客客户户定定位位：：金融机构，世界、国内500强企业等高端商务客户为主功功能定位：能定位：四四大地域大地域>中央金融机构战略性网点布局地>外资银行、保险机构、证券基金公司西南总部首选地>世界、国内500强企业西南地区总部首选地>西部地区金融产品、金融组织创新与试验的特殊区域三三大市场大市场>证券场外交易市场（OTC市场）>全国性电子票据交易中心>期货交易所整体定位：整体定位：中央商贸中心产产业业定定位位：：商贸零售业、金融业、现代服务业等客客户户定定位位：：金融机构，大型企业，广泛的各种层次客户群功功能定位：能定位：>一是长江上游地区金融服务中心>二是长江上游地区信息服务中心>三是长江上游地区商贸中心>四是长江上游地区国内外企业总部基地>五是重庆市现代都市景观风貌展示区重重点发展分为三个层次的主要产业：点发展分为三个层次的主要产业：>核心层是金融保险业、信息传媒产业、专业服务业、商贸流通业>紧密层是旅游业、房地产业、会展业、物流业>辅助层是高级社区与个人生活服务业及公共设施服务业。

Code of this report | 30© Copyright Centaline Group, 2010江北嘴相比解放碑CBD商务比重更大，功能结构更合理，同时在推动政府层级上，江北嘴相比解放碑强势了太多与解放碑在功能上形成差异化定位，重点发展商务和金融功能中央商务区中央商务区功能定位功能定位主要职能主要职能江江北北城城现现代代商商务区务区商务中心商务办公职能，包括一部分商贸职能解放碑商贸区解放碑商贸区商贸中心商贸功能，同时包括一部分商务办公职能弹弹子子石石功功能能配配套区套区功能配套区配套服务功能，包括高级居住、公寓、酒店、文化设施等参照国际级城市CBD（纽约、伦敦、巴黎、东京）的功能结构构成，对比重庆CBD中的江北嘴现代商务中心和解放碑商贸中心的功能结构中央商务区中央商务区推动政府层级推动政府层级江北城现代商务区江北城现代商务区重庆市政府主导重庆市政府主导解放碑商贸区解放碑商贸区渝中区政府主导渝中区政府主导Code of this report | 31© Copyright Centaline Group, 2010现状：解放碑作为历史形成的传统CBD承载了大量重庆金字塔尖的企业功能，江北嘴作为全新的现代CBD正处于规划建设阶段►解放碑►江北嘴类别类别数量数量占地面积0.92平方公里单位机构7600个营业面积超过5000平方米的大型商场20多家商务楼宇超过120万平米商贸类建筑面积超过90万平米住宅类建筑面积130万平米金融机构70余个>90%的驻渝国内商业银行、保险公司、证券公司总部在解放碑；>2/3的驻渝境外银行、保险机构在解放碑 ；>3/4的驻渝世界500强企业和所有的外国驻渝领事机构在解放碑。

规划完毕，处于基础设施建设阶段，目规划完毕，处于基础设施建设阶段，目前只有金融街前只有金融街··世纪中心一个写字楼项世纪中心一个写字楼项目销售Code of this report | 32© Copyright Centaline Group, 2010解放碑发展阶段：良好的规划前景必须依赖整个重庆CBD的发展，目前整处于调整升级阶段第一阶段（2006—2010年）：使解放碑CBD成为重庆市以及黔北和川南地区最具规模和活力、与国内外市场联系紧密的商务活动中心第二阶段（2010—2020年）：使解放碑CBD成为长江上游地区最具规模和活力、进入国际产业分工链条的国际化商务活动中心第三阶段（2020—2050年）：使解放碑CBD成为中国西部地区最具规模和活力，在部分领域具有全国意义、高度国际化的商务活动中心随着解放碑CBD的各阶段目标的达成，区域未来在整个长江上游地区乃至中国西部地区均具有极为重要的战略和经济地位，区域发展前景良好解放碑中央商务区（CBD）在功能定位及产业发展规划中明确提出了解放碑区域的整体发展规划，整个发展将分为三个阶段：Code of this report | 33© Copyright Centaline Group, 2010江北嘴发展阶段：目前处于发展初期的建设阶段2002003 32002009 92012015 52022020 0规划阶段规划阶段建设阶段建设阶段完善阶段完善阶段成熟阶段成熟阶段>纳入CBD规划>老城拆迁>整体规划>道路管网基础设施建设>中央公园、大剧院、科技馆建设开放>金融街·世纪中心建设>重庆金融城开工>财信国际开工>重庆银行大楼开工>……>金融市场建立>成为长江上游地区金融机构、金融资金、金融产品交易、金融产品定价、金融信息、金融人才等集聚的核心区>金融创新、金融生态环境等先行区>实现重庆80%的金融机构在此布局>集聚30%的金融机构贷款余额>使重庆金融业增加值达到750亿>内部结构不断调整优化实实施施推推进进影响影响范围范围重庆及周边区域中国西南全国及东盟地区全球2052050 0Code of this report | 34© Copyright Centaline Group, 2010长远来看，过于拥挤的人流和过于陈旧并难以加以彻底改造的交通网络等基础设施难以承担起定位很高的重庆CBD，或者说是西中国CBD的重任解放碑解放碑——历史沉淀形成的CBD江北嘴江北嘴——新兴规划的现代CBD交通体系：交通体系：>对外联系的三条主干道虽有多条公交线路，但地形地貌决定了很难有大的改变>新兴的三条轻轨线将在一定程度上缓解交通问题停停车位：车位：>据不完全统计解放碑共有地下车位约7000个供供电、网络管网电、网络管网>历史原因形成的基础设施网络，很难进行大的改变拓拓展空间展空间>经过多年的无序开发，可开发建设空间非常有限交通体系：交通体系：>网状新兴宽敞道路交通体系>多条公交通达>规划四条轻轨经过其中和周边停停车位：车位：>据不完全统计江北嘴共规划地下车位超过30000个供供电、网络管网电、网络管网>按照新兴国际CBD标准规化超前的供电、网络等基础管网拓拓展空间展空间>全新的CBD，大量可开发空间注：解放碑车位数根据中原实地调研，江北嘴车位数根据规划地下建筑面积110万方、单个车位建面30平米计算Code of this report | 35© Copyright Centaline Group, 2010由以上可见，解放碑是这个城市的商业中心和曾经不同定位时城市的商务核心之一，但却不能担负起整个中国西区乃至更大辐射区域的商务中心责任，它太小，不是本身太小，而是在10年左右的不合理开发之后，能剩下的可供开发的土地已经所剩无几，整体性差，各类项目也比较繁杂，商业与商务的杂居更是以各项现代化服务咨询产业和资金信息流为核心的现代CBD的绝对禁忌，正如同上海选择了陆家嘴而不是南京路，北京选择了朝阳门到王府井一线而不是传统的城市中心西单一样。

现代化的CBD需要一个完全的处女地描绘最好的蓝图，整体性的进行基础设施建设，整体性的改造规划而这些，都已经是在各类开发过半的解放碑地区不可能实现的了当然解放碑也在CBD范围内，并在逐渐改造升级，但其最终作用，更适合作为现代CBD中的高端奢侈商业和顶级商业的集散地，辅以部分商务功能，而不适宜以之作为现代化CBD的中心Code of this report | 36© Copyright Centaline Group, 2010重庆CBD三区域商务影响力分析：初期解放碑绝对强势，中期江北嘴和解放碑并驾齐驱，成熟期江北嘴绝对强势CBD发展阶段商务影响力高低发展初期发展中期成熟期20152020江北嘴解放碑资料来源：重庆中原研究弹子石>重庆CBD三区域中，发展初期，解放碑的商务以因历史原因，处于绝对的强势地位，江北嘴处于建设发展阶段，影响力持续上升；>发展中期，江北嘴和解放碑的商务影响力平分秋色，并驾齐驱的发展；>重庆CBD进入成熟期，江北嘴的商务影响力呈绝对的强势地位，解放碑和弹子石相比江北嘴商务影响力小很多Code of this report | 37© Copyright Centaline Group, 2010小结重庆CBD由于空间和历史因素，呈现三角板块规划格局，由于多年的沉淀，解放碑在过去若干年承担着核心的功能，但随着江北嘴高规格的规划建设，其影响力特别是商务影响会逐渐加强，虽在一定时间内与解放碑呈胶着发展，并驾齐驱，但未来势必超越解放碑，成为重庆CBD甚至西部CBD的核心，而解放碑和弹子石这两大CBD组团将成为核心江北嘴有力的左膀右臂。

Code of this report | 38© Copyright Centaline Group, 20101 1、项目分析、项目分析2 2、问题界定、问题界定3 3、市场分析、市场分析4 4、项目战略方向定位、项目战略方向定位供应市场分析需求市场分析区域价值分析Code of this report | 39© Copyright Centaline Group, 2010重庆写字楼市场正快速迈向“发展阶段”，政府将全力打造多元化中高档商务办公集群，写字楼市场将迎来全新的时期p核心动因 房地产热潮 供需失衡 经济复苏 需求多元化 企业追求形象 客户价值多元化p表现形式 商务办公 商住与商务办公共存 纯商务形象 个性化形象p客户特征 中小型企业 成长型企业 大中型企业 各种类型的企业 p产品特征 中低档写字楼 商住楼宇 商务公寓 中高档写字楼 高档写字楼 p客户关注 地段、交通 地段、 交通、性价比 地段、配置、服务 地段、配置、服务、 生态1990年至1998年1999年至2007年2007年至2015年2015年以后Code of this report | 40© Copyright Centaline Group, 2010经过多年发展和演变，重庆写字楼形成了渝中、北部、南部三大片区，就项目所处的区域价值而言，CBD内的解放碑将是主要竞争区域>随着城市的南北纵向发展，重庆市写字楼主要分布在渝中片区、北部片区和南部片区，>其中渝中区写字楼主要集中在解放碑中心板块和两路口-上清寺板块；>北部片区主要集中在观音桥板块、红旗河沟板块和新牌坊板块；>南部片区主要集中在南坪中心区域。

从重庆已供应写字楼市场分布来看，渝中区为绝对的核心，且是最早发展区域，从渝中向南北方向延展，北部片区的高兴园为政府利用政策杠杆主要针对高新科技、生物制药等类型企业；而作为重庆金字塔尖的企业更多将总部布局在配套齐全的核心商圈，特别是因为历史因素形成的解放碑商圈区域Code of this report | 41© Copyright Centaline Group, 2010重庆写字楼已供应市场重庆写字楼已供应市场Code of this report | 42© Copyright Centaline Group, 2010重庆已供应甲级写字楼仅占2成，其中50%以上集中在解放碑，入住金字塔尖的企业，同时成为外地入渝企业的首选，解放碑独大表：重庆市主城区已投入使用的写字楼名单 区域区域甲级写字楼甲级写字楼乙级乙级/ /丙级写字楼丙级写字楼比例比例入住企业结构入住企业结构解放解放碑中碑中心心世界贸易大厦、世界国贸大厦、大都会商厦、纽约·纽约、国际商务中心半岛国际商务大厦、得意商务楼、雨田大厦 、合景国际大厦、欧鹏电子商务大厦、渝海大厦、都市广场商务大厦、帝都广场A塔楼5：8国际、国内大型企业及金融机构为主，多为行业龙头型企业观音观音桥桥- -红旗红旗河沟河沟嘉年华大厦、未来国际、世纪英皇、同聚远景、中冶大厦、金岗大厦、西普大厦、国际商会大厦、中信银行大厦、弗瑞登、3：7主要以本地企业为主，房地产相关类企业较多南坪南坪中心中心浪高凯悦大厦金台大厦、正联大厦1：2本地中小型企业，且绝大多从事商贸、装饰装修及广告等行业由于解放碑在国际国内的拥有较高的知名度，很多外地企业在进入重庆时都将办公区域选择在解放碑，因为他们对重庆的商务区域印象只有解放碑。

——重庆中原三级市场写字楼部 蔡经理解放碑区域聚集了超过50家全球知名企业，包括很多进入重庆的世界500企业以及大量金融企业，入住企业档次相较其他区域优势明显——创汇首座项目策划 古先生Code of this report | 43© Copyright Centaline Group, 2010重庆已供应写字楼年代久远，整体形象不高，配置落后，配套和物业服务不足，甲级写字楼相对较好，但已不能满足市场需求楼宇名称层数外立面 大堂装修梯户比标准层高(米)设备情况车位配比物管公司服务服务内内容容收费水收费水平平重庆世界贸易中心56F玻璃幕墙加高级石材精装修，挑高6米4.5层高3.6净高2.6中央空调所需:650实际:210贴心物业常规服务10元/㎡·月半岛国际32F玻璃幕墙加高级石材简单装修、无挑高5.3层高3净高2.1中央空调所需:242实际:68半岛物业常规服务5元/㎡·月得意世界28F铝塑板加石材简单装修、部分挑高4.8层高3.5净高2.5分户空调所需:725实际:300得意物业常规服务4元/㎡·月重庆目前写字楼整体供应水平不高，即使在甲级写字楼最集中的解放碑区域，很多写字楼因硬件或服务方面的因素已影响项目的入住率，其他档次更低的写字楼由于硬件老化和配套特别是车位配比的不足，这些已经制约了出租率。

——重庆中原三级市场写字楼部 蔡经理数据来源：中原实地调研项目名称项目名称物业物业档次档次入市入市时间时间半岛国际商务大厦中高档1999大都会商厦高档1999万豪商务中心中高档2000纽约纽约中高档2003世贸中心高档2003国际商务中心中高档2004国贸中心高档2004Code of this report | 44© Copyright Centaline Group, 2010已供应写字楼销售价格和租金水平与楼宇自身品质和地段关系密切，整体入住率较高，特别是甲级写字楼相比3年前变化不大，呈现出租金越高入住率越高的景象楼宇楼宇档次档次楼宇名称楼宇名称售价水平（元售价水平（元/ /㎡㎡））租金水平（元租金水平（元/ /㎡㎡··月）月）20062006入入住率住率20092009入入住率住率甲级大都会商厦——140-170100%100%国际贸易中心10000-1600070-10097%95%国际商务中心6500-900050-6093%95%未来国际10000-1400070-9093%95%浪高凯悦大厦6000-800030-4090%85%乙级或丙级都市广场A座6000-800040-4592%90%半岛国际5000-1100030-5090%85%泰安大厦400020-2580%60%重庆宾馆商务大厦8000-1000035-6090%80%表：主城区部分已投入使用写字楼租赁情况重重庆庆高高端端写写字字楼楼入入住住稳稳定定的原因：的原因：►大量的企业在重庆没有更多选择；►很多企业的办公场地为公司自购物业；►大量大型企业（国内、跨国企业）入住带动产业链上下游服务企业入住。

数据来源：中原实地调研Code of this report | 45© Copyright Centaline Group, 2010典型案例——大都会：虽已使用10年有余，但因良好的物管服务和高端的客户构成，其租金水平和出租率在市场中都独领风骚大都会商厦写字楼参数总建筑面积总建筑面积5.2万平米总层数总层数33车位车位407电梯电梯原装进口日立，11部（3层一部电梯）层高层高层高3.8米，净高2.8米物管物管和记黄埔物业提供普通服务的基础上提供部分增值服务，收费10元/月·平米租金水平租金水平140-170元/月·平米出租率出租率100%入住企业入住企业汇丰银行、通用电器、利宝、柯达、飞利浦、IBM、西门子、上海宝钢、青岛制冷设备等企业及英国总领事馆、加拿大总领事馆等，还汇集了如和记黄埔、美联物业等房地产公司大都会商厦是由香港和记黄埔实力有限公司开发并持有，是重庆建成投入使用最早的高档写字楼，其在设计、用材、物管等方面都代表着重庆写字楼市场的最高水平，因此吸引了众多外资及本地有实力的公司或单位入住大都会其实硬件水平在目前的市场中已不属于最好，但优质的物业服务是其租金水平和出租率在重庆都是最高的关键。

——创汇首座项目策划 古先生Code of this report | 46© Copyright Centaline Group, 2010从写字楼空置率来看，解放碑区域较低的空置率说明市场需求的巨大图：解放碑区域商务楼宇空置对比►从2007年的商务空置面积12.15 万平方米减至2008的10.4 万平方米，空置面积共减少1.8 万平方米，同比下降14.4% ；►如除去主要的六栋“四久工程”楼宇，解放碑商务楼宇的空置率将下降为3.61%，空置率整体水平将较好地控制在5%这个合理的水平以内商业商业商务商务合计合计新重庆新重庆广场广场 70000 1200082000帝都广帝都广场场 379111284950760星河城星河城280002104949049重庆谊重庆谊德美食德美食城城 479180 47918奎星楼奎星楼B B组团组团40000 040000时代广时代广场场 186851574734432合计合计242514 61645304159表：解放碑主要“四久工程”数据来源：渝中区统计局Code of this report | 47© Copyright Centaline Group, 2010甲级写字楼主要承载了金字塔尖的企业，而档次稍低的写字楼主要承载甲级写字楼内企业产业链上的服务配套型企业数据来源：中原实地调研（以上图表主要为渝中区各档次楼宇入住客户构成）►从行业上分析，商务服务企业比重最大，占54%，其中包括法律、投资、咨询、广告、传媒等；其次为金融和房地产业，分别占12%、13%；另外政府机构也一定比重，同时渝中区作为全市交通枢纽中心，运输业也占一定比例。

►从企业性质分析，以国内外知名企业为主，其中总部型企业比重较大►入住企业行业相对分散，但仍以商务服务、金融、房地产为三大主力，比重之和超过50%，另外该类楼宇中批发零售业、建筑及装饰等行业比例较大，这与其主要业务范围在渝中区，特别是解放碑、朝天门区域关系密切►从企业性质分析，以中小型的本地企业为主，大约占90%，该类企业所需面积小，一般在50-150㎡之间；国际、国内大型企业及金融机构甲级写字楼甲级写字楼大型企业的配套服务型企业乙级写字楼乙级写字楼本地中小型企业丙级写字楼丙级写字楼Code of this report | 48© Copyright Centaline Group, 2010大量世界500强企业进入重庆，特别是近年来产业越来越高端，结构越来越多元，带动产业链发展的同时催生写字楼需求的增加阶段阶段时间时间代表性企业代表性企业所属行业所属行业第一阶段第一阶段80-90年代葛兰素史克制药业百事饮料本田制造业雅马哈五十铃三菱第二阶段第二阶段1997-2001年家乐福百货零售ABB电力和自动化爱立信电子、通讯第三阶段第三阶段2001-2007年汇丰银行金融荷兰银行大都会人寿第四阶段第四阶段2007年 至今NTT通讯法国电力能源花旗银行金融汇丰银行巴克莱银行澳新银行丸红综合性表：不同阶段进入重庆的世界500强代表企业►截至2009年12月31日，入驻重庆的世界500强企业首次达到154家，其中境外企业125家，重庆引入世界500强企业总量，已居西部第一。

机械制造机械制造零售通信零售通信金融金融综合综合数据来源：重庆政府网、外经网等网络Code of this report | 49© Copyright Centaline Group, 2010解放碑CBD近年来产业结构不断调整，金融业作为主导产业定位，吸引了大量金融机构的进驻 ，这与中加入WTO后开放金融保险也有着直接的原因解放碑近几年产业结构变化由此可见，随着CBD 发展，交通运输邮政及仓储业、批发零售业比重逐渐降低，文化娱乐业、信息传输与计算机服务业业比重由于金融、居民服务、商业服务业的比重持续上升也将逐渐降低，但作为金金融融业业，，中中介介服服务务业业等等逐逐渐渐占占据据CBD CBD 商商圈圈的的重重要要位置位置解放碑解放碑CBD CBD 的产业定位：的产业定位：►主主导产业：导产业：金融业►优优势产业排行如下：势产业排行如下：>营利性服务业(包括居民服务与其他服务业和租赁与商务服务业)>批发和零售业（行业会出现分化，保留高端业态和部门，逐步淘汰低端业态）>房地产业数据来源：渝中区统计局Code of this report | 50© Copyright Centaline Group, 2010作为目前商务核心的解放碑因供应综合因素及政府推手原因，导致部分企业有向北部搬迁的趋势最近两年来，渝中区特别是解放碑很多客户都向三北区域搬迁，主要原因是解放碑的交通拥堵和停车难对这些企业影响很大，其次是三北区域写字楼的性价比相对渝中区高得多。

——重庆中原三级市场写字楼部 蔡经理解放碑三北区域交通拥堵停车难租金相比无优势政策无优势北部高新园市政府主导，国有公司开发：实实行行““普普惠惠、、特特惠惠和和特特事事特特办办””的的政政策策，，形形成成明明显显的的““政政策策洼洼地地””，，重重大大项项目目采采取取““一一事一议事一议””、、““双赢多赢双赢多赢””方式商洽方式商洽►CASE1：市政府招商引资引入中国规划设计研究院进入重庆开设西南分院，中建院刚进入重庆希望公司选择在解放碑，市政府推荐选择三北区域，最终中规院选择了三北区域►CASE2：金蝶软件2006年以前一直在上清寺中安大厦办公，后因高新园区良好的政策（三年免税，50万装修款返还等）流失北部片区部分地方对企业政策非常优惠，特别是对企业高管的返税政策相当具有诱惑力，一般的一年的税收返还比其薪资收入都高——创汇首座项目策划 古先生Code of this report | 51© Copyright Centaline Group, 2010小结►重庆已供应写字楼整体形象档次不高，处于中低端供应为主的市场，高端供应缺乏；►近年来重庆写字楼市场需求旺盛，特别是高端写字楼需求，但大量需求并未能得到有效承载；总体来讲，目前重庆写字楼已供应市场呈现解放碑独大、供需失衡的市场、高端写字楼需求旺盛的特点。

Code of this report | 52© Copyright Centaline Group, 2010重庆写字楼待供应市场重庆写字楼待供应市场说明：待供应写字楼分为在售和潜在两部分，以下部分主要针对重庆市场高档写字楼市场分析Code of this report | 53© Copyright Centaline Group, 2010在售写字楼除了分布在传统的商圈，江北嘴CBD和南滨路也开始出现高档写字楼的供应，呈现多点布局，但解放碑地位不会改变联合联合国际国际创汇创汇首座首座新华新华国际国际朗晴朗晴广场广场协信协信中心中心海洋海洋国际国际金融金融街街万达万达广场广场长江长江国际国际喜喜来来登登观音观音桥商圈桥商圈解放碑商圈解放碑商圈南坪商圈南坪商圈江北嘴江北嘴南滨路南滨路区域项目建筑面积解放碑商圈新华国际4.1万方创汇首座2.1万方联合国际约2.8万方观音桥商圈海洋国际2.8万方朗晴广场2.1万方协信中心4万方南坪商圈万达广场5.9万方江北嘴金融街世纪中心15.8万方南滨路长江国际4.3万方喜来登5万方注：以上面积均为写字楼部分建筑面积>江北嘴作为新兴规划以商务为核心的CBD，拥有良好的规划前景，金融街世纪中心率先推出面市；>南滨路因与传统商务中心解放碑的近距离，同时拥有良好的景观资源，成为近来高档写字楼供应的区域。

Code of this report | 54© Copyright Centaline Group, 2010在售写字楼单个项目开发体量较大，多以商业、写字楼、酒店和公寓等物业组合商务综合体形式项目物业类型体量建筑形态新华国际商业、写字楼6.5万方单体海洋国际商业、写字楼2.8万方单体金融街商业、写字楼15.8万方综合体创汇首座商业、写字楼、公寓8.6万方综合体联合国际商业、写字楼、公寓11万方单体长江国际写字楼、酒店、公寓15.3万方综合体朗晴广场商业、写字楼、公寓13万方综合体万达广场市商业、写字楼、公寓13.66万方综合体喜来登写字楼、酒店、公寓23万方综合体协信中心商业、写字楼、酒店、公寓15.25万方综合体►项目开发体量多集中在10-20万方，物业多以写字楼和公寓组合为主，个别开发体量较小的项目，则规划为商业+写字楼；►开发规模较大项目多以综合体形式组合，在完善项目配套的同时控制开发风险；金融街重庆中心Code of this report | 55© Copyright Centaline Group, 2010在售写字楼基本为甲级写字楼，其配置标准在目前重庆写字楼市场处于领先地位，将逐渐提升重庆写字市场楼供应水平项目级别立面大堂电梯空调层高车位新华国际新华国际甲级LOW-E低辐射镀膜中空玻璃和铝板约300㎡，高9米蒂森，7部；层梯比：6分层变频中央空调3.6-3.8m308个，每100㎡0.8个海洋国际海洋国际甲级LOW-E中空玻璃、铝合金材料约300㎡，高9米日立，6部；层梯比：6江水热泵中央空调4m493个每100㎡1.8个金融街金融街甲级LOW-E中空玻璃500㎡，高7.9米三菱，9部；层梯比：3江水热泵中央空调3.9m、5.8m1180个，每100㎡0.75个长江国际长江国际甲级6mm厚钢化镀膜＋9A＋6mm厚钢化中空LOW－E玻璃380㎡，高11米日立，10部；层梯比：3.8VRV中央空调3.6m、3.9m约300个，每100㎡0.7个协信中心协信中心甲级中空玻璃+铝板1000㎡，高6.8米通力，8部；层梯比：3VAV中央空调3.7m约300个每100㎡0.7个长江国际Code of this report | 56© Copyright Centaline Group, 2010在售写字楼多聘请国际或本地知名物管，为写字楼未来形象和品质的提升提供了保障项目物管物管费新华国际重庆渝世弟物业未定，预计10-15元/㎡•月海洋国际重庆金科物业25元/㎡•月金融街第一太平戴维斯12元/㎡•月创汇首座戴德梁行顾问11元/㎡•月长江国际第一太平戴维斯6.8元/㎡•月朗晴广场华宇物业管理4元/㎡•月万达广场万达商业广场管理有限公司A栋10.8元/㎡•月，B栋11.5元/㎡•月喜来登世邦魏理仕10元/㎡•月协信中心第一太平戴维斯15元/㎡•月联合国际世邦魏理仕待定►目前市场写字楼都是实力较强，知名度较高的本地或国际型物业管理公司，而地理位置和景观资源突出的顶级写字楼更是聘请全球五大行高端物业管理公司；►从物业代理公司来看，渝中片区整体物管水平较南岸片区和北部片区低；►重庆高端写字楼物管费集中在10-15元/㎡·月，物管费差异不大。

Code of this report | 57© Copyright Centaline Group, 2010在售写字楼根据企业战略、地段和资源禀赋的差异确定其销售面积基数、价格，品质越高的项目销售速度越快项目单层面积销售面积基数销售单价（元/㎡）销售速度（㎡/月）金融街金融街1900㎡整层、整栋15000C、D整栋销售，A栋只剩三层，B栋未销售长江国际长江国际1400㎡整层14000约11000㎡喜来登喜来登1350㎡整层25000约1000㎡新华国际新华国际990-1160㎡单层2户、4户、6户 ； 面 积 ：90-560㎡17500约8670协信中心协信中心1488㎡每层8户17500约5625㎡海洋国际海洋国际1400㎡单层12户、面积82-130㎡15500约3110㎡创汇首座创汇首座3000㎡单层30户，面积70-300㎡14000约2000万达广场万达广场A栋1366㎡，B栋1375㎡A栋6户，B栋12户，面积53-201㎡12000约6038㎡►位于核心商圈内的写字楼多分户出售，户型面积以50-200㎡居多；位置较好、景观资源强势的写字楼多以整层出售；►各栋写字楼销售单价根据各个项目的地段和资源禀赋差异定价不同；►销售速度的高低与各个项目综合质素和价格相关，性价比越高的项目销售速度越快。

一类品质项目二类品质项目Code of this report | 58© Copyright Centaline Group, 2010在售写字楼整层起销售项目自用客户居多，反之亦然，可以看出，部分高端客户的需求在在售写字楼中得到承载表：在售写字楼客户构成表：在售写字楼客户构成►整层起销售的项目因其较高的总价提高了进入门槛，其客户多以自用为目的；►地处商圈核心位置，升值前景客观的写字楼，多以投资型客户为主►地理位置较好、交通便捷、景观资源强势且稀缺的写字楼，吸引自用客户►江北嘴金融街世纪中心写字楼地块位置好，景观资源稀缺，有两栋写字楼已分别被国家开发银行、某保险机构购买，还有一栋整层销售，且且需需公公司司购购买买，华夏银行购置11层，因此，其投资客户基本很难进入整层销售Code of this report | 59© Copyright Centaline Group, 2010小结►在售写字楼供应呈现多点布局，除了在核心商圈外，资源强势的南滨路和新兴规划的江北嘴CBD开始有项目面市，但不会改变重庆写字楼市场现有的供应格局；►在售写字楼的整体档次相较目前市场上一台阶，这将会带动重庆写字楼市场整体供应水平的提升；总体来讲，目前在售写字楼多点布局，解放碑强势地位仍将持续，整体市场供应品质全面提升，将满足部分高端客户需求，缓解部分市场供需矛盾。

Code of this report | 60© Copyright Centaline Group, 2010重庆写字楼潜在供应市场重庆写字楼潜在供应市场Code of this report | 61© Copyright Centaline Group, 2010潜在写字楼呈现北部与中部片区双足鼎立局面，项目所在江北嘴主要面临CBD内解放碑区域的竞争国汇国汇中心中心皇冠皇冠国际国际国际国际社区社区英利英利大坪大坪项目项目龙湖龙湖后工后工项目项目嘉陵帆影嘉陵帆影国经中心国经中心城市城市之冠之冠煌华煌华国际国际太阳太阳谷谷财富财富中心中心中渝都中渝都会首站会首站朝天门朝天门旧改旧改解放碑解放碑6 6个项目个项目江北嘴超江北嘴超1010个项目个项目区域项目名称解放碑解放军影剧院改造工程重庆国际大厦国际开发金融大厦重庆金融街新港大厦（报业集团）重庆金融商贸大厦申基二期（原华夏广场二期）江北嘴江北嘴置业公司重庆金融城重庆银行中国银行浙江成大置业中国农业银行台湾越洋财信地产西南物流西南证券重庆农村商业银行光华地产Code of this report | 62© Copyright Centaline Group, 2010中部片区潜在写字楼项目推出时序预估201020112012201320142015201620172018解放碑环球金融中心重庆金融街国际开发金融中心重宾保利国际日月光中心申基二期新港大厦其他嘉陵帆影·国经中心朝天门旧改项目英利大坪项目龙湖后工项目两路口城市之冠重庆金融商贸大厦超甲级写字楼超甲级写字楼超甲级写字楼超甲级、甲级写字楼超甲级写字楼集中推出阶段中原预计定位“中国西部华尔街”，商务总体量60万方，主要以服务大企业为导向的产业金融平台和以拓展大金融为特色的总部经济平台，将于项目所在的江北嘴区域写字楼形成激励竞争。

Code of this report | 63© Copyright Centaline Group, 2010北部片区潜在写字楼项目推出时序预估201020112012201320142015201620172018江北嘴江北嘴·金融城中国银行大厦财信国际重庆银行大厦工商银行大厦农业银行大厦农村商业银行大厦其他太阳谷煌华国际都会首站财富中心浙江成大项目西南证券大厦光华地产项目台湾越洋项目西南物流大厦华融地产项目中原预计超甲级、甲级写字楼超甲级、甲级写字楼甲级写字楼集中推出阶段国有大型银行等金融机构自建写字楼，将使未来江北嘴区域各个写字楼项目在争夺外来金融企业时，变得竞争异常激励Code of this report | 64© Copyright Centaline Group, 2010南部片区潜在写字楼项目推出时序预估201020112012201320142015201620172018南滨路国汇中心皇冠国际国际社区超甲级写字楼中原预计Code of this report | 65© Copyright Centaline Group, 2010小结大量潜在写字楼的面市供应将使重庆写字楼市场进入新的发展阶段，供应水平将得到全面提升；潜在写字楼呈现北部与中部片区双足鼎立局面，但项目所在江北嘴主要面临CBD内解放碑区域的竞争。

Code of this report | 66© Copyright Centaline Group, 2010写字楼供应市场总结►目前重庆写字楼是一个解放碑独大、高端需求旺盛但供应缺乏的供需失衡的市场；►目前在售写字楼多点布局，解放碑强势地位仍将持续，整体市场供应品质全面提升，将满足部分高端客户需求，缓解部分市场供需矛盾；►未来几年潜在项目多，供应量大，势必会加剧市场竞争，随着江北嘴CBD大量写字楼的面市，区域将迅速成为写字楼的热点，呈现与解放碑双足鼎立局面，将会改变重庆现有商务格局；Code of this report | 67© Copyright Centaline Group, 2010高端写字楼供应及大型企业入渝变化趋势：随着一次次政策催化，一批批国内外大型企业进驻后，将带动重庆高端写字楼的放量1997年2002年2007年2015年直辖加入WTO314总体部署定位为长江上游经济中心1990年房地产开发热潮参数高低第一波开发热潮第二波开发热潮第三波开发热潮成为长江上游经济中心2020年中国第四城高端写字楼供应体量变化趋势大型企业入渝变化趋势企业先进驻，写字楼稍晚供应随着长江上游经济中心的建立，将在未来一段时间内吸引大量大型企业进驻重庆。

Code of this report | 68© Copyright Centaline Group, 2010写字楼供应品质变化趋势和高端写字楼供应格局变化趋势1997年2002年2007年2015年直辖加入WTO314总体部署定位为长江上游经济中心1990年房地产开发热潮参数高低第一波开发热潮第二波开发热潮第三波开发热潮成为长江上游经济中心2020年中国第四城写字楼供应品质变化趋势高端写字楼供应格局变化趋势非常集中市政府周边区域非常集中解放碑商圈集中CBD及周边、观音桥商圈逐渐分散南北区域写字楼品质随着一次又一次供应热潮而逐渐提升，而高端写字楼供应格局将随着写字楼市场发展由非常集中供应到逐渐分散供应发展，加剧市场竞争Code of this report | 69© Copyright Centaline Group, 20101 1、项目分析、项目分析2 2、问题界定、问题界定3 3、市场分析、市场分析4 4、项目战略方向定位、项目战略方向定位竞争市场分析需求市场分析区域价值分析Code of this report | 70© Copyright Centaline Group, 2010购买客户由早期大量本地客户到现在的大量外地客户，客户置业目的也从早期的基本自用逐渐到现在投资客户比例较大年代年代代表项目代表项目客户构成客户构成置业目的置业目的90年代汇源大厦基本为本地客户购买，（主要的业主：市总工会、交通旅游局、吕明实业（音）、东方电器）全自用2005年重庆国际商务中心主要为本地客户购买，（主要业主有：质监局有1层、三峡担保2层，重庆中发房地产开发有限公司、重庆林建物业、重庆晟城房地产顾问公司、重庆铃宇百货、华夏银行、乡村基、清华源、重庆泽胜船务集团、重庆海狼集团）大多自用，少量投资2010年长江国际写字楼外地客户比例约占70%-80%自用：投资=7：3新华国际自用：投资=5：5，外地客户稍稍多于本地客户自用：投资=5：5高低外地客户比例时间90年代2000-2007年2007年后长江国际写字楼外地客户占70%—80%的比例，但由于整层起销售，加大进入门槛，所以投资客户所占比例在30%左右，如果分零卖，投资客户将更多。

——长江国际销售经理 陶先生新华国际的成交客户中，外地客户稍稍对于本地客户，大概占到了60%左右，其中投资客户占40%以上——新华国际销售顾问Code of this report | 71© Copyright Centaline Group, 2010产品喜好：抗拒异形，自用客户的需求面积一般大于投资客户，投资客户因经济实力差异选择产品面积不同，一般外地大于本地本地>写字楼对投资资金要求较高，因经济实力限制，本地投资客户倾向于中小户型>对异形户型抗拒较大外地>外地投资客户对写字楼户型面积没有特殊要求，购置大小主要取决于自身投资实力>对异形户型抗拒较大本地和外地>本地和外地自用客户对产品要求没有明显区别，购置写字间面积都比较大，一般是半层、整层或多层购买>对异形户型抗拒较大投资客户自用客户产品产品喜好喜好Code of this report | 72© Copyright Centaline Group, 2010价格分析：因所处市场环境的差异，本地客户对价格敏感度高于外地客户价格价格分析分析本地>单价：投资客注重与市场在售同档次写字楼单价横向比较；>总价：受投资实力限制，投资客对总价较敏感，总价越高，接受度越低。

外地>重庆写字楼与沿海城市写字楼价格差距较大，外地客户对写字楼价格抗性相对本地客户小，但同样取决于自身经济实力本地>产品单价大都会与市场在售档次相当的写字楼单价横向比较，价格越高，心理抗性越大>本地自用客户注重总价优惠力度，对打折幅度敏感外地>内地与沿海写字楼价差较大，外地自用客户对产品单价和总价抗性相对本地客户小投资客户自用客户Code of this report | 73© Copyright Centaline Group, 2010置业特征分析：投资客户注重投资收益，外地客户在置业时关注的因素更加全面，自用客户在关注产品配置的同时，外地客户还关注政策因素本地>注重投资收益、增值潜力、租金收益；>对所处区域内商务氛围、物管水平及品牌敏感；>侧重从微观来对区域价值进行研判，对项目了解比较细，注重细节；外地>侧重从宏观层面分析区域价值、发展规划，产品升值潜力等；>对项目细节相对本地客户不太敏感，更注重整体品质以及大区域内的商务氛围；>多以个人名义投资购买；注重交通系统便捷度、后期物管水平和品牌；>境外客户注重资金转入国内风险，特别熟相关政策因素等本地>多以公司名义购买，购买时对项目的硬件配置了解比较详细；>对所在区域的商务氛围、产品品质比较敏感；>对后期物管管理比较关注，注重物管品牌；>对车位配置关注度较高，多会考虑为公司和领导租用车位；外地>以公司名义购买，且以一次性付款为主；>注重区域内的商务氛围，倾向于在核心商圈内购置写字楼；>注重项目停车位配套，立体交通系统便捷度；>对政策比较敏感，特别是税收政策、公司办理营业执照手续的相关规定等，以及政府推动政策；投资客户自用客户置业置业特征特征分析分析Code of this report | 74© Copyright Centaline Group, 2010个体特征分析：投资客户多有丰富的物业投资经验和判断标准，只是本地客户和外地客户分析判断物业价值的角度有所差异，自用客户多是本地大型私企或国企，外地客户基多为大型跨国或跨地域客户本地>有一定投资实力，且有比较丰富的物业投资经验的客户；>在宏观层面有一定认识，但更倾向于了解微观层面，以及对项目产品的详细了解。

外地>主要是来自港澳台、上海、北京、深圳等沿海发达城市的客户；>投资实力较强，且有丰富的物业投资经验，对项目价值有自己判断，很少受销售引导影响，部分客户甚至关心投资汇报的现金流；>倾向于了解宏观层面因素来评估升值潜力本地>基本上是本地发展较好，有一定资金实力的私企或大型国有企业>自用兼投资性质较明显，购置写字楼不仅为公司提供办公场所，还可保证公司有形资产增值，客户可根据后期自身发展状况，选择继续自用或者转卖外地>企业规模较大，实力较强的外地乃至国境外际型企业，典型的如：入驻重庆的世界500强企业；>企业客户在重庆及周边有一定的经营市场，有在重庆长远发展的规划和目标>金融类特别是银行以及国外大型企业对楼宇要求高，部分企业甚至有特殊要求投资客户自用客户个体个体特征特征分析分析Code of this report | 75© Copyright Centaline Group, 2010典型行业客户需求>设备较多企业对楼层承重、货梯荷载要求高；>注重物管服务水平；租金价格水平；区域交通通畅，停车位充足银行业银行业>注重写字楼可改性，以便设置金库和可视监控系统，对安保措施要求高，裙楼最好有空间做商铺和营业大厅，对建筑墙体钢筋密度，抗震、抗压、抗裂方面的强度，以及通风井大小有严格要求，楼宇需有卫星系统安装位置和管道的预留等；保险、证保险、证劵类劵类>因保监会规定和竞争意识，忌讳同一大楼有同类公司；领事馆领事馆>对安防要求很高，在物管安保的同时会再单独增设安防功能或岗位；培训机构培训机构>一定要设置逃生通道，儿童培训机构要求不高于四层；电子商务电子商务>电子商务行业企业对网络速度和稳定性要求较高；Code of this report | 76© Copyright Centaline Group, 2010写字楼客户变化趋势：外地客户随着重庆城市价值的提升会越来越多，投资客户也随之增加，其需求也将越来越高1997年2002年2007年2015年直辖加入WTO314总体部署定位为长江上游经济中心1990年房地产开发热潮购买客户来源高低第一波开发热潮第二波开发热潮第三波开发热潮成为长江上游经济中心2020年中国第四城写字楼购买客户置业目的变化趋势入住客户需求变化趋势外地本地投资自用写字楼购买客户来源变化趋势购买客户置业目的入住客户需求单一复合客户需求从早期办公空间的单一需求逐渐向硬件配置、行业氛围、办公环境等多方面的复合需求购买客户由早期大量本地客户到现在的大量外地客户，甚至随着重庆城市价值的提升会越来越多客户的置业目的随着外地客户的增加，投资客户也随之增加Code of this report | 77© Copyright Centaline Group, 2010市场分析总结在江北嘴未来区域价值不断提升，甚至有很有可能引领重庆乃至西部经济发展，重庆写字楼市场虽然目前供需失衡，高端需求旺盛，但未来随着供应的加大，写字楼市场竞争将异常激烈；在这样的市场环境中，本项目如何充分利用江北嘴CBD强劲的发展势头，进行准确的市场定位，跳出竞争异常激烈的格局，在市场中树立标杆形象？Code of this report | 78© Copyright Centaline Group, 20101 1、项目分析、项目分析2 2、问题界定、问题界定3 3、市场分析、市场分析4 4、项目战略方向定位、项目战略方向定位Code of this report | 79© Copyright Centaline Group, 2010项目战略发展方向>通过资源整合，走顶级路线，引导市场，做市场领导者，实现价值最大化。

>核心竞争力：独特性+顶级价值 项目价值项目价值中国西部未来商务中心的重庆政府规划现代商务中心江北嘴中少有的大型标志性城市综合体1市场竞争格局市场竞争格局项目主要物业写字楼未来重庆市场放量较大，竞争激烈2企业背景企业背景九龙仓有着雄厚的实力和丰富的城市综合体项目开发经验及经营能力3资源整合实现价值最大化方向资源整合实现价值最大化方向Code of this report | 80© Copyright Centaline Group, 2010项目写字楼标杆树立策略：全面领先市场，引领重庆商务发展1997年2002年2007年2015年直辖加入WTO314总体部署定位为长江上游经济中心1990年房地产开发热潮参数高低第一波开发热潮第二波开发热潮第三波开发热潮成为长江上游经济中心2020年中国第四城大型企业入渝变化趋势重庆写字楼品质变化趋势入住客户需求变化趋势2011年江北嘴区域价值变化趋势本项目以前瞻性的视野把控重庆写字楼品质变化趋势和客户需求变化趋势，充分依托不断增长的区域价值，把握接下来一波大型企业入渝的热潮Code of this report | 81© Copyright Centaline Group, 2010项目整体定位中国第四城中国第四城··领先综合体领先综合体中国第四城领先综合体长江上游经济中心，中国西部金融中心、商务中心中国经济增长第三级、中国第四个中心城市中央政府战略规划和推动的现代商务中心具有超前性的、全面引领重庆商务市场发展超越重庆同类竞争项目，重庆顶级，中国一流包含商业、写字楼、公寓、酒店等多功能复合体满足办公、居住、购物、休闲娱乐等多位需求Code of this report | 82© Copyright Centaline Group, 2010项目形象定位代言中国西部商务中心代言中国西部商务中心重庆现代商务中心的代言者中国西部商务中心的代言者Code of this report | 83© Copyright Centaline Group, 2010档次定位：全面超越重庆写字楼硬件配置高低高低形象档次T1栋T3、T4栋T2栋重宾保利长江国际国汇中心大都会国贸世贸项目写字楼档次定位►T1栋作为重庆乃至全国的顶级写字楼，其形象档次自然是标杆，►T2栋和T3、T4栋硬件配置相当，但T3、T4栋因体量相对较小，可考虑整整栋栋或或半半栋栋出出售售，后期容易塑造高形象，形象相比T2栋稍高。

Code of this report | 84© Copyright Centaline Group, 2010写字楼价格定位地块地块权重权重本项目本项目世纪中心新华国际新华国际区位价值15151514交通便捷度15141413景观资源15141410配套15131215产品品质15151412开发时间1010910开发商品牌15131311合计100949185修正系数 　1.1251.151权重　60%40%参照项目售价　　1500017000本项目售价17951.817951.8市场比较：时间2005年2006年2007年2008年2009年国贸85009800113001300015000单位：元/m2参照重庆二手甲级写字楼（国贸）近年来价格增长：本项目写字楼明年入市销售均价18000元/m2左右，价格年增长率为10%左右Code of this report | 85© Copyright Centaline Group, 2010重庆高端客户研究重庆产业规划1 1>重点发展新兴信息、新能源汽车、新材料、高端制造、生物、新能源、节能环保等七大战略性新兴产业；>建设西部金融中心，壮大银银行行、、证证券券、、保保险险三大主体金融业，丰富完善小额贷款公司等金融机构，加快建设联交所、农村土地交易所等金融要素市场体系，打造解放碑“十字金街”和江北嘴金融核心区。

>建设西部物流中心，打造长江上游最大现代物流产业基地>按重庆市政府规划，在2015年，世界500强驻渝数量有望突破200家承接重庆内部流动客户2 2>主要依托江北嘴良好的规划前景和区域形象，配合政府的相关政策，吸引重庆内部主要以解放为主的高端客户入驻►金金融融类类：：新兴进入重庆的金融机构（银行、证券、保险、投行等）►大大型型企企业业：：新兴入渝的世界或中国500强等大型跨国或跨区域企业►重庆本地大型企业►跨国或跨区域大型机构重庆分公司或办事处►金融机构►各国领事馆Code of this report | 86© Copyright Centaline Group, 2010客户定位►项项目目客客户户以以国国际际国国内内大大型型企企业业及及金金融融机机构构为为主主（世界500强、跨国企业机构在渝总部，银行、基金、证券等金融机构重庆总部）；►T1栋主要承载需要顶级形象但不能购买的顶级或高端企业；►T2栋主要承载高端企业为主，部分顶级企业（整层购买起）；►T3、T4栋主要以整栋优先、整层起购买的顶级企业客户为主，部分高端客户；►公公寓寓作作为为项项目目商商务务配配套套，，主主要要承承载载项项目目及及江江北北城城写写字字楼楼内内的高端商务客户的高端商务客户>外企及大型企业驻渝高管>大型机构驻渝高层（领事等）>本地顶级知富阶层顶级高端次高端各个行业T1T1栋栋T3T3栋栋T4T4栋栋T2T2栋栋主力补充Code of this report | 87© Copyright Centaline Group, 2010产品定位怎么树立写字怎么树立写字楼的标杆形象楼的标杆形象？？③③竞争策略竞争策略②②形象策略形象策略①①引领策略引领策略通过打造重庆市场领先的硬件设施和提供最优质的物业管理服务，建立竞争壁垒。

在销售或招商时需对客户进行筛选，通过客户甑别来保证入住客户的类型和档次，以此进一步提升楼宇形象，提高楼宇价值通过打造T1栋超高层为国内一流的高端商务楼宇，来引领项目Code of this report | 88© Copyright Centaline Group, 2010引领策略：超高形象、一流品质、全新概念引领引领策略策略超高形象超高形象一流品质一流品质全新概念全新概念>T1栋建筑300米高度，随在重庆不是最高楼，也是江北嘴CBD中3栋摩天大楼之一，足以勾勒城市天际线，形象标识性很强，T1与其他几栋楼宇形象高低错落的现代建筑群，昭示性极强>T1栋以全国顶级写字楼为目标打造，其余写字楼按重庆顶级打造，良好的硬件水品使项目在未来一定时间内都处于重庆的领先，同时一流的物业服务为项目品质提升提供了有力的保证>“低碳”、“环保”“节能”是近来国际国内最热门的话题，建议本项目都采用部分节能材料和设备，申请美国建筑协会颁发的LEED认证（至少T1栋符合认证，建议T1栋可按LEED认证要求设计建造），成为全国少有，重庆第一个LEED认证建筑群Code of this report | 89© Copyright Centaline Group, 2010形象策略：在写字楼的整个销售经营过程中，对客户都进行严格的甑别筛选，以保证入住客户的纯粹性，以此树立高端形象销售把控1 1经营租赁把控2 2>在项目写字楼销售过程中，设立客户购买标准：①公司优先于各人、金融类企业和国际国内大型企业优先；②最低销售面积基数为整层，整栋购买优先；>在项目写字楼后期租赁过程中，需对客户先行审查，主要审查行业和公司档次，对应是否与项目相匹配，再行租赁的相关事宜，以此保证入住客户的档次和形象来树立项目的高端形象；Code of this report | 90© Copyright Centaline Group, 2010低碳、环保、节能理念，作为全球性的革命，建筑发展的新方向，写字楼的新标准LEED（能源与环境设计先锋奖）是美国绿色建筑委员会U.S Green Building Council建立并推行的“绿色建筑评估体系”，目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及可持续性评估标准中，其被认为是最完善、最具影响力的评估标准。

LEED通过评估可持续性发展地点、节水、能源效益、材料选择和室内环境质量等人类与环境健康的五个关键领域的表现来推行整楼可持续性发展建筑价值提升建筑价值提升7 7．．5 5％％降低营运成本降低营运成本8 8－－9 9％％租金提高租金提高3 3％％入住率提高入住率提高3 3．．5 5％％投资回报提高投资回报提高6 6．．6 6％％通过通过LEEDLEED认证的写字楼优势认证的写字楼优势►LEEDLEED认认证证已已成成为为高高档档写写字字楼楼的的重重要要标标识识之之一一，，未未来来的的写写字字楼楼发发展展也也必必将将朝朝着着这这一一方方向向迈进Code of this report | 91© Copyright Centaline Group, 2010LEED认证引领世界写字楼发展潮流，满足大型跨国企业需求同时也符合当下世界倡导的低碳、环保、节能理念►美国 “ LEED 楼 ” 空置率是其他没有 LEED 认证写字楼的一半，租金也略高于周边其他楼宇，并成为楼宇的附加值，再评估的市场价值亦高于其他楼宇此外，普通楼的运营利息将随楼体的老化越来越高，“ LEED 楼 ” 则反之；►近年来，世界500强特别是欧美企业进入中国时，多选择有LEED认证的写字楼，如微软、诺基亚等行业内巨头的企业办公楼都是LEED金级认证楼宇。

CASE：北京融科资讯中心高达 42%绿色，一般的写字楼项目绿化率仅为10% 左右，吸引了众多国际知名企业，继续坚持高出租率和高租金截至 2008 年底，入住融科资讯中心的跨国企业达到 80%，其中有世界500 强企业近 10 家，包括 INTEL AMD、法国电信、联发博动、红帽软件、SAP、中国安防、中国航信等；目前在中国内地共有71个企业及项目注册了LEED城市城市申请数量申请数量获认证数量获认证数量代表项目代表项目上海上海2111国金中心、太平洋能源中心北京北京71世纪财富中心浙江浙江22世贸丽晶城EAC、西湖天地深圳深圳多个2万科中心、卓越世纪中心►建建议议项项目目申申获获LEEDLEED金金级级认认证证（（能能源源与环境设计先锋奖）与环境设计先锋奖）；；►至至少少要要保保证证T1T1幢幢标标志志性性建建筑筑申申获获LEEDLEED金级认证；金级认证；Code of this report | 92© Copyright Centaline Group, 2010写字楼硬件重要性分级说明：根据写字楼中各项硬件指标的重要性与后期可改造度进行分级：一级为最重要，二级次重要。

第三级第三级第二级第二级第一级第一级321>智能化>电信与电力>单层面积>外立面 >大堂面积与挑高 >电梯厅、共用走道宽度 >柱间距 >单位荷载>卫生间>车位>电梯>空调>层高 客户关注度后期可改造性★★☆★★★★★★★★★★★☆★★☆Code of this report | 93© Copyright Centaline Group, 2010写字楼硬件配置建议（T1栋除外）：硬件配置全面领先重庆市场同类产品指标分级指标分级 项目项目 建议配置标准建议配置标准 一级一级 车位 建筑面积与车位比控制在150：1以内，最好控制在100㎡配置车位1个以上，可采用机械车位电梯品牌建议选用大轿箱电梯（荷载18人以上），选用知名品牌电梯，如日立、三菱、通力、蒂森等电梯数量一部电梯服务层数在3层左右并分区，等候时间在40秒内，面积与电梯之比控制在6000以内；消防电梯兼货梯设置1-2台空调 进口品牌（大金、特灵、开利、约克等）中央空调（建议选用VRV系统），独立计量系统层高 不低于4m，净高在3 米左右二级二级 单层面积 在1800—2000㎡左右，T3栋如因规划限制等因素可适当调小，建议单层面积在1500㎡以上外立面 双层或三层中空LOW－E玻璃+铝合金型材大堂面积与挑高 设置双层大堂，分别为高低区服务；首层面积建议600-800m2 ，高度建议12米以上，二层面积建议250-300 m2，高度建议8米以上，如设单层大厅面积在500㎡以上，高度建议在15米以上电梯厅宽度 建议宽度在3.5m左右共用走道宽度 建议宽度在2.5m左右柱间距 建议柱间距在9m以上单位荷载 大堂3.5KN/㎡以上，标准层2.0KN/㎡以上卫生间 男厕：3个蹲位、3个便池；女厕：4蹲位，（如T3单层面积调小后蹲位可适量减少），建议选用品牌洁具TOTO、科勒、杜拉维斯任选一三极三极 智能化安保系统、背景音乐系统、数据通信系统、楼宇自控系统、移动通信中继系统、系统集成系统、智能停车库系统等电信与电力千兆网络宽带，无线网络接口，国际国内长途直拨（1部/10平米以内），预留卫星接入位置或线路；双路供电，自备多台高功率发电机，独立计量装置Code of this report | 94© Copyright Centaline Group, 2010车位配置建议重庆市场新建写字楼车位参考一线城市高档写字楼车位参考项目项目卓越世纪中心上海国金中心（汇丰银行大楼）NEO企业大道车位车位1550个2000个（纯写字楼）B、C栋共471个车位项目项目新华国际联合国际国汇中心长江国际保利重宾海洋国际金融街 环球金融中心 协信中心 喜来登车位车位308个（纯写字楼）346个328个约300个约400个493个1180个共计820个约300个 约300个每层车位数每层车位数8.316.5—10.314.324.712—11.16.7每每100100㎡车位数㎡车位数0.81.2—0.70.81.80.75—0.70.5写写字字楼楼车车位位：：建建筑筑面面积积与与车车位位比比控控制制在在150150：：1 1以以内内，，最最好好能能达达到到100100：：1 1标标准准；；部部分分车车库库设设置置机械车位机械车位，配备，配备智能停车库管理系统智能停车库管理系统；；Code of this report | 95© Copyright Centaline Group, 2010电梯配置建议项目项目新华国际万达广场长江国际海洋国际世纪中心协信中心品牌品牌蒂森克虏伯日立日立日立三菱通力数量数量6部客梯，1部货梯6部客梯，1部货梯8部客梯，2部货梯6部9台（荷载22人） 7部客梯，1部货梯层梯比层梯比6.143.293.83.833.333.38面梯比面梯比675745175320466763335022重庆市场新建写字楼电梯数、电梯品牌、梯户比、电梯和面积比参考项目项目卓越世纪中心1#（超甲级写字楼） 卓越世纪中心4#（甲级写字楼）品牌品牌原装进口三菱电梯原装进口三菱电梯数量数量20台客梯，2台货梯10台，2台货梯层梯比层梯比2.93.16面梯比面梯比54675369一线城市高档写字楼电梯数、电梯品牌、梯户比、电梯和面积比参考品品牌牌：：建建议议选选用用大大轿轿箱箱电电梯梯（（荷荷载载1818人人以以上上）），，选选用用知知名名品品牌牌电梯电梯，如日立、三菱、迅达、蒂森，如日立、三菱、迅达、蒂森等原装进口电梯；等原装进口电梯；数数量量：：电电梯梯服服务务层层数数在在3 3层层/ /部部左左右右并并分分高高中中低低区区，，高高区区速速度度在在5m/s5m/s以以上上，，低低区区速速度度3m/s3m/s以以上上，，面面积积与与电电梯梯之之比比控控制制在在60006000以以内；消防电梯兼货梯设置内；消防电梯兼货梯设置1-21-2台；台；T1T2栋可选用双轿箱电梯Code of this report | 96© Copyright Centaline Group, 2010空调、新风系统配置建议项目项目新华国际海洋国际金融街长江国际协信中心空调空调分层变频中央空调江水热泵中央空调江水热泵中央空调VRV中央空调VAV中央空调计量方式计量方式分户独立计量分户独立计量分户独立计量分户独立计量按面积比例收费项目项目卓越世纪中心上海国金中心NEO企业大道（B栋超甲级写字楼）空调空调VAV蓄冰空调系统中央空调VRV空调，24小时分户运行，独立计量重庆市场新建写字楼空调配置参考一线城市高档写字楼空调配置参考进进口口品品牌牌（（大大金金、、特特灵灵、、开开利利、、约约克克、、蒂蒂森森等等））中中央央空空调（调（建议选用建议选用VRVVRV系统系统），），独立计量系统独立计量系统；；►新风供应量在40立方米/小时/人 左右；►采集的新风进行过滤、杀菌、配湿，经过无极变速控制系统将配制好的空气送入大楼的每一个角落；►每层空气过滤板可定期清洗、消毒、更换，避免楼层空气交叉污染；►每层写字楼空间配制二氧化碳探测系统，当二氧化碳超标时系统会自动加大新风供量及排风 。

Code of this report | 97© Copyright Centaline Group, 2010层高配置建议项目项目新华国际创汇首座联合国际国汇中心长江国际保利重宾海洋国际金融街协信中心层高层高3.6-3.8m4.8m5.4-7.2m4.05m3.6-3.9m4.5m4m3.9m3.7m重庆市场新建写字楼层高参考一线城市高档写字楼层高参考项目项目 卓越世纪中心1#（超甲级写字楼） 卓越世纪中心4#（甲级写字楼） 上海国金中心层高层高4.1m4m3.6m层高：不低于层高：不低于4m4m，净高在，净高在3m3m左右；左右；►所有楼层全铺设15cm左右高防静电架空全钢网络地板（绿色可回收）Code of this report | 98© Copyright Centaline Group, 2010单层面积设计建议项目项目新华国际长江国际国汇中心海洋国际环球金融中心 世纪中心朗晴广场协信中心重宾保利单层面积单层面积990-1160㎡1457.59㎡约1500㎡1400㎡2000-2500㎡1900㎡约1900㎡1488㎡约1900㎡重庆市场新建写字楼单层面积参考项目项目卓越世纪中心1#（超甲级写字楼）卓越世纪中心4#（甲级写字楼）上海国金中心（汇丰银行大楼）NEO企业大道（B栋超甲级写字楼）单层面积单层面积1800㎡1700㎡1500-2400㎡1467.27-1470.14m2一线城市高档写字楼单层面积参考根根据据项项目目各各写写字字楼楼（（T1T1除除外外））的的所所处处位位置置与与占占有有资资源源强强势势度度的的差差别别，，建建议议单单层层面面积积在在20002000㎡㎡左左右右，， T3T3栋栋如如因因规规划划限限制制等等因因素素可可适适当当调调小小，，建建议议单单层层面面积积在在15001500㎡㎡以上。

以上►平面层建议采用无中柱空间设计，方便使用，不受柱子限制Code of this report | 99© Copyright Centaline Group, 2010写字楼立面建议项目项目新华国际长江国际海洋国际喜来登世纪中心协信中心重宾保利外立面材料外立面材料LOW-E低辐射镀膜中空玻璃和铝板氟碳喷涂铝合金型材，6mm厚钢化镀膜＋9A＋6mm厚钢化中空LOW－E玻璃，6mm厚钢化镀膜玻璃，12mm钢化玻璃，2.5mm氟碳喷涂外墙铝板LOW-E中空玻璃、铝合金材料浅金色镀膜玻璃+铝板Low-E真空玻璃中空玻璃+铝板竖向石材遮光百叶和钢化中空玻璃重庆市场新建写字楼外立面材料参考项目项目卓越世纪中心上海国金中心NEO企业大道外立面材料外立面材料8mm+12mm+8mm双银Low-E玻璃双层低辐射中空玻璃双层中空LOW-E玻璃一线城市高档写字楼外立面材料参考双层或三层双层或三层中空中空LOWLOW－－E E玻璃玻璃+ +铝合金型材铝合金型材Code of this report | 100© Copyright Centaline Group, 2010入户大堂项目项目新华国际长江国际海洋国际金融街世纪中心喜来登协信中心大堂面积大堂面积约300㎡380㎡约300㎡500㎡约1100㎡约1000㎡挑高挑高9m11m9m7.9m13m6.8m重庆市场新建写字楼大堂面积和挑高参考项目项目卓越世纪中心4#（甲级写字楼）NEO企业大道（B栋超甲级写字楼）大堂面积大堂面积首层：900m2；二层：300m2329 ㎡挑高挑高首层：15.5m；二层：10.5m14.25m一线城市高档写字楼大堂面积和挑高参考建议设置双层大堂，分别为高低区服务；建议设置双层大堂，分别为高低区服务；首层面积建议首层面积建议600-800m600-800m2 2 ，高度建议，高度建议1212米以上米以上，二层面积建议，二层面积建议250-300 m250-300 m2 2，高，高度建议度建议8 8米以上米以上，如设单层大厅面积在，如设单层大厅面积在500500㎡以上，㎡以上，高度建议在高度建议在1515米以上。

米以上Code of this report | 101© Copyright Centaline Group, 2010电梯厅与公共走道宽度建议项目项目新华国际创汇首座长江国际海洋国际环球金融中心协信中心朗晴广场万达广场喜来登电梯厅宽度电梯厅宽度5.6m5m3m约3m——约3m——3.5m约2.5m公共过道宽公共过道宽度度1.65-1.95m1.4-1.8m约2m约2m1.8-2.0m约1.8m约1.5-2.0m约2m约2m重庆市场新建写字楼电梯厅宽度参考电梯厅宽度：建议宽度在电梯厅宽度：建议宽度在3.5m3.5m左右左右；；公共过道宽度：建议宽度公共过道宽度：建议宽度在在2-2.5m2-2.5m左右左右；；Code of this report | 102© Copyright Centaline Group, 2010写字楼智能化系统建议项目项目新华国际长江国际保利重宾海洋国际协信中心朗晴广场喜来登智能化系智能化系统统背景音乐系统、安保系统、数据通信系统、楼宇自控系统、移动通信中继系统、系统集成、智能停车库安保系统、消防系统、中央空调系统、电视监控系统AVA中央空调系统、安保系统、消防系统、自动喷淋系统安保系统、多媒体布线系统、网络系统、监视系统、消防系统VAV中央空调系统、安保系统、电视监控系统、消防系统、通讯智能化系统、办公智能化系统国际商务配套系统、科威资产管理系统、Wi—Fi无线办公系统、中央绿地景观系统、奢侈硬件系统安保系统、红外线监控系统、火警自保系统、自动喷淋系统项目项目卓越世纪中心上海国金中心智能化系统智能化系统冰蓄冷VAV中央空调系统、智能化供电系统、独立电力监控系统、BA自动控制系统、智能照明系统、安保系统、消防系统通讯线路系统、电子巡更、防盗报警、闭路电视监控 消防设施自动喷淋、消防灭火器、消火栓系统、烟感报警、通道疏散指示灯、消防应急广播、应急照明 重庆市场新建写字楼智能化系统参考一线城市高档写字楼智能化系统参考写字楼智能化系统写字楼智能化系统: : 安保系统、背景音乐系统、数据通信系统、楼宇自控安保系统、背景音乐系统、数据通信系统、楼宇自控系统、移动通信中继系统、系统集成系统、智能停车库系统系统、移动通信中继系统、系统集成系统、智能停车库系统等等Code of this report | 103© Copyright Centaline Group, 2010智能化分级重要性分级内容一级一级安保智能化系统（门禁系统、电子巡更、防盗报警、闭路电视监控、电视监控系统），通信数据系统二级二级空气监测智能化系统，消防智能化系统（消防设施自动喷淋、消防灭火器、消火栓系统、烟感报警），楼宇自控系统三级三级智能停车库系统，背景音乐系统，智能照明系统，智能化供电系统，独立电力监控系统，移动通信中继系统，系统集成系统在项目的智能化系统中，安保系统是重中之重，入户大门系统是树立楼宇形象的重在项目的智能化系统中，安保系统是重中之重，入户大门系统是树立楼宇形象的重要方式，建议尽量设置。

要方式，建议尽量设置Code of this report | 104© Copyright Centaline Group, 2010项目项目装修标准装修标准外立面外立面LOW-E中空玻璃,配米黄色高档石材;窗框采用铝合金材料;屋顶采用太阳能板电梯电梯奥蒂斯、日立、三菱、蒂森、通力任选一，电梯10部，客梯7部，车库无机房电梯2部，消防电梯1部中央空调中央空调特灵、开利、约克任选一中央空调主机系统，用户可根据需求调节室内温度、单层分区域独立控制计量 ；大堂大堂地面高级石材，天花吊顶，柱包石材，配高级水晶吊灯及家具；电梯大堂电梯大堂地面高档石材，配石材及木门套；公共走廊公共走廊高级石材地面、墙面，高档吸音材料吊顶；公共卫生间公共卫生间品牌洁具TOTO、科勒、杜拉维斯任选一办公区办公区顶面 、墙面抹灰，地面铺设钢架网络地板；供水系统供水系统不锈钢水箱，钢管、不锈钢管道；消防系统消防系统自动喷淋装置，自动火灾报警系统；电气系统电气系统双路供电，自备两台1250KW发电机，独立计量装置；通信系统通信系统千兆网络宽带，无线网络接口，国际国内长途直拨；安防系统安防系统周界电子防范，门禁管理西欧它能够，闭路电视监控系统，紧急报警系统等；写字楼装修标准参考——重庆目前最高标准写字楼“国汇中心（在建）”Code of this report | 105© Copyright Centaline Group, 2010写字楼装修建议（T1栋除外）项目项目 建议装修标准建议装修标准 外立面外立面底部高档石材，主体以LOW—E三层或双层中空玻璃，配以铝合金材料窗框大堂大堂地面：高档进口天然大理石石材；墙面：天然石材、黑钛不锈钢，配以部分装饰物件；天花：轻钢龙骨石膏板造型吊顶，乳胶漆饰面，配高档照明灯饰入户大门入户大门高空高酒店式智能感应入户大门（或旋转大门）电梯厅电梯厅地面：高档进口天然大理石石材；墙面：天然石材、黑钛不锈钢、高档木材；天花：轻钢龙骨石膏板造型吊顶，乳胶漆饰面，配高档照明灯饰走道走道地面：高级大理石石材；墙面：高级大理石石材、黑钛不锈钢、高档木材；天花：高档吸音材料吊顶，配高档照明灯饰卫生间卫生间地面：高级石材地面；墙面：高级石材、高档瓷砖；品牌洁具TOTO、科勒、杜拉维斯任选一消防梯间消防梯间地面：高级瓷砖；墙面：乳胶漆饰面；天花：乳胶漆饰面，配以声控照明灯饰办公区办公区地面：铺设钢架网络地板；顶面 、墙面抹灰Code of this report | 106© Copyright Centaline Group, 2010写字楼软件配置建议：知名物业公司提优质供常规服务的同时提供多项增值服务建议聘请国际知名物业管理公司做项目的物业管理或物业顾问1 1、常规服务、常规服务2 2、增值服务、增值服务①安保②保洁>入户大堂安保设置（形象岗，访客预约、登记等）>定时或不定时保安巡逻>定期或不定期消防检查>……>每天公共空间保洁服务>人流量的空间（大堂、厕所、电梯厅及电梯等）不定时保洁服务>办公空间定期保洁服务>……①安保③商务②保洁打字、复印、、订机票、翻译、秘书、临时办公租用、商务会谈会务安排、商务咨询、商务信息查询、报刊、杂志订阅、印刷文件、名片等……提供特殊安保服务和保洁服务Code of this report | 107© Copyright Centaline Group, 2010项项目目写写字字楼楼作作为为标标杆杆型型产产品品，，公公寓寓作作为为写写字字楼楼的的配配套套，，势势必必也也为为标标杆杆型型产产品品，，大大量量写写字字楼楼的的存存在在离离不不开开公公寓寓的的配配套套，，而而公公寓寓则则离离不不开开写写字字楼楼带带来来大大量量客客源源的的支支撑撑，，两两者者相相互互之之间间互互为为补补充充，，因因此此，，如如何何打打造造与与项项目目标标杆杆写写字字楼楼相相匹匹配配的的公公寓寓，，是是公公寓寓开开发发建建设设的的重重点点；；但但同同时时也也离离不不开开对对重重庆庆服服务务式式公寓市场进行梳理，以便使项目公寓定位更加准确。

公寓市场进行梳理，以便使项目公寓定位更加准确Code of this report | 108© Copyright Centaline Group, 2010重庆服务式公寓市场分析重庆服务式公寓市场分析Code of this report | 109© Copyright Centaline Group, 2010重庆服务式公寓整体供应水平不高，处在产品竞争阶段供需之间存在矛盾，属于发展的初级阶段推出推出时间时间区域区域 位置位置名称名称物管物管体体量量（（万㎡）万㎡）主力户主力户型型（㎡）（㎡）装修标装修标准准开盘价开盘价格格2003年渝中区商圈东方曼哈顿大正物业0.656-161精装5500滨江海客瀛洲希尔顿549-156精装46002007年南岸区滨江重庆喜来登国际中心美国喜达屋饭店管理4.528-58精装12000九龙坡交通节点中新城上城二期第一太平戴维斯437-104精装8500表：重庆已供应服务式公寓情况►分布特征：先渝中后南北，主要的交通节点或拥有强势景观资源区域►产品特征：以精装修为主，配套比较缺乏，提供常规管理服务的同时提供少量增值服务►价格特征：增幅明显，相比同期其他产品来看，溢价能力强图：服务式公寓客户构成酒店服务式公寓客户来源以外地人为主以外地人为主客户构成商务客户、外来企业高管、游客商务客户、外来企业高管特征居住时间较短居住时间较长领事馆领事和工作人员多集中的解放碑而区域，他们希望租住高品质的公物业，价格不是他们租房的敏感因素，但目前解放碑区域可供他们选择的公寓太少，只有选择东方曼哈顿和海客瀛洲两个公寓，而这两个项目是将较长，整体品质不高，对于他们来说实属无奈之举。

——重庆中原三级市场服务部 蔡经理Code of this report | 110© Copyright Centaline Group, 2010在售服务式公寓主要以综合体的形式出现，承担着项目回现的使命，地段因素对其价值支撑比重大，五星级酒店作配套，大多聘请全球知名物管公司做物业服务，核心卖点基本都以产品为基础，加之核心地段或良好的资源条件以及酒店式的服务协信中心创汇首座长江国际观音桥解放碑南滨路南滨路►服务式公寓主要分布在观音桥、解放碑核心商圈以及占有强势景观资源的南滨路区域；►这几个区域中解放碑和观音桥是重庆目前经营最好的两个商圈，商务氛围也最为浓厚，而南滨路依托距离解放碑商务区较近的距离和强势的景观资源图：在售服务式公寓分布区区域域项项目目体体量量（（万万方）方）建建筑筑栋栋数数物业物业组合组合承承担担功功能能项目项目酒店酒店物管物管卖点卖点观观音音桥桥协信中心15.23栋商业、酒店、写字楼、公寓回现五星锦江酒店第一太平戴维斯地段、产品、服务解解放放碑碑创汇首座8.61栋商业、公寓、写字楼回现无戴德梁行地段、产品南南滨滨路路长江国际15.32栋酒店、公寓、写字楼回现、溢价五星丽笙酒店第一太平戴维斯产品、资源、服务表：重庆在售服务式公寓情况Code of this report | 111© Copyright Centaline Group, 2010在售服务式公寓硬件配置相对以供应项目提高不少，提升了服务式公寓的供应品质项目项目立面用材立面用材大堂面大堂面积与挑积与挑高高电梯配置电梯配置层高与过道层高与过道车位车位空调配置空调配置智能化智能化长江长江国际国际高级涂料、石材约100㎡挑高6.8m通力，3部客梯，2.5m/s，层梯比10层高：3.6m电梯厅：3m过道：2m约150个每100㎡车位数：0.45每户独立冷暖分体空调机（海尔）楼宇24小时监控系统、车库闭路监视系统、综合布线系统、可视对讲系统创汇创汇首座首座中空玻璃和铝板130㎡挑高4.5m日立，3部客梯，2.5m/s，层梯比7.3层高：3m电梯厅：1.8m过道：1.5m约200个每100㎡车位数：0.75每户独立空调（美的）综合布线系统、电视系统、网络系统协信协信中心中心6mm厚钢化镀膜＋9A＋6mm厚钢化中空LOW－E玻璃，6mm厚钢化镀膜玻璃，12mm钢化玻璃，2.5mm氟碳喷涂外墙铝板380㎡挑高12m日立，4部客梯、2部货梯，2.5m/s，层梯比4.16层高：3.7m电梯厅：2m过道：1.7m约200个每100㎡车位数：0.95VRV变频中央空调，分户控制闭路监视系统、电子巡更系统、一卡通管理系统、背景音乐系统、楼宇监控系统、可视对讲系统表：重庆在售服务式公寓硬件配置情况Code of this report | 112© Copyright Centaline Group, 2010在售服务式公寓主力户型以单配和一房为主，主力面积控制在40-60平米左右，通过控制面积来控制总价，以保证项目现金流长江国际套内99.24平米►长江国际其占有良好的资源条件及其高端酒店支撑，定位为重庆市场顶级服务式公寓，以保证舒适度为前提，其户型面积相较市场主流产品面积大。

项目项目户型户型套内面积面积（㎡）（㎡） 套数套数比例比例均价均价（元（元/ /㎡㎡）） 主力总主力总价（万价（万元）元） 销售率销售率销售速销售速度（方度（方/ /月）月）长江国长江国际际1室1厅1卫 4712947%160007511015820643%约11741室1厅1卫 653613%1室2厅2卫 763613%1室2厅2卫 996523%2室2厅3卫19273%定制豪宅 353-37941%创汇首创汇首座座单间配套34-6512665%1800090、10890%约3713一室一厅45-72 5830%两室两厅76.34105%协信中协信中心心一室一厅366314%1750080.529%约507一室一厅4632372%两室一厅536314%Code of this report | 113© Copyright Centaline Group, 2010同样具有一定品质的产品情况下，地段对项目价格的支撑力度相对其他因素更强区域区域项目项目均价（元均价（元/ /㎡㎡））价格支撑点价格支撑点观音桥观音桥协信中心17500地段、服务朗晴广场12500地段解放碑解放碑创汇首座18000地段、产品、服务南滨路南滨路喜来登13000景观、产品、服务长江国际16000产品、景观、服务注： “长江国际”单价根据景观朝向不同，价格从13000—21000元/ ㎡不等，其价格影响因素是在产品的基础上根据景观的不同差异较大。

创汇首座样板房Code of this report | 114© Copyright Centaline Group, 2010在售服务式公寓多数采用精装，但精装标准的高低对项目售价并无直接影响区域区域项目项目装修标准装修标准装修材料代表品牌装修材料代表品牌均价（元均价（元/ /㎡㎡））观音桥观音桥协信中心约2000元/㎡精装标准科勒、海尔、A·O史密斯、奥普、弗曼克斯17500解放碑解放碑创汇首座约2000元/㎡精装标准科勒、乐家、樱花、飞利浦、西门子、欧普灯具、美的18000南滨路南滨路喜来登约1500元/㎡精装标准——13000长江国际约3000元/㎡精装标准TOTO、日立、BOSCH、LADNWELL、SMARTKEY、HAFELE、西门子、GROHE高仪、欧派、方太16000Code of this report | 115© Copyright Centaline Group, 2010价格与销售速度之间的关系畅销平均滞销长江国际协信中心创汇首座单价（元/㎡ ）总价（万元 ）月均走量（ ㎡ ）月均走量（ ㎡ ）图：单价与销售速度之间的关系图：总价与销售速度之间的关系长江国际协信中心创汇首座价格对销售速度影响并不非常明显，其综合质素才是影响项目销售速度的关键Code of this report | 116© Copyright Centaline Group, 2010在售服务式公寓客户基本以投资为置业目的，主要以本地客户为主，个别项目外地客户比例较大图：主要公寓客户置业目的图：主要公寓客户来源构成►喜来登因其销售时间相对较早，其当时价格在重庆市场已非常高，本地客户难以接受，因此其外地客户较多，置业目的也以投资为主。

►以上客户中的本地客户包含重庆市区客户及重庆区县客户Code of this report | 117© Copyright Centaline Group, 2010以下客户分析基于在售项目一线销售人员访谈、重庆中原三级市场住宅部高端客户租赁专员访谈以及项目组实地调研Code of this report | 118© Copyright Centaline Group, 2010产品分析：客户关注物业品质，特别是装修用材用料，自用客户对户型各个空间尺度敏感本地>较多购置一室一厅的小面积户型；>特别注重产品的硬件配置，装修品牌和物业管理，对产品了解特备细；本地>注重产品的品质，装修标准，以及电梯等硬件配置；>对产品装修用材的品牌比较敏感，名牌装修材料易提高好感度；>厨房和卫生间要尺度合理，暂住客户注重卫生间尺度，常住客户则注重卧室尺度和卫生间尺度外地>购置时对产品户型大小没有明显倾向；>对装修细节不过多关注，但注重产品整体装修品质、档次；外地>注重产品的装修品质，装修用材品牌；>对户型设计比较关注，厕所和卧室空间需要足够大，客厅空间稍压缩能够接受；>有较齐全的生活用具配置，洗衣机、厨具等比较瘦关注；>单层户数不宜过多，保证居住品质。

投资客户自用客户产品产品分析分析Code of this report | 119© Copyright Centaline Group, 2010价格分析：客户关注单价与项目品质之间的匹配度，总价是影响客户决定的因素之一，但不是唯一因素本地>喜欢各个在售公寓单价横向比较，对单价差异比较敏感；>对总价折扣优惠幅度有详细了解，是客户重要决定因素之一外地>重庆公寓价格较沿海差距较大，客户对单价抗性不大，相比单价更较关注总价；>关注价格的高低是否会影响升值空间本地>在公寓具有较高品质时，对单价差异有一定程度接受，价格仅是影响客户决定的因素之一；外地>外来驻渝企业的高管外地客户房补较高，对价格不敏感；>与重庆有业务往来，偶尔居住的外地客户对价格升值空间较关注，以便于后期转卖投资客户自用客户价格价格分析分析Code of this report | 120© Copyright Centaline Group, 2010置业特征分析：本地投资客户关注区域升值潜力和产品品质，外地投资客户在关注区域和产品的同时还关注政策环境，自住客户都关注物业地段和品质，外来客户同时还关注配套和服务本地>注重地段因素，多选择传统商圈和媒体宣传较多的具有良好景观资源的滨江区域；>作为固定资产的保值增值；>关注物业品质；>关注产品物管水平；外地>产品所在区域的价值；>立体交通系统和相关配套是否完善；>产品升值潜力大小；>海外资金转入内地的相关政策信息；>注重宏观层面因素，对区域价值和升值潜力了解详细；>满足购置中心区豪宅的心里；本地>注重产品的私密性和生活服务水平；>物业品质和产品装修档次要高；>以短暂居住兼投资为主，比较关注厕所空间和带烘干洗衣机等为暂住提供便捷的生活家电配置；>区域情节较强，比较喜欢在自己以前生活过的区域内购置公寓；外地>希望公寓是纯居住型楼宇，且安保管理良好；>比较注重楼宇的整体品质，希望具有居家氛围的居住环境；>要有完善的生活娱乐配套，如会所、健身房等；>立体交通便捷，与各个商圈车程不宜过久；>物业管理水平要求较高，需要配备部分日常增值服务。

投资客户自用客户置业置业特征特征分析分析Code of this report | 121© Copyright Centaline Group, 2010个体特征分析：本地客户多为中产及以上阶层，一般购置多套物业，担心通货膨胀，外地客户多为走南闯北的投资客户或商务人士本地>常涉足于房地产投资，具有一定资金实力；>属于城市的中产及以上阶层，有多行业投资经验并尝到甜头；>担心通货膨胀，注重资产的保值增值外地>资金实力较雄厚，主要来自香港、深圳、上海以及北京等沿海发达城市；>常年走南闯北，阅历比较丰富，有主见，对事物有自己的观点和认识；本地>有较强的区域情节，多选择在自己长期生活区域内购置小户型公寓；>郊区购置有别墅，但但因在主城区工作、应酬等不便而购买，提高居住便捷度的富裕阶层；此类客户具有投资兼自用性；>为中心区工作的孩子购买，为其提供便捷居所外地>主要以外来驻渝企业高管和与重庆有业务往来偶尔居住的商务人士；>企业高管住的多是公司名义购买为其提供居住的公寓；>注重健身养生，以及生活娱乐配套；>偶尔居住的商务人士具有偶尔居住和投资兼有性质投资客户自用客户个体个体特征特征分析分析Code of this report | 122© Copyright Centaline Group, 2010客户需求分析纯粹性>对居住私密性极其敏感；担心楼宇人员杂乱，希望楼宇是纯居住物业；安全性>对楼宇安全性要求高，希望公寓能提供良好的安防系统和24小时安保服务，保证居住的安全性；品质感>对楼宇形象有一定要求，多选择离工作地点较近的公寓，公寓装修品质要求高，装修用材偏好知名品牌，家具、家电等配置齐全，喜欢简洁质感而色彩搭配协调的装修，外境人士要求预留安装卫星电视接收器的位置；服务好>希望物管在提供常规物业服务的同时，能提供洗衣、送餐、保洁等增值服务；配套全>希望公寓内或周边有健身、养生以及娱乐配套设施，偏好会所， 既可健身锻炼，也可以认识新朋友。

Code of this report | 123© Copyright Centaline Group, 2010服务式公寓客户分析总结服务客户主要需求点其他配置及装修安保配套户型►平面布局是否合理►卫生间尺度是否大气，主卫浴缸是否可观风景►厨房设计是否合理，尺度是否足够大►楼宇的居住纯粹性，是否全为住家用途►楼宇安保设置是否先进►物业门窗是否牢固、安全►项目内是否有会所配套►项目周边是否有餐饮娱乐配套►公共部分装修用材用料和档次（包括立面、大堂入户门、入户大堂、电梯厅、走道、电梯等）►室内部分装修用材用料和档次（入户门、客厅卧室的天地墙、卫生间、厨房等）►项目的安保服务程度►项目的增值服务有哪些（是否提供保洁、洗衣、送餐等服务）►物业内家具家电是否配备齐全►是否能观看卫星电视►项目周边交通是否便捷Code of this report | 124© Copyright Centaline Group, 2010常住型客户律慢闲休朝九晚五规律的工作；泡澡除去工作的疲劳；在家中好好享受晚餐；与家人一起看卫星电视，或到超市购物；闲暇时到会所游泳健身，交友聊天，做SPA养身；将灯火阑珊关在玻璃幕墙外，进入甜蜜梦乡；常住客户生活模拟Code of this report | 125© Copyright Centaline Group, 2010律律慢闲休Code of this report | 126© Copyright Centaline Group, 2010律慢慢闲休Code of this report | 127© Copyright Centaline Group, 2010律慢慢闲休Code of this report | 128© Copyright Centaline Group, 2010律慢闲闲休Code of this report | 129© Copyright Centaline Group, 2010律慢闲闲休Code of this report | 130© Copyright Centaline Group, 2010律慢闲闲休Code of this report | 131© Copyright Centaline Group, 2010律慢闲休休Code of this report | 132© Copyright Centaline Group, 2010暂住型客户快慢休闲紧张的商务谈判，不尽的商务应酬；将疲惫身躯泡在浴缸，品尝着美味红酒，观赏者窗外的灯火阑珊；除去一天的疲劳，将身体洒在宽大柔软的床上，放松每一根神经，渐渐进入梦乡；清晨被一缕阳光叫醒，泡一杯茶或咖啡，吃着派送的营养早餐，悠闲自在看着报纸暂住客户生活模拟Code of this report | 133© Copyright Centaline Group, 2010快快慢休闲Code of this report | 134© Copyright Centaline Group, 2010快慢慢休闲Code of this report | 135© Copyright Centaline Group, 2010快慢休休闲Code of this report | 136© Copyright Centaline Group, 2010快慢休闲闲Code of this report | 137© Copyright Centaline Group, 2010典型客户典型客户一：日本领事>日本重庆领事馆领事全家居住在东方曼哈顿公寓里，他们在选择租用物业时不愿意里工作地点太远的地方居住，对楼宇的是否是纯粹居住楼、安保条件非常在意，对物业的门窗安全与否很在意；>同时对住宅的装修档次要求较高，喜欢简介、质感、色彩协助的风格，非常关注卫生间和厨房的装修品质；>入住前要求安装卫星电视，以方便收看日本或国外电视节目；>日本领事在东方曼哈顿里楼上楼下搬家搬了几次，目的是为了选择合适自己家庭居住的住宅，目前居住在100来平米的单位中，体现了日本人的务实；>由于圈子较小，业余时间会在洲际酒店的会所（6000元/年）消费，主要是健身休闲，觉得性价比非常高；>领事馆中部分工作人员也住在东方曼哈顿，但租用的户型面积相对领事要小，主要以一房为主。

注：日本领事馆房补：领事—20000元/月，一般工作人员—最少5000元/月Code of this report | 138© Copyright Centaline Group, 2010典型客户二：汇丰银行重庆总经理>汇丰银行重庆总经理房补不设上限，只要他看上的物业，都可以租用；>喜欢简洁、有品质感，看重装修用材，特别熟厨卫品牌，同时喜欢协调、现代感强的色彩搭配；>对出租公寓内家电家具配备是否齐全在意，因不想自己添置，只想拎包入住；>对卧室的舒适性最敏感，希望卧室装修和家具配置良好，最好是新的；>由于一个人居住的原因，对物业管理提供的服务很在意，希望能提供洗衣、送餐、保洁等生活服务；>业余时间有时去海客瀛洲的会所健身休闲，有时去德意的酒吧消遣，对周边的娱乐休闲配套比较关注； 注：汇丰银行重庆总经理房补不设上限，中层管理人员房补10000元/月左右Code of this report | 139© Copyright Centaline Group, 2010典型客户三：长江国际公寓成交客户吴先生>吴先生是浙江温州人，90年代进入重庆做生意，先后从事机械制造、医药以及房地产行业，业务遍及浙江、重庆、香港等地，其公司总部在香港，目前重庆办事处设在大都会；>吴先生偶尔来重庆处理生意上的事务，多住在大世界酒店；>因吴先生公司在长江国际购买写字楼，遂在长江国际购置两套公寓，作为以后吴先生到重庆的零时住所；>因平时工作繁忙，吴先生非常关注居住舒适度，特别是卧室的舒适度；>因住惯了酒店，希望公寓也能提供酒店式的服务。

Code of this report | 140© Copyright Centaline Group, 2010典型客户四：长江国际公寓成交客户胡女士>胡女士为重庆富裕阶层中的一员，先生是一家能源公司的老板，胡女士自己和朋友在开发一个小型住宅项目，用她的话说是打发时间，全家居住在南山上的大型独立别墅中，平时开车下南山来打理生意，因上上道路崎岖，有时觉得晚上上山太安全，特别是应酬之后，有在中心区购置一套公寓的打算；>在参观了长江国际样板间后，立马下定，最后购置了一套75平米的公寓；>用她自己的话说，她对长江国际所在地方很有情节，年轻时经常喝酒后就在那里的建设旅社住宿，所以对此区域非常满意>胡女士说，以后如果因工作时间太晚了或者应酬后就不回南山，直接在公寓中居住，既可以偶尔居住，也可作投资Code of this report | 141© Copyright Centaline Group, 2010重庆服务式公寓未来潜在供应量大，且项目所在江北嘴区域供应项目多，竞争将异常激烈区区域域典型项目项目情况项目情况产品形态产品形态推出时间推出时间江江北北中冶五里店项目11万方酒店式公寓、酒店2011年后丰盈江北城项目42万方商业、住宅、酒店式公寓2011年后越洋江北城项目28万方商业、酒店式公寓、写字楼2011年后江北嘴置业江北城项目40万方酒店、公寓2011年南岸南岸凯宾斯基14万方写字楼,酒店式公寓,商铺,建筑综合体2010年底皇冠国际26万方写字楼、酒店、公寓2011年渝中渝中金科VISAR国际9.7万方公寓、写字楼、商业2010年5月联合国际11万方写字楼、公寓2010年中环球金融中心19万方商业、酒店、写字楼、公寓2011年嘉陵帆影·国经中心3万方酒店、服务式公寓2018年供应量供应量未来5年内，将出现多个服务式公寓；分布特征分布特征仍将主要集中在中心区域，以及景观资源好的区域；产品定位产品定位以高端酒店式公寓为主，并大多将引入国际知名的酒店管理公司；Code of this report | 142© Copyright Centaline Group, 2010公服务式寓市场总结重庆服务式公寓市场供应量小且供应水平不高，市场需求旺盛，处于发展初级阶段，市场机会良好，但未来潜在供应量大，竞争异常激烈；作为本项目高端商务的配套，本项目公寓更需要通过打造自身核心竞争力来赢取未来市场。

Code of this report | 143© Copyright Centaline Group, 2010项目服务式公寓定位公寓写字楼酒店标杆商务产品商务配套产品商务配套产品硬件配置高低高低形象档次项目公寓档次定位本项目长江国际协信中心东方曼哈顿创汇首座项目公寓作为标杆写字楼的配套产品，硬件配置相对长江国际稍高，但在智能化设施及软性服务以及公寓配套方面全面超越长江国际，树立重庆服务式公寓标杆重庆服务式公寓标杆项目商务产品链Code of this report | 144© Copyright Centaline Group, 2010客户研究——目前重庆服务式公寓客户构成与发展方向成交客户1►服务式公寓成交客户中，本地客户占65%—70%，外地客户占30%—35%；►服务公寓客户置业目的中，投资客户占80%左右，自住客户占20%左右入住客户2►入入渝渝企企业业高高管管：：包括跨国跨区域大型企业重庆分支机构高管；►各各国国领领事事馆馆：：包括领事、领事馆工作人员等；►本本地地富富裕裕阶阶层层：：部分喜欢中心区生活的本地富裕阶层；重庆服务式公寓客户一线城市服务式公寓客户►北京、上海等一线城市服务式公寓入住客户基本都是企业高管，其中90%境外人士，10%国内人士；►入住客户中，80%为长期居住，20%为短租（部分日租）；►入住客户中，60%为家庭一起居住。

现在客户未来客户Code of this report | 145© Copyright Centaline Group, 2010区域价值与项目价值对公寓客户的影响CBD发展阶段区域价值高低发展初期发展中期成熟期20152020江北嘴解放碑弹子石目前►随着江北嘴CBD的开发推进，其区域价值将快速提升，大量投资客户将看好区域的发展前景；►借着区域价值快速提升之势，将有大量端企业进入江北嘴，从而间接带来大量高端居住需求CBD内各板块区域价值变化趋势项目价值对公寓客户的影响重庆服务式公寓的标杆重庆服务式公寓的标杆重庆乃至西部写字楼标杆的配套公寓重庆服务式公寓价值标杆重庆服务式公寓中顶级客户，主要以跨国企业高管、国内大型企业高管、各国驻渝机构高层为主Code of this report | 146© Copyright Centaline Group, 2010公寓客户定位——客户构成成交客户1入住客户2►外地投资客户（主要以北京、上海、深圳等一线城市以及港澳台客户为主），占成交客户40%-50%左右比例；►本地投资客户（包含重庆及周边区县客户） ，占成交客户40%-50%左右比例；►自住客户（主要以企业为高管购置、本地有强烈区域情节的客户、部分富裕阶层客户） ，占成交客户15%左右比例。

►跨国或跨区域大型企业高管►驻渝机构高层（各国领事馆、商会等）►重庆本地富裕阶层Code of this report | 147© Copyright Centaline Group, 2010公寓客户定位——客户背景投资客户1 1►外地投资客户►本地投资客户>有着自己的事业，并非专业投资人士，但常涉足房地产投资，资金实力较强，担心通过膨胀；>更多从微观的角度来判断项目价值，关注项目所在区域、投资回报、增值空间，对物业品质很在意，会计较一些细节问题，对价格敏感；>主要来至沿海发达城市，特别是上海、深圳以及港、澳、台区域，多为专业房地产投资人士，资金实力雄厚，阅历丰富，有着较强的判断，比较难受销售顾问的引导；>更多从宏观的角度来判断项目价值，关注项目所在区域、交通、增值潜力，对物业整体品质很在意；Code of this report | 148© Copyright Centaline Group, 2010公寓客户定位——客户背景自住客户2 2►两房以上自住客户►一房自住客户>主要以单身商务人士为主，或少量富二代、偶尔居住的富裕阶层客户；>本地客户部分有着强烈的区域情节，置业目的作为偶尔自住兼投资；>关注地段、交通、产品品质（主要包含物业形象、大堂、电梯、内部空间品质、卫生间尺度与装修用材、卧室的舒适度等）、物业服务。

>主要驻渝企业高管和驻渝机构高层人士为主，这些客户多为全家都在重庆居住；>他们有着很强的经济实力（多由企业过政府补助），对价格敏感度不高；>关注楼宇居住纯粹性、安保水平、物业品质（公共空间和内部空间），会所配套、交通以及物业服务Code of this report | 149© Copyright Centaline Group, 2010公寓客户定位——变化趋势入住客户变化趋势2 2►随着重庆经济的发展，城市地位的不断攀升，将吸引更多高端的企业和机构进驻，这将是项目的入户客户从早期的以国内人士为主逐渐发展为境外人士比例增多置业客户变化趋势1 1►项目公寓体量不太大，销售周期不太长，但随着江北嘴区域价值的提升，当项目公寓销售时相比现在在售公寓的置业客户以有所变化，主要表现为：外地客户比例增加，达到40%—50%左右Code of this report | 150© Copyright Centaline Group, 2010服务式公寓价格研究——因服务式公寓与五星级酒店客户之间存在竞争关系　　城市城市　　区域区域　　典型个案典型个案五星级酒店五星级酒店房房价（元价（元/ /天）天）面积面积（（m m2 2））酒店月酒店月租租金（元金（元/ /月）月）酒店每平米酒店每平米租金（元租金（元/m/m2 2. .月）月）酒店式公酒店式公寓寓售价售价（元（元/m/m2 2））面积面积（（m m2 2））酒店式公酒店式公寓月寓月租金租金（元（元/ /月）月）每平米每平米租租金（元金（元/m/m2 2. .月）月）上海上海平均水平2000406万150010-15万 120-200　200-300中心区明天广场JW万豪万豪1900-220040　　5.7-6.6万　　　1425-1650　持有92-1273-4万310-320经典茂名9万1282.5-2.8万 200-220翠湖天地Shamaluxe16万1233.7-4万300-330CBD中粮一号/鹏利辉盛阁香格里拉：2000-280040　6-8万　1500-200014万2115.3万250汤臣一品25万43412万280-300深圳深圳平均水平　1500454.5万10005万　　150-200CBD　大中华IFC香格里拉：1450-1800　45　4.3-5.4万　1000-12005万76-80//葵花公寓持有90-1201.8万150-200蛇口泰格公寓凯宾斯基：1200-1500403.6-4.5万900-1000持有147-171 2.4-2.6万 150-160表：上海、深圳五星级酒店与酒店式公寓价格对比备注：五星级酒店选取核心区域内高端酒店，以标间为计算基础，酒店式公寓以两房为例CASECASE：：汇丰银行某高管进入重庆时，曾委托重庆中原三级市场帮其租用服务式公寓东方曼哈顿，但因不提供早餐服务，而选择租用海逸酒店的公寓。

Code of this report | 151© Copyright Centaline Group, 2010服务式公寓价格启示租金水平租金水平上海上海深圳深圳五星级酒店15001000酒店式公寓200-300150-200酒店式公寓租金与五星级酒店租金之比：酒店式公寓租金与五星级酒店租金之比：1 15%-20%5%-20%单位：元单位：元/ /m m2 2. .月月酒店酒店五星级酒店五星级酒店房价（元房价（元/ /天）天）面积（面积（m m2 2））酒店月酒店月租金租金（元（元/ /月）月）酒店每平米酒店每平米租租金（元金（元/m/m2 2. .月）月）洲际、豪生酒店570-760421.7-2.2万400-550表：重庆五星级酒店价格如如按按一一线线城城市市酒酒店店式式公公寓寓租租金金与与五五星星级级酒酒店店租金之比推算重庆酒店式公寓租金水平：租金之比推算重庆酒店式公寓租金水平：8 80-1100-110元元/m/m2 2··月（建面）月（建面）按照酒店式公寓一般投资回报率按照酒店式公寓一般投资回报率6%—8%6%—8%计算，重庆酒店式公寓售价水平为：计算，重庆酒店式公寓售价水平为：1 12000—165002000—16500元元/m/m2 2（建面）（建面）Code of this report | 152© Copyright Centaline Group, 2010公寓价格定位地块地块权重权重本项目本项目长江国际创汇首座创汇首座区位价值15151314交通便捷度15141314景观资源15141512配套15131214产品品质15151412开发商品牌10989物业管理15141313合计100948888修正系数 　1.0851.125权重　60%40%参照项目售价　　1600018000本项目售价1880518805（套内）（套内）市场比较：本项目服务式公寓明年入市销售均价19000元/m2（套内）左右。

考虑项目服务式公寓在后期运营过程的实际情况，故参照酒店租金算售价取14000元/m2（建面）、公寓公摊30%计算，套内价格为：2000020000元元/m/m2 2结合在售项目价格和酒店租金返算价格，项结合在售项目价格和酒店租金返算价格，项目公寓销售价格为：目公寓销售价格为：1 194029402元元/m/m2 2Code of this report | 153© Copyright Centaline Group, 2010形象定位不曾见￿￿￿￿不再有Code of this report | 154© Copyright Centaline Group, 2010公寓产品建议户型户型套内面积区间（㎡）套内面积区间（㎡）套数套数比例比例回现产品一房（一卫）5050%一房（两卫）7530%两房（卧室+书房、两卫）10010%形象产品两房（双卧室，主卧套房、三卫）1505%三房（三卫）2005%户型建议原则：户型建议原则：1、以下面积按甲方要求以50平米为基数，成倍增加；2、户型80%为一房产品，10%的两房产品，承担着项目的回现功能，10%为形象产品；3、公寓户型建议低低区区以50平米为主，景观稍好方向布置少量75平米产品，中中区区建议布置75平米为主、少量100平米产品，高区高区布置75、100、150、200平米产品；4、顶层建议设置4套顶级行政公寓，每套建筑面积400平米，作为公寓顶级形象产品。

Code of this report | 155© Copyright Centaline Group, 2010单层平面布局建议►公公寓寓四四角角因景观视野良好，建议排布稍大户型产品►低低区区江景观资源强势的一面可适当布置75平米产品，其余位置布置50平米产品；►中中区区江景资源和中央公园景观资源强势的可适当布置100平米产品，其他布置75平米产品；►高高区区江景资源强势的布置150、200平米的产品，中央公园景观资源强势的可布置100平米的产品；资源较弱方向布置75平米产品;案例：长江国际公寓平面排布Code of this report | 156© Copyright Centaline Group, 2010户型设计建议►开间与进深比在1：2左右，开间最小在4.5米以上；►生间面积保证在6平米以上，保证足够空间；►厨房尽量不占用太大空间，可不通气小一房（50平米）户型设计要点卫生间卫生间8.58.5平米平米厨房厨房案例：长江国际公寓一房（47 ㎡㎡ ）►餐厅、客厅分开独立设置；►卧室靠近主景观面；►可设置双卫生间，但主卫一定要靠近主景观面，且面积足够大，可安放浴缸并可干湿分区；►厨房可不通气，但有预留冰箱安放位置。

大一房（75平米）户型设计要点案例：长江国际公寓一房（76 ㎡㎡ ）主卫生间主卫生间Code of this report | 157© Copyright Centaline Group, 2010户型设计建议小两房（100平米）户型设计要点大两房（150平米）户型设计要点►建议采用卧室+书房的组合，首先保证主卧舒适性，面积不小于20平米，且要在主景观面；►双卫设计，主卫保证靠近主景观面，且面积足够大，可安放浴缸并可干湿分区；►厨房尺度设计合理，可安放冰箱，可通气主卫生主卫生间间主卧室主卧室►建议采用主卧套房设计（卧室+书房+衣帽间+主卫），充分保证主卧舒适性，套房面积不小于45平米；►双卫设计，主卫保证靠近主景观面，且面积足够大，可安放浴缸并可干湿分区；►主卧或客厅外建议设计阳台；►厨房设计可安放双开门冰箱，可通气►建议配置一间多功能房，面积在7平米以内，可作保姆房，也可作储藏间、公共衣帽间案例：长江国际公寓一房（99㎡㎡ ）Code of this report | 158© Copyright Centaline Group, 2010户型设计建议三房（200平米）户型设计要点►建议采用主卧套房设计（卧室+书房+衣帽间+主卫），充分保证主卧舒适性，套房面积不小于60平米；►三卫设计，主卫保证靠近主景观面，且面积足够大，可安放浴缸并可干湿分区；►主卧或客厅外建议设计阳台；►客厅建议配置在景观最大位置；►次卧与主卧局两侧，充分保证主卧的私密性；►厨房设计可安放双开门冰箱，可通气，厨房紧挨餐厅。

►建议配置一间多功能房，面积在7平米以内，可作保姆房，也可作储藏间、公共衣帽间案例：长江国际公寓大两房（192㎡㎡ ）主卫主卫生间生间主卧室主卧室7070平米平米多多功功能能房房厨厨房房餐餐厅厅Code of this report | 159© Copyright Centaline Group, 2010服务式公寓配置建议项目项目配置建议配置建议外立面铝合金型材+双层中空LOW－E玻璃幕墙，可开窗单层面积建议单层面积在1500㎡左右大堂面积公寓大堂面积建议250-400 ㎡大堂挑高公寓大堂高度建议10m以上电梯品牌建议选用知名品牌电梯，如日立、三菱、迅达等 原装进口电梯电梯数量层梯比控制在6以内，面梯比控制在7000以内，建议分高中低区，高区电梯速度在4m/s以上，低区电梯速度在2.5m/s以上层高建议不低于3.6m空调分户式中央空调电梯厅宽度建议3m左右公共过道宽度建议2m左右智能化系统建议配备预留接口、宽带网络接口、移动无线覆盖、有线电视预留接口、供电系统配备电能智能管理、门禁智能系统、安保智能系统、独立电力监控系统、BA自动控制系统和智能照明系统等车位配置每100㎡车位配置不低于0.7Code of this report | 160© Copyright Centaline Group, 2010服务式公寓平面层建议项目项目联合国际万达广场长江国际国汇中心创汇首座环球金融中心喜来登朗晴广场协信中心单层面积单层面积1480㎡900㎡1457.59㎡1358.9㎡1500㎡1867㎡约747㎡约1400㎡约700㎡重庆市场新建服务式公寓单层面积参考项目项目卓越世纪中心3#（小面积办公产品）NEO企业大道（C栋行政官邸）单层面积单层面积1100㎡1130m2一线城市高档服务式公寓单层面积参考单层面积单层面积：建议：建议单层面积在单层面积在15001500㎡㎡左右左右►建议采用双筒结构，以便于后期户型分割组合；►如设计中框架剪力墙结构，建议剪力墙设计为短剪力墙，以便于后期户型分割与组合。

Code of this report | 161© Copyright Centaline Group, 2010服务式公寓立面建议项目项目联合国际万达广场长江国际创汇首座喜来登朗晴广场协信中心外立面材料外立面材料LOW-E低辐射镀膜中空玻璃和铝板中空玻璃和铝板中空玻璃加铝板中空玻璃和铝板浅金色镀膜玻璃+铝板钢化玻璃和铝板高级涂料窗户窗户可开窗可开窗可开窗可开窗可开窗待定半窗（可推开）重庆市场新建公寓外立面材料和窗户参考项目项目卓越世纪中心3#（小面积办公产品）NEO企业大道（C栋行政官邸）外立面材料外立面材料8mm+12mm+8mm双银Low-E玻璃双层中空LOW-E玻璃窗户窗户可开窗可开窗一线城市高档公寓外立面材料和窗户参考立面：立面：铝合金型材（窗框）铝合金型材（窗框）+ +双层双层中空中空LOWLOW－－E E玻璃玻璃幕墙幕墙，可开窗，可开窗►空调机位外立面建议采用铝合金（或其他材质）格栅，颜色与玻璃幕墙一致Code of this report | 162© Copyright Centaline Group, 2010服务式公寓大堂配置建议项目项目联合国际长江国际创汇首座朗晴广场协信中心大堂面积大堂面积待定380㎡130㎡约100㎡约100㎡挑高挑高9m12m4.5m5.1m6.8m重庆市场新建公寓大堂面积和挑高参考项目项目卓越世纪中心3#（小面积办公产品）NEO企业大道（C栋行政官邸）大堂面积大堂面积300㎡329㎡挑高挑高10.5m14.25m一线城市高档公寓大堂面积和挑高参考面积：公寓大堂面积建议面积：公寓大堂面积建议250-400 250-400 ㎡㎡；；高高度：公寓大堂高度建议度：公寓大堂高度建议10m10m以上以上；；Code of this report | 163© Copyright Centaline Group, 2010服务式公寓电梯配置建议项目项目联合国际长江国际创汇首座朗晴广场协信中心品牌待定日立日立未定通力数量6部客梯，5台低区，1台高区4部客梯，2部货梯3部客梯5部3部客梯层梯比74.167.33610面梯比待查58331100084007000重庆市场新建公寓电梯数、电梯品牌、梯户比、电梯和面积比参考项目项目卓越世纪中心NEO企业大道品牌原装进口三菱电梯迅达数量7台6台层梯比4.864.33面梯比53415200一线城市高档公寓电梯数、电梯品牌、梯户比、电梯和面积比参考品牌：建议选用品牌：建议选用知名品牌电梯知名品牌电梯，如日立、三菱、迅达等原装进口电梯，如日立、三菱、迅达等原装进口电梯 ；；数数量：层梯比控制在量：层梯比控制在6 6以内，面梯比控制在以内，面梯比控制在70007000以内，建议分高中低区，高区电梯速以内，建议分高中低区，高区电梯速度在度在4m/s4m/s以上，低区电梯速度在以上，低区电梯速度在2.5m/s2.5m/s以上；以上；Code of this report | 164© Copyright Centaline Group, 2010服务式公寓层高、电梯厅与公共过道宽度建议项目项目创汇首座联合国际国汇中心 环球金融中心长江国际朗晴广场喜来登万达广场协信中心层高层高约3m3.5m3.5m4.21米3.6m3.6m3.6m3m3.7m电梯厅宽度电梯厅宽度1.85m2m待定待定3m约2m2m约2m2m过道宽度过道宽度1.35-1.85m1.5m约2m1.8-2.0米2m约1.5m1.5m约1.5m1.7m重庆市场新建公寓层高参考一线城市高档公寓层高参考项目项目卓越世纪中心）NEO企业大道层高3.6m2.8-3m层高：建议不低于层高：建议不低于3.6m3.6m电梯电梯厅宽度：建议厅宽度：建议3-3.5m3-3.5m左右；左右；公公共过道宽度：共过道宽度：建议建议2m2m左右；左右；Code of this report | 165© Copyright Centaline Group, 2010服务式公寓车位配置建议项目项目创汇首座联合国际长江国际协信中心朗晴广场喜来登车位车位约150个约200个约200个约200个约350个约350个每层车位配比每层车位配比6.84.710.56.6755.8每每100100平米车位数平米车位数0.450.320.750.950.30.44建议每建议每100100㎡车位配置不低于㎡车位配置不低于0.70.7个个，，配备配备智能停车库管理系统智能停车库管理系统；；重庆市场新建公寓车位配置参考Code of this report | 166© Copyright Centaline Group, 2010服务式公寓空调配置建议项目项目创汇首座长江国际协信中心朗晴广场万达广场喜来登空调配置空调配置每户独立空调（美的）VRV变频中央空调每户独立冷暖分体空调机（海尔）待定每户独立空调不配空调，业主自购分户空调重庆市场新建公寓空调配置参考建议采用建议采用分户式中央空调分户式中央空调Code of this report | 167© Copyright Centaline Group, 2010服务式公寓智能化系统配置建议项目项目创汇首座长江国际协信中心喜来登智能化系统智能化系统综合布线系统、电视系统、网络系统闭路监视系统、电子巡更系统、一卡通管理系统、背景音乐系统、楼宇监控系统、可视对讲系统楼宇24小时监控系统、车库闭路监视系统、综合布线系统、可视对讲系统数 字 高 清 电 视 系 统 、100M共享宽带、智能可视监控系统、安保系统、消防系统安防系统安防系统消防系统、安保系统、智能喷淋系统、消防灭火器、一卡通系统管理、可视对讲系统消防系统、智能喷淋系统、消防应急广播、应急照明、电子巡更系统、消防系统、安保系统、智能喷淋系统、应急照明智能可视监控系统、中央门控、报警功能、智能喷淋系统、应急照明重庆市场新建公寓智能化系统配置参考建建议议配配备备预预留留电话接接口口、、宽宽带带网网络络接接口口、、移移动动电话无无线线覆覆盖盖、、有有线线电电视视预预留留接接口口、、供供电电系系统统配配备备电电能能智智能能管管理理、、门门禁禁智智能能系系统统、、安安保保智智能能系系统统、、电电梯梯智智能能系系统统、、独独立立电电力力监监控控系系统统、、BABA自自动动控控制制系系统统和和智智能能照照明系统明系统等等Code of this report | 168© Copyright Centaline Group, 2010同层排水与无声地板建议无声地板建议公寓采用建议公寓采用同层排水和无声地板同层排水和无声地板设计，于细节处提升公寓品质；设计，于细节处提升公寓品质；Code of this report | 169© Copyright Centaline Group, 2010智能安保1大门门禁系统：大门门禁系统：住户办理IC卡；对入户人员要求刷卡识别身份，避免闲杂人流随意进入，保证楼宇安全。

Code of this report | 170© Copyright Centaline Group, 2010智能安保2电梯身份识别系统：电梯身份识别系统：乘坐电梯时，电梯需读取IC卡，识别住户权限楼层，刷卡后，可手动选择权限楼层，或电梯自动选择权限楼层Code of this report | 171© Copyright Centaline Group, 2010智能安保3入户门锁智能系统：入户门锁智能系统：入户门锁集多功能为一体，开门方式包括磁卡感应、密码输入、钥匙等任一方式或多个方式组合密码键盘磁卡感应区钥匙插孔键盘滑盖Code of this report | 172© Copyright Centaline Group, 2010其他 Ø预留接口；Ø宽带网络接口；Ø移动无线覆盖；Ø有线电视预留接口；Ø卫星电视预留接口；Ø供电系统配备电能智能管理；Ø备留发电机组；Ø独立电力监控系统发电机组Code of this report | 173© Copyright Centaline Group, 2010服务式公寓会所配置建议►运运动动类类：：健健身身室室（（配配各各种种健健身身器器材材））、、台球室台球室、、游泳池游泳池（最好为恒温游泳池）（最好为恒温游泳池）►保保健类：健类：洗浴池、桑拿房洗浴池、桑拿房►餐餐饮类：饮类：自助式早餐自助式早餐►休休闲类：闲类：读书室读书室Code of this report | 174© Copyright Centaline Group, 2010物业服务建议管理公司管理公司考虑重庆市场物业管理费的承受度，建议聘请专业的服务式公寓管理公司（如雅诗阁、辉盛、 Shamaluxe ）做顾问，开发公司组建团度为项目提供物业管理服务。

服务内容服务内容常常规规服服务务：：楼宇前台24小时设服务人员、安保服务、公共部分保洁服务、设备维护维修服务、早叫服务、叫车服务、物业代租服务……增增值值服服务务：：订机票服务、洗衣服务、室内保洁服务、换床单服务Code of this report | 175© Copyright Centaline Group, 2010公寓公共部分装修参考标准公共部分公共部分大门大门钢化玻璃地弹门（酒店式大门）大堂大堂轻钢龙骨石膏板造型吊顶，乳胶漆饰面，配照高级明灯；地面：进口石材；墙面：进口石材、部分雕花，黑太不锈钢，工艺玻璃；高级家具，真皮沙发；电梯厅电梯厅轻钢龙骨石膏板造型吊顶，乳胶漆饰面，配高级照明灯；地面铺进口石材、墙面贴进口石材，部分雕花；楼层公共过道楼层公共过道轻钢龙骨石膏板造型吊顶，乳胶漆饰面，配高级照明灯；地面铺进口石材、墙面贴进口石材，部分雕花；Code of this report | 176© Copyright Centaline Group, 2010低区和中区公寓装修参考标准（参照重庆市场服务式公寓装修标准配置）室内部分室内部分入户门高级实木单开门，门高不低于2m客厅、卧室天花：轻钢龙骨石膏板吊顶、乳胶漆饰面、固定筒灯及高级灯具地面：客厅公共部分铺天然石材，卧室铺大自然等同级品牌木地板；墙面：公共部分高级乳胶漆饰面，卧室贴高级墙纸；厨房配整套柜体、齐全厨具，使用欧派、方太、西门子等同级品牌；乳胶漆饰面，地面铺天然石材，配置实木门；配置火灾探测器、煤气泄漏探测器；（独立厨房需配置品牌电视）卫生间配座便器、面盆、花洒、浴缸、五金等，使用科勒、TOTO、杜拉维特等同级品牌；地面铺天然石材，配置钢化玻璃门；弱电语音通话、网络、可视对讲、卫星电视等接口；Code of this report | 177© Copyright Centaline Group, 2010客厅客厅入户门入户门覆塑钢板防火门地面地面复合地板墙身墙身乳胶漆顶棚顶棚钢材架、石膏板吊顶、乳胶漆饰面灯具开关灯具开关欧普灯具、西门子开关电源可视对讲机可视对讲机5英寸彩色视屏对讲系统空调空调美的卧室卧室门门（一室一厅户型）裝飾木门地面地面3层1.8CM复合地板墙面墙面乳胶漆顶棚顶棚钢材架、石膏板吊顶、乳胶漆饰面衣柜衣柜定制柜体、成品柜门低区和中区公寓装修参考标准——长江国际交房标准厨房厨房门（单间配套）门（单间配套）玻璃隔断地面地面（封闭式）裝飾木门、（单间配套/开放）复合地板、（封闭式）瓷砖墙面墙面不锈钢装饰板，玻璃隔断顶棚顶棚石膏板造型、乳胶漆饰面橱柜橱柜组合式橱柜水龙头水龙头樱花热水器热水器樱花灶具灶具西门子抽油烟机抽油烟机西门子冰箱冰箱西门子微波炉微波炉西门子Code of this report | 178© Copyright Centaline Group, 2010卫生间卫生间门裝飾木门地面瓷砖墙面瓷砖顶棚石膏板造型、乳胶漆饰面洗面台\洗面柜人造大理石洗脸盆科勒水龙头乐家梳妆镜定制座便器科勒淋浴莲蓬头乐家浴缸（一室一厅户型）科勒浴霸奥普浴霸照明灯具（包括镜前灯、吸顶灯）欧普筒灯、日光管洗衣干衣机西门子毛巾架、厕纸架、浴巾架科勒低区和中区公寓装修参考标准——长江国际交房标准设施设备设施设备空调采空调采暖系统暖系统家用分体式空调系统 (安裝到位）、首层入户大堂VRV空调系统(安装到位)综合布综合布线系统线系统/网络：配置及网络插座于主客厅及卧室，埋线是在墙内安入钢管，使用钢管埋线，材料使用美国进口材料，平均成本比一般写字楼材料高8元。

电视系电视系统统有线电视系统，配置插座于主客厅及卧室火灾报火灾报警系统警系统火灾报警探测器安装到位安防系安防系统统可视对讲系统：设置可视对讲机于入户门旁；门禁系统于大堂、停车库大堂及电梯轿箱；电梯轿箱设CCTV消防系消防系统统设消防栓系统及自动喷淋安装到位；公共区域安装防/排烟设施电梯电梯/ /扶梯扶梯日立电梯给排水给排水市政供水(二次供水)，户内燃气热水器Code of this report | 179© Copyright Centaline Group, 2010内容内容装修标准装修标准外立面外立面外墙使用LOW-E中空玻璃幕墙，陪米黄色高档石材；窗框采用铝合金型材；电梯电梯奥蒂斯、日立、三菱、蒂森任选一品牌电梯8部，客梯6部，服务梯1部；中央空调中央空调特灵、开利、约克任选一品牌中央空调，用户能根据需求调节室内温度、单层分区域单独控制计量；大堂，公大堂，公共区域共区域高档大理石地面，高档壁纸，石膏线或木条装饰，配高档吊灯，配家具、信报箱等；入户门入户门木饰面防火门，陪防盗眼及高级门锁；窗户窗户铝合金窗框，LOW-E中空玻璃，立面窗帘盒装饰；室内室内高级进口大理石，局部大理石拼花装饰造型，墙面采用高级墙纸饰面，高级大理石及局部木饰面造型，局部吊顶天花配饰线，乳胶漆；家具家具高级沙发、座椅、办工桌，定制床配床垫及床上用品；软装软装壁画及艺术品低区和中区公寓装修参考标准——国汇中心交房标准内容内容装修标准装修标准卫生间卫生间地面、墙面高级石材，豪华座便器、浴缸、高级按摩浴缸，头顶花洒及手持花洒，豪华大理石台面配双洗面盆及高级水龙头，配梳妆镜、挂墙风筒、吸顶式排气扇，防雾贴及高级卫生间五金配件；厨房厨房简易厨房操作平台，高级石材台面，配炉灶；室内电器室内电器液晶电视、微波炉、电冰箱等其他酒店客房必备电器；灯具及开关灯具及开关插座面板插座面板各房间内配吊顶灯具，壁灯，设置电源总开关，区域控制开关及预留插座；供水系统供水系统24小时冷热水供应；消防系统消防系统自动喷淋装置，自动火灾报警系统；电气系统电气系统双路供电，自备两台1250KW发电机，独立计量装置；通信系统通信系统千兆网络宽带，无线网络借口，国际国内长途直拨；安防系统安防系统周界电子防范，门禁管理西欧它能够，闭路电视监控系统，紧急报警系统等；Code of this report | 180© Copyright Centaline Group, 2010公共部分公共部分外墙外墙膨胀聚苯作温保系统，房屋楼层节能，外墙上涂料大堂大堂地面大理石，局部大理石艺术拼花，进口大理石柱门套门套墙面干挂大理石，局部绕面，木饰面;墙纸艺术造型;花双层石膏板，面饰乳胶漆，配豪华灯饰;另大堂内设豪华大理石服务台、豪华沙发电梯及电梯及走道走道电梯厅、过道铺高级地砖，局部进口石材；墙面乳胶漆，局部进口石材及高级墙砖艺术造型；天花石膏板吊顶，配灯具；每户实木子母大门套，附送精致订制房牌号电梯电梯三部，通力，速度2.5m/s，轿厢液晶显示器，电梯刷卡系统；楼梯楼梯贴地砖，墙饰乳胶漆，天花吸顶灯信箱信箱一楼大厅配不锈钢信箱电视监电视监控系统控系统大堂入口、电梯及车库安装闭路电视监控系统，24小时监控低区和中区公寓装修参考标准——协信中心交房标准房屋内部房屋内部内墙内墙墙面墙面厅房高级墙纸，局部艺术玻璃隔断；厨卫铺墙砖，卫生间进口石材马赛克艺术造型天花天花客厅、卧室局部石膏板造型，卫生间用防潮硅砖天花、名牌防潮乳胶漆地面地面入户玄关及厨房普高级地砖，局部进口大理石，客厅卧室设优质实木复合地板，卫生间铺高级防滑地砖窗户窗户铝合金窗框，双层中空玻璃，窗台铺设高级人造石，配安全防护栏门扇门扇入户门实木饰面（内衬钢板），实木子母门套、猫眼、豪华门锁，室内门用实木门实木门套、豪华门锁厨房厨房墙地面防水处理，埋冷水供水管道，配置全套实木饰面组合橱柜，含人造石台面和连体面盆，配科勒龙头一个，不锈钢防污板及海尔电磁炉，海尔抽油烟机卫生卫生间间墙地面防水处理，埋冷水供水管道，配高级人造石整体洗脸台，大幅挂墙镜，配全套科勒洁具龙头，包括洗脸盆及龙头、座便器、热带雨淋花洒组合，配置大容量A·O史密斯电热水器，奥普浴霸空调空调海尔，冷暖分体空调机专用电源，室内机安装，外设订制百叶风口，窗外设专用空调机位水电水电设施设施变频式供水，市政管道供水系统，每户独立电表水表、配电箱各一个，室内管线暗装，独立空调、照明线路，暗装奇胜或同级品牌开关插座弱电弱电厅房插座、有线电视插座、网络接口，插座均用奇胜或同级品牌，可视对讲：弗曼克斯彩色液晶屏系统燃气燃气不设燃气Code of this report | 181© Copyright Centaline Group, 2010高区公寓装修参考标准（参照一线城市场服务式公寓装修标准配置）室内室内入户门进口实木门，门高不低于2m，配多功能智能锁；形象产品配双开门；客厅及卧室轻钢龙骨石膏板吊顶，配进口顶级灯具；客厅公共部分墙体进口乳胶漆饰面，卧室墙体高级仿皮墙纸；客厅地面铺进口石材，卧室地面铺国际品牌木地板；厨房配进口实木门，地面铺进口石材，墙体进口乳胶漆饰面；配进口石材台面，Poggenpohl等国际品牌橱柜、厨具、高级料理台等；配Gaggenau、Kuppersbusch等国际品牌抽油烟机、双开冰箱、微波炉等家电；配置火灾探测器、煤气泄漏探测器；（独立厨房需配置品牌电视）卫生间配钢化玻璃滑门，墙面部分进口石材和高级乳胶漆；使用Dornbracht、Bentley等国际品牌座便器、浴缸、花洒、面盆、五金；配进口智能高级洗衣机；弱电语音通话、网络、可视对讲、卫星电视等接口；楼层公共过道楼层公共过道进口石灰岩、大理石，轻钢龙骨石膏板吊顶，顶级内墙乳胶漆Code of this report | 182© Copyright Centaline Group, 2010高区公寓装修参考标准——上海一品汤臣公共部分公共部分大厦外墙大厦外墙进口石灰岩（1~3层），3层以上“米金色”日本三菱高科技纳米光触媒铝复合板，具有自动保洁功能迎宾大堂迎宾大堂外墙采用进口石灰岩幕墙，室内地面采用进口大理石入口电梯大堂入口电梯大堂墙地面采用进口大理石及木饰面住宅各层电梯大住宅各层电梯大堂堂墙地面采用进口大理石电梯电梯永大日立高速电梯安保及管理安保及管理彩色电视监控系统消防消防德国西门子报警系统，进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱内容内容装修标准装修标准天花和墙身天花和墙身轻钢龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆窗户窗户铝合金烤漆门窗、比利时格拉威泊尔中空Low-E防辐射钢化玻璃、意大利阿鲁克及美国固力门窗五金，Slient Gliss电动窗帘轨道阳台阳台墙面采用进口石灰岩或日本三菱铝复合板，地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆门扇及窗套门扇及窗套线线实木花饰门和实木窗套分户门分户门德国Noblesse手工雕花铜门室内楼梯室内楼梯金属栏杆、实木扶手、进口大理石踏步空调空调日本大金VRV2户式中央空调厨房厨房墙地面采用进口大理石，德国POGGEN POHL橱具、GAGGENAU厨房电器浴室浴室挪威耐克森NEXANS地坪加热系统，墙地面采用进口大理石，金属吊顶卫生间卫生间主卫采用德国威宾VILLEROY&BOCH卫浴陶瓷用品及当代DORNBRACHT五金龙头，次卫采用Roca浴缸和Bellavista洁具Code of this report | 183© Copyright Centaline Group, 2010项目项目装修标准装修标准私家按摩池私家按摩池意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸沐浴组沐浴组德国汉斯格雅HANSGROHE减压阀组减压阀组日本Yoshitake给水泵给水泵日本Ebara净水器净水器开能（Canature）供水供水冷水日本Sekisui钢塑复合管，热水采用304不锈钢管排水排水采用日本（Sekisui）DVLP钢塑复合排水管热水供应热水供应德国威能燃气壁挂采暖锅炉电力供应电力供应法国海格住户配电箱照明调空开关及电动窗帘轨道开关照明调空开关及电动窗帘轨道开关采用德国ABB公司EIB系统中央吸尘中央吸尘美国BEAM中央系统保安系统保安系统美国Honeywell防盗主机，美国Dorcon掌形仪，Siedel可视对讲系统，Lonbon紧急对讲系统高区公寓装修参考标准——上海一品汤臣Code of this report | 184© Copyright Centaline Group, 2010高区公寓装修参考标准——翠湖天地御苑项目内容项目内容装修标准装修标准客厅客厅进户门高级实木防盗门地面天然大理石墙面多乐士等离子电视机松下壁炉开能开关面板西门子（德国）主卫主卫浴缸Kohler台盆Kohler坐便器Kohler水槽Frank龙头Kohler花洒Kohler五金件Decorlux（英国）LCD电视机Comemom（美国）项目内容项目内容装修标准装修标准保姆间保姆间龙头Pronto花洒Pronto五金件Karlux、T.C中央系统中央系统中央空调\新风松下智能化智能化可视对讲系统i-home工作阳台工作阳台洗衣烘干一体机Teka（西班牙）洗涤池闻洲龙头AoleishiCode of this report | 185© Copyright Centaline Group, 2010高区公寓装修参考标准——翠湖天地御苑项目内容项目内容装修标准装修标准厨房厨房墙面玻化砖天花白色高级乳胶漆整体橱柜Poggenpohl（德国）料理台可乐丽（日本）抽油烟机Gaggenau双开门冰箱Kuppersbusch电烤箱Gaggenau洗碗机Kuppersbusch电磁炉Gaggenau水槽Frank龙头Kohler微波炉Gaggenau净水器Pentair热水器恒热（澳洲）Code of this report | 186© Copyright Centaline Group, 2010项目内容项目内容装修标准装修标准客厅客厅进户门漆面防火防盗门，指纹密码锁地面天然石材墙面天然石材、木漆面主卫生间主卫生间冲淋房组合龙头Dornbracht浴缸Bentley台盆Sfera双台盆坐便器Toto智能花洒Sfera五金件Goldiden毛巾架、手纸架客卫生间客卫生间台盆Sfera坐便器Sfera龙头Dornbracht保姆间保姆间台盆Sfera坐便器Sfera水箱Geberit隐藏型高区公寓装修参考标准——王子晶品项目内容项目内容装修标准装修标准厨房厨房墙面大理石、瓷砖天花防潮石膏天花板吊顶整体橱柜Hacker系列抽油烟机西门子双开门冰箱西门子电烤箱西门子洗碗机西门子烹饪炉西门子水槽Frank龙头Frank微波炉西门子洗衣、烘干机西门子酒柜Liebherr智能化智能化电子门禁、周边红外监控、智能卡大门控制Code of this report | 187© Copyright Centaline Group, 2010Thanks for your attentionWish you a good day!。