北关项目 宗地投资可行性预研5.23(上会版) (1).ppt

安阳城市公司 2014年7月,安阳“建业生态城”项目 宗地投资可行性研究报告,项目背景,1、鉴于集团于2013年1月与安阳北关区政府签订框架协议，并前期投入1.22亿元，投入费用已被用于村民征地、拆迁补偿、土地整理、报建土地指标等工作使用，余款700万元安阳市政府已将该项目列为市重点项目，已纳入市城建指挥部绿色通道，调整规划请示已报市政府，预计年底动工建设 2、安阳建业城市发展有限公司本着“低风险、少投入、分阶段、多储备”的指导思想，于2014年6月与北关区政府签订合作协议协议签订后，对该项目进行了全面梳理，对市场形势进行分析预判，重新调整了开发思路 3、根据进一步酝酿，认为首期开发地块应放在商品房开发价值较高的中部地块，北部地块作为小学与安置房用地根据协议内容，以前期投资的1.22亿为基础，由政府委托我方代建的市政基础配套（小学、道路、绿化等）和安置房（棚户区改造）建设分别为融资主体进行融资，解决项目后期资金，同时为项目开发商品房提供支撑考虑到市场风险，代建项目的投资与商品房开发进度相匹配，合理控制投资额度及节奏土地面积及范围,前期1.22亿资金投入明细如下：用于土地补偿，详见灰色部分；用于土地报批指标，详见黑色虚线围合地块；,前期预付资金使用情况说明,,,,,,,,,,北部地块,中部地块,南部地块,,,原协议开发思路：首期获取北部140亩地，用于建设安置房，政府同时启动南部地块缑家垒村体拆迁。

若不能全部签署单户拆迁协议，则将北部作为商品房销售，安置房另行选址，依次再获取中部及南部地块小学在南部拆迁地块后期实施 按照上述思路，上述140亩地在土地获取之后，能够及时返还土地出让金收益部分若南部地块不能够实现拆迁，则前期投资1.22亿实际获取北部地块商品房开发用地 协议签订后，考虑安阳市场特殊情况及对项目重新梳理，我们认为上述思路存在问题项目虽然获取了北部地块土地，但北部地块位于项目最北部，临邺城大道，形状不规则，难于规划，土地价值较低，作为商品房开发，亮点不足，难以消化若销售不理想，后期可能造成更大的资金沉淀 获取中部地块仍需投入土地指标费、土地征收、学校及市政配套建设等大量资金，政府作为项目主体，融资存在障碍，税收返还存在延时性，项目资金难以平衡，投资风险较大 为解决上述问题，提出方案如下：,,,开发方案调整对比图,,1、图中公园位置现状为净地，可以考虑以土地租赁的形式纳入一期开发区域南部地块西侧的两地块已缴纳土地指标费及土地补偿费，纳入一期开发区域，有利于项目整体融资2、将小学调至安置区西侧，面积约40亩初中调至南部地块（如图所示）剩余100亩土地作为首期缑家垒拆迁安置70000㎡及后期储备用地。

3、首期启动市政基础设施有道路景观带、公园、小学及三台街项目首期开发商品房区域选址为公园东侧、小学南侧的中部地块的北地块4、项目由首期开发向南依次推进2、3期上述调整原因如下：小学调至北部有利于北部及中部地块的土地价值提升首期开发地块毗邻公园、小学、三台街（景观大道），地块开发成熟度高，市场投资风险较小由中部地块向南逐步开发，有利于提升项目价值现总规上中部地块为商业金融用地与小学，已向市政府申请中部地块用地性质更改为住宅用地，小学位置调至安置区西侧，初中位置调至原小学南侧地块按照与区政府签订协议要求，需配建一定量的商业放置到南部待拆迁地块，后期开发总规调整对比,,根据原协议约定，安置房（棚户区）、公建配套设施投资主体为政府，考虑政府债务规模限制，融资困难，资金使用监管复杂该项目投资最终由土地收益和税收返还解决，缺口资金需要公司垫付 根据最新政策及和金融部门沟通，可以与政府签订安置房（棚户区）、公建配套设施委托代建协议，由我公司为主体发包、融资公司前期垫付的1.22亿作为前期投资，由政府提供相关证明，为贷款提供条件，该贷款能解决土地收益和税收返还不及时产生的资金缺口（政府付年息14.4%），减少公司再投资金。

项目融资方案调整,,土地一级开发、安置房投入及资金返还,560亩宗地开发周期约6年，暂按4%年价格增幅考虑，项目总投资约32亿元，总销售收入约44亿元，开发完毕共计返还资金约7.6亿元，一级开发及安置房建设共需投资约5.14亿元.,项目经济技术指标（460亩，综合容积率2.64）,项目收益分析，460亩，综合容积率2.64,项目经济技术标（460亩，综合容积率2.64）注：售价为6年开发期的均价，4%年价格增幅,1、安阳“建业城”项目整体效益良好 2、第一期北部地块兼容安置房与商品房，目的便于控制风险，把握节奏，前期控制安置房建设规模 3、鉴于“建业城”为百万方级大盘，项目首期投资公园、道路、学校等基础配套设施，提升项目开发成熟度，首期以花园洋房产品入市，结合建业品牌形象作支撑，打造安阳北部地标性社区 4、考虑项目所处位置及安阳市场情况，该项目建议以预期售价反向控制成本的操盘模式，全程严格管控成本； 5、重视项目融资方案设计，为项目前期保证充足的资金支持,结论性意见,汇报完毕感谢支持,。