东山马銮湾南段地块市场可行性研究报告.pdf

第一部分第一部分宏观市场分析宏观市场分析一一、、城市概况城市概况1 1．．区位区位东山县位于福建南端，北纬 23°35’，东经 117°23’，东濒台湾海峡，距高雄 143 海里；南去香港 210 海里全县 33 个岛屿组成，陆地面积 247.24 平方公里，设置七镇，61 个行政村，16 个社区，主岛面积 194 平方公里，县政府驻地西埔镇2 2．．交通交通东山交通路网配套完善，拥有两条出岛通道——大产跨海大桥和八尺门大桥，均直连 324 国道，沈海高速公路，南下汕头一个小时车程，北上泉州两个小时车程规划中的厦深铁路支线、武平至东山高速公路延伸线直达东山港区3 3．．文化文化东山岛人文蔚盛，文化底蕴深厚，国家级、省级书画名家辈出，是远近闻名的“书画之乡”，是海内外书画名流交流、切磋的文化胜地4 4．．人口人口东山县全县总人口 20.33 万人其中非农业人口 10.31 万人，旅居海外侨胞 3 万余人二二、、经济概况经济概况1 1．．经济发展经济发展1.11.1 东山县具有丰富的矿产资源已探明硅砂矿藏 2 亿多吨，其储量、品位、规格名冠全国，在世界上也属屈指可数是全国规模最大的硅砂生产基地。

1.21.2 东山拥有优良港口资源东山湾是天然良港，可供建深水码头泊位 22 个，其中万吨以上的 14 个，现已建有两个 5000 吨泊位集装箱码头和两个 3000 吨码头， 城安 2.5 万吨级码头正在建设中 1992年东山港被国家列为一类口岸，目前已开通至香港集装箱班轮1.31.3 东山岛东濒著名的闽南渔场，作业面积达 2.63 万平方公里，年水产品产量超 30 万吨, 加工出口额占全省 40%以上，是全省重要的渔业生产基地同时，海盐资源丰富，是福建三大产盐区之一1.41.4 东山旅游资源丰富，在全国 6 大类 74 种旅游资源中,东山拥有 6 大类 48 种，被国家旅游局列为国际旅游休闲点之一2 2．．经济运行情况经济运行情况2008 年全年东山县完成生产总值 50.4 亿元，增长 13.6％完成工业总产值 56.5 亿元，增长 17.2%；规模工业产值 48 亿元，增长19.2%，其中水产加工规模企业完成产值 26.9 亿元，增长 62%，占全县规模工业产值的 56%；全年工业税收 1.01 亿元，增长 30.4%农业总产值完成 29.8 亿元，增长 5.8%东山 2008 年全年共接待境内外游客 118 万人次，增长 15%；实现旅游收入 4.27 亿元，增长 13.6%。

2008 年东山县财政金融平稳运行，财政总收入 32068 万元，完成103.17％，增长 29.99％；地方级财政收入 21685 万元，完成 100.05％，增长 30.06％；累计财政支出 56554 万元，增长 70.58％固定资产投资力度加大，全社会固定资产投资完成 17 亿元，增长 37%，其中城镇以上固定资产投资完成 12.2 亿元，增长 53.9%工业项目完成投资 7.2 亿元，增长 41.2%13 个县级重点项目完成投资 13.36亿元，占年度计划 106%全年外贸出口 2.85 亿美元,增长 78.5%， 增幅位居漳州全市第一 城镇居民人均可支配收入 11162 元， 增长 12%；农民人均纯收入 6973 元， 增长 12% 社会消费品零售总额 17.2 亿元，增长 18.4%三三、、城市规划城市规划1 1、、 《《东山县城总体规划东山县城总体规划( (修编修编) )（（2000~20202000~2020）》）》文件要求文件要求：：东山县城规划区范围界定为东山全县域，重点在于保护和利用自然景观生态环境及资源优势， 建设现代化的港口城市， 风景旅游城市2 2、、从城镇空间布局与职能分工方面来看从城镇空间布局与职能分工方面来看：：至 2020 年，东山县城镇体系的空间布局仍保持中部城区、南北两个中心镇、呈十字形的格局。

西埔向东为城区发展轴，南北为中心镇发展轴，形成县城区、中心镇、一般镇的三级城镇体系城区和中心镇是以二、三产业为主的城镇，一般镇是为农业服务的城镇西埔、康美、铜陵三城区组合为东山县城，形成全县政治、经济和文化中心将康美镇大部划归康美城区，改为康美城区建制；部分划归铜陵城区，以满足港口工业的发展杏陈镇为北部中心镇，主要发展建材工业、盐业加工工业，发展旅游业陈城镇为南部中心镇，主要发展渔业、水产养殖业，成为水产品加工和贸易中心樟塘镇主要发展硅砂采矿业和芦笋创汇农业；前楼镇是副食品基地，同时发展水产养殖、芦笋创汇农业，发展旅游业四四、、产业规划产业规划东山县 2009 年政府工作报告中强调，09 年工作重点在于整合东山港口、岸线、旅游、对台等资源优势，发展船舶制造、港口机械、火力发电、仓储物流、高端旅游度假等方面小结小结：：东山作为沿海县域行政地区东山作为沿海县域行政地区，，主要经济支柱以渔业主要经济支柱以渔业、、盐业盐业、、旅游旅游业为主业为主，， 轻工业为辅轻工业为辅，， 经济发展水平在漳州地区各县区中处于中游水经济发展水平在漳州地区各县区中处于中游水平平 但由于丰富的旅游资源以及旅游附属产业可来的回报但由于丰富的旅游资源以及旅游附属产业可来的回报，， 给当地带给当地带来的良好收益来的良好收益，，为房地产市场积聚了不小的购买潜力为房地产市场积聚了不小的购买潜力。

第二部分第二部分东山房地产市场分析东山房地产市场分析一一、、投资规模投资规模2008 年，东山全县房地产投资总额 3.8046 亿元，比上年增长66.6%2009 年 1-2 月，东山全县实现房地产投资 0.52 亿元，同比下降11.6%二二、、供应量供应量截止 2009 年 6 月，东山全县房地产项目共计 41 个，其中 35 个在售，可售面积 24 万㎡，可售套数 2042 套三三、、销售情况销售情况1.1.销售量销售量年度2007 年 9-12 月2008 年2009 年 1-7 月套数745 套1248 套941 套从成交量上看，08 年以前各月份成交量波幅大，总体成交量大，08 年后，在政策影响下，市场明显受到压制，成交量逐步下降进入 09 年以后，受救市政策刺激与经济环境转好影响，成交量稳步回升2.2.价格走势价格走势17301821203220102075050010001500200025003000090309040905090609072009年东山县新建楼盘成交均价走势图时间节点2009 年 3 月2009 年 4 月2009 年 5 月2009 年 6 月2009 年 7 月销售均价1730 元/㎡1821 元/㎡2032 元/㎡2010 元/㎡2075 元/㎡从进入 09 年以来反映出的情况看，东山房地产市场“量价”总体上将可能呈现出平稳缓增态势， 目前价位基本已经到达本地区较高的起点，继续上涨空间较小。

四四、、东山房地产市场特征分析东山房地产市场特征分析1.1.宏观市场特征宏观市场特征1.11.1 东山县城实际上包括铜陵镇和西浦镇两个区域（新的区域规划已经将康美镇规划进县城区域） 铜陵镇是东山的老县城所在地，也是主要旅游区所在地，城区比较破旧，商业繁华，人口密集；西浦镇是东山的县政府所在地，县委、县政府、县人大、县政协和主要的行政机构都设置于此，也是东山岛的交通枢纽，城区比较小，新旧参半东山县城城区共有 20.33 万人口，其中铜陵约 8 万人口，西浦约6 万人口两镇之间由新修西陵大道连接，车程约 7 分钟1.21.2 东山虽为县城，但因地处海滨，临海环境上佳，因此是福建著名的旅游胜地，每年有大量的福建省内及广东的游客到此旅游， 据统计，2008 年有约 118 万人次到此旅游，旅游业已成为东山的支柱产业之一， 在带来大量消费的同时也为东山的房地产提供了更大的发展空间2.2.房地产市场特征房地产市场特征2.12.1 东山作为一个县级城市，其房地产业起步较晚，至今仍处于初级阶段，整体规模较小，县城城区共有约 25 个在售项目，主要集中在西浦和铜陵城区，铜陵约有 12、13 个在售项目，西浦约有 7、 8个在售项目，另外在两镇之间的沿海旅游区地带（马銮湾-金銮湾）有少量项目。

2.22.2 东山由本地开发商占据了主要市场份额，如：群峰、鑫瑞缘等，外地开发商极少，策划代理商也仅有少量厦门公司进入（3 家） ，因此整体市场开发设计和包装理念相对比较落后， 但随着未来一些外来地产大鳄的进入，将会带来较先进的开发和设计理念2.32.3 目前东山市场在售项目规模均较小，总建多为 1-3 万平米，基本不超过 5 万平米市场上以小高层和多层为主要物业类型，小高层比例较多， 市场接受度尚可， 多为商住一体形式， 纯住宅小区较少，缺乏成规模、封闭式、有较好规划和景观设计的住宅社区2.42.4 目前东山市场的主流户型为 80-90 平米的二房和 110-125 平米的三房，产品设计方面仅有入户花园等理念，其他如挑高等赠送面积理念尚未引进2.52.5 目前东山市场县城的住宅均价在 2400-2500 元/平米，最低价在 2100-2200 元/平米，最高价接近 3000 元/平米其房价受全国房地产业的带动，主要在 2005-2007 年上升幅度较大，近两年价格浮动较小，基本保持平稳缓增态势2.62.6 虽然东山人口较少，但其房地产项目规模也较小，因此其销售周期并不长，基本在 1-1.5 年。

2.72.7 东山作为县级城市，其购房需求主要以改善型刚性需求为主，市场泡沫较少2008 年受全国整体房地产行业性不景气影响，其市场特征表现为销售量萎缩， 观望气息浓厚， 但房价下调幅度不大 2009年上半年全国整体市场开始回暖，其市场亦表现为销售放量增长， 但房价基本保持稳中有升2.82.8 作为省内著名的旅游景区，东山房地产市场与漳州其他县级城市相比显著区别是，其市场需求中有一定的投资需求，在目前占有10-20%的市场份额，并且有不断增长的趋势包括：本地人针对外来旅游人群短期居住需求的购买出租需求、 外地人在东山作为旅游度假居所的居住需求和外地人对东山市场看好的长期投资需求2.92.9 与漳州其他县级城市相比，东山房地产市场的供应量相对较小，且受 2008 年市场整体性低迷影响，上市项目较少，体量不大，目前市场在售项目总体量约有 24 万平米， 消化量约有 20 万平米/年，供需相对平衡 但外来开发商在东山的大肆圈地和本地开发商的早期所囤土地，导致市场潜在供应量巨大，在 2009 年市场整体性回暖的刺激下， 未来 1-2 年上市量将急剧放大， 后市将面临巨大的去化压力3 3．．别墅及酒店别墅及酒店（（酒店式公寓酒店式公寓））市场特征市场特征3.13.1 东山因具有丰富的旅游资源，旅游相关地产发展已具有一定规模，主要表现为别墅和酒店（包括酒店式公寓）两种模式。

3.23.2 从位置分布来看，已建成的别墅主要集中在沿东山海滨风景区马銮湾-金銮湾一带，如百亿新城、海峡金洲（个别较早期别墅建在西浦和铜陵的城区边缘，但其规划、档次已不足以称为别墅，可忽略） ，目前市场上无在售别墅项目酒店分为高档酒店、 老酒店、 新兴经济型酒店和酒店式公寓几种，其中高档酒店集中分布在东山海滨风景区马銮湾-金銮湾一带、临海的环岛路两侧；老酒店是建成较早的酒店，较正规，但装修、设备相对较旧，主要分布在铜陵镇城区，个别在西浦镇城区；新兴经济型酒店是近年随着东山旅游业的日益发达，由旧办公楼、宿舍等改装的低价格酒店，目前东山的经济型酒店还不够正规，装修档次较低，但较新，主要分布在铜陵镇和西浦镇城区；酒店式公寓是近年在东山新兴的酒店模式，主要是采用出售产权、返租经营的模式，代表性的案例是鑫瑞大厦（位于西浦镇） ，于 06 年 9 月 28 日开盘，在东山首家引进国际连锁商务酒店——速 8 酒店，采用固定收益率返租形式，目前酒店已正式营业，并取得较好的经营业绩，并开始扩张，现在售的另一项目盛。